株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
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2017年07月19日 中島 厚己
半月ぶりの更新となりました。
空き過ぎてしまい申し訳ありません。
この間に、7月8日には名古屋セミナーを開催し
7月12日には広島にて安全大会を開催いたしました。
大変遅くなりましたが、この場をお借りして御礼申し上げたいと存じます。
それぞれの会場では、弊社の拘りをご理解頂き、ありがとうございます。
今後とも、末永くお付き合いくださいます様よろしくお願い申し上げます。
と言う事で、今回も収益稼働率の話です。
何人かのお客様から、分かりにくいとご指摘いただきましたので
もう少し数字を使って説明してみたいと思います。
弊社の収益稼働率96%とは、どの様なイメージなのかを
一般的な他のアパートの例と比較してみます。
分かりやすい様に、同じ年間収支明細で比較します。
まずは、新築から1年目の年間収支明細です。
8所帯のアパートで、一部屋の家賃が46,000円~52,000円、
平均家賃は49,000円とし、
分かりやすい様に、1月から入居可能となり、1年間満室だったと仮定します。
その場合の年間家賃収入が上記右下の4,704,000円となります。
ですが、一般的なアパートでは経年と共に下落が進み
実際には下記の表の様に、8年も経てば落ち込みます。
8年目の、この表で抑えて頂きたい数字が3つ有ります。
まず一つ目は、入居率。
1年間の間に4部屋が空きそれぞれが1か月以内に決まっています。
但しフリーレント付きで。
この場合の入居率は全マス96に対して空きが4つ有りますので差し引き92。
従って入居率は92÷96=95.8%と、それほど悪くはない数字です。
二つ目の数字として見て頂きたいのが、家賃下落率。
12月の家賃収入335,000円を、部屋数で割れば
平均家賃が41,875円と、なりますので1年目の49,000円に対して
下落率は、85,5%となります。7000円以上の下落。
最後に見て頂きたいのが、収益稼働率。
8年目の年間収入が3,666,000円と成っていますから
1年目の年間収入4,704,000円に対して
収益稼働率77,9%となります。8割を切ってしまいました。
金額にして100万円以上の目減りです。
フリーレントや家賃下落の激しい物件は、入居率が高くても
収益稼働率は下がってしまいます。
このシミュレーションは、特別なものではなく一般的な物件をイメージしています。
この収益稼働率よりももっと悪い数字の物件が、実は沢山存在しており
8年待たずに、5年目で70%を切る物件も世の中にはゴロゴロしています。
最後に見て頂きたいのが弊社の8年後の収益稼働率の実態です。
ここでも3つの数字を見て頂きましょう。
まずは入居率。7月の203号室が退去前に次の申し込みが入り
補修期間の半月だけ家賃が取れなかったので95,5÷96=99,4%
入居率99%とと言う数字はこの様な状況でなければ維持できません。
次に家賃下落率。
382000円÷392000円=97,4%
一部屋当たり1000円程度の下落で収まっています。
これ位の下落でなければ、最後に話す収益稼働率は維持できません。
と言う事で収益稼働率を見てみましょう。
年間収入4,553,500円÷新築時収入4,704,000円=96%
となります。150,000円程度の年収減で収まっています。
今回は、分かりやすくするために比較しながらの説明でしたが
弊社の実績データーとして8年目でも平均96%とはどの様なものなのかを
見ていただきました。
96%を維持するためには当然に入居率99%や
家賃下落もわずかでなければ、なしえない数字だという事を
お分かり頂けますでしょうか。
以上、まとめますと、例え入居率が高くても収益稼働率が低い物件が、
実は世の中には多い事。
アパート経営が成功か失敗かは、入居率よりも収益稼働率を見ればはっきりする事。
又、最後に、どうして弊社の物件は収益稼働率が高いのかは、
セミナー等で説明している通りです。
弊社が創っているアパートは、ライバルに負けない
強い、物件力のあるアパートです。
長い文章になりました。
最後まで読んで下さりありがとうございました。
ではこの辺で。