６日間の夏季休暇も、あっという間に終わりました。

 

お陰様でリフレッシュ出来ましたので、又本日より頑張って参りましょう。

 

 

と言う事で、前回の話の続きですが

 

「築年数の古い物件は、どう考えられますか？」

 

との質問を受けましたので、少々・・・。

 

 

最近では、市場が好転しているので、築浅だろうと古い物件だろうと

 

キャピタル狙いで、売却するオーナー様が多いように感じます。

 

 

しかも表面利回り５％台の物件も多く、仲介手数料を払ってまで

 

新築でもないのに、良く売れるなと、感心させられます。

 

 

前回の話もそうですが、今回もキャピタル狙いではなく

 

一般的な理由で売られる時の、オーナー様の心理を考えます。

 

 

 

築年数が古い売り物、木造なら２０年ＲＣなら３０年超えと

 

行ったところでしょうか？。

 

 

この場合は、相続絡みでもない限り、売主様から見て、

 

建物自体や入居者ニーズに対して、ほぼ寿命と感じているか、

 

そこまでは無いにしてもメンテナンス代や、

 

広告宣伝費等の出費が重たくなったか。

 

 

あるいは、運が良ければ、何も問題ないが、

 

他に買いたい不動産が出来たので、その資金にする為か。

 

といったところだと思います。

 

 

基本的には大規模修繕やリノベ等を行い、再度建物を蘇らせる必要があるでしょうから

 

その分の費用を、考慮したうえでの検討を行うことです。

 

 

間違っても、「見かけは良いからまだまだ十分働いてくれるでしょう」と

 

安易に考えないことです。そんなに甘くはありません。

 

 

それから、築浅だろうと古い物件だろうと必ず部屋をチェックすること。

 

外観や間取り、レントロールだけで、判断してはいけません。

 

何かしら落とし穴があるものです。

 

くれぐれも、負の連鎖に巻き込まれない様に・・・。

 

 

と言う事で、２回に渡り色々書きましたが、

 

同じ表面利回りならば、当たり前ですがやはり新築物件。

 

完成したのに満室にならない物件や、新築プレミアム後に家賃下落する物件等は論外です。

 

 

中古物件は、リスクを考えれば、比較して３％近く利回りが高いなら検討に値します。

 

 

 

結局最後は、物件次第と言う、いつものセリフです。

 

 

 

 

ではこの辺で。