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2016年05月27日

羊羹型アパート・・・

 

一昨日、久しぶりにゴルフをしました。

 

曇り空だったのですが、途中から日差しが強くなり、

 

半袖だった為、気が付けば腕の日焼けが酷い状態。

 

 

2日経った今日も、ヒリヒリと真っ赤に腫れています。

 

おまけにスコアも残念な結果でしたが、1か月ぶりに運動したので

 

リフレッシュする事が出来ました。

 

 

 

 

と言う事で、今回は前回のセミナーにて、初めてのセミナー参加と言われるお客様より

 

質問された、羊羹型アパートのお話しを致します。

 

 

「他社で売ってるアパートは、羊羹型のアパートが殆どだと思うのですが

 

具体的に何故ダメなんですか?ダメなら普通造らないでしょう?」

 

 

 

確かにどの業者も、羊羹型のアパートを販売しています。

 

 

一般的に考えて、デメリットが有るものは、造らない売らないと、考えがちですが

 

売る側の考え方によって、どのようにでも解釈できますから

 

デメリットと捉えていないのか、分かっていても売る側のメリットの為に、

 

敢て販売しているのかもしれません。

 

 

売る側のメリットと言えば、ズバリ低コストにて建築出来る事。

 

外壁材のサイディングの枚数や、柱の本数やボードの枚数等、少なく済みます。

 

又、屋根の構造も単純ですし、角部屋が少ない事で、サッシの数も限られます。

 

 

何より、設計が単純なので人件費がかからず、アウトソーシングも容易。

 

全てに於いて、コストダウンに繋がる羊羹型は、売る側にとって最大の魅力です。

 

ですから、少し位のデメリットには目を瞑るのです。

 

 

しかし売る側にとっては、少しのデメリットと感じるかもしれませんが

 

住む人にとっては、大きなデメリットと捉えられます。

 

 

住む人にとって大きなデメリットは、当然オーナー様にとっても大きなデメリット。

 

借りる人が居なくなるからです。

 

 

では何がそんなにデメリットなのか?

 

大きく2つ挙げられます。

 

 

一つには騒音の問題。

 

羊羹型アパートの場合、壁1枚で隣の部屋。

 

「隣の声が丸聞こえ。テレビの音まで聞こえます。」

 

羊羹型の場合よく聞くセリフです。

 

 

特に挟まれた中部屋は悲惨。

 

1階の中部屋は、住める状況では無いと言っても過言ではありません。

 

 

上からも両サイドからも音に悩まされます。

 

空室率の高い部屋と言えます。

 

 

次に、湿気の問題。

 

窓が少ない中部屋は、風通しが悪く、

 

梅雨時期などカビが発生するケースも多々あります。

 

 

やはり1階の中部屋は、床下からの湿気にも悩まされる事がある為、

 

カビ発生リスクも高まります。

 

考えただけでもあまり住みたくありません。

 

 

如何でしょうか?

 

この様な状況を避ける為、弊社では全室角部屋。

 

窓を多く取る事で、風通しも良く快適に過ごせます。

 

 

隣同志は水回りなどで仕切る工夫をしていますので、

 

隣室の騒音に悩まされる事も有りません。

 

 

一現場ごとに、これがベストと思えるまで、何度も設計しなおします。

 

何を隠そう、弊社は営業マンより設計士の方が多い会社です。

 

 

ですから、弊社の建築原価は高くなりますが、だからと言って

 

その分を販売価格には、反映させていません。

 

従って、薄利となります。

 

 

が、今では、「お買い得だし、何よりも安心」と言う事が、

 

お客様にも認知され、各支店好評頂いております。

 

 

良いものを創り、喜ばれる仕事をする事で、信頼関係の輪が広がり、

 

結果的に、会社の繁栄へと繋がるものと信じ、日々精進して参りましたが

 

どうやら、間違いではなかったようです。

 

 

今後もこれに驕ることなく、より良い仕事をするよう肝に銘じ

 

