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月別アーカイブ: 2016年07月

2016年07月26日

性善説?

 

一週間ぶりの更新です。

 

なんだかんだと忙しく、更新の間隔が空いてしまい申し訳ありません。

 

 

と言う事で、先週の日曜日は、広島でのセミナーを開催しましたが、

 

ご来場くださったお客様、誠にありがとうございました。

 

今後とも、宜しくお願い申し上げます。

 

 

その会場で、お客様から一言

 

「やっと生社長さんに会えた、ずっとブログ読んでましたから

 

うれしいです。」等と、涙がこぼれそうことを言われました。

 

 

こちらこそ嬉しいやら、恥ずかしいやらで、舞い上がりそうになりました。が、

 

気を取り直しまして、今後も各都市でのセミナーを開催して参ります。

 

お近くでの開催時には、皆さまお気軽にお越しくださいませ。

 

 

 

今回は、在るお客様から、弊社営業担当にお話下さった内容についてです。

 

 

そのお客様曰く、他社営業マンより言われた事で

 

「不動産投資は、物件力等よりも、いかに金融機関から

 

満額の融資を引っ張る事が出来るかですよ。」

 

と言われ、ドン引きして帰ったそうです。

 

 

「どのような手を使おうと、自己資金ゼロで購入できるアパートメーカーを

 

結局は、お客様は選ぶのだ」とも言われたらしく、

 

実際に、よく売れているのだそうです。

 

 

そのお客様は、考え方が違ったから弊社に来られた時に、

 

担当に話して下さったのでしょうが、

 

意外と上記のように「融資さえ引っ張れれば、物件力はそんなに気にしない」

 

というお客様が多いのだと言う事実に、私は危機感を覚えました。

 

 

「大手に限って、一々 物件力等問わなくても、下手なものを作るはずがないし、

 

ましてや、物件力が無いアパートメーカーの企画に、金融機関も融資等行うはずがない」

 

 

といった、性善説にも似た考え方なのでしょうが、

 

その考えは、非常に危険すぎると言わざるを得ません。

 

 

本当に物件力が有るのなら、中古市場にて売り出される数も、わずかなのでしょうが

 

実際には、前回のブログでも書きましたが、表には出せない築浅物件の情報が、

 

直接個人のお客様宛に、如何にも掘り出し物件みたく、内内で沢山あふれていますし、

 

 

又、意外にも土地からの不動産融資を初めて取り組む金融機関さんも多く、

 

その金融機関さんの立場に立てば、実際に融資を実行し、

 

そのアパートの本当の実力を知るのは、完成から早くても2年後と言う事になります。

 

ですから、その間は積極融資を行ってしまいます。

 

 

ある意味、お客様と同じ様に「大手に限って」との判断を行うのでしょうが

 

現実の入居率や下落率を知ると、ある日突然取引中止の事態へと急変します。

 

 

その様な光景を10年以上にも渡り、ずっと見てきた私からすれば、

 

アパート経営は、やはり1にも2にも物件力次第。

 

物件力が無ければ、結局は長続きしないという事を、

 

何度も再認識させられながら、同時に弊社の取り組みは

 

間違っていなかった事も、確認して参りました。

 

 

「営業担当の方の話を信用しなければ、不動産投資など出来ないし、

 

何処も、良い事しか言わないんだから、素人に判断できる訳ないでしょう」

 

と、聞こえてきそうです。

 

 

確かにそうですが、安易に 大手=安心 と決めつけるのは危険です。

 

一通りいろんな業者の話を聞く事、必ず実物を見る事。

 

そして何より固定概念を捨てる事。

 

 

 

失敗しない為にも・・・・。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年07月19日

土地仕入れの考え方

 

福岡支店での事です。

 

「今までに、何社も物件を紹介されて色々見て回りましたが、

 

アイケンさんは他社より土地が安いですね。

 

不動産業者とのパイプが太いからでしょうね。」

 

と、お褒め頂いたと、営業担当から報告を受けました。

 

 

そのお客様は、当然ご購入頂いたのですが、この様に喜んで下されば

 

我々も、頑張り甲斐があります。

 

 

福岡支店に限らず、弊社の土地仕入れは、どの支店も当然頑張っています。

 

この、土地値が上がり、厳しいご時世に於いても、以前と変わらずエリアを厳選し

 

仕入れ価格の交渉も、ガッツリ行っています。

 

 

「本当にそんな事してたら、土地なんて買えないでしょう?」

 

と、聞こえてきそうですが、本当です。

 

 

私が、いつも社員に言ってる基本的な考えは、

 

 

{ 土地が無いからと、無理して高く買ったら

 

その分家賃設定を高くせざるを得ず、お客様に販売するも

 

将来家賃下落や、空室に悩むオーナー様を生み出す、

 

その様な商売なら、しない方がまし。

 

オーナー様から恨まれて迄、売りたくもない。

 

どのオーナー様からも喜んでもらえてこそ、弊社の企業価値があるのです。}

 

 

お陰様で、それを理解してくれている弊社の各営業担当は

 

毎日毎日、業者様廻りや電話挨拶を行い、信頼関係を構築する事で、

 

他社より先に情報を入手する事が出来、値段交渉も行え安く買える訳です。

 

 

ですから、無理な家賃設定にて販売する事も無いため

 

結果が、実際の入居率に表れ、また

 

全国で売却された方が、未だに1人だけという実績に表れています。

 

 

しかもその方は、○千万以上のキャピタルを得ました。

 

10年間家賃下落や、空室が無かったからこそです。

 

 

喜ばれる仕事をすれば、私も、又弊社全従業員も毎日がとても楽しく

 

