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2015年04月30日

土地仕入れ 

「土地仕入れの話を、もう少し詳しく聞きたい」とご要望頂きましたので、

前回の[アパート用地編]の続きを書きたいと思います。

 

前回でもお話しした様に、毎月莫大な情報を必死に集め、

値段交渉を重ね悪戦苦闘しています。

 

日常茶飯事なのは、不動産業者様より「お宅の社員、昨日も来たよ。しつこいな~」とお叱りを受けます。この場を借りて、お詫び申し上げます。

 

また、「毎日毎日電話してこないで!」とか、社名を名乗った途端「ない」と切られたり・・・。

 

それでも継続していれば、「熱心ですね~」とか「お宅には根負けしたよ」等のお言葉を頂き、1番に情報を頂けるようになった業者様が沢山有ります。

 

当然、契約や途中交渉も紳士的に行いますので、1度お取引して頂ければ、「次も紹介しますよ」と言って頂けます。{継続は力なり}です。

 

当社営業マンも、入社したらまず{なかなか仕入が出来ない・・どうしよう}と悩みますが、3ヶ月~6ヶ月も経てば、自分なりに業者様と良い関係を創り、仕入れるようになります。

 

おかしな話ですが、弊社の場合、営業マンは売れずに悩むのではなく、仕入れで悩みます。

 

ある営業マンは「夢に出てきました。仕入れが出来ないなら辞めろ!と・・・」

 

私は、そんな人間じゃありません・・・念のため。

 

これほど苦労するのには訳が有ります。

 

それは、検討する段階で家賃設定や、間取り、駅からの距離、住環境等厳しくチェックします。合格した土地だけが、次のステップに進みます。

 

次は、弊社の設計部隊によるラフプランの検討。デザインだけでなく、間取りまで、同じものが2つと無いのが弊社の特徴。

 

最大限まで土地を有効活用し、検討を重ね、うまく収まった時に初めて、仕入れ契約に向けてのOKを出します。

 

そして最後に、土地の価格交渉へと進みます。

 

ここでかなりのやり取りが有りますが、あきらめざるを得ない土地が、多い事多い事。

 

最後までたどり着くのは、ほんの一握りとなる訳です。

 

不動産の難しさですね・・・。

 

この様に苦労して仕入れた土地だけに、当然思い入れも強くなりますし

弊社の営業マンは、初めて仕入れた土地を、何年経っても皆覚えています。

 

こうやって頑張るのも全ては、お客様の為に!

 

弊社でできることは手抜きせず、全力で行っていますので、

ベストなプランを、自信をもってお勧めする事が出来ます。

 

この気持ちに偽りはありません。

 

ですから、ご購入頂いたオーナー様が、未だに何方も売りに出されていないのも、

入居率が99%を切らないのも、ご納得いただけるのではないでしょうか。

 

もしも私の頭の中が、売上アップの為だけなら、とにかく沢山の土地情報を沢山のお客様に流し、{売れればラッキー}的な戦略も考えられますが・・・

 

私には出来ません。当たりはずれみたいな仕事はしたくありませんので。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

2015年04月25日

グランティックシリーズ誕生秘話 番外編

前回の4が「あまりにもあっさり終わりすぎ」、とのご指摘を受けましたので、

番外編を 恥を忍んで書きたいと思います。

 

 

この年は、正直言って{潰れるかもしれない}と思うほど精神的に追いつめられました。

 

今だから、笑って話せますが、実は下請け業者の倒産により、800万の焦げ付き。

資金繰りがきついと言うので、前払いしてあげていました。

 

又、前年の11月から取り組んでいた別事業の失敗で、2500万の損失。

前職時代に所有していた、アパートを2棟売却し1500万程補填しました。

 

当時の売り上げが、たかだか10億、純利益が1200万という規模ではあまりにも大きすぎます。

 

そこに、先に書きました例のロフト通達文と、大震災が追い討ちを掛ける訳ですから、ご理解いただけると思います。

 

このような状況下でも、社員の前ではいつもと変わらぬ態度と、笑顔で接する様に心掛けておりました。

 

そして、こういう時こそ{攻めるのだ}と言い聞かせ、かねてから計画していた、広島オフィス開設を決断。

 

と、言っても社員10人の小さな会社。

 

それに、福岡から出たことが無い私は、躊躇していると、「僕が行きます」と現在の責任者が手をあげてくれました。

 

結婚を間近に控えているにも関わらずにです。

 

何も言わなくても、分かってくれていたのでしょう。背中を押してくれました。

 