社員一同ご期待に添えるよう頑張ります。

 

 

一層のご指導ご鞭撻を、宜しくお願い申し上げます。

 

 

最後はなんだか、決意表明のようになってしまいましたので

 

 

今回はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2016年05月23日

建物の裏手に透きを作らない

 

一昨日は、大阪で2回目のセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場下さいましたお客様へ、この場をお借りし お礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

そして今回も、盛り上がったセミナーとなりました事をご報告致します。

 

座談会の様子を見て頂ければ、ご納得頂けるものと思います。

 

 

そんな中、あるお客様との会話で、嬉しいお言葉を頂きました。

 

 

「いろんなセミナーに数え切れないほど参加してきたけど、

 

今回初めて、これなら買っても大丈夫だと安心できました。

 

今まで、他では一度もなかったですよ、こんな気持ちになれたのは。」

 

 

又、別のお客様からはメールを頂きました。

 

「久しぶりに本物の声を聞けました。

 

アイケンさんの本気さ、拘りを聞けて本当に良かったです。

 

是非よろしくお願いします。」

 

等々。

 

とても嬉しく励みになります。

 

こちらこそ、末永くよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

 

と言う事で、今回は建物の裏手や1階のベランダ周りに、

 

防犯上の透きを作ってはいけない話をいたします。

 

 

一般的には建物の表の顔に力を入れ、それなりにお金を掛けますが

 

一歩裏手に回れば、何の工夫も無く、安く仕上っている建物がほとんど。

 

 

この発想は、売り手の発想。

 

表の見た目を良くすれば、売り易くなるのでそれなりに拘るのですが

 

人目に付かない裏手やベランダ周りにお金を掛けても、

 

損するだけと、気にも掛けません。

 

 

ですがそこに透きができ、空き巣被害等の事件が起こります。

 

被害にあった部屋の入居者は怖くなり退去。

 

噂を聞いた隣の住人も、次は自分の番と警戒し退去。

 

 

結果的に、オーナー様が損をするのです。

 

アパート経営が、成功するか失敗するかの分かれ道は

 

1階の入居率次第。

 

と言う事を、実はどの企業も分かっています。

 

ですが売った後の事なので、知らないふり。

 

 

弊社の拘りは、ホームページにて確認頂くとして

 

ここでは箇条書きだけさせて頂きます。

 

 

1、ハイポジションバルコニー

 

2、防犯砂利

 

3、バルコニー前ライト

 

4、ペアガラス

 

5、オートロック

 

6、防犯シャッター

 

7、境界ブロック2段積(死角を作らない)

 

 

以上の対策を取ることによって、創業以来の10年間に

 

全支店で起こった空き巣事件は、わずか3件。

 

そのうち実際の被害は1件のみ。

 

残り2件は、侵入前に諦め未遂に終わっています。

 

 

この数字は業界の方であれば、いかに低いかお分かりいただけるはず。

 

透きを作らないことで、堅実なアパート経営を実現させます。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年05月18日

目を肥やす

 

1週間ぶりのブログ更新です。

 

何かと忙しくて、更新出来ず、すみません。

 

 

本日は、少し自慢に聞こえる内容ですが、お許しください。

 

先日、ご契約頂きましたオーナー様より、弊社担当へお話しくださった事を

 

ご紹介させて頂きます。

 

 

「 アイケンさんのアパートを見せてもらった後に、

 

実は先に他社にて購入していた、1棟目のアパートが完成したので、

 

見に行ったんだけど、何だかチャチく見えるんだよね・・・。

 

アイケンさんのを、見ていなければ満足してたと思うけど・・・。

 

特に、家内なんか、ずっと言ってるよ。アイケンさんの方が良かったって・・・。」

 

 

弊社にとっては嬉しい限りです。

 

こだわり甲斐が有ります。

 

 

ですが本当に良かったと思って頂けるのは、今からです。

 

