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月別アーカイブ: 2016年12月

2016年12月27日

今年1年ありがとうございました

 

明日の福岡支店忘年会で、今年最後を締めくくります。

 

 

皆様からよく言われるのですが、

 

「アイケンさんの忘年会は、昭和の香りがして楽しそうですね!」

 

「はい、とても楽しいです。中でもかくし芸は、皆本格的ですよ。」

 

 

毎年恒例なので当たり前なのですが、今時は珍しいことの様です。

 

笑い納めで年が越せるのは、何より幸せだと感謝しております。

 

 

と言う事で、今年もあっという間の1年でしたが、

 

この1年の弊社を、簡単に振り返ってみたいと思います。

 

 

まずは社員数ですが、1年間で60人から90人へと30人増加しました。

 

その内の約半分は、同業他社からの転職者が占め、

 

即戦力として活躍してくれています。紹介が多いのが特徴です。

 

 

又、その中でも福岡支店の3人は、リノベーション課を設立した為

 

携わるようになりました。今後に期待です。

 

 

次に、お陰様で弊社も10周年を8月に迎える事が出来ました。

 

之も偏に、皆様方からのご愛顧の賜物と感謝申し上げます。

 

今後も、20周年を目指し一層精進して参りますので、

 

何卒ご指導ご鞭撻の程、宜しくお願いいたします。

 

 

10周年と言えば、6月に北海道へ旅行した際に、

 

社員より手作りの10年の軌跡DVDをプレゼントされ

 

涙涙の旅行となったことが忘れられません。

 

本当に有り難く、私の宝物となりました。

 

 

 

それからなんといっても、イメージキャラクターの郷ひろみさん就任。

 

尾木直樹先生とのコラボで、一層のブランドイメージアップに

 

貢献して頂いております。

 

お二人とも、誠実でバイタリティー旺盛、とてもプラスの刺激を受けます。

 

 

次に、仙台に準備室を開設する運びとなったこと。

 

来年早々には、オフィスとして開設いたします。

 

 

これで仙台から福岡までの6拠点体制となり、

 

より、お客様のご要望に細やかにお応えできる様になります。

 

 

弊社ブランドとしましては、より一層の信頼を頂く為、

 

昨年の防音対策(SVC構造)に加え、耐震性能をアップ(BSP構造)致しました。

 

 

地震大国日本ですが、近い将来、スーパー台風も上陸する様になると言われています。

 

その時に慌てなくても良いように、今から備えておく事が肝心。

 

備えあれば患いなしです。

 

 

最後は、今年の7月に東京練馬区の「西洋菓子おだふじ」を子会社化した事。

 

業種も単価も違いますが、非常に刺激を受け勉強になります。

 

オーナーシェフはじめ、スタッフも皆さんいい人ばかりです。

 

1日平均500人の来店客には、びっくりさせられます。

 

将来がとても楽しみです。

 

http://odafuji.jp/

 

 

 

以上、簡単に振り返ってみましたが、改めて思うのは

 

「10年で結構遠く迄来たな。」と言う思いです。

 

 

自分一人では何も出来ないのに、お客様に支えられ、従業員に支えられ

 

お取引先様に支えられているからこそ、今が有るのだとつくづく思います。

 

感謝してもしきれません。

 

 

今後も、皆様に支えられながらも、ご期待に添える様、

 

又、更に遠くへ飛べるよう、一層精進して参る所存でございますので

 

何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

以上、これで、今年のブログは終了とさせて頂きます。

 

 

皆様良いお年をお迎えくださいませ。

 

 

2016年12月21日

クローズアップ現代

 

8日ぶりの更新です。

 

昨日の忘年会の影響が残りながらの更新ですので

 

乱文を、お許し下さいませ。

 

 

と言う事で、今回は3日前に放送された、NHKのクローズアップ現代について。

 

内容は、金融緩和により、バブルを超える勢いの不動産投資ブーム。

 

サラリーマン大家を目指す方が多く、メガ大家やギガ大家等の存在を紹介。

 

 

私は、それを見ながら思ったことは、

 

「何だか浮かれ過ぎてるんじゃないの?

