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2015年02月26日

ちょっと一休み5

 

 

9日ぶりのブログアップですみません。

 

 

富士山ネタですが、今まで何度乗っても靄に隠れて見れずじまい。

 

 

この半年で6回目のチャレンジでようやくこれです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お恥ずかしいですが、「でた~」と独り言。

 

 

 

 

 

 

そして先日も、東京から広島に向かう途中例のポイントに差し掛かりました。

 

 

 

 

でた~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

残念・・・・

 

 

 

こうなったら、もっと近くで見てみたいと意地になって参りました。

 

 

 

と言う事で、近々行って参ります。

 

 

 

雨男なので心配ですが、結果はまた次回ブログにて。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2015年02月17日

建設現場ー仕様編

アパートを建てるうえで、コストに大きく影響するのが、どのような仕様にて建設するのか。漠然と見ただけでは分からない仕様面について、今回は、サイディングや材木、ボード貼等以外にも、弊社がどこにこだわっているかを確認して頂きます。

 

 

 

キッチン換気口ガラリ

 

一般的にはトイレ、浴室、キッチン、どのガラリも100mmですが、弊社はキッチンのガラリは150㎜。

キッチンだけは出口が狭ければ換気効率が落ちるからです。

油が壁に垂れない様羽つきもあります。

 

 

 

バルコニー回り

 

一般的にはガス給湯器や、エアコンの室外機を吊ります。が、弊社は何も設置しません。

見た目にスッキリしますから。給湯器等は目立たない場所に設置します。替わりにライトを設置し夜になると照らします。

建物の裏側は特に人目に付かないので、防犯対策上重要です。

 

 

 

ガスボンベ

 

一般的には目立たない場所にそのままむき出しですが、弊社はボンベックで囲います。

見た目もスッキリし、いたずら防止にもなります。

 

 

集合郵便受け

 

一般的には、玄関ドア直接か、外入れ外出しタイプです。女性は自分のポストを開けることで何号室の入居者かが見られてしまいます。

弊社は、外入れ中出しタイプなのでオートロックをくぐり、外から見えないところでポストを確認できます。いたずらや、防犯面でも効果的です。

(建物内からの写真)

 

 

 

通路階段

 

一般的にはモルタル塗りか、部分的にタイル貼ですが、弊社は、防滑シートを張ります。

モルタル塗りは2~3年で古さが出ますし、タイル貼は割れてしまいメンテが大変。

防滑シートは、意匠性が有り、汚れが落ちやすい、歩行音の低減、メンテが簡単等の利点があります。

又、度々書きますが、基本的に通路階段全体を、完全建物内に取り込むことにより、防犯面、清掃面、又、劣化しにくいので、メンテナンス等で有効です。

 

 

 

消火器

 

一般的には、通路にむき出しですが、弊社は扉付のボックスに収納します。

見た目にスッキリしますし、いたずらもされにくくなります。

 

 

 

サッシ

 

一般的には、単板ガラスで、サッシ高も1800㎜ですが、弊社は複層ガラス、サッシ高も2000㎜。

ご存知のように、結露防止、防音対策、断熱効果、防犯上も効果あり、高級感もアピールします。

 

 

 

 

LEDライト

 

一般的には、共用部も室内も、蛍光灯か白熱電球。変更するなら追加工事となります。

弊社は、共用部、室内共にLED。オーナー様のランニングコスト軽減のために。

(写真は、違いが分かりにくいのでカットさせて頂きます。)

 

 

室内ドア

 

一般的には、クローゼットは折りもしくは開き戸、寝室や脱衣所へは開き戸を使いますが、弊社はいずれも引き戸を使用します。ドアの開閉部分がデットスペースになってしまうからです。引き戸はスペースを有効に使えます。

 

 

 

館銘板

 

一般的には、物件名が書かれた金属板かプラスチック板を取り付けて終わりです。

弊社はLEDライトにてお洒落に照らします。

アパートの顔ですから、目立ちすぎず地味すぎず。

 

 

 

 

以上、日頃何気なく比べただけでは、わかりにくい弊社こだわりを、書かせて頂きました。

上記項目は、全て標準仕様。ですが、販売価格は決して高くありません。

その分弊社利益率は低いですが・・・。

 

 