実際に経営が始まってからの、弊社の物件力の強さを、肌で感じて頂けるはず。

 

楽しみにして下さいませ。

 

 

また、このオーナー様の様に、ご自分の目を肥やす事。

 

目が肥えれば、物件の優劣が分かるようになります。

 

堅実なアパート経営を行うに当たり、重要な事です。

 

 

尚、各支店、実際の物件にて、モデルルームをご用意しております。

 

何時でもご覧いただけますし、定期的に完成内覧会も開催しています。

 

お気軽にお越し下さいませ。

 

 

では、短いですがこの辺で。

 

 

2016年05月12日

3項目(管理編 - 補修費)

 

いよいよ3項目の最後、補修費についてお話します。

 

アパート経営は入退去が付き物。

 

 

1Kタイプなどの場合、単身者の居住年数は短い方で数カ月

 

長ければ4年前後とばらつきが有ります。

 

 

その平均居住年数が約2年だとすれば、10年間で5回の入退去。

 

8世帯のアパートであれば、なんと40回もの入退去がある訳です。

 

 

その都度補修費が発生しますから、オーナー様にとっては死活問題。

 

当然退去者から、故意過失による破損個所等の補修費は回収しますが、

 

自然損耗によるものは、基本的にはオーナー様負担。

 

 

ですから、如何に信用ある管理会社とお付き合いしているか否かによって

 

1回の退去ごとに負担する費用は、天と地の差ほどに分かれます。

 

 

例えば、クロス一つを取ってみても、クリーニングで済むところを

 

張り替えてみたり、部分張替えでOKなのに全張替えを行ったり

 

酷い場合は、オーナー様に請求しますが、現場は何もしていない事も。

 

 

どうしてその様な事が起こりやすいかと申しますと、

 

一つには、オーナー様がその都度チェック出来ない事。

 

二つ目は、マージンを稼ぐため。

 

 

管理会社によっては、重要な収入源と捉えている所も有ります。

 

ですから、管理会社の見極めが、非常に難しいですが重要となってきます。

 

 

ちなみに通常の使用状態で、喫煙者ではない方が2年位で退去した場合、

 

フローリングの1Kロフト付なら、室内清掃、ワックスがけまで行って3万円台。

 

部分張替えまで行っても5万円以内。

 

ロフトが無ければ4万円以内です。

 

 

如何でしょうか? 高く感じますか? 安く感じますか?

 

既に経営中のオーナー様は、ご自分の補修費と比較してみてください。

 

 

もしも、毎回毎回、上記の金額よりもかなり高いようであれば

 

一度、ご自分の目で確認された方が良いと思います。

 

 

又、冒頭でも話したように、8世帯あれば10年で40回、

 

上記の金額で計算しても、120~200万円前後の出費となります。

 

もっと高い管理会社なら、300万円を超えてきてもおかしくありません。

 

 

ゼロゼロ物件等の場合、管理会社にて補填を考えてくれていなければ

 

全額オーナー様負担。恐ろしい限りです。

 

 

弊社の場合は、都市によって異なりますが、礼金制度にて確保したり

 

無い場合でも、清掃費用として入居時にお客様から数万円頂くようにしております。

 

折角の家賃収入を、吐き出させたりしません。

 

 

如何でしょうか?初心者の方向けに、3項目として8回に分けて話して参りました。

 

弊社が掲げている 「 堅実なアパート経営 」。

 

 

実現成功させるには、全てが重要、一つも欠かせません。

 

また、同業他社でも同じ様な事を聞かされるかもしれませんが、

 

弊社は、上辺だけじゃなく、掘り下げ、こだわり、追及します。

 

この姿勢は、どこにも負けない、自信と実績が有ります。

 

 

 

是非、お付き合いして頂ければ、ご納得頂けます。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

2016年05月09日

3項目(管理編 - 入居者募集と賃貸ショップ)

 

補修費の話へ行く前に、前回の入居者募集に付いて、少し付け加えます。

 

 

