この度の、熊本大分での地震に於いて、被災された方々の

 

お見舞いを心から申し上げます。

 

私の実家も大分県ですので、心配しておりますが、

 

既に被災された方々へ、何か出来る事は無いかと、検討しております。

 

又、これ以上、被害が拡大しない事を今は只々祈るばかりです。

 

 

尚、どなたかが言っておりましたが、こういう時こそ

 

必要以上に自粛する事無く、日常と変わらず生活する事だとも思います。

 

 

 

 

という事で今回は、建物編です。

 

建物に関しては

 

１、ニーズ通りの間取り

 

２、ニーズを網羅した設備

 

３、高付加価値仕様

 

 

以上の３項目に分けて書きたいと思います。

 

 

今回は

 

１、ニーズ通りの間取りから

 

販売する業者側が、エリアのニーズを把握していなかった場合

 

大変な事になります。

 

完成しても入居者が入りません。

 

 

その典型的な例として、郊外に単身専用の１Ｋロフトを販売するケースが挙げられます。

 

ニーズを把握していないと言うよりは、する気が無いと言った方が良いのでしょうか？

 

 

何故なら、簡単に利回りの回る土地がゴロゴロしており、

 

売り上げアップには、手っ取り早いからです。

 

 

どうして、利回りが回りやすいかと申しますと、簡単な事ですが、

 

土地が安いからです。

 

 

安い土地に、単身の市場ではないところに、都心部とあまり変わらない

 

家賃設定でのプランする訳ですから、楽ですし簡単です。

 

 

本当なら、１ＬＤＫ以上でのプランニングを考えるべきなのでしょうが

 

そうすると、戸数が減る分、思った利益も上がりませんし、

 

面倒な土地の値段交渉をしなければ、合わなくなります。

 

 

と言う事で、１Ｋロフトへと流されるのですが、そもそもニーズが無い場所に

 

幾らお洒落に建てても、入らないものは入らないのです。

 

 

購入を検討されるお客様にも、少々ご忠告。

 

「１Ｋタイプで戸数を増やしたいので、良かったです。

 

空室リスクを分散したいので・・・」

 

 

もっともらしく聞こえる理由ですが、

 

幾ら戸数を増やそうと、ニーズが無ければリスクの上塗りをしているだけ。

 

考え物です。

 

 

では次に、それではニーズが有ればＯＫなのかと言う事ですが、

 

そんな簡単な話ではありません。

 

 

１Ｋロフトや１ＲＯＯＭは飽和状態。

 

にもかかわらず、入居者の細かいニーズを無視して

 

成り立つほど甘くは有りません。

 

 

それでも１Ｋロフトを建てるのであれば、

 

間取、設備、仕様と、それぞれに沢山の細かい注文が有り

 

その全てをクリアした物件だけが、「アパート経営の成功」を

 

約束されるのです。

 

 

今回は間取り編なので、設備、仕様は次回以降とします。

 

 

では実際に、どういう事かと申しますと、

 

一つには使い勝手の問題。

 

 

漠然と、間取りを見ても分かりにくいと思いますが、

 

実際に内見すると、お洒落だけど使いにくい、と言う事が多々あります。

 

 

「　どうして、階段でいちいち、下がらなきゃいけないの　」とか、

 

「　収納が少なすぎるし、ここに仕切り戸が無いからエアコンが効かなそう　」

 

間取りによっては　「　家具の配置が難しい　」等。

 

 

怖いのは、一度その様な意見を耳にした賃貸ショップの担当者は、

 

次回以降も同じ事になりそうと別のお客様の時に、案内を避けるようになります。

 

時間の無駄になるからです。案内してもらえない以上、入居率がガタ落ちとなります。

 

 

又、広く創ればいいのでは？

 

と言う事も考えられますが、利回りとの兼ね合いで、限界があります。

 

 

ですから、我々販売する側が、やらなければならないことは、デザイン性だけでなく

 

限られたスペースの中で、いかに居住性を高め、

 

ストレスを無くし、快適な生活を送れるように、間取りを工夫し差別化すること。

 

その地道な努力の結果が、入居率となって表れるのです。

 

 

次回はニーズを網羅した設備編です。

 

ではこの辺で。