株式会社アイケンジャパン 代表取締役社長

中島 厚己オフィシャルブログ

Atsumi Nakashima official blog

株式会社アイケンジャパン 代表取締役社長 中島 厚己

2016年01月25日

経費等

先日は、今年最初のセミナーでした。

 

ご来場いただいたお客様、誠にありがとうございました。

 

 

内容を、改善した最初のセミナーでしたが、

 

今までよりは、お客様の反応も良かったように感じました。

 

 

が、まだまだ自己満足で終わっているところも、多々あるようですので、

 

もっともっと、お客様の立場に立って、お話しできるように、

 

精進して参ります。

 

 

次回は名古屋での開催となります。

 

お時間の許す方は、是非ご参加くださいませ。

 

 

 

 

 

では早速ですが、今回はアパート経営を実際に始めると、

 

どのような経費等が掛かってくるのか

 

簡単にお話ししたいと思います。

 

 

経費等には、毎月決まって掛かる固定費と

 

退去や修繕など、不定期に掛かる変動費とに大きく分けられます。

 

 

では、まず毎月かかる固定費について、

 

実際にはどのような費用が掛かってくるのか見てみましょう。

 

 

 

1、管理手数料

 

管理会社へ支払う管理手数料です。

 

オーナー様によっては、まれにご自分で一切を、管理される方がいらっしゃいますが

 

一般的には本業を抱え、忙しい方がほとんどなので、委託されます。

 

料金は、毎月の家賃などの収入に対して、数%の手数料を支払います。

 

管理会社によって3%~10%とまちまちで

 

管理委託の内容によって異なります。

 

 

2、定期清掃料

 

共用部分の清掃を依頼する場合に掛かってきます。

 

オーナー様によっては、ご自分で清掃される方もいらっしゃいますが

 

一般的には、管理会社へ依頼されるオーナー様が多く、

 

月に1~4回の清掃をします。

 

料金は、会社によってまちまちです。

 

 

3、水道、電気料

 

共用部分の水道使用料、電気使用料です。水道料金は2か月に1回です。

 

 

4、その他の費用

 

ネット使用料をオーナー様が負担したり、防犯カメラや自動販売機、

 

浄化槽があればその費用等、設備によって掛かってきます。

 

 

5、固定資産税

 

毎年、土地と建物それぞれに固定資産税を納付します。

 

税額は物件の大小、土地の地価により変わります。

 

 

 

次に変動費について

 

 

1、退去時の補修費用

 

クロスの張替え、クリーニングの費用、鍵の交換費用など

 

管理会社との契約内容や、賃貸借契約の内容によって、

 

費用負担額や項目も違ってまいります。

 

 

2、入居斡旋に伴う広告料

 

賃貸ショップから、入居者を斡旋してもらった時の成功報酬です。

 

本来は、情報誌などへの広告掲載の費用として始まった仕組みですが、

 

今では賃貸ショップの重要な収入源となっており

 

通常は家賃の1か月分相当が一般的です。

 

決まりにくい物件は家賃の2か月分から

 

まれに5か月分もの広告料を支払うオーナー様も、いらっしゃるようです。

 

 

3、フリーレント

 

空室が埋まらないよりは、入居者へサービス期間として

 

2~3か月家賃フリーとし、成約へと結び付ける手段です。

 

 

4、設備の修理や交換

 

共用部の電球や、各お部屋の設備について、

 

故障すれば修理や交換が必要となります。

 

ただし、入居者に過失がある場合はその限りではありません。

 

 

5、大規模修繕

 

建物が古くなると、大規模修繕の提案を、管理会社やリフォーム会社よりされます。

 

どうするかは、オーナー様次第です。

 

 

6、その他の費用

 

他に、最初だけ掛かる不動産取得税、火災保険や地震保険の更新

 

確定申告を税理士に頼めば、その報酬。

 

申告の結果、所得があれば所得税の納付。

 

等々・・・

 

 

 

申告の詳しい話はここでは省略しますが、上記の経費等が掛かってもなお

 

黒字計上出来、所得税を納付したとすれば、ちゃんと利益が出た証です。

 

節税したい気持ちは分かりますが・・・。

 

 

固定費については、経営上やむを得ない費用ですが、

 

出来れば、変動費については極力抑えたいものです。

 

その中でも、広告料とフリーレントの負担は特に重たいですから

 

その最も効果的な解決策は、入居率の良いアパートを購入すること。

 

あまり退去も頻繁ではなく、もし出ても直に次の入居者が決まるアパート。

 

 

余計な広告料を支払ったり、フリーレントを条件としなくても

 

入居者様から是非借りたいと思ってもらえる、アパートを購入することです。

 

 

少しでも参考になれば幸いです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

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