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2016年02月26日

民泊について

最近、「 民泊についての考えを聞かせて下さい。」との質問を

 

沢山受けます。

 

私なりの考えを、お話ししたいと思います。

 

 

結論から言えば、「 当分無し 」です。

 

リスクが多すぎて、メリット無しだからです。

 

 

同業他社では、積極的に参入する意向を表明したり、

 

間接的に、リノベ等で関わったりするようです。

 

 

話題創りの為なのでしょうが、細かな法的整備もされていませんし

 

外国人観光客限定と言う、制限も気になります。

 

 

又、管理物件に空室が多ければ、藁をもすがる思いで民泊に飛びつくのも

 

分からなくもありませんが、お陰様で弊社はその空室に悩んでおりません。

 

 

本業に正面から向かい合い、入居率という数字に全社員がとことんこだわり、

 

自分の仕事のパフォーマンスを上げる事に、誇りと責任を持っています。

 

ですから、民泊ビジネスに、脇目をそらす事も有りません。

 

 

 

只、将来的には選択肢の一つとなるかもしれません。

 

 

オリンピック前後迄に、今よりもっと法整備が進み、全国的に認知され

 

外国人観光客限定や、7日間以上の宿泊条件等が緩和されれば

 

面白いビジネスとなるかもしれませんので、

 

そうなった時に、改めてどうするか考えます。

 

 

「その時では、もう遅い」という声が聞こえてきそうです。

 

が、構いません。

 

 

私が思う事は、ブレルことなく、一心に本業に向き合う事。

 

そちらが、何倍も大事な事ですから。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年02月22日

ラジオ収録

 

昨日は、第5回東京セミナーを開催いたしました。

 

お忙しい中、ご来場くださいましたお客様、誠にありがとうございました。

 

この場をお借りして、お礼申し上げたいと存じます。

 

 

又、サプライズゲストに、尾木ママがお越しいただきました。

 

滞在時間2分という、あっという間の出来事でしたが、

 

分刻みのスケジュールの中、ありがとうございました。

 

お陰様で、大盛況のセミナーとなりました。

 

 

pict-尾木ママ

 

 

 

そして、本日は首都圏限定のラジオ番組の収録を行いました。

 

ラジオ日本「こんにちは!鶴蒔靖夫です」のコーナーで

 

放送予定日は、2月29日(月)午前11:30~11:50です。

 

 

鶴蒔先生の番組は、30年以上の長寿番組で沢山の視聴者の方から支持されています。

 

首都圏のお客様には、是非お聞きいただけますよう、よろしくお願い申し上げます。

 

 

pict-DSC_0698

 

 

只、収録といっても、なかなかうまく喋れず、苦戦しました。

 

当日はラジオを聞かれても、笑わないでやってください。

 

局の方、編集よろしくお願いします。

 

 

ということで、今回は短いですがこの辺で。

2016年02月13日

家賃設定と利回り

 

「利回り程、あてにならないものは無い」と、お客様との談笑の中で言われました。

 

 

{どういう事ですか}とお尋ねすると、

 

「新築プレミアムの家賃設定は、ある程度覚悟していたのですが、

 

想像以上の家賃下落で、完全にあてが外れました」と言うもの。

 

 

「よく聞く話」と、お答えしたのですが、あまりにも下落がひどかったので、

 

改めて書きたいと思います。

 

 

お客様が新築アパートを購入する場合、利回りは重要な判断材料です。

 

利回りが高い程、収益性が高いと言う事になる訳ですから。

 

その重要な利回りを、操作されているとしたら、事は深刻です。

 

 

「利回りさえ高ければ、直ぐに売れる」と、売る側が操作しようと思えば

 

幾らでもできるのが利回り。

 

 

「今時○%の利回りは悪くないですよ」と担当から言われれば

 

「確かに、これは買わなきゃ損だ」となるのはしょうが有りません。

 

 

本当にその通りなら、上記の様なお話を、お客様から聞かされることも無い訳ですし

 

私も、「よく聞く話」とお答えする事も有りません。

 

 

ですが、実際にはかなりの頻度で耳にします。

 

 

そもそも利回りとは何か?

 

一般的には表面利回りの事を指しているのでしょうが、

 

その表面利回りとは、( 年間の家賃収入を販売価格で割ったもの )となります。

 

 

当然、パーセンテージの高いほうが、収益性も高くなります。

 

ここで問題なのが、家賃設定。

 

 

到底無理であろう、高い家賃設定で事業計画を作り、販売します。

 

お客様は、「ちゃんとした会社だし、まさか後で想定外のような事は起きないでしょう」

 

と、信頼して購入されます。

 

 

が、2年程経つと愕然とする事態が、待ち受けているわけです。

 

同じ商品を同じエリア内に、何年にも渡り販売している訳ですから

 

過去のアパートの家賃がどのような状況をたどったのか、

 

調べるまでもなく分かっているはず。

 

にも拘らず、同じ状況が後を絶たないとは、どういうことかとなるのです。

 

 

又、最近では家賃設定を上げるのは限界があるので、利回りを良く見せるために

 

販売価格を抑え、代わりに諸経費等が1000万位と、高いケースがあります。

 

 

手を変え、品を変えといった感じでしょうか。

 

いずれにしましても、お客様ご自身の本物を見極める目を養って頂くこと。

 

これに尽きるといっても過言ではありません。

 

 

後で、まさか自分が・・・とならないためにも。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年02月09日

セミナー

 

先日、名古屋にてセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場頂きましたお客様に、この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

