アパート経営についての資料請求はこちら

月別アーカイブ: 2016年06月

2016年06月28日

株の怖さ

 

イギリスのEU離脱問題が、メディアで騒がれています。

 

それに伴い円高株安へと、市場は一気に流れました。

 

 

安倍首相の、消費税増税先送りの理由として、

 

「リーマンショック前の状況に似ているから」と発言したのは、

 

先月の伊勢志摩サミットでの事でしたが、

 

図らずもその様な雲行きになりそうです。

 

 

8年前のリーマンショック当時の状況を思い出せば、

 

株で死に目に遭い、もう懲り懲りと全てを売却し、

 

アパートへ完全シフトされたオーナー様が

 

何人もいらっしゃいました。

 

 

その方々とお話しすると、

 

「今こうやって当時の地獄を、笑い話として話せるなんて嘘の様です」

 

と言って下さったのは2年前のことです。

 

今回も、同じ様にシフトする方が増えるのかもしれません。

 

 

性格的に、株やFX等は、繊細で敏感過ぎると思います。

 

日本で、もしくは世界で、今回のように予想していない事態が起こった瞬間

 

一気に下落する性格を持つ取引は、博打性が強く、

 

やはりリスキーと言わざるを得ません。

 

素人には、ハードルが高すぎるのではないでしょうか。

 

 

 

「20年間、デイトレして2000万円儲かったけど、1か月あたり8万だと知った時

 

愕然としたもんね~。」とは弊社オーナー様の話です。

 

 

何千万ものお金を動かし、儲かったり損切りしながら、

 

毎日何時間もパソコンに張り付き、精神的に追い込まれながらも

 

なんとか乗り越えてきた結果が、アパート1棟分の収益と一緒とは・・・。

 

気持ちは分かります。ですがマイナスに成っていないだけ、まだましです。

 

 

不動産の上げ下げは、株やFXに比べてかなり緩やかなので、

 

対策を打つ余裕があります。

 

そして、FXのように一喜一憂するのではなく、基本的には景気に左右されます。

 

その景気は、政府の政策等により、決められる性格を持っているように思います。

 

 

例えば、27年前、政策の変更によりバブルが崩壊し、

 

失われた20年と言われる、デフレが続きました。

 

 

そして、3年半前アベノミクスにより政策変更し、

 

ようやく、インフレへと舵を切りました。

 

 

ですから、今後も細かい上げ下げを繰り返しながらも

 

大局的に見れば、緩やかに上昇が続くのではないかと、考えています。

 

 

但し、私は経済の専門家ではありませんから、この前のブログにも書きましたが、

 

目先の上げ下げはいつどうなるか等、分かりません。

 

 

「景気は自ら変わる性格を持たない」とは在るエコノミストの方の話です。

 

やはり、政策次第という事でしょう。

 

 

今回も、補正予算、為替介入等、タイミングを図り

 

安定させてくれることを、期待しています。

 

 

 

くれぐれも、間違った政策だけは取らないよう、お願いしたいものです。

 

そしてくれぐれも、これは私個人の考えですから、悪しからず。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月22日

10年の軌跡DVD

 

先週の木金土の3日間で、北海道へ社員研修旅行へ行って参りました。

 

 

弊社の旅行は、家族は勿論、彼氏彼女も自由参加。

 

ですので総勢110人を超えた旅行となりました。

 

子供さんの人数も約20人と、とても賑やかです。

 

 

pict-IMG_0158

 

年に1度の全員集合ですから、皆ワクワクドキドキ。

 

宴会も、自然に盛り上がります。

 

 

そして、いつの頃からか、全員乾杯が弊社の恒例行事。

 

100人全員と一人一人が乾杯して回ります。

 

ですから乾杯の瞬間から、宴会は盛り上がりのピークに達します。

 

 

pict-2016 社員旅行 北海道 119

 

その後、各支店毎のかくし芸にも力が入り、笑いが止まりません。

 