そして4月初旬にはめでたく挙式をあげたのですが、最初の私の祝辞で大失態を犯します。

 

感極まって、泣けて、泣けて、涙が止まりません・・・。

 

この日を迎え、嬉しいやら、彼の男気に・・・。

 

とにかく、台無しにしてしまいました。

 

恥ずかしいやら、情けないやら。人前で泣くのは、後にも先にもこの1回きりです。

 

そんなこんなで、いろんな方に、助けられ、多くの方から応援してもらえ、この難局を何とか乗り越える事が出来ました。

 

以後、私の頭の中は、本業に集中し、今まで以上にお客様を大切に、社員を大事にという思いが強くなりました。

 

現在は、4拠点、売り上げもお陰様で今期は50億を突破しそうです。

 

が、どんなになろうとも、私は当時の気持ちを忘れることなく、皆様のお役に立てるように、精進してまいります。

 

不覚にも、このブログを書きながら、又涙腺が緩くなってきましたので

 

この辺で勘弁してください。

 

 

 

 

 

2015年04月21日

グランティックシリーズ誕生秘話4

このような状況になってしまった私は、悩みます。

 

福岡市郊外へ出ていくわけにはいかないし、かといって新しいロフト基準では商品力が半減するし、1か月とことん悩みました。

 

どうにも結論が出ないので、気分転換に後輩の賃貸ショップに遊びに行こうと思いました。

 

こういう時こそ、現場の生の声を聴いてみようと。何かヒントをもらえるかもしれないと思い、藁をもすがる気持ちで行ったのです。

 

「最近どうよ?お客さんはどんな部屋を探してる?」と聴いたところ、間髪入れずに

 

「単身でも1LDKの様な、広めの部屋を探している人が多いですよ。マンションに比べて家賃が安ければニーズはかなりあります。」

 

!!

 

その2分後には、お礼もそこそこに私は車に乗っていました。

 

「これだ」と確信を持ち会社に戻るや、

 

「新商品は1LDKを販売する。しかも今まで通り屋上バルコニー付きで」

 

と社員に発表し、即みんなの賛同を得、商品化し、発表したのが5月上旬の事でした。

 

ブランド名は紆余曲折のうえ、「グランティックシリーズ」と名付けました。

 

「ふさわしい名前じゃないか!」と全員納得。

 

発表と共に、

 

「こういう広めのタイプがいいと思っても、今までは狭いタイプばかりだったんですよ」

 

と、オーナー様より嬉しいお言葉を頂き、その後、お陰様で順調に業績を伸ばす事が出来ました。

 

そして、7月には弊社広島オフィスオープンと続いていきます。

 

ちなみに、現在のメゾネティックシリーズはと申しますと、

福岡以外の都市で、その都市の条例に沿った形でしっかりと根付いています。

 

それから、独立間もなく入社した前職からの3人は、今では各オフィスの責任者へと成長してくれました。

 

以上がグランティックシリーズ誕生秘話でございます。

 

ここまで引っ張りましたが、ようやく完結しました。

 

ありがとうございました。

 

 

では、この辺で。

 

2015年04月18日

グランティックシリーズ誕生秘話3

この話は面白いと、オーナー様から言って頂きました。

ですので、更新も早くなります。

 

と言う事で・・・。

 

2006年の夏に独立し、4年後に「メゾネティックシリーズ」を販売開始し、その次の年までに計36棟の販売と、順調に軌道に乗ってきた矢先。

 

いきなり梯子を外されます。

 

忘れもしない2011年3月。

 

福岡市の条例の改定により、4月より、今までの様な「メゾネティックシリーズ」の建設は出来ない旨の通達が届きます。

 

ロフトの概念を厳しく見直したためとの事。

 

その通達には、断面図まで書かれていたのですが、それを見てびっくり。

弊社以外にはやっていないはずの屋上バルコニー迄書かれていたのです。

 

妙な圧力みたいなものを少し感じつつ、途方に暮れてしまいました。

やっと軌道に乗って、さあ今からという矢先の出来事だったからです。

 

同業他社と比べ、弊社が一番凝った作りにしていたため、全否定されたようなもの。

大黒柱を失ってしまいました。

 

そして、この通達以降、業界全体に影響が現れ始めます。

市外へ活路を見出す業者や、新しいロフト基準で販売する業者など各社試行錯誤。

 

今考えると、あの時に、業者はかなり篩にかけられた感じがします。

 

