株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
Board member Blog
株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
Board member Blog
2017年06月23日 中島 厚己
不動産投資に関する金融機関の審査が、
ようやく平常に戻ろうとしています。
自己資金無しでも融資する姿勢は、
少々行き過ぎの感は、否めませんでしたから。
そして、今後注意しなければならないのが、セカンドローン。
厳しくなった融資に対して不足分の自己資金を
アパート販売メーカー側が融資すると言うもの。
今迄も、かなり多用されていたようですが、
今後益々増えてくると思われます。
結局のところ、オーナー様は自己資金無しで購入する事になるのですが、
危険極まりないと言わざるを得ません。
何故なら支払いが2重になるからです。
新築時からほぼ利益無し。固定資産税等含めれば赤字になりなりかねません。
週間ダイヤモンドにも掲載されていましたが、あのシミュレーションは
金融機関単体での融資に対するもの。
( 詳細は省きますが争いは怖いものです。 )
あの数字に更にセカンドローンの支払いがあれば、一目瞭然。
又、売却シミュレーション等を信じては駄目です。
「 赤字になる前の、税率が下がる5年後には売却しましょう。」と言うもの。
そんな簡単には行きませんから。
売却価格が残債を下回る可能性も充分考えられます。
そもそも5年も持ちこたえられるかどうか・・・・。
昔から「 ただより怖いものは無い 」とは良く言ったものですが
自己資金ゼロより怖いものは無いと言ったところでしょうか。
弊社では、堅実なアパート経営をしましょうと、創業以来
変わらず言い続けておりますが、当然自己資金も含めてのもの。
無理のない返済計画と、それぞれにとことん拘った
土地、建物、管理が全てコラボして初めて堅実と言えるのです。
その証拠に、お題目にもありました収益稼働率を算出しています。
入居率をいくら99%と発信したところで、同業他社も似たような数字を
掲げている以上、弊社の優位性や堅実性が正確に伝わりません。
ですが収益稼働率であれば、話は変わってきます。
フリーレントや家賃下落があれば、新築時から比較して年間の収入が
目減りしますので、収益稼働率も下がってしまいます。
収益稼働率の低い入居率程、空しいものは有りません。
8年前まで遡った物件データーが保存してありましたので
それ以降の全てのデーターを集計しています。
来週にはまとまり、公表できそうですのでお楽しみに。
ではこの辺で。