株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
Board member Blog
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2017年07月03日 中島 厚己
先週の水曜日は、福岡にて安全大会を開催いたしました。
現場の安全を誓い、協力業者様総勢250人が一堂に会し
思いを共有する事が出来、大変有意義な時間と成りました。
ご来場下さいました皆様に、この場を借りてお礼申し上げます。
誠にありがとうございました。
オーナー様の大切なアパートを、無事お引き渡しするまで、
今後も1棟1棟、丁寧な仕事と安全第一を心がけて参りたいと存じます。
今後共、何卒宜しくお願い申し上げます。
と言う事で、今回は前回からの続きのお話です。
入居率99%を掲げて、日々業務を行っておりますが
同業他社も、似たような数字を掲げているので
お客様からすると、どこも同じ入居率、似たようなもの。
と言うイメージが蔓延しております。
そこで、収益稼働率で勝負すれば一目瞭然、と言う事になり今回の
ブログのタイトルとなりました。
どの様なものかと申しますと、新築時の家賃設定年収を100%とした場合
経年と共に、どれだけ年間の家賃収入が下がっているのかを集計するもの。
毎年確定申告用の、年間収支をチェックすれば簡単です。
例え入居率が98%であったとしても、フリーレントや家賃下落を伴う
いわゆる、オーナー様が犠牲の下での入居率であれば、
収益稼働率は低くなります。
5年経過で、70%~80%程、10年では60%位まで下がっている
物件が多数見受けられます。
その様な物件を、お持ちのオーナー様からすれば、入居率98%と言う数字は
お笑いのネタかと思われる程、腹立たしいとの事。
その様なご意見を、以前に伺っておりましたので、
それならば、弊社の収益稼働率を算出すれば、明確な差別化が
図れるのではないかと言う事になり、今回の公表となった訳です。
8年前まで遡り、弊社にて企画販売した、全物件データーの平均値を出しました、
1年目 99.13%
2年目 96.96%
3年目 96・69%
4年目 96・68%
5年目 95・99%
6年目 93・40%
7年目 92・80%
8年目 96・40%
以上の様な結果となりました。
入退去時には、原状回復工事を行うので10~15日間程は、
どうしても家賃が取れません。
その部分を考慮すれば、ほぼ100%に近い状況で推移しています。
但し、6年目と7年目については状況が少し違います。
実はこの2年間、福岡市西区のある駅周辺のみに限定し
販売していた期間です。
92~93%と、悪くはない数字ですが、
他の平均からすれば少し寂しい数字となりました。
8年目は逆に96・4%まで上がっている所から見ても
エリア的な影響が出た結果と言って、間違いないと思います。
が、それにしましてもこのデーターから裏打ちされたのは、
弊社のキャッチコピーである” 堅実なアパート経営 ”
そのものだと自負しております。
中古市場で売却するオーナー様が、いらっしゃらないのも、
管理をサブリース契約にされるオーナー様が、いらっしゃらないのも、
全て、収益稼働率と言うデーターが証明してくれました。
売却しなくても、又はサブリース契約等にしなくても、打ち出の小づちの様に
毎年確実に収益をもたらす、安定したアパートだからです。
今回の集計データーは、福岡、広島、名古屋でのものです。
他の支店では2年以上経過がまだございませんので、反映されてはおりません。
ですが、間違いなくほぼ同じ様な結果になる事でしょう。
何故なら、どこの支店も どのアパートも皆堅実経営をしていますので。
今後も毎年集計し、公表し続けようと考えています。
最後にもう一度 「入居率99%にして収益稼働率96%です」
ではこの辺で。