私も、さあどうしたものかと、悩んでいると追い打ちに例の大震災が起こります。

世の中が、超自粛モードへ突入します。アパート経営どころではないと言わんばかりに。

 

そして、その後、丸1年間現場が混乱する事になります。

職人さん不足と、資材不足等重なり、弊社も最大で1か月半遅れの現場が有りました。

 

只、当時は、業界全体がもっとひどい状況でしたので、恵まれていた方だと思います。

 

そんなこんなで、悩みつつも、何とかやりくりしているとき、空いた時間を見つけ、後輩の賃貸ショップへ遊びに行きます。

 

4月の中旬頃だったと思います。

そこでいよいよ・・・・・。

 

ということで、この続きはまた次回へ。

 

 

 

2015年04月15日

グランティックシリーズ誕生秘話2

前回からの続きです。

 

と言う事で、独立する事になった私は、家内と2人でワンルームマンションの7階1室を借りてスタート。

 

14㎡で居室は4畳ほど。

そこにはコピー機と白い4人掛けのテーブルと、作り付けのベット棚だけのスペース。

 

仕事をするのも、お客様との商談も全てテーブルの上で行いました。

 

余談ですが、その思い出のテーブルは今でも福岡オフィスで現役です。

 

そしてその当時、あるオーナー様から

 

「どうして、もっと建物に拘らないの?どうして一つ一つの備品にまで気を配らないの?コストが少し位上がっても、オーナーからすればワンランク上のよい商品を、買いたいと思っている人は多いと思うよ」

 

とお叱りを受け、以来私の頭には強烈にインプットされ、お陰様で今日が有ります。

 

とても感謝しております。

後日その話をすると「覚えていない」とはおっしゃっていましたが・・・。

 

そんなこんなで、この狭いスペースで、色んなアパートの企画を行いながら、1年~2年後に前職時代の部下から3入の入社希望が有り採用。

 

その頃近くの、13坪店舗に引っ越し、社員も8人に増えます。

 

と同時に、前職時代のアパートから、もう1歩進化させたアパートを設計担当と共に開発。

新しいブランド名を初代「メゾネティックシリーズ」と名付けました。

 

2階建なのですが、1・2階ともロフトをうまく絡め、メゾネット風のお部屋の創りが売りとなり、自分で言うのも何ですがこれが大ヒット。

 

福岡のある駅周辺は、当時弊社メゾネティックシリーズの建設ラッシュとなり1年8か月で36棟を販売。

 

屋上ルーフバルコニー付きアパートはここから始まります。

 

この様に順風満帆に見えた弊社に、この後思いもよらない出来事が起こります。

 

この続きはまた次回へ。

 

ではこの辺で。

2015年04月11日

グランティックシリーズ誕生秘話1

今回は、オーナー様からのリクエストで、弊社を代表するブランドであります、グランティックシリーズがどうやって誕生したのか、その話を致します。

 

私が、福岡にて独立したのが、2006年の8月。それまでは、前職にて同じようにアパート販売を行っておりました。

 

約10年弱お世話になったわけですが、その間にもいろんな商品開発を行い試行錯誤を繰り返しておりました。

 

当時はまだ単身者用(1Kタイプ)が主流でしたので、いかにロフトをうまくからめ、部屋を広く見せ、段差をお洒落に配置するか、などの工夫をし、5~6タイプほど商品開発した記憶が有ります。

 

もう約17年前の話です。

 

そのころは、私もまだ若く33~38歳の間は特に、いろいろと想像するのが楽しくて仕方ありませんでした。が、次第に社長との間で溝が生まれます。

 

少し話が横道に逸れますが、当時は、課長職の肩書を頂いておりました。

にもかかわらず、実際には土地仕入れや商品開発等、全て独断で行っていたようなもの。

 

当時の私は、「全責任は私が取る」位の勢いで仕事していたので、完全に組織という感覚が麻痺していました。

 

 

ですから、何千万の土地を購入するにしても、新しい建物を開発し販売するにしても全て事後報告。

 

「毎年、売上を伸ばし続けているので、いいじゃないか」という、おごりもありました。

 

まさかその3年後には退職するとは夢にも思っていませんでしたが。

 

 

そんな私が、いざ会社を創り、経営者になった途端に、組織を意識している。

矛盾しているような、仕方ないと言い聞かせたり、都合のいい話です。

 

と、少し自虐的になりつつも・・・

 

話が完全に、横道に逸れてしまいましたので、この辺で。

次回こそ、グランティック誕生秘話に入ります。

 

