「　５年経ったら売却してキャピタルを得てください。と営業されました。　」

 

と言う話をお客様からお伺いし、私は｛　危険すぎる　｝と感じました。

 

 

譲渡所得税の税率が下がるから、５年後なのでしょうが

 

家賃下落も無く、空室も無ければ問題ありません。

 

 

しかし現実には、その逆。

 

５年で２０～２５％の家賃下落するアパートが、後を絶ちません。

 

 

そもそも、売却ありきの営業スタイルは如何なものでしょうか？

 

「永く所有しても、良い事ありません」と言っているように聞こえます。

 

 

そのようなアパートを購入し、５年経ったらどうなるか、

 

実際にシミュレーションしてみましょう。

 

 

新築アパート　１Ｋロフト付　８所帯　販売価格　７７００万円　諸経費別

 

利回り７％　家賃設定５５０００円　駐車場１台　１００００円とします。

 

諸経費以外は、３０年　フルローンで購入、金利2.5%としましょう。

 

 

新築当初は年間７０万程の、実質手残りを得る事が出来ます。

 

ですが２年めから家賃下落が始まりました。

 

４年目でトントンになってきましたので

 

５年後、言われたように売却を考えます。

 

 

仮に少なめに見積もって、下落率が１５％と仮定致しましょう。

 

平均家賃は、４６７５０円です。

 

中古市場も、最近は利回りが、新築と変わらなくなっていますので

 

同じ７％で売却すると６５５７万円での売却となります。

 

 

その時のローン残債はなんと６７８１万円。２２４万円の赤字です。

 

キャピタルどころではありません。

 

 

これに不動産業者へ支払う仲介料まで考えると２０６万円赤字が増えます。

 

合計４３０万円の赤字です。如何でしょうか。

 

 

赤字では売れないし、だからと言って、所有し続けても毎月が赤字では話にならない。

 

もし、空室でも出ようものなら・・・・。

 

毎日が不安で仕方ありません。

 

 

「利回り６％で売るんだよ、何言ってるの？」という意見もあるでしょう。

 

仮に運よく売れて、良かったとしても、

 

それを買われた方は、輪をかけて地獄行きとなります。

 

 

この、誰かが最後にババを引く的なビジネスに、抵抗を感じてなりません。

 

初心者の方は経験値が低いので、コンサルティング会社や不動産業者等から

 

紹介され勧められれば、疑う事無く買ってしまうのでしょう。

 

 

弊社は、「売らずに長期保有しましょう。」と訴えています。

 

安定収入を得、安心をもたらし、将来設計を確実に描ける。

 

堅実なアパート経営とは、そう言う事だと思います。

 

 

ではこの辺で。