毎度の事ながら、完成度の高さに頭が下がる思いです。

 

 

又、お陰様で弊社も、8月で10周年を迎えることができます。

 

そこで、宴会の最後になんと弊社の社員によるサプライズ。

 

 

手作りによる10年の軌跡DVDが流され、

 

私も家内も、思わず感極まって・・・。

 

 

その後社員から、旅行券と、何故かトロフィーを頂きました。

 

最後に、二人で挨拶するころには、涙が止まらなくなってしまいました。

 

見渡せば創業時メンバーをはじめ、何人ももらい泣き。

 

 

本当に、笑いあり涙ありの、素晴らしい宴会となりました。

 

次は、20周年に向けて、社員一同精進して参ります。

 

 

そのDVDは、お恥ずかしいですが、下の動画でご覧いただけます。

 

画質は、過去のブログ写真から転用したらしく、あまり良くはありませんが。

 

もし興味が有ればご覧下さい。

 

注意) 音楽が流れます。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年06月15日

土地活用

 

先週末、岡山にて初めての内覧会を行いました。

 

沢山の方にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後も、定期的に開催しようと考えております。

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、その内覧会にご来場のお客様より、ご質問頂いたのが、

 

「 自分の土地に建ててくれるのか? 」と言うもの。

 

 

勿論建てさせて頂きます。

 

まず、弊社にて周辺の市場調査を行ったうえで、

 

お施主様のご要望を伺いながら、

 

最適なプランニングでのご提案を致します。

 

 

弊社の過去の実績から、表面利回りは悪くても10%。

 

平均すると12~13%前後。

 

この差は立地の違いによるものです。

 

 

但し、建築をお勧めしない現場もあります。

 

調査の結果、共同住宅として見込めない立地の場合

 

建てないご提案をします。

 

 

無理して建築しても、郊外すぎる場合、空室に悩まされるのであれば、

 

建てない決断も必要です。

 

 

その場合遠慮はしません。はっきりと申し上げます。

 

お施主様の為にも、シビアに厳しく判断。

 

 

そういうようなケース以外は、土地を持ってる有利さを

 

使わない手は有りません。

 

 

あくまでも借りる入居者目線でプランニングし、

 

堅実なアパート経営をご提案いたします。

 

 

たまにコインパーキングとして、業者へ借地しているオーナー様と

 

お話しする事が有りますが、正直勿体無いと感じています。

 

 

もっと、収益が得られ、相続税対策にもなるのに・・・と。

 

「 固定資産税が払えればいいんですよ・・・。」

 

うらやましい限りです・・・。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月11日

いつが買い時か?

 

先週は、岡山にてセミナーを開催させて頂きました。

 

定員15人の予定が28人と、ほぼ倍のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、座談会も大盛況でしたが、そこで聞かれたのが

 

「いつが買い時だと思いますか?最近は過熱気味だと思うのですが」

 

と言うもの。

 

 

「 いつが買い時かは、買いたい時が買い時です。 」

 

と、答えました。

 

 

将来の事等、不動産のプロでも分かりません。

 

これから先も、上がり続けるのか、もしくは下がるのか?

 

先の事など、神様にしかわかりません。

 

 

分からないからと、様子を見ている内に、失われた20年の様な

 

事にも成りかねません。

 

 

「 人は意外と待てないものですよね!

 

一度興味を持つと、早く手に入れたくなるもの。」

 

とは、福岡の某大手不動産仲介業者さんの弁です。

 

 

過熱気味と思っても、10年も待てるかと言えば待てない。

 

どうせ待てないのなら、早めに買った方がいい。

 

 

期限の利益を得る為にも。

 

10年の間に、返済も進みます。

 

10年の間に、歳を取ってしまいます。

 

 

等と色々考えると

 

「 買いたい時が買い時 」

 

となるのです。

 

 

後で後悔しない為にも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年06月05日

入居率の考え方

 

最近よく話題に上がるのが、入居率の事。

 

今年の1月にも、同じテーマで書いたのですが、

 

