新築木造アパートと新築ＲＣのそれぞれ、メリットとデメリットを教えてください。

 

と、質問されましたので、お話させて頂きます。

 

 

「お金さえ有れば、新築ＲＣが良いに決まってる」と思われがちですが

 

不動産投資の観点から見れば、それが意外とそうでもありません。

 

 

具体的に見ていきましょう。

 

 

まず、新築ＲＣのメリット

 

 

１、何と言っても完成した時のオーナーとしての誇りを感じれる

 

２、躯体がしっかりしてるので、災害に強い

 

３、耐用年数が長い

 

４、防音性が高い

 

５、狭い土地でも、容積次第で上に伸ばせ、戸数を確保できる。

 

６、火災保険料が安い

 

 

 

次に新築ＲＣのデメリット

 

 

１、建築コストが高いので、借入期間を長くしなければ採算が合わない（４０年～４７年）

 

２、エレベーター等のメンテナンス費用がかかる

 

３、１棟当たりの借り入れが多いので小回りが利きにくい

 

４、１部屋で事件が起きれば、全室に影響する

 

５、躯体の耐久性の長さに比較して、設備の耐久性と入居者ニーズが短い

 

６、２０年～３０年を過ぎる頃から、５の内容に悩まされるようになる

 

７、ＲＣだからと言う事で初期の家賃設定を高くしないと利回りが悪い

 

８、償却年数が長い

 

 

新築ＲＣは、確かに耐用年数が50年60年と長いのですが、

 

それに比べて各お部屋の設備の耐用年数が20～30年と短いため、

 

加えて、借りる人の部屋に対するニーズも、２～３０年も経てば

 

時代遅れとなり敬遠されるようになる事によって、空室が増えます。

 

 

解決策として、大規模なリノベーションを行うか、

 

又は、そんな事をして、今までの収益を吐き出してしまう位なら、

 

いっそのこと売ってしまった方が悩まずに済むし、

 

キャピタルも見込めるという方が多いようです。

 

 

 

次に新築アパートのメリット

 

 

１、ＲＣに比べ間取りの自由度が高い

 

２、建築コストが安いので借入金額も少額

 

３、２の為融資も通りやすい

 

４、２の為何棟もリスク分散投資が可能

 

５、２の為出口戦略も安心

 

６、解体費用が安いので建て替えも容易にできる

 

 

次にデメリット

 

 

１、ＲＣに比べ災害に弱い

 

２、防音性が低い

 

３、２階建の場合、戸数の半分が１階となる。

 

４、ＲＣと比べて、火災保険料が高い

 

 

等といったところでしょうか。

 

如何でしょうか？

 

 

私が思う事は、償却年数と、設備の耐用年数、入居者ニーズ、

 

融資借入期間がほぼ同じくらいなので、

 

次の手の打ちやすさが、アパートには有るように思います。

 

 

又、アパートであろうと、ＲＣであろうと

 

耐用年数は、思った以上に長いのですが

 

入居者のニーズが長くて2～30年だと言う事が一番の問題で

 

ＲＣの場合返済がまだまだ残っているところが、厳しい部分です。

 

 

又、入居者のニーズも物件によって、もしくは販売する会社によっては

 

下手すれば4～5年というものもありますので悪しからず。

 

 

以上の様な事を検討してか、最近の弊社オーナー様で相続税対策として

 

今迄はＲＣのみ検討していた方が、アパートを何棟も建て

 

リスク分散を図られる方が増えています。

 

 

最後に、一つだけ言わせて頂くと、弊社では、木造の一番のデメリットである

 

防音性能の低さを、解消した商品を開発しましたので、その分有利です。

 

 

アパートであろうとＲＣであろうと物件次第で全然違いますから、

 

その見極めが肝心ということでしょう。

 

 

 

ではこの辺で。