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2018年04月16日

真逆

 

先日は福岡にて第7回アイケンカップを開催いたしました。

 

ご参加下さいました、各方面の業者様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後共、宜しくお願い申し上げます。

 

 

当日は、朝から雲行きが怪しかったので、折角の晴れ男デビューも

 

わずか1年で、雨男に逆戻りかと、ひやひやしましたが

 

なんとか雨も降らず、昼からは晴れてくれましたので

 

辛うじて晴れ男を継続できた事が、私個人は何よりでした。

 

 

 

と言うことで、今回は家賃設定の考え方について少々。

 

 

「入居者がすぐに決まる弱気な家賃設定は、大家の負けなのでしょう?

 

例え3ヶ月掛かっても、取れる内に一番高い家賃を取らなきゃ損」

 

 

と言った内容の話を、大家の会で聞かされたという、お客様から

 

私の考えを聞きたいと、質問されましたので、少々。

 

 

そもそも、同じ場所に同じ平米数の部屋を新築しても、

 

間取りや設備によっては、取れる家賃は全く違ってくるので

 

一概には言えませんが、今回は前提として

 

家賃以外は、全てが同じ条件だと仮定して、お話したいと思います。

 

 

私の持論は、結論から言って考え方が真逆です。

 

その理由は、大きく分けて3つ有ります。

 

 

1つ目は、

 

販売したメーカー側の、決まりが悪い時の常套句の可能性が高い事。

 

「弱気な家賃設定は駄目です。入居者とは勝つか負けるかです」

 

等と、自社の無理な家賃設定の言い訳に使っている場合が多く

 

それが、大家の会等で広まったケース。

 

 

2つ目は、

 

賃貸ショップ上がりの私の感覚では、家賃設定が高い物件

 

メーカーというイメージが出来あがると、

 

将来に渡って、そのイメージが定着する事実。

 

「あの物件あのメーカーは、家賃が高いから紹介しにくいよな!」

 

と言う様な会話が、日常で繰り返されますから

 

後で慌てて下げても、一度出来上がったイメージは

 

なかなか崩せないのです。

 

 

3つ目は

 

例えば新築時、60000円で即決まるケースと、

 

70000円の3か月かけて決まる場合を比較してみます。

 

 

60000円なら、フリーレントも無く決まります。

 

70000円なら例えば、空室期間3か月とします。

 

 

それを12カ月で集計するとどうなるか?

 

60000 × 12 = 720000円

 

70000 ×(12-3)= 630000円

 

1年間で90000円の差額となります。

 

 

もしフリーレント1か月付けなければならないと、差額が160000円となり

 

1年間では取り返せません。これに広告料も1ヶ月追加を

 

賃貸ショップから要求されれば、230000円。

 

取り返すのに2年かかります。

 

 

ましてや、もっと空室が続けば精神的にも疲労しますし

 

値下げしなければ決まらない物件は、賃貸ショップに足元を見られます。

 

 

入居者の属性も悪くなり、物件のイメージも悪くなったとしても

 

最終的には、高く売り抜けるための家賃設定のつもりが、

 

実は収支的には損をしている事に気づかず、

 

安くでしか売れなかったということは良く有る話。

 

 

 

弊社の家賃設定は、新築プレミアム等一切なく

 

入居者のニーズを、徹底的に研究した間取り設備を取り入れ

 

無理のない事業プランでのご提案を心掛け、

 

まずは完成までに満室を目指し、

 

場合によっては入退去の時に少し値上げして募集します。

 

 

堅実なアパート経営を自負している当社は、

 

”無理な家賃設定での売り抜いて終わり”

 

等の商売は致しません。

 

 

ですから、弊社のオーナー様は、売却せずに

 

所有し続け、何棟も買い足していかれる方が多いのです。

 

 

 

ではこの辺で。

 

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