前回は、ザックリとした話でしたので

 

今回改めて、お話ししたいと思います。

 

 

沢山の方と話している内に、オーナー様が考える入居率と

 

管理会社の入居率とでは、捉え方が違うようです。

 

 

そもそも、細かい定義が無いので、各社かなりばらつきがありますが

 

まず弊社の入居率の考え方を、紹介させて頂きます。

 

 

弊社の考え方は単純です。{ 部屋が空いてるなら空室 }。

 

基本的には、退去予告が出た時点では、まだ空室としてカウントしません。

 

 

1か月後に実際に退去し、完全に空室となった時点からカウントします。

 

次の入居者が決まり、契約が成立したらその月末にカウントを削除。

 

 

基本的に、空室の期間が1か月以内と短く、当然フリーレント等有りませんから

 

上記の考え方で、問題ないと思います。

 

 

又、弊社の場合、サブリース契約のオーナー様も、いらっしゃいません。

 

ですから 空室 = 即入居率低下 となります。

 

入居率の計算は簡単ですが、下がらない様に、弊社管理部は日々努力しています。

 

 

他社の場合、サブリースしている物件に付いては、

 

空室であっても、オーナー様へは家賃を定額送金していますので

 

入居率計算時に、空室数から除外して算出しているようです。

 

借り上げているから、空室ではないと言う理屈です。

 

 

又、新築完成時に於いても、完成から〇カ月間は免責期間とし

 

やはり空室数から除外しているようです。

 

 

次に入居率の計算回数に付いてですが、

 

弊社の場合は、毎月末に入居率を算出しておりますが

 

会社によっては、春に1度だけ算出していたり

 

もしくは過去の古いデータのまま更新していなかったりと

 

バラバラ。

 

自社にとって都合よく表示しています。

 

 

 

次にオーナー様から見た、入居率の捉え方について。

 

 

「家賃が入って来ない期間は全て空室。だから、たとえ管理会社から

 

(次が決まりました)と言われても、フリーレント期間は空室なのよ。

 

それから、たとえ家賃が入ってきていても広告料として取られた分の期間は

 

空室と一緒。

 

例えば、6月から入居者が引っ越して来たとしても、フリーレントが3ヶ月

 

広告料が2か月取られれば、実際には5か月後の11月から入居した事と一緒。

 

そう考えると入居率程当てにならないものは無い。」

 

 

厳しいお言葉ですが、確かに一理あります。

 

 

弊社では、フリーレントや極端な広告料を請求する事は、殆どありませんが

 

一般的には、上記の様なオーナー様が多いのでしょう。

 

 

入居率・・・。聞き慣れたフレーズですが、立場が違えば考え方も

 

違ってくるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年06月01日

ちょっと一休み ー 16

 

 

先週の日曜日は、現場の職人さん方を、主なメンバーとした

 

第3回アイケンカップゴルフコンペを開催しました。

 

 

朝から雨が降っていたので、何人かは欠席されるかもと

 

心配しましたが、なんと56人全員御参加頂き、大変嬉しく思いました。

 

 

pict-IMG_2903

 

 

 

結局最後まで止むことはありませんでしたが、

 

皆さんと楽しい時間を、ご一緒出来た事が

 

何よりの思い出となりましたので、又秋口に開催したいと

 

考えております。

 

 

 

 

と言う事で、久しぶりのちょっと一休みです。

 

今回は弊社福岡本社の、スカイバルコニーを紹介させて頂きます。

 

 

pict-DSC_0919

 

 

大変気持ちよく、私のお気に入りのスペースです。

 

 

 

 

最近、アウトドア用のソファーセットを置きました。

 

 

pict-DSC_0920

 

 

pict-DSC_0913

 

 

お客様との商談や、社員の休憩スペースとして活用したいと

 

考えております。

 

 

 

では、短いですがこの辺で。

ブログ検索

2016年6月の記事

月別アーカイブ

アパート経営ならアイケンジャパン