2017年07月19日
半月ぶりの更新となりました。
空き過ぎてしまい申し訳ありません。
この間に、7月8日には名古屋セミナーを開催し
7月12日には広島にて安全大会を開催いたしました。
大変遅くなりましたが、この場をお借りして御礼申し上げたいと存じます。
それぞれの会場では、弊社の拘りをご理解頂き、ありがとうございます。
今後とも、末永くお付き合いくださいます様よろしくお願い申し上げます。
と言う事で、今回も収益稼働率の話です。
何人かのお客様から、分かりにくいとご指摘いただきましたので
もう少し数字を使って説明してみたいと思います。
弊社の収益稼働率96%とは、どの様なイメージなのかを
一般的な他のアパートの例と比較してみます。
分かりやすい様に、同じ年間収支明細で比較します。
まずは、新築から1年目の年間収支明細です。
8所帯のアパートで、一部屋の家賃が46,000円~52,000円、
平均家賃は49,000円とし、
分かりやすい様に、1月から入居可能となり、1年間満室だったと仮定します。
その場合の年間家賃収入が上記右下の4,704,000円となります。
ですが、一般的なアパートでは経年と共に下落が進み
実際には下記の表の様に、8年も経てば落ち込みます。
8年目の、この表で抑えて頂きたい数字が3つ有ります。
まず一つ目は、入居率。
1年間の間に4部屋が空きそれぞれが1か月以内に決まっています。
但しフリーレント付きで。
この場合の入居率は全マス96に対して空きが4つ有りますので差し引き92。
従って入居率は92÷96=95.8%と、それほど悪くはない数字です。
二つ目の数字として見て頂きたいのが、家賃下落率。
12月の家賃収入335,000円を、部屋数で割れば
平均家賃が41,875円と、なりますので1年目の49,000円に対して
下落率は、85,5%となります。7000円以上の下落。
最後に見て頂きたいのが、収益稼働率。
8年目の年間収入が3,666,000円と成っていますから
1年目の年間収入4,704,000円に対して
収益稼働率77,9%となります。8割を切ってしまいました。
金額にして100万円以上の目減りです。
フリーレントや家賃下落の激しい物件は、入居率が高くても
収益稼働率は下がってしまいます。
このシミュレーションは、特別なものではなく一般的な物件をイメージしています。
この収益稼働率よりももっと悪い数字の物件が、実は沢山存在しており
8年待たずに、5年目で70%を切る物件も世の中にはゴロゴロしています。
最後に見て頂きたいのが弊社の8年後の収益稼働率の実態です。
ここでも3つの数字を見て頂きましょう。
まずは入居率。7月の203号室が退去前に次の申し込みが入り
補修期間の半月だけ家賃が取れなかったので95,5÷96=99,4%
入居率99%とと言う数字はこの様な状況でなければ維持できません。
次に家賃下落率。
382000円÷392000円=97,4%
一部屋当たり1000円程度の下落で収まっています。
これ位の下落でなければ、最後に話す収益稼働率は維持できません。
と言う事で収益稼働率を見てみましょう。
年間収入4,553,500円÷新築時収入4,704,000円=96%
となります。150,000円程度の年収減で収まっています。
今回は、分かりやすくするために比較しながらの説明でしたが
弊社の実績データーとして8年目でも平均96%とはどの様なものなのかを
見ていただきました。
96%を維持するためには当然に入居率99%や
家賃下落もわずかでなければ、なしえない数字だという事を
お分かり頂けますでしょうか。
以上、まとめますと、例え入居率が高くても収益稼働率が低い物件が、
実は世の中には多い事。
アパート経営が成功か失敗かは、入居率よりも収益稼働率を見ればはっきりする事。
又、最後に、どうして弊社の物件は収益稼働率が高いのかは、
セミナー等で説明している通りです。
弊社が創っているアパートは、ライバルに負けない
強い、物件力のあるアパートです。
長い文章になりました。
最後まで読んで下さりありがとうございました。
ではこの辺で。
2017年07月03日
先週の水曜日は、福岡にて安全大会を開催いたしました。
現場の安全を誓い、協力業者様総勢250人が一堂に会し
思いを共有する事が出来、大変有意義な時間と成りました。
ご来場下さいました皆様に、この場を借りてお礼申し上げます。
誠にありがとうございました。
オーナー様の大切なアパートを、無事お引き渡しするまで、
今後も1棟1棟、丁寧な仕事と安全第一を心がけて参りたいと存じます。
今後共、何卒宜しくお願い申し上げます。
と言う事で、今回は前回からの続きのお話です。
入居率99%を掲げて、日々業務を行っておりますが
同業他社も、似たような数字を掲げているので
お客様からすると、どこも同じ入居率、似たようなもの。
と言うイメージが蔓延しております。
そこで、収益稼働率で勝負すれば一目瞭然、と言う事になり今回の
ブログのタイトルとなりました。
どの様なものかと申しますと、新築時の家賃設定年収を100%とした場合
経年と共に、どれだけ年間の家賃収入が下がっているのかを集計するもの。
毎年確定申告用の、年間収支をチェックすれば簡単です。
例え入居率が98%であったとしても、フリーレントや家賃下落を伴う
いわゆる、オーナー様が犠牲の下での入居率であれば、
収益稼働率は低くなります。
5年経過で、70%~80%程、10年では60%位まで下がっている
物件が多数見受けられます。
その様な物件を、お持ちのオーナー様からすれば、入居率98%と言う数字は
お笑いのネタかと思われる程、腹立たしいとの事。
その様なご意見を、以前に伺っておりましたので、
それならば、弊社の収益稼働率を算出すれば、明確な差別化が
図れるのではないかと言う事になり、今回の公表となった訳です。
8年前まで遡り、弊社にて企画販売した、全物件データーの平均値を出しました、
1年目 99.13%
2年目 96.96%
3年目 96・69%
4年目 96・68%
5年目 95・99%
6年目 93・40%
7年目 92・80%
8年目 96・40%
以上の様な結果となりました。
入退去時には、原状回復工事を行うので10~15日間程は、
どうしても家賃が取れません。
その部分を考慮すれば、ほぼ100%に近い状況で推移しています。
但し、6年目と7年目については状況が少し違います。
実はこの2年間、福岡市西区のある駅周辺のみに限定し
販売していた期間です。
92~93%と、悪くはない数字ですが、
他の平均からすれば少し寂しい数字となりました。
8年目は逆に96・4%まで上がっている所から見ても
エリア的な影響が出た結果と言って、間違いないと思います。
が、それにしましてもこのデーターから裏打ちされたのは、
弊社のキャッチコピーである” 堅実なアパート経営 ”
そのものだと自負しております。
中古市場で売却するオーナー様が、いらっしゃらないのも、
管理をサブリース契約にされるオーナー様が、いらっしゃらないのも、
全て、収益稼働率と言うデーターが証明してくれました。
売却しなくても、又はサブリース契約等にしなくても、打ち出の小づちの様に
毎年確実に収益をもたらす、安定したアパートだからです。
今回の集計データーは、福岡、広島、名古屋でのものです。
他の支店では2年以上経過がまだございませんので、反映されてはおりません。
ですが、間違いなくほぼ同じ様な結果になる事でしょう。
何故なら、どこの支店も どのアパートも皆堅実経営をしていますので。
今後も毎年集計し、公表し続けようと考えています。
最後にもう一度 「入居率99%にして収益稼働率96%です」
ではこの辺で。