先々週の土曜日は名古屋にて、セミナーを開催いたしました。

 

ご来場いただいたお客様に、大変遅くなりましたがお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後とも、末永くよろしくお願いします。

 

 

また、話は飛びますが、福岡では満開の桜も昨日からの雨でかなり散り始めたようです。

 

私は、東京と福岡の２か所で散歩程度の花見をしましたが、春を感じてとても良かったです。

 

 

と言う事で、今回は３月２６日の日経新聞に掲載されていました記事について少々。

 

 

「アパート融資異形の誇張」

 

「年３．７兆円　新税制で加熱」

 

という内容です。

 

 

背景の一つに、相続税対策のアパート建設が挙げられ

 

一つの例として近鉄名古屋線津駅から車で１０分の中河原地区が挙げられていました。

 

 

１キロ平方メートルに数十件以上が密集するアパート銀座。

 

徒歩圏内に最寄りの駅もなく、表札付きの部屋は１部屋だけ。

 

 

「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」

 

「今はどこも空室だらけ。だれが責任を取るのか」

 

と、７０歳の男性は憤る。

 

 

また、愛知県の８０歳の男性は

 

「１０年は家賃が変わらない契約だったのに、

 

６年後に１０万円減額された」と訴訟を起こしたケースも。

 

いわゆる、たちの悪いサブリース契約でのトラブルが増えているとのこと。

 

 

石川県の６１歳男性は家賃を１割減らされたことで、収支が悪化し１４年に

 

アパートを売却したが、資産価値下落で手元には３０００万円の借金が残ったケースも。

 

 

金融庁は、融資残高を伸ばしている１２の地方銀行に、契約内容の提出を求め

 

アパート融資のリスクの把握を急いでいるとし、

 

将来、複雑な証券化商品が増えれば、日本版サブプライムローン問題に発展しかねない。

 

 

と言った内容の記事です。

 

この様な内容の記事を見るたびに、私が思う事は一つ。

 

 

「入居者無視のアパートに将来は無い」

 

と言う事です。

 

 

そもそも入居者のニーズが有るのか、無いのか？

 

有るとすればどういうものなのか？をとことんリサーチし

 

その結果次第では、建設中止と言う選択肢が有って当然。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが、地主様は相続税対策の事だけ、

 

不動産業者やデベロッパーは売り上げの事だけにとらわれて、

 

一番見なければならないニーズに対して、目を逸らした結果が

 

節税効果以上の逆ザヤとなって、地主様を悩ませてしまいます。

 

 

もっと言うなら、不動産業者やデベロッパーは、敢てニーズを無視しなければ

 

受注棟数を確保できません。

 

そういう立場の営業担当の話を、信じてしまう地主様にも甘さを感じます。

 

 

当然言葉巧みにすり寄って来るのでしょうし、最近ではサブリースの保証料減額合戦が

 

始まっていると聞きます。

 

 

そこに金融機関からの融資の話を持ち込まれれば、

 

「なんとかなるかも」と思うのも無理はありません。

 

 

ですが、そういう地主様ばかりだから、上記の様な問題が起きるのでしょう。

 

建てるまでは「まさか自分が・・・」と思っておられるのでしょうが、

 

悩んだ末に、結局建ててしまえば、後はサブリースだけが頼みの綱。

 

 

そのサブリースが、上記の様なトラブルになり

 

結果的に、最後に泣くのはやはり地主様と言う事になります。

 

 

これらの全ては、入居者のニーズを無視する事から始まります。

 

ご自分の所有している土地は、ご先祖様からの宝物。

 

 

その相続税で、子孫に迷惑をかけられないのも良く分かりますし

 

ましてや思い入れも強く、愛着があるのも分かります。

 

 

ですが、今一度、賃貸市場と言う事を念頭に置き

 

検討しなおされる事をお勧めします。

 

 

近隣に同じ様な建物で空室は無いのか？

 

有れば中止です。サブリースでは守ってもらえません。

 

 

今回は、弊社のニーズ最重視とは、全く反対のケースでしたが

 

書かずにはいられませんでした。

 

 

弊社のオーナー様で、サブリースしている方は1人のみ。

 

５００人以上の方は、普通の一般管理です。

 

当然皆さま堅実経営をされています。

 

 

ではこの辺で。