又、私事ですが、今回も反省しております。

 

時間配分等うまくいかず、後半はほとんど流してしまいました。

 

お聞き苦しかった事と、お詫び申し上げます。

 

 

話したいことが、多すぎて困ってしまいますが

 

少しずつでも改善し、お客様にとって、よりわかりやすいセミナーとなるよう

 

今後も頑張って参りますので、また次回開催の折にはよろしくお願い申し上げます。

 

 

また、ご参加頂いたお客様から嬉しいお言葉も沢山頂きましたので

 

この場を借りて、御紹介させてください。

 

 

○ とても楽しい時間を過ごせました。

 

○ アイケンさんのセミナーに参加したくて待ち続けていましたが、

 

ようやくかないました。

 

○ いろんな会社のセミナーに参加しましたが、他では聞けない話を

 

たくさん聞けて良かったです。又、社長自らの考えを聞けるのは安心します。

 

○ 比較してこれほど違うとは参加するまで分かりませんでした。

 

等々。

 

 

有り難いことです。励みになります。

 

しかし逆に、厳しいご意見もありました。

 

 

○ 2回目ですが、内容があまり変わっていませんでしたね。

 

○ 失敗談をもっと聞きたい

 

○ 具体的に購入したくても、名古屋の物件が1件も無いのは残念でした。

 

申し訳ありません。完売中で・・・。  肝に銘じます。

 

 

今後も、弊社支店のある各都市で随時開催して参ります。

 

お近くでの開催の折には、是非お気軽にご参加くださいませ。

 

 

ではこの辺で。

2016年02月03日

過剰な設備?

 

先日、お客様より質問されました。

 

 

「アイケンさんのアパートは、設備や仕様が過剰過ぎませんか?

 

省いたり落としたりしてその分価格を安くして、

 

利回りを上げてくれた方が嬉しいです。」

 

 

確かに一理あります、目先の事だけ考えれば。

 

又、その方は2~3年で売却し、キャピタルを得たいとの事。

 

残念ですが、その様な考えの方には弊社はお売りしません。

 

 

何故そこまで言うのかと、思われるかもしれませんが、

 

それだけ1棟1棟を、土地から必死にこだわり抜いて創っているからです。

 

 

弊社にとっても、誇りを賭けた大事なアパートですし、

 

どの現場も、汗と思い出が詰まっている、オンリーワンだからです。

 

ですから、大切にして下さる方にお売りしたいのです。

 

 

又、そもそも、他社と比較して頂いても弊社の価格は安すぎるほど。

 

それは、お客様との信頼関係を構築したいからに他なりません。

 

その誠意の証として、価格で表現させて頂いているつもりです。

 

 

そして、設備やグレードを高めている一番の理由は、

 

家賃下落防止、入居率アップ、安いメンテナンス費用の為。

 

購入後の、オーナー様に成功して頂く為です。

 

 

その裏付けとして、実際に数字に表れています。

 

弊社販売物件の年間平均入居率99%以上を継続中。

 

5年後の家賃下落率わずか3%未満。

 

400棟以上の販売実績に対して、売却事例わずか1棟。

 

その売却理由も10年経ってキャピタルを得、再度新築買い替えの為。

 

等々。

 

 

又、賃貸ショップの営業スタッフの方からも

 

よくお褒めの言葉を頂きます。

 

 

「アイケンさんの物件は紹介しやすいんです。

 

お客様の反応が明らかに違います」

 

とか、

 

「設備や間取り、仕様面等、色んな引き出しが有るので

 

お客様に話をしやすくて、ついアイケンさんの物件を紹介しますね」

 

等。

 

 

一見、過剰に見える設備や仕様もこの様に訳が有っての事と

 

ご理解頂ければ、幸いです。

 

 

設備を省いたり、仕様を落とし、4~5年後から一気に家賃下落が

 

起こって、困るのはオーナー様自身なのです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年02月01日

弊社オーナー様のタイプ

 

購入するオーナー様はどのような方が多いですか?

 

と質問されました。

 

 

そう言われれば、以前金融機関の方から

 

「 業者によって購入されるオーナー様の性格が違います。 」

 

と、言われた事がありました。

 

 

会社の社風と似た性格の方が、その会社のアパートを購入するケースが多いとの事。

 

面白い話ですが、確かに当たっている所も、有るのかもしれません。

 

 

人の性格は十人十色と昔から言われます。

 

ですから一概には述べる事が出来ませんが、弊社オーナ様のタイプは

 

 

アパート経営等の投資には興味が有るけど、決して派手ではなく

 

慎重で、堅実な方が多い印象です。

 

 

流行りや会社の規模等で、流されたりするのではなく

 

ご自分の目で見て、他社と比較検討され御納得の上でご購入されます。

 

 

その様な方が多いからか、弊社入居率も高いと言う事も有りますが

 

オーナー様からのクレームが、私のサラリーマン時代と比較しても

 

全くと言ってよい程ありません。

 

皆様堅実に経営しておられます。

 

 

アパート経営はローリスクですがノーリスクではありません。

 

だからこそ、見極めが肝心なのです。

 

 

厳しい言い方ですが、投資は自己責任。

 

後で失敗したからと、文句を言った所で

 

どうなるものでもありません。

 

 

責めるなら、自分の浅はかさを責める以外にないのかもしれません。

 

 

それだけに、販売する側の責任は重たいのです・・・。

 

 

では、話が横道に逸れましたが、この辺で。

 

 

 

 

 

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