「利回り程、あてにならないものは無い」と、お客様との談笑の中で言われました。

 

 

｛どういう事ですか｝とお尋ねすると、

 

「新築プレミアムの家賃設定は、ある程度覚悟していたのですが、

 

想像以上の家賃下落で、完全にあてが外れました」と言うもの。

 

 

「よく聞く話」と、お答えしたのですが、あまりにも下落がひどかったので、

 

改めて書きたいと思います。

 

 

お客様が新築アパートを購入する場合、利回りは重要な判断材料です。

 

利回りが高い程、収益性が高いと言う事になる訳ですから。

 

その重要な利回りを、操作されているとしたら、事は深刻です。

 

 

「利回りさえ高ければ、直ぐに売れる」と、売る側が操作しようと思えば

 

幾らでもできるのが利回り。

 

 

「今時○％の利回りは悪くないですよ」と担当から言われれば

 

「確かに、これは買わなきゃ損だ」となるのはしょうが有りません。

 

 

本当にその通りなら、上記の様なお話を、お客様から聞かされることも無い訳ですし

 

私も、「よく聞く話」とお答えする事も有りません。

 

 

ですが、実際にはかなりの頻度で耳にします。

 

 

そもそも利回りとは何か？

 

一般的には表面利回りの事を指しているのでしょうが、

 

その表面利回りとは、（　年間の家賃収入を販売価格で割ったもの　）となります。

 

 

当然、パーセンテージの高いほうが、収益性も高くなります。

 

ここで問題なのが、家賃設定。

 

 

到底無理であろう、高い家賃設定で事業計画を作り、販売します。

 

お客様は、「ちゃんとした会社だし、まさか後で想定外のような事は起きないでしょう」

 

と、信頼して購入されます。

 

 

が、２年程経つと愕然とする事態が、待ち受けているわけです。

 

同じ商品を同じエリア内に、何年にも渡り販売している訳ですから

 

過去のアパートの家賃がどのような状況をたどったのか、

 

調べるまでもなく分かっているはず。

 

にも拘らず、同じ状況が後を絶たないとは、どういうことかとなるのです。

 

 

又、最近では家賃設定を上げるのは限界があるので、利回りを良く見せるために

 

販売価格を抑え、代わりに諸経費等が1000万位と、高いケースがあります。

 

 

手を変え、品を変えといった感じでしょうか。

 

いずれにしましても、お客様ご自身の本物を見極める目を養って頂くこと。

 

これに尽きるといっても過言ではありません。

 

 

後で、まさか自分が・・・とならないためにも。

 

 

ではこの辺で。