半月ぶりの更新となりました。

 

空き過ぎてしまい申し訳ありません。

 

 

この間に、７月８日には名古屋セミナーを開催し

 

７月１２日には広島にて安全大会を開催いたしました。

 

 

大変遅くなりましたが、この場をお借りして御礼申し上げたいと存じます。

 

それぞれの会場では、弊社の拘りをご理解頂き、ありがとうございます。

 

今後とも、末永くお付き合いくださいます様よろしくお願い申し上げます。

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と言う事で、今回も収益稼働率の話です。

 

何人かのお客様から、分かりにくいとご指摘いただきましたので

 

もう少し数字を使って説明してみたいと思います。

 

 

弊社の収益稼働率９６％とは、どの様なイメージなのかを

 

一般的な他のアパートの例と比較してみます。

 

 

 

分かりやすい様に、同じ年間収支明細で比較します。

 

まずは、新築から１年目の年間収支明細です。

 

 

 

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８所帯のアパートで、一部屋の家賃が４６,０００円～５２,０００円、

 

平均家賃は４９,０００円とし、

 

分かりやすい様に、１月から入居可能となり、１年間満室だったと仮定します。

 

その場合の年間家賃収入が上記右下の４,７０４,０００円となります。

 

 

ですが、一般的なアパートでは経年と共に下落が進み

 

実際には下記の表の様に、８年も経てば落ち込みます。

 

 

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８年目の、この表で抑えて頂きたい数字が３つ有ります。

 

 

まず一つ目は、入居率。

 

１年間の間に４部屋が空きそれぞれが１か月以内に決まっています。

 

但しフリーレント付きで。

 

 

