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2015年05月30日

ちょっと一休み10

 

前回のブログから8日間も空いてしまいました。

 

 

少し言い訳をさせて頂くならば、

 

パソコンの不具合に加え、仕事が忙しすぎたためでもあります。

 

 

 

嬉しい悲鳴です。

 

福岡=佐世保=福岡=名古屋=東京=福岡と1週間が過ぎました。

 

 

 

 

などと、いろいろ言っておりますが、実は一番の原因は

 

 

前回ブログの内容を見られた、何人かの金融機関さんからのご意見に、

 

書いたことを後悔しつつ、時間が過ぎたことが大きいのでした。

 

 

 

 

まあ、それだけブログを読んで頂けている、裏返しという事にして

 

 

気を取り直し、良しとさせて頂きます。

 

 

 

 

それから、帰りの飛行機から

 

 

 

 

 

 

 

 

ばっちり見えたので、気分一新。

 

 

又、月曜日から仕事頑張ります。

 

 

 

そういえば、明日日曜日は、社員の結婚式です。

 

 

祝辞を言うのに緊張しますが頑張ります。

 

 

めでたしめでたし。

 

 

 

 

 

 

2015年05月22日

大人の事情からのチェンジ

 

前回ブログの{ クローズアップ現代の話 }を読まれたオーナー様より

 

「怖いですね」との感想を頂きました。

 

「がら空きになると分かっているなら、貸さなきゃいいのにね。銀行さんは」

 

 

私もそう思います。

 

 

ですが、現実はそうもいかないわけです。

 

どうして、郊外にサブリースアパートが乱立してしまうのか?

 

そこには各金融機関の葛藤があるのではないかと思います。

 

あくまで私の想像ですが、挙げてみます。

 

 

 

1、当行が融資を断っても、建築会社の担当は他行へ打診する。

 

2、この案件を断ると、次の優良案件をもらえない。

 

3、企業間同志の長年のお付き合いがある

 

4、保証会社の融資条件に{サブリースを条件とする}とある

 

5、万一の時でも、保証会社付なので大丈夫

 

 

以上のような、大人の事情があるのでしょう。

 

{冗談じゃない、その様なことで何千万も何億も貸せる訳ないじゃないか}

 

と、金融機関さんからは、聞こえてきそうです。

 

そうなのかもしれません。

 

傍から見てると、そう見えるだけなのかもしれませんね。

 

 

又、最近では、サブリースありきではなくなってきている

 

金融機関も増えています。

 

 

何より、事業計画の堅実性を重要視し、近隣アパートの入居状況、

 

間取りや仕様、家賃設定等から判断しサブリースは条件に付されません。

 

その様な金融機関は、比較的弊社の事業計画を支持して頂いているように思えます。

 

 

福岡から始まった、土地から購入のアパート経営ビジネスモデルは、

 

殆どの地元金融機関では、当たり前のように積極的にご融資頂けます。

 

 

が、一歩九州から出ると、積極的な金融機関は限られ、

 

上記のような地主案件のサブリース付アパートローンか、

 

もしくは、ほぼ土地代金分の、自己資金をお出し頂ける案件にのみ

 

取り組む金融機関が多いのが実情です。

 

 

その様な金融機関は、

 

{地主案件でさえ破綻するケースがあるのに、土地から購入等ありえない}

 

という判断なのでしょう。 地道に訴え続けていく他ありません。

 

 

 

 

ですが、一方で、先ほども言いましたように、

 

弊社案件にも積極的な金融機関が、増えてきています。

 

 

事業計画の堅実性をご理解頂けた結果なので

 

嬉しく思います。

 

 

そしてもっともっと、このビジネスモデルの堅実さ、

 

確実性を訴えていこうと、感じる今日この頃です。

 

 

では、この辺で。

 

 

 

 

 

 

2015年05月16日

とうとう取り上げられました

 

とうとうNHKでも取り上げられてしまいました。

 

30年一括サブリース契約の危険性について。

 

 

土地活用や相続税対策等に有効と、郊外型アパート経営を提案するにあたり

 

空室の不安解消の対策として全国に広がっております。

 

 

が、私が以前からお伝えしていた、サブリースの危険性について

 

NHKのクローズアップ現代にて放送されました。

 

 

ご覧になっていない方は、一度ご確認ください。

 

 

 

只、今回はそのサブリースの話は、ここでは止めておきます。

 

私が言いたいのは、そのクローズアップ現代の中で言われていた人口減少時代に於いて、

 

いかに空室を出さない経営をするか。

 

 

それには、場所選びとニーズが最も重要であると言う事です。

 

その為にも、厳しく線引きしなければいけません。

 

日本全国で見た場合、勝ち組の都市と負け組の都市とに分けられます。

 

 

お客様によっては、地方都市の高利回り物件を狙うのが一番と言う方もおられます。

 

確かにそれも一理あるかもしれません。

 

