株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
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2016年05月06日 中島 厚己
あっという間にゴールデンウイークも終わり、今日から仕事と言う方も多いと思います。
皆様、楽しい思い出は作れましたでしょうか?
私は、雑用に追われた1週間でしたが、リフレッシュさせて頂きました。
又、連休中には、沢山のお客様より、お問い合わせのメールを頂きました。
誠にありがとうございます。
本日より、各支店の担当者からお取次ぎさせて頂きます。
宜しくお願い致します。
と言う事で、今回は管理編について2回に分けてお話しします。
初心者の方は、こう言うと失礼かもしれませんが、購入する事が目的となってしまい
その後から始まる、経営に直結する管理については、頭では分かっているのですが
正直な話、煩わしさと「管理なんてどこも同じでしょ」と言う思いが気持ちの中にあり、
「あまり深く考えたくない」という方が多い様に感じます。
ですが、実際には「 こんなに違うのか!! 」と、
比べて初めてびっくりさせられるのが、管理の恐ろしさです。
例えばまず、入居者募集時に付いて比べてみましょう。
まず最初に、新築時の募集に付いて。
弊社では、完成と同時に満室を心がけております。
即、家賃収入が入る事で、スムーズな滑り出しが可能となります。
ところが、業者によっては完成から2カ月は免責期間が設けられていたり
新築の内から、1か月フリーレントでの募集を行ったりと、
オーナー様にとっては、先が思いやられる条件ですが、
他を知らなければ 「こんなものだろう」と納得せざるを得ません。
一部屋の家賃が6万円として8部屋あれば、いきなり最高で144万円の差が
スタート時点で出来てしまいます。
次に、退去後の募集に付いてです。
弊社では、入居者様から1か月前の退去予告を受けましたら、
まずは、オーナー様に退去の連絡をします。
そこで、新たな募集家賃の打ち合わせを行うのですが、
過去の決まり具合等を考慮して、1000円~2000円の値上げ募集も
珍しくありません。
目標は、退去前に次の申し込みを頂ける様に目指します。
最悪でも1か月以内に、入居者が決まる様心がけております。
当然フリーレント等は無しですし、入居者様の属性も落としません。
広告宣伝費も1か月です。
入居率99%も伊達ではありません。
一方他社では、退去の連絡もオーナー様にせず、募集を始めます。
連絡すれば、「またか!」とお叱りを受けるので、出来ないのだと思います。
そして、前と同じ家賃では次が決まらず、退去後2ヶ月ほど経って
2000円程度の家賃値下げ交渉を、オーナー様に対してする羽目に。
又そこで、お叱りを受ける事となりますが、やむを得ません。
これ以上逃げられませんから、我慢です、叱られるのも仕事の内・・・。
その1か月後、なんとか決まりましたが、2か月のフリーレントと
広告宣伝費2か月分が、条件となります。
正味、5カ月の空室と、1か月余計な広告宣伝費を支払ってようやく満室。
しかも2000円の家賃下落です。
似た経験をされているオーナー様が、このブログを読んで頂いている方の中に
沢山いらっしゃる事と思います。
弊社との、この違いは何かと申しますと、一番の原因は管理の担当者ではありません。
どこの会社でも管理の方は、一生懸命真面目に仕事をしているはずです。
では何かと申しますと、以前からお話ししていますが、
最初の企画の段階、新築物件を販売する時から、既に決まっている事なのです。
まずい企画は、そのしわ寄せを、全て管理の担当者が背負される事になります。
{ 間取りや設備がダメ!・家賃設定が高すぎる!・こんな場所に誰が借りるの?}
可哀想なものです。こんな愚痴もこぼせません。
もっと可哀想なオーナー様にしても、
営業担当者にクレームを入れたところで、帰ってくる言葉は、
「何やってるのでしょうねーうちの管理は、厳しく言っときます!。」と他人事。
いつもの事ですから、クレームのかわし方も慣れたものです。
この様な経験有りませんか?
次回は、補修費等に付いて。
ではこの辺で。