管理会社によって違いが有るとすれば、賃貸ショップとのネットワークの大小。

 

ネットワークが強くて広い程、斡旋頻度が上がり入居率アップへ繋がります。

 

 

その為、企業によっては、少しでも入居率を上げようと、

 

自社にて賃貸ショップを経営されている所も有ります。

 

 

只、実際に20代の頃、10年間賃貸営業していた私の経験からお話させて頂くと、

 

自前で賃貸ショップを展開しても、斡旋契約数は限られますし、

 

ショップの売り上げアップの為に、紹介しやすい自社の新築物件を優先的に斡旋し、

 

古い物件情報は、他社の賃貸ショップへ開示する等の、

 

情報の差別化を図るようになりがち。

 

なので、弊社では賃貸ショップは敢て出しません。

 

 

上記の様にすると、他社の賃貸ショップの営業担当者はどう思うか?

 

「古い情報ばかり開示しやがって・・・もう紹介してあげない」と

 

ネットワーク構築どころか完全に逆効果、間口が狭くなるばかり。

 

 

その内決まって、一人のお客様を巡って、お客様争奪戦等のトラブルが発生したり

 

ひどい場合は、他社からの古い物件を斡旋してくれたお客様へ電話し

 

「実はここだけの話、同じエリアに新築が有るので、一端キャンセルしませんか?」

 

と、やってはいけない事と分かっていても、ショップの売り上げの為・・・。

 

 

「その様な社員は当然解雇にし、又、情報も全てオープンにすれば

 

何も問題ないでしょ?」

 

 

と言う声が聞こえてきそうです。

 

確かにその通り。赤字でよければ・・・。

 

 

稀に、対オーナー様対策に、ショップを経営している企業もあるようです。

 

{ 賃貸ショップまで作って頑張っているのだから、決まりが悪くても

 

努力だけは認めてください }と。

 

 

そうでなければ、どうしても大手賃貸ショップへ、お客様を取られる以上、

 

他社には無い情報をネット上にアップし、検索で集客を図る以外に、

 

生き残る道は有りません。

 

 

この様に、マイナス面が多すぎて、ネットワークの構築とは程遠い結果が

 

待ち受けている管理部としては、次第にどうなっていくかと申しますと、

 

一部の仲の良い、他社賃貸ショップと深い関係になります。

 

狭い分、深くなろうとするのです。

 

 

例えば、新築物件の一部を、専任募集させ満室保証を付けさせます。

 

同時に古い物件の斡旋も、専任の条件とする事も有ります。

 

そうすれば、決まっていなくても保証料が入ります。

 

 

こうなってくると、いよいよどうなるか?

 

益々、その他大勢の賃貸ショップと疎遠になり、将来退去が出たとしても

 

物件すら把握していない担当者は、紹介しにくくなる一方。

 

 

入居率を上げる為にショップを展開しているはずが、

 

結果は全く逆効果、下がる一方。これが現実なのです。

 

 

 

従って、敢て賃貸ショップを出していない、弊社が取る戦略として、

 

管理部は、沢山の賃貸ショップとのネットワーク構築に重点を置きます。

 

 

定期的に訪問し、たまには食事会を開いたりする事で、強くて広い

 

ネットワーク創りを行う様に心がけます。

 

 

また、弊社の物件自体も、お陰様で人気物件と言う事も有り、

 

各支店、非常に良い関係創りに成功しています。

 

 

「餅は餅屋」と言う事です。

 

 

次回こそ補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年05月06日

3項目(管理編 - 入居者募集) 

 

あっという間にゴールデンウイークも終わり、今日から仕事と言う方も多いと思います。

 

皆様、楽しい思い出は作れましたでしょうか?

