先日、オーナー様より

 

「以前のブログを読んで、５年毎の短いスパンでの

 

建物リフォーム等、する必要なしというのは分かったけど、

 

リフォーム費用を全く見なくて良い訳じゃないでしょう？」

 

との、質問を受けました。

 

 

確かにおっしゃる通りです。

 

以前、私が書いたのは、５年や１０年で全面改装し、

 

業者を設けさせる様な事は、勿体無いからやめましょう。

 

もし、傷んだ箇所が有れば、その部分だけを安く補修し、粘れるだけ粘りましょう。

 

と言うようなことを、書きました。

 

 

又、入居率が悪いのを、見た目のせいにして、お金を使わせるような事は

 

有ってはなりませんし、又、必ず入る保証もありません。

 

そうならないように、建てる前の計画が大事だと言う事も書きました。

 

 

その上での、今回の質問となった訳です。

 

大体、築２０年を過ぎた仮定だと思いますが、

 

それは、出口をどう考えているかによって、

 

リフォームに掛ける金額も違ってくると思います。

 

 

例えば、５年後には、マイホームに建て替える計画であれば、

 

残り５年は今まで同様、部分補修で済ませましょう。

 

 

もし、売却するのなら、何もせず現状のまま売り抜きましょう。

 

但し、契約前の重要事項説明時に、傷んでいる箇所が有れば全てを報告し、

 

買主の方に了承を得ておく事をお忘れなく。

 

 

何故何もしないのかと申しますと、買主の方は築２０年の建物には

 

新築同様のきれいさを求めているのではなく、

 

実績に対しての利回り重視だからです。

 

リフォームして掛かった費用分、高く売りに出しても、値切られるのが落ちです。

 

 

最後に、まだまだ１０年２０年と経営し続ける場合ですが、

 

この場合は、それなりにお金をかけて、大事にしましょう。

 

 

 

例えば、弊社の１ＬＤＫ６世帯で見てみると（１Ｋタイプなら８世帯同等）

 

足場代が６０万円前後、サイディングや屋根の塗装、ペンキ塗り

 

コーキングの打ち直し等を含めて１２０万円前後。

 

 

合計でも２００万円程度のお金をかけてあげれば、

 

又、頑張ってくれると思います。

 

地域によって、若干の値段差は有りますのでご了承を。

 

 

又、内装の設備についてですが、

 

一つの考え方として、読んでください。

 

 

築年数が２０年経ちますと、設備も傷んできますが、

 

私の考え方は、｛　我慢して使う　｝です。

 

 

エアコンや給湯器は使えなければ、入居者から不満が出ますから

 

買い替えるか修理せざるを得ませんが、

 

例えば、キッチンがまだまだ使えるのに、古臭いからと言って

 

新品に変えるのではなく、我慢して使う。

 

 

新築同様の設備に戻すのもいいですが、

 

お金を掛けたのに、希望家賃で入居者が決まらなかったら、

 

次は、部屋全体のリノベーションと話がなって行きます。

 

 

言葉は悪いですが、だましだまし使う事で、出ていくお金を抑えましょう。

 

如何でしょうか。

 

 

結局、根本にあるのは、だましだましでも入居者が借りてくれる、

 

最初の企画が、いかに重要かと言う事です。

 

 

ではこの辺で。