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2017年06月23日

収益稼働率

 

不動産投資に関する金融機関の審査が、

 

ようやく平常に戻ろうとしています。

 

 

自己資金無しでも融資する姿勢は、

 

少々行き過ぎの感は、否めませんでしたから。

 

 

そして、今後注意しなければならないのが、セカンドローン。

 

厳しくなった融資に対して不足分の自己資金を

 

アパート販売メーカー側が融資すると言うもの。

 

 

今迄も、かなり多用されていたようですが、

 

今後益々増えてくると思われます。

 

 

結局のところ、オーナー様は自己資金無しで購入する事になるのですが、

 

危険極まりないと言わざるを得ません。

 

 

何故なら支払いが2重になるからです。

 

新築時からほぼ利益無し。固定資産税等含めれば赤字になりなりかねません。

 

 

週間ダイヤモンドにも掲載されていましたが、あのシミュレーションは

 

金融機関単体での融資に対するもの。

 

( 詳細は省きますが争いは怖いものです。 )

 

 

あの数字に更にセカンドローンの支払いがあれば、一目瞭然。

 

 

又、売却シミュレーション等を信じては駄目です。

 

「 赤字になる前の、税率が下がる5年後には売却しましょう。」と言うもの。

 

そんな簡単には行きませんから。

 

 

売却価格が残債を下回る可能性も充分考えられます。

 

そもそも5年も持ちこたえられるかどうか・・・・。

 

 

昔から「 ただより怖いものは無い 」とは良く言ったものですが

 

自己資金ゼロより怖いものは無いと言ったところでしょうか。

 

 

弊社では、堅実なアパート経営をしましょうと、創業以来

 

変わらず言い続けておりますが、当然自己資金も含めてのもの。

 

 

無理のない返済計画と、それぞれにとことん拘った

 

土地、建物、管理が全てコラボして初めて堅実と言えるのです。

 

 

その証拠に、お題目にもありました収益稼働率を算出しています。

 

入居率をいくら99%と発信したところで、同業他社も似たような数字を

 

掲げている以上、弊社の優位性や堅実性が正確に伝わりません。

 

 

ですが収益稼働率であれば、話は変わってきます。

 

フリーレントや家賃下落があれば、新築時から比較して年間の収入が

 

目減りしますので、収益稼働率も下がってしまいます。

 

収益稼働率の低い入居率程、空しいものは有りません。

 

 

8年前まで遡った物件データーが保存してありましたので

 

それ以降の全てのデーターを集計しています。

 

 

 

 

来週にはまとまり、公表できそうですのでお楽しみに。

 

 

ではこの辺で。

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