アイケンジャパン

株式会社アイケンジャパン

中島厚己と
堅実な仲間たち

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株式会社アイケンジャパン 代表取締役社長 中島 厚己

2014年11月11日 中島 厚己

タイミング

弊社のアパートは基本的に土地仕入の契約が確定次第プランを作成し、お客様にご案内します。そして早ければその日、遅くても1か月以内には、ほとんど申し込みいただきます。何故それほど速く販売できるのかと申しますと、お待ちいただいているお客様が多いからです。

 

ではどうしてお待ちいただけるのか、同業他社が多い業界にもかかわらずです。それは、やみくもにご提案しないからで、前回からお話していますように、売る羽目にならないアパート創りにこだわってきた結果だと自負しています。

 

そして今回付け加えてお話ししたいのは、そのような弊社のアパートもタイミングによっては、買い替えもありだと言う事です。一般的に中古物件を売りに出すとき、売り主側の状況が大きく分けて2つに分かれます。それは成功している場合と失敗している場合。

 

失敗のケースは、所有物件の空室が多かったり、家賃の下落が激しければ、逆ザヤになり、1日も早く売りぬき、悩みから抜け出したくなります。結果、表面利回り10パーセント以上で売出し、祈るような気持ちで買主を待ちます。買主が価格交渉してきても、拒否する勇気はありません。何故なら 辛うじて満室を維持していますが、またいつ空きが出るかわからない状況なので、今のうちに売ってしまいたいという心理が働くからです。

 

当然そうなるまでに、考えられること全て、手を打ってみるのでしょうが・・・。管理会社を変えてみたり、リノベーションしてみたり、ゼロゼロキャンペーンやフリーレントOKにしたり、広告宣伝費を増額し賃貸業者へ何社も営業して回ったり等々。それでもだめだった時、上記のような心理状態になります。無理もありません。

 

そして、不動産仲介業者には仲介手数料を支払い、金融機関には、違約金がかかり、将来の為に一大決心して投資したはずのアパート経営が、下手すると大損して終わったということになります。買い替えるはずのキャピタルも望めません。怖いのは、物件次第では築浅の時点で、早々に起こることが非常に多いと言う事。

 

ついでにお話しさせていただきますと、その築浅物件を掘り出し物だと思って、買ってしまわれる方がいらっしゃいます。家賃が下げ止まってくれればいいのですが、自分ならもっと知恵を出してうまく経営できると・・・。現実はそんなに甘いものではないでしょう。リタイアして大家業に専念している方は、時間に余裕が有るので、自分でリノベーションされる方もいるようですが、一般のサラリーマンの方や公務員の方等、本業が忙しい方は、動けるのは休日位なので、結局管理会社に任せざるを得ません。もちろん、利回りの高い物件全てがと言うわけではありませんが・・・。

 

弊社の考えは、アパート経営を始めたオーナー様が、日頃、所有していることすら忘れるくらい悩まなくてよい提案をすること。月に一度預金通帳を確認することだけが唯一の仕事だと言われるような関係創りです。

 

話を元に戻します。では逆に成功している場合はどういう状況なのかと申しますと、当然のように余裕がありますから、安売りはしません。表面利回りも現在なら8パーセント前後。首都圏ならもっと低くてもOKなのでしょう。別にあせる必要はどこにもないので、強気にキャピタルゲインを望めます。

 

では、いつが買い替えタイミングかと言う事になりますが、ひとつ考えられるのが、新築から5年経過した時点。譲渡所得税が軽減されるためです。しかし私の持論はまだ早いと言う事。5年では充分なインカムゲインを得たとは言えませんし、金融機関への支払いも、あまりすすんでいない為、大したキャピタルも望めないからです。新築時にかかった経費や、売る時の仲介手数料等を考えても、時期尚早と言わざるを得ないと思います。

 

ではいつなのかと言う事ですが、私の考えは、「出来れば最低でも、10年は所有してインカムゲインを得、減価償却のメリットも得、メンテナンスが必要になる少し前が、1回目の買い替えタイミング」だということです。そして潤沢なキャピタルを得、又次の新築でインカムを得る。

 

ただし、売るときには、同じく仲介手数料等の経費が掛かるので、売る必要のない方は、無理して売るのではなく 買い足すほうをお勧めします。何故なら目的は老後の安定のためだからです。人生80年を過ぎました。長い長い老後が待っているのです。融資の問題もあります。

 

いずれにしても、アパート経営を成功させることが、我々売る側、建てる側の責任です。弊社のオーナ様は、買い足す方は沢山いらっしゃいますが、どなたも売られた方はおられません。ですがそろそろ10年過ぎてくるので買い替えのご相談を受けるようになるでしょう。その時は、オーナー様の状況ごとに、アドバイスさせて頂こうと考えています。

 

今回は、お客様からご相談いただきましたので、ちょっと長くなりましたが、書かせて頂きました。オリンピックを控え、世の中不動産ブーム、加熱の傾向がある現在だからこそ、あえて注意を喚起させていただきます。ではこの辺で。

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