が、既に、かなりの勢いで人口減少している都市の場合、将来先細るのは明らか。

 

 

私は、全国の中でも問題ないと思える都市は首都圏、関西圏以外には

 

福岡、広島、名古屋以外には殆ど無いのではないかと思っています。

 

 

しかも、その中の都市なら、どこでも良いというのではなく、細かくエリアを絞り、

 

選び抜かれた土地でなければ、なりません。

 

郊外や、最寄り駅まで徒歩15分を超えるような土地では厳しいでしょう。

 

私は、その事をずっと言い続けて参りました。

 

たとえ、15分以内の土地でも更に、勝ち組の町やエリア、負け組の町やエリア等に

 

分けられます。

 

 

そうやって、選び抜かれた土地に今度はニーズをとことん取り込んだ建物を建てる。

 

ニーズとは間取りだったり、仕様デザインであったり、設備などを指します。

 

この様に、こだわり通して、初めて空室の心配をしなくて済む

 

アパート経営が出来るのです。

 

 

 

改めて、言わせて頂きます。

 

アパート経営は、所有する事が目的ではなく、安定した経営をする事が目的なのです。

 

空室の心配ばかりしなければならないような、アパート経営なら止めた方が良いです。

 

 

すみません、ヒートアップしそうなので

 

 

この辺で。

 

それではまた。

 

NHKのクローズアップ現代はこちらから。動画も見れます。

 

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年05月12日

中古アパートからのチェンジ

「中古物件にしか興味ありませんでした。」というオーナー様が

 

弊社にいらっしゃいます。

 

どうして中古物件に興味が有ったのか、又は何故新築を敬遠していたのかを

 

聞いてみました。

 

 

中古物件のメリット

 

1、価格に割安感が有る

 

2、入居実績が有るので安心

 

3、購入と同時に家賃収入が入る

 

4、利回りが高い

 

5、満室の物件なら空室リスクも軽減されそう

 

 

以上の様な項目が、理由だとの事。

 

逆に新築アパートは、全てが上記の逆だからという理由で、敬遠していたそうです。

 

事実、弊社と巡り合うまでに、3棟程中古物件を購入していらっしゃいます。

 

そんな中古大好きのオーナー様が、どうして弊社の新築アパートを

 

購入して頂くに至ったのか。

 

お話をする機会がありました。

 

 

「フィーリングですよフィーリング!あっ、この人なら嘘つかない。

 

この会社なら大丈夫とピンときたので、お会いして10分で決めました。

 

別に中古が好きと言う訳ではないのですが、

 

アイケンさんに会うまでは、新築は有り得ないと思っていましたね。」

 

 

との嬉しい回答を頂きました。

 

 

「結局ですね、中古にしても新築にしても物件や会社次第で全然違うわけですよ。

 

中古なら何でもよいという事ではないです。怪しい物件もかなりあります。

 

ですから、一概に中古が良いとか新築が良いとか言えないし決めれないでしょ。

 

そういった見方をするのではなくて、人物や会社を見て決めなきゃ。

 

そして、何より価値観や考え方が同じというのは、大きな決め手です。大家としては。」

 

 

とのご返事。

 

有り難い事です。

 

 

ちなみに弊社新築アパートのメリットは

 

 

1、新築なのに比較的割安

 

2、入居実績も完成満室渡し

 

3、比較的利回りも良い(中古でも7%の時代に7~8%)

 

4、入居率99%なので空室リスクも心配ないし、家賃下落もほぼ無い

 

5、高付加価値物件なので他と差別化

 

 

等を自負しています。

 

 

一度ご確認ください。

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年05月07日

ちょっと一休み9

半月程前に、四国は 高知迄 一泊で行って参りました。

 

遊びではないので、あまり観光地を巡ることは出来ませんでしたが、少しだけ・・・

 

 

広島からレンタカーを借り、瀬戸大橋を渡り、3時間半かけて夕方に到着。

 

 

 

 

まずは、はりまや橋へ

 

 

 

 

思ったより、こじんまりとしていました。

 

 

 

続いて土佐と言えば坂本龍馬と言う事で

 

 

行ってみました。桂浜。

 

 

 

 

海鳴りが大きく波しぶきが霧のように。

 

 

 

 

それから竜馬像。

 

 

何枚か撮ったのにこの1枚以外は、全て逆光でした・・・。右側に余計なものが写っていますが。

 

 

 

 

 

 

次の日は、高知城へ。

 

 

追手門からの天守閣。

 

 

 

 

 

歴史を感じさせる天守閣です。

 

 

 

 

最後は高知駅前の3体の銅像。これまた逆光・・・。

 

 

 

 

幕末から明治維新に活躍した、3人を眺めながら、大河ドラマの龍馬伝を思い出しつつ、

 

 

帰路へと付きました。

 

 

岡山から レンタカーを借りれば良かったと考えながら・・・。

 

 

それにしても、本場の鰹のたたきは最高でした。

 

 

それではまた。

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