 

私は、雑用に追われた1週間でしたが、リフレッシュさせて頂きました。

 

 

又、連休中には、沢山のお客様より、お問い合わせのメールを頂きました。

 

誠にありがとうございます。

 

本日より、各支店の担当者からお取次ぎさせて頂きます。

 

宜しくお願い致します。

 

 

と言う事で、今回は管理編について2回に分けてお話しします。

 

 

初心者の方は、こう言うと失礼かもしれませんが、購入する事が目的となってしまい

 

その後から始まる、経営に直結する管理については、頭では分かっているのですが

 

正直な話、煩わしさと「管理なんてどこも同じでしょ」と言う思いが気持ちの中にあり、

 

「あまり深く考えたくない」という方が多い様に感じます。

 

 

ですが、実際には「 こんなに違うのか!! 」と、

 

比べて初めてびっくりさせられるのが、管理の恐ろしさです。

 

 

例えばまず、入居者募集時に付いて比べてみましょう。

 

まず最初に、新築時の募集に付いて。

 

 

 

弊社では、完成と同時に満室を心がけております。

 

即、家賃収入が入る事で、スムーズな滑り出しが可能となります。

 

 

ところが、業者によっては完成から2カ月は免責期間が設けられていたり

 

新築の内から、1か月フリーレントでの募集を行ったりと、

 

オーナー様にとっては、先が思いやられる条件ですが、

 

他を知らなければ 「こんなものだろう」と納得せざるを得ません。

 

 

一部屋の家賃が6万円として8部屋あれば、いきなり最高で144万円の差が

 

スタート時点で出来てしまいます。

 

 

 

次に、退去後の募集に付いてです。

 

弊社では、入居者様から1か月前の退去予告を受けましたら、

 

まずは、オーナー様に退去の連絡をします。

 

 

そこで、新たな募集家賃の打ち合わせを行うのですが、

 

過去の決まり具合等を考慮して、1000円~2000円の値上げ募集も

 

珍しくありません。

 

 

目標は、退去前に次の申し込みを頂ける様に目指します。

 

最悪でも1か月以内に、入居者が決まる様心がけております。

 

 

当然フリーレント等は無しですし、入居者様の属性も落としません。

 

広告宣伝費も1か月です。

 

入居率99%も伊達ではありません。

 

 

 

一方他社では、退去の連絡もオーナー様にせず、募集を始めます。

 

連絡すれば、「またか!」とお叱りを受けるので、出来ないのだと思います。

 

 

そして、前と同じ家賃では次が決まらず、退去後2ヶ月ほど経って

 

2000円程度の家賃値下げ交渉を、オーナー様に対してする羽目に。

 

 

又そこで、お叱りを受ける事となりますが、やむを得ません。

 

これ以上逃げられませんから、我慢です、叱られるのも仕事の内・・・。

 

 

その1か月後、なんとか決まりましたが、2か月のフリーレントと

 

広告宣伝費2か月分が、条件となります。

 

 

正味、5カ月の空室と、1か月余計な広告宣伝費を支払ってようやく満室。

 

しかも2000円の家賃下落です。

 

 

似た経験をされているオーナー様が、このブログを読んで頂いている方の中に

 

沢山いらっしゃる事と思います。

 

 

 

弊社との、この違いは何かと申しますと、一番の原因は管理の担当者ではありません。

 

どこの会社でも管理の方は、一生懸命真面目に仕事をしているはずです。

 

 

では何かと申しますと、以前からお話ししていますが、

 

最初の企画の段階、新築物件を販売する時から、既に決まっている事なのです。

 

 

 

まずい企画は、そのしわ寄せを、全て管理の担当者が背負される事になります。

 

{ 間取りや設備がダメ!・家賃設定が高すぎる!・こんな場所に誰が借りるの?}

 

可哀想なものです。こんな愚痴もこぼせません。

 

 

もっと可哀想なオーナー様にしても、

 

営業担当者にクレームを入れたところで、帰ってくる言葉は、

 

「何やってるのでしょうねーうちの管理は、厳しく言っときます!。」と他人事。

 

 

いつもの事ですから、クレームのかわし方も慣れたものです。

 

この様な経験有りませんか?

 

 

次回は、補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。

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