 

そんなに簡単なものじゃないよ。」

 

と言う事。

 

 

視聴された方が、自分も簡単にメガ大家になれると

 

勘違いするのではという危険性を感じたのです。

 

 

後半には福岡のサラリーマン大家さんが紹介され、空室に悩む現状から

 

もっと買い足し、空室リスクを軽減さなければ、不安で仕方ないという事でした。

 

 

「やはり。」と思いながらも感じた事は、

 

購入物件の検討が甘すぎる事です。

 

 

福岡市内から10キロ離れた郊外に購入しても成功するはずがありません。

 

業者と金融機関で話が進んだから、迷うことなく購入したそうですが、

 

慎重さに欠けると言わざるを得ません。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが、失敗する方の4つの特徴は

 

 

1、業者や金融機関を簡単に信頼し、言いなりに契約。

 

2、購入物件の、エリアやニーズ等の比較検討が甘い

 

3、自己資金ゼロの誘惑に負ける

 

4、物件力より、利回りを重視し手残りを気にしすぎる

 

 

人生を左右する重大な投資が、余りにも簡単すぎる気がします。

 

そんなに甘いものではありません。

 

 

反対に、上記の逆を行えば成功に近づけるのではないでしょうか。

 

世の中色んな業者がいますから、慎重に越したことはありません。

 

 

では短いですが、この辺で。

2016年12月13日

中古マンションオーナーの苦悩

 

毎日忘年会が続いております。

 

今週がピークですが、何とか乗り切りたいと思います。

 

 

と言う事で、昨日弊社の営業担当が年末のご挨拶にと

 

オーナ様宅に訪問させて頂いた時の話を少々。

 

 

「私が購入した、中古の1ルームマンションなんだけど、

 

毎回広告料が300%取られ、フリーレントが1.5か月、補修費が約10万円

 

その他もろもろで、入退去の度に30万円ものロスが出ます。

 

家賃が4万円そこそこだから取り返すのに8カ月かかっちゃいます。

 

 

そんな部屋が16戸も有って、この前なんか入居から半年で退去されてしまい、参りました。

 

借入も多額だし、そろそろエレベーターを交換しなきゃならないらしく

 

見積りをお願いしたら850万円かかると言われ、もうどうしたらいいか・・・。

 

利回りだけは良いからと、買ったのが大きな間違いでした。

 

アイケンさんのアパート1棟と比較してもアパートの方が、手残りが多いし、

 

何より空室の心配をしなくていいのが一番です。」

 

との事。

 

 

前回のブログでも書きましたが、この様な悩みをお持ちの

 

オーナー様が意外と多いのでしょう。

 

 

マンションは、外観だけ見れば立派なので、

 

つい、お買い得だと勘違いされる様です。

 

 

アパートに比べ、エレベーターの保守料や電気料など、毎月かなりの経費が

 

余計に掛かってしまううえに、上記の様な状況では、ぼやきたくなるのも無理有りません。

 

 

只、このオーナー様は弊社で2棟ご購入頂きました。

 

ので、マンションの赤字分を補てん出来ているとの事。

 

 

実はもう1棟、築年数30年の古いアパートを所有しておられますが、

 

弊社に管理を移すまでは8部屋の内、半分が空室でした。

 

が、現在は満室なので喜んで頂けています。

 

 

購入した以上仕方ないので、マンションの管理も弊社に移す検討中です。

 

残るは、弊社PM部が頑張るしかありません。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年12月07日

危惧していた事が・・・

 

とうとう出てしまいました。

 

私が一番危惧していた事です。

 

何故なら業界全体のイメージダウンになってしまうから。

 

 

何の事かと申しますと、

 

全国賃貸住宅新聞12.5号のトップページに

 

{ 自己破産する家主が増加 }

 

( 業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン )との見出し。

 

 

記事の内容は、業者に勧められるがままに購入し、

 

合計8億円を超える賃貸住宅を購入したが

 

空室が増え、毎月の持ち出しが100万円を超えたため、全て売却を検討するも

 

手元には2億円の借金が残る事が分かり自己破産。

 

 

属性の高い高所得者が狙われ、裏では金融機関と不動産会社の癒着や

 

悪質なコンサルティング会社も暗躍していると言った内容です。

 

 

記事では地方のRC物件との事、評価が高く融資が付きやすいそうですが

 

全ての事例が、そうと言う事では無いでしょう。

 

A氏曰く、「金融機関が融資してくれるのだから間違いないだろう」と、

 

安心していたとの事。

 

 

 

予防策としては、不動産経営は長く続くのだから、株や信託の様な感覚ではダメ。

 

購入する前に物件の見極め方を勉強する事。

 

それから賃貸管理の内容を精査する事。

 

毎回、私がブログに書いてきた、当たり前の事ばかり。

 

 

借入金額の大小にかかわらず、又はRCに限らず木造アパートでも、そして首都圏でも

 

新聞記事に成るという事は、この様な破産者が増加している証。

 

怖い限りです。

 

 

 

 

弊社のオーナー様で一番の購入者は、9棟所有され、5億の借り入れがある方。

 

毎月の借入返済後の手残りは、100万円を超える収益を得て順調に経営されています。

 

上記の例とは真逆です。

 

 

このオーナー様に限らず弊社のオーナー様には、

 

一人も上記の様な失敗者はおりません。

 

皆様順調に経営して頂いてます。

 

何故一人もいないのか?