 

 

 

2015年04月08日

格差社会

r > g


r=資本収益率

 

g=経済成長率

 

あるネット記事を読んだ話です。

「21世紀の資本論」の核心を表す数式だそうです。

 

世界の資本主義において、西暦1000年から現在まで資本収益率 ( r ) は平均4%程度

先進国の経済成長率  ( g ) は1.5%ほどになるということを、フランスの経済学者、トマ・ピケティは実証しているらしく、経済成長率が1.5%とすれば所得も1.5%しか伸びないので

働いて得られる収入はほぼゼロ成長。

 

ところが資産を持っている人は、それだけで4%ほどの収益を得られる。

結果どうなるかというと、今後も格差が広がり続けるとのこと。

 

だからこそ不動産投資が、格差社会の勝ち組になる一番の近道と、感じさせられます。

 

「働けど働けど、わが暮らし楽にならざり、じっと手を見る」と、定年を前に言わなくてもいいように、今のうちから考えた方がやはり良さそうですね。

 

但し、何に投資するかは、目先の利益などに惑わされず、しっかりと見極めなければいけません。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 


2015年04月02日

事業計画書

アパート購入を検討する場合、各社プラン書を作成し、お客様にご提案します。

 

どのような点に注意すればよいか、見てみましょう。

 

 

 

家賃設定

 

家賃設定によっては、利回りが大きく変わります。

 

相場に対して、高いのか低いのか確認しましょう。

 

低い場合は問題ないですが、高い場合は計画が崩れます。

 

 

間取り

 

平面図を確認し、イメージ出来るようトレーニングしましょう。

 

壁1枚で部屋同士隣り合っていないか?使い勝手は良さそうか?

 

ロフトが有る場合は、昇り降りが、階段か梯子かによって大きく違います。

 

 

 

立地

 

本当にワンルームや1Kタイプのニーズが有るのか?

 

逆に、1LDKからワンルームに変更し戸数を増やせないか?空室や、家賃下落もなく。

 

 

 

上記、重大な3つの項目は、客観的な立場の地元の賃貸ショップで教えて頂きましょう。

 

3~4社ほどから話を聞き、平均値で検討されることをお勧めします。

 

遠方の場合は、電話にて確認しましょう。意外と親切に教えて頂けます。

 

 

 

又、土地の販売価格にはどこまでの諸経費が含まれるのか?

 

建築費にはどこまでの設備がが含まれているのか、仕様はどのレベルか?

 

 

 

年間の最終手残り計算をする場合、借入返済分以外に引かれる経費に漏れが無いか?

 

例えば管理費、共用部の水道光熱費、固定資産税、ネット使用料、等。

 

 

 

それからプランニングの時点では教えてもらえないのが、

 

完成スタート時点の礼金や敷金は何か月分入るのか?

 

新築当初から、ゼロゼロキャンペーンでの入居者募集を行うケースがあります。

 

又、完成時の最初の家賃は、同時に収益としてもらえるのか?

 

業者によっては、最初の1~2か月分の家賃をオーナー様に渡さないケースがあります。

 

 

入るか入らないかでは大きく違います。

 

家賃が6万円、礼金2か月とすれば、一部屋あたり3~4か月分

 

それが8部屋あれば144万~192万と、

 

 

スタートから大差となります。

 

見逃せません。

 

 

 

 

又、私的には、あまり意味が無いと思っているのが10年~30年の事業年表。

 

これこそ、只の絵に描いた餅でしか有りません。

 

 

先日、この話を福岡の某金融機関の支店長としましたが、

 

「昔は2~30年の年表ありきでしたが、今ではあまり重要ではありません。

 

その通りに行くことなどありえませんから。30年間全く家賃が下がらない事業計画を提

 

出する業者が多くて・・・」との事。

 

 

サブリース契約を前提としているのでしょうが、「郊外型の土地活用提案ほど、10年で

 

計画がガタガタになり、サブリース契約を解約するオーナー様が多い」とのこと。

 

 

私から言わせて頂くなら、サブリースしなければ空室が不安と考える時点で事業計画は失

 

敗でしょう。建てる前から、結論が出ているようなものです。

 

 

 

 

 

以上、失敗が許されないアパート経営ですから、慎重に検討し、

 

良いと思えば決断をする。同じものが2つと無いのが不動産ですから。

 

 

 

今回のブログは、少し厳しい表現が多かったかな~。

 

まあ、たまには本音で話してもいいでしょう。

 

て、いつも本音か!

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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