充実した日々を過ごせます。ですから仕事がどんなに大変でも

 

全く辛くは有りません。

 

 

「努力は報われる!」

 

今後もブレル事無く頑張ります。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年07月13日

築浅物件

 

先週の日曜日は東京にてセミナーを開催いたしました。

 

定員20名の予定でしたが、40名以上のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

座談会では、30名程のお客様がお残り頂き、

 

弊社営業担当と熱心にお話されておりましたが、

 

弊社担当者の人数が7人と少なかった為、何人ものお客様にお待たせしてしまい

 

誠に申し訳ございませんでした。

 

 

以後、そのような事が無いよう注意して参りますと共に

 

今後共末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

 

という事で今回は、その座談会でのお客様から相談された

 

「他社で築浅物件を紹介されてます。」と言う話です。

 

 

「築年数3年位の新しい物件を沢山紹介されてます。

 

表面利回り7%台で・・・正直どうしてこんなに新しい物件が

 

沢山売りに出ているのか、理解できないと言うか、怪しいと言うか・・・」

 

 

その感覚は正解だと思います。

 

このお客様は、私がご忠告する事無く、ご自分で理解されていました。

 

 

例えば、弊社のオーナー様の場合、中古市場への相談すらありません。

 

所有アパートの収支が堅実に回っているのなら、

 

そんなに短期間で、売るはずがないと思いますし、

 

ましてや、やっとの思いで手に入れたアパートを、そんな簡単には手放せないはず。

 

 

にもかかわらず、それほど沢山の築浅物件が、

 

実は売りに出されているという事は、以前にも書きましたが

 

誰かにババを摑ませる的な、スパイラルに嵌っているのではないかと

 

疑わずにはいられません。

 

 

もし堅実に収支が本当に回っているなら、所有してから

 

最低でも5年間は、売却しません。

 

キャピタルを得るには、譲渡所得税が高いからです。

 

 

にもかかわらず、売ると言うのはどういう事か・・・。

 

これ以上は書かなくても、お分かりいただけるでしょうが、念のため。

 

 

{ 自己資金ゼロにて購入し、最初はラッキーだと感じていたが

 

2年過ぎたころから収支が悪くなり早くもトントン。

 

その後空室が続き、半年粘っては見たが、これ以上は金銭的にも精神的にも無理。

 

見た目が新しく、損切りも少ない内に売却して早く楽になりたい。 }

 

この様なオーナー様が多いと聞きます。

 

うつ病などになる前に、1日も早く楽になりたい事でしょう。

 

 

もしくは

 

{ 今の所ぎりぎりだから、赤字になる前に売却しよう。

 

本当は5年後にキャピタルをたんまり得る予定だったが、

 

予想以上に空室が増え、家賃下落も早いからしょうがない。

 

当てが外れてしまったが、

 

とにかく、これ以上持ち続けるのは危険 }

 

といったところです。

 

 

アパート経営は、興味が有れば比較的簡単に始められます。

 

それだけに、物件選び、パートナー選びが非常に重要となるのです。

 

 

天国に行くのも、地獄に行くのも、お客様次第。

 

見極めが肝心です。

 

 

ではこの辺で。

2016年07月06日

営業担当次第

 

1週間前の事です。

 

 

「やはり、紹介してもらった物件を、昨日申し込みしておけば良かった、

 

本当に決まってしまうとは思わなかったんですよね・・・。」

 

と、お客様から言われてしまったと、弊社の営業担当が

 

落ち込んでいました。

 

 

「次の物件を又探して連絡しますから、少々お待ちください」

 

と言って、慰めているようですが、後悔の念に苛まれているお客様にとっては

 

逃した獲物は大きいのでしょう。

 

 

この様なケースは頻繁に起こりますが、確かに難しいところです。

 

営業担当としては、推し過ぎてもお客様から引かれそうですし

 

かといって、「ご検討ください」と言ってると、上記のようなケースに

 

なりかねません。

 

 

只、一つだけ言えるとすれば、お客様との信頼関係が築かれているかどうか?

 

 

もしがっちりとした、関係が築かれているならば、その場で申し込みされるでしょうし、

 

万一、上記のようなケースになった時でも

 

「やはり昨日申し込みしておけばよかった、○○さんの言う事を聞かずにすみません。

 

次こそは、必ず決めますから、是非物件の紹介をお願いします。」

 

と言って頂け、深く後悔することなく直に立ち直って頂けると思います。

 

 

ですから、同じ物事が起こったとしても営業担当次第で、

 

お客様の気持ちが、マイナスにもプラスにもなります。

 

それだけ責任重大と言う事です。

 

 

 

あんまり、弊社の営業担当にプレッシャーをかけてもいけませんので

 

これ位にしておきたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年07月01日

決算日を迎えました

 

昨日、6月30日は弊社の決算日でしたが、

 

お陰様で売上目標を達成する事が出来ました。

 

 

之も偏に皆様方のご指導ご鞭撻の賜物と、感謝致しております。

 

誠にありがとうございました。

 

 

第10期は、弊社にとって区切りの1年となるだろうと感じておりましたが

 

実際に大阪オフィスを開設し、これにより福岡から東京までの

 

主要都市やエリアをカバーする事が出来るようになりました。

 

 

又、全支店移転リニューアルオープンし、弊社ブランドイメージの

 

統一も果たせたのではないかと思っています。

 

 

 

今期につきましては、10年後の20周年に向けての

 

足掛かりの年にしたいと考えております。

 

 

ですので、又色々とチャレンジして参ります。

 

具体的な内容は、ここでは控えさせていただきますが、

 

見守って頂ければ幸いに存じます。

 

 

という事で、第11期も又倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

短いですがこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

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