 

 

それはいつも言っている事ですが、

 

「後でオーナー様が大変な思いをしない様に、

 

我々が先に、全てに於いて大変な思いをしよう。」

 

この思いだけです。

 

 

全てとは、厳しい土地の選別、確実な家賃設定でのプランニング、ニーズ通りの間取り、

 

防音や風通しを考慮した各部屋の配置、耐震や防音を配慮した仕様、

 

入居者が満足いく設備、信頼関係を構築する管理体制、デザイナーズアパート

 

メンテナンス費用のかかりにくい建物構造、等々。

 

 

 

「 弊社のオーナー様は皆様成功者になる事。 」

 

それを実現させる事が、弊社の存在価値であると自負しています。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年12月05日

過熱気味?

 

12月に入り、忘年会シーズンとなりました。

 

私も、11月の終わりから既に始まっております。

 

ウコンを飲みながら、乗り切りたいと思います。

 

 

 

と言う事で、先日お客様から、質問を受けました。

 

「 最近、ネットニュースでも出ていたように不動産投資が過熱して、

 

バブル期に似てきているように感じますが、大丈夫ですか?」

 

というもの。

 

 

 

確かに弊社以外の世間では、その様なムードになってきているのかもしれません。

 

加熱すると価格が高騰し、その弊害が無理なプランニングへと向かい

 

購入したオーナー様がババを掴まされる事になるため、

 

次第に警戒するようになるのは当然の事です。

 

 

警戒せずに、安易に購入してしまえば、失敗するのはほぼ間違いありません。

 

事実、無理したプランニングでの販売が横行しています。

 

 

どこに無理が出るかといえば、一つには場所、最寄駅から20分以上離れた土地等。

 

次に家賃設定、土地値が高い分家賃設定も高くしなければ利回りが回りません。

 

それから、ニーズを無視したプランニング、単身者など借りないであろう郊外エリアに

 

無理した1Kタイプのロフト付きを販売します。

 

 

いずれの場合も、ほぼ100%失敗すると断言できます。

 

そんなに頭で考えるほど甘くはありませんから。

 

 

 

では弊社はどうなのかという事ですが、

 

弊社では、この価格が高騰している状況下に至っても、

 

全てに於いて一切妥協を許しません。

 

 

アパート経営の生命線は1にも2にも土地仕入れ。

 

 

弊社営業スタッフは、鬼の仕入れを日々行っております。

 

全てはお客様に成功していただくために。

 

 

弊社は、仕入部などという部署は敢えて設けておりません。

 

何故なら、自分で売らなくてよければ、甘くなるからです。

 

 

オーナー様に対して、責任と自信を持てる土地仕入れを行うこと。

 

しかも家賃設定は相場よりも安く、エリアも厳選しても尚、

 

これならば大丈夫と思えるまでの、値段交渉を粘り強く行い、

 

1000に1つの宝物の土地を仕入れる。

 

 

あまりの厳しさに、弊社では年に1人位しか退職者が出ないのにもかかわらず

 

お恥ずかしい話ですが、11月末で一気に3人もの退職者を出してしまいました。

 

入社3か月が2人と1年が1人。よほど辛かったのでしょうか・・・。

 

滅多なことでは退職者を出さないだけに、かなりのショックを受けています。

 

 

但し、それだけ大変な思いで仕入れた土地は、不動産業者の方と世間話をする時など

 

仕入れの厳しさの話になると、決まって

 

「 今時そんな安い土地があるんですか?逆に売って下さい、

 

そしたら1000万位利益を乗っけて再販してもすぐ売れますから。」

 

と、笑いながらも、言われる事がよくあります。

 

当然売りませんが・・・。

 

 

私は、売り上げ第一主義ではありません。

 

安い土地がなければ、無理してまで仕入れなくてよいと、考えます。

 

これまでも、これから先も一人の失敗オーナーを出さないために。

 

 

これだけこだわっているから、過熱気味と言われても、

 

「 弊社以外は 」と言えるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

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