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2015年10月19日

堅実なアパート経営とは 管理メンテナンス編

理想のアパートが完成したら、次はどのような管理をするか?

 

管理会社によって、大きく変わって参ります。

 

堅実なアパート経営をする上で、一番大事なポイントです。

 

 

弊社が、一番に考えることは、満室経営は当然として、

 

余計な費用をオーナー様に負担させない管理。

 

 

退去しても、次の入居者が順調に決まれば、余計な広告料を

 

負担しなくて済みます。

 

その為に、各支店の弊社管理担当者は、空室が有ろうが無かろうが、

 

毎日、いろんな賃貸ショップを回り、地道にコミュニケーション活動を

 

しています。

 

 

又、例えば入居者が退去時に、賃貸ショップに鍵を返却した時に、

 

入居期間中の感想を聞かれたら、お褒め頂けるような入居者との関係創り。

 

 

素早いクレーム対応に心がけ、清掃も細目に行い、

 

一人一人が、不快な思いをせず、快適に生活できる空間を創ります。

 

 

その地道な活動の結果、賃貸ショップのご担当者様からの弊社に対する

 

安心感や、信頼度が上がる事により、優先して弊社物件を紹介して

 

頂けるようになる。時間がかかりますが確実です。

 

 

又、余計な費用を負担させない事として、退去後の原状回復費用があります。

 

例えば、同じ部屋の補修見積を取ったとき、管理会社ごとに金額はまちまち。

 

部屋のどの部分をどこまで補修するかによっても違いますが、

 

マージンを取るか取らないかによっても、請求額が大きく変わります。

 

 

それから、私の考え方と、一般的な考え方で大きく違うところが、

 

建物全体の大規模なリフォームやリノベ等は不必要だと言う事です。

 

 

一般的には、「10年も経てばそろそろメンテナンスの時期ですよ」と

 

建設業者や管理会社等から、もっともらしく催促されます。

 

 

建物の寿命を延ばす為という理由のほか、

 

一番は空室を減らすためと言う理由が多いのではないでしょうか。

 

 

確かに、きれいになれば入居者が振り向いてくれるかもしれません。

 

が、その為に百万も二百万もの大金を叩かなければならないのは、如何なものか。

 

ましてや、満室になる保証もありません。

 

挙句、10年に1度が2回目以降は5年に一度となって参ります。

 

私に言わせて頂くならば、空室が埋まらない原因を建物のせいにして、

 

実は、業者の売り上げアップの為に利用している以外の何物でもないと思います。

 

 

堅実なアパート経営をするには、とにかく余計なお金が出ていかないようにする事。

 

 

メンテナンス等は、悪くなったらその箇所だけを、低額で補修すれば良いだけの事。

 

何よりも、空室で悩まないような部屋を最初から提供していればよいわけです。

 

 

又、階段や、通路周りに古さが出やすいので、弊社は殆ど建物内部に囲います。

 

そうする事によって、風雨にさらされない為古くなりません。

 

大部分を占める外壁材も金具留め施工なので、痛みも少なく、

 

水垢がつかないように外部の造作物、例えばエアコンの室外機やガス給湯器

 

の設置場所にも気を使い、換気ダクトも羽根突きを採用する等

 

細部にこだわっています。

 

 

コツコツ貯めた家賃収入を、リフォームの為に費用を負担するのはナンセンス。

 

負担しなくてよい、仕組みがあるのです。

 

次回は、金融機関との関係性について簡単に。

 

 

ではこの辺で。

 

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