お客様に「良い買い物をした」と思って頂き、又、アパート経営も安定すれば結果的に信頼を勝ち取れると思っていますから。

 

一つ一つは、小さな違いでも、それが集まれば大きな違いとなり、独自の屋上バルコニーと合わせて、弊社ブランド力となってくれると信じています。

 

では、この辺で。

 

 

 

2015年02月12日

建設現場ー基礎・躯体・ボード貼工事編

アパートを建てるためにはまずは、地盤調査をしなければなりません。

 

結果によっては、地盤改良や、時には杭工事をしなければならないこともあります。

このように、昔に比べ地盤に厳しくなった現在は、布基礎(土台が乗る部分のみ線で支える工法。20~30年前位迄主流)から、べた基礎(コンクリートの底板の上に立ち上がりを造る工法)に変わりました。

 

不動沈下等改善されるメリットの他、比較して、シロアリの被害も減るといわれます。(床下に土が露出していない為)

 

 

 

躯体工事については、在来工法の他に、ツーバイフォーやプレハブ工法等有りますが、アパート建設では一番多い在来工法について、簡単に書きます。

 

材木にはグリーン材とKD材の2種類あります。

グリーン材とは、山から切り出して生木の状態で加工したもの、KD材は大きめに加工し、人口乾燥させた後、歪等を削り再加工するもの。

当然KD材の方が高くなりますが、特に柱や梁などの主要構造部には、KD材をお勧めします。

 

 

次にフロア工事ですが、根太の上にコンパネを張る根太工法と、最近では根太が無い根太レス工法が多くなりました。

 

梁や土台に直接構造用合板を張っていく工法で、現場の大工さんは棟上げと同時に床が出来るので、コストアップにはなりますが、安全面、作業面で助かります。

合板の厚みは24mm以上、梁、土台のピッチは1000mm以内とされ、火打梁(梁と桁等を三角形に留める梁、ねじれ防止の為)を省略できます。

根太工法(奥に見えるのが火打梁)

 

根太レス工法(火打梁は省略。弊社は900ピッチで梁を入れます)

 

構造用合板(ねじれ等に強い)

 

 

次に石膏ボード貼工事の話です。

大工さんの仕事はこのボード貼がかなりのウエイトを占めます。そしてその分仕事が粗くなりすい工事と言えます。クロスを貼れば隠れてしまいますし、現場の工期が遅れている場合などは、特に要注意です。

ボードの隙間が空きすぎたりしても、クロス工事の時にパテで補修するからいいだろうとなるようです。

又、ボードごみを減らそうと、ロス部分も使用しパテだらけという場合があります。

 

貼り方はタッカー(ホッチキスの大きいもの)で留める方法と、ビスで留める方法が有りますが、天井部分など特に、ビス留をお勧めします。落ちないとは思いますが・・・。2~3年後に歪が現れたりという事は無きにしも非ず。

 

又、石膏なので、角がもろい所が有りますから、出来ればクロスを張る前にコーナーを取り付ける事をお勧めします。

 

仕上がりもシャープになります。

 

 

以上、最近の建物は、以前より検査が厳しいので、基礎や躯体などそれほど心配しなくても良いと思いますが、ボード貼は、施工会社の性格が出ると思います。

 

ですから、そこをチェックすれば、どんな仕事をしているか全体が見えてくるといえるのではないでしょうか。

 

お時間があれば是非現場に行かれ、確認してください。それから、隠れてしまう床下もゴミが無いか、現場が掃除してあるか、等・・・。大切な財産となる訳ですから。

 

弊社は、サイディング編の時同様に、後々、メンテナンス費用が掛からないように、こだわった仕事を心がけております。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年02月06日

建設現場ーサイディング編

前回の、ハードルの話の中で現場についての知識と書きました。が、

知識を付けることは、簡単ではありませんし、アパートを一見しただけでは、違いは判りません。

 

そこで、何回かのシリーズに分けて、ここだけは押さえておきたいポイントに絞り、説明させて頂きます。

まず最初は、外壁材として使われるサイディングについて、主に知っておきたい以下の5つの項目について話します。

 

1、特徴

 

一般的に、外壁に使われるものとして、サイディングの他にタイル貼や、ALC板、塗り壁工法等有りますが、

一番多く使われるサイディングは、防火や劣化に比較的強く、コストも比較的安く、デザイン性がある、という良い面が有ります。

短所は、現場でのロスが出やすい、つなぎ目にシーリングを打つ必要がある。等です。

 

 

2、種類

 

一般的に使われるものとして、窯業系(ようぎょうけい)サイディングと

金属系サイディングの2種類あり、多く使われるのが窯業系サイディング。

 

窯業系サイディングはセメント質と木等の繊維質を混ぜ、表面にはガラスコートされた塗装膜で仕上げられ、約3m×45cmの板です。

耐火性と断熱性に優れます。

厚みは13mmから21mm迄有り、一般的には、14mmから16mmが良く使われます。

 

 

3、施工方法

 

施工方法は、縦張りと横張りが有りますが、今回は多く施工される横張りについてお話します。

留め方は一般的には、釘打ち工法と金具留め工法の2種類があります。

 

釘打ち工法は、コストを抑えられますが、施工できる厚みが14mmまでとなり、

経年と共に夏冬の温度差による伸び縮みにより、釘打ち部分が劣化する恐れがあります。

施工時も釘を強く打ちすぎると、表面の塗膜まで痛める恐れがあります。

ですので、出来れば金具留めをお勧めします。

 

 

金具留め工法は、金具の上をスライドし、伸び縮みに対応し劣化を防ぎますが、コストがかかります。

15mm以上のサイディングに使われます。

ちなみに、下地とサイディングの間に隙間が有るのは、空気層を創るため。

空気の流れを作ることで、湿気や熱を逃がします。

 

 

 

 

4、出隅

 

建物の出隅(コーナー)部分に使われます。

出隅を使用することでコーナーがきれいに仕上がりますが、その分コストアップとなります。

 

 

5、シーリング

 

サイディング同士の継ぎ目にはシーリング工事をします。

幅が約1cm程度。夏と冬とでは1枚当たり約3~4mm伸び縮みするといわれ、

そのクッションの役割も果たしています。

 

 

 

出隅を使わなかった場合の、角のシーリングは2cmから3cmと幅広く劣化が心配です。

 

 

 

 

以上、主なところを簡単に説明しましたが、最後にもう一つ。

下地に防湿シートを張りますが、電気コードや換気扇等の開口部分に

きちんと防水テープを貼っているかチェックしましょう。水漏れの原因になりますので。

 

 

 

大切なアパートですから、知っていて損は有りませんよね。

 

弊社は、上記項目全てクリアした建物を建て、大切な資産を大切に創ります。

将来のメンテナンス費用を少しでも抑えるために。

 

 

 

 

次回も現場の話をします。

では、この辺で。

 

 

 

 

2015年02月02日

寿命について

最近、聞かれたことが寿命に付いてです。

「何年もつのでしょうか?」と。これには正直答えるのに戸惑います。

単純に建物の寿命の場合と、入居者ニーズの寿命、の2つの考え方があるからです。

 

お客様からの質問の趣旨は、殆どの方が、前者の建物の寿命で見た場合の事だと思います。

正直、定期的にメンテナンスをすれば50年60年は平気だと思います。

 

普通に町を歩いていても、それくらいの古いアパートを何棟も見かけますし、

弊社でも、管理させて頂いているアパートの一番古いもので、昭和34年新築が有るからです。

既に築年数55年を経過。それでも、なんと全12室のうち空室は1部屋のみ。まだまだ現役バリバリです。

 

 

 

当然リフォームは大変にはなってますが、オーナー様からすればローンの支払いが無いので楽々の様です。

今が一番美味しい時期なのでしょう。

 

建築基準法も今ほど厳しくもなく、建材の質も比較にならないほどですが、

それでもこうして現役なのですから、現在の建物は、もしかすると

「100年もちます。」と言えるかもしれません。(少しオーバーかな・・・)

 

ですから話を最初に戻しますが、結局、入居者が入らなくなった時点が、寿命と言う事になるのかなと考えています。

でもそう考えると、たとえ築10年でも、寿命が来る可能性があると言う事です。

 

入居者のニーズをどれだけ建物に取り入れ、理想に近づくことが出来るかが、寿命を延ばす一番の要因だと断言できます。

 

では、この辺で。

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