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2016年01月25日

経費等

先日は、今年最初のセミナーでした。

 

ご来場いただいたお客様、誠にありがとうございました。

 

 

内容を、改善した最初のセミナーでしたが、

 

今までよりは、お客様の反応も良かったように感じました。

 

 

が、まだまだ自己満足で終わっているところも、多々あるようですので、

 

もっともっと、お客様の立場に立って、お話しできるように、

 

精進して参ります。

 

 

次回は名古屋での開催となります。

 

お時間の許す方は、是非ご参加くださいませ。

 

 

 

 

 

では早速ですが、今回はアパート経営を実際に始めると、

 

どのような経費等が掛かってくるのか

 

簡単にお話ししたいと思います。

 

 

経費等には、毎月決まって掛かる固定費と

 

退去や修繕など、不定期に掛かる変動費とに大きく分けられます。

 

 

では、まず毎月かかる固定費について、

 

実際にはどのような費用が掛かってくるのか見てみましょう。

 

 

 

1、管理手数料

 

管理会社へ支払う管理手数料です。

 

オーナー様によっては、まれにご自分で一切を、管理される方がいらっしゃいますが

 

一般的には本業を抱え、忙しい方がほとんどなので、委託されます。

 

料金は、毎月の家賃などの収入に対して、数%の手数料を支払います。

 

管理会社によって3%~10%とまちまちで

 

管理委託の内容によって異なります。

 

 

2、定期清掃料

 

共用部分の清掃を依頼する場合に掛かってきます。

 

オーナー様によっては、ご自分で清掃される方もいらっしゃいますが

 

一般的には、管理会社へ依頼されるオーナー様が多く、

 

月に1~4回の清掃をします。

 

料金は、会社によってまちまちです。

 

 

3、水道、電気料

 

共用部分の水道使用料、電気使用料です。水道料金は2か月に1回です。

 

 

4、その他の費用

 

ネット使用料をオーナー様が負担したり、防犯カメラや自動販売機、

 

浄化槽があればその費用等、設備によって掛かってきます。

 

 

5、固定資産税

 

毎年、土地と建物それぞれに固定資産税を納付します。

 

税額は物件の大小、土地の地価により変わります。

 

 

 

次に変動費について

 

 

1、退去時の補修費用

 

クロスの張替え、クリーニングの費用、鍵の交換費用など

 

管理会社との契約内容や、賃貸借契約の内容によって、

 

費用負担額や項目も違ってまいります。

 

 

2、入居斡旋に伴う広告料

 

賃貸ショップから、入居者を斡旋してもらった時の成功報酬です。

 

本来は、情報誌などへの広告掲載の費用として始まった仕組みですが、

 

今では賃貸ショップの重要な収入源となっており

 

通常は家賃の1か月分相当が一般的です。

 

決まりにくい物件は家賃の2か月分から

 

まれに5か月分もの広告料を支払うオーナー様も、いらっしゃるようです。

 

 

3、フリーレント

 

空室が埋まらないよりは、入居者へサービス期間として

 

2~3か月家賃フリーとし、成約へと結び付ける手段です。

 

 

4、設備の修理や交換

 

共用部の電球や、各お部屋の設備について、

 

故障すれば修理や交換が必要となります。

 

ただし、入居者に過失がある場合はその限りではありません。

 

 

5、大規模修繕

 

建物が古くなると、大規模修繕の提案を、管理会社やリフォーム会社よりされます。

 

どうするかは、オーナー様次第です。

 

 

6、その他の費用

 

他に、最初だけ掛かる不動産取得税、火災保険や地震保険の更新

 

確定申告を税理士に頼めば、その報酬。

 

申告の結果、所得があれば所得税の納付。

 

等々・・・

 

 

 

申告の詳しい話はここでは省略しますが、上記の経費等が掛かってもなお

 

黒字計上出来、所得税を納付したとすれば、ちゃんと利益が出た証です。

 

節税したい気持ちは分かりますが・・・。

 

 

固定費については、経営上やむを得ない費用ですが、

 

出来れば、変動費については極力抑えたいものです。

 

その中でも、広告料とフリーレントの負担は特に重たいですから

 

その最も効果的な解決策は、入居率の良いアパートを購入すること。

 

あまり退去も頻繁ではなく、もし出ても直に次の入居者が決まるアパート。

 

 

余計な広告料を支払ったり、フリーレントを条件としなくても

 

入居者様から是非借りたいと思ってもらえる、アパートを購入することです。

 

 

少しでも参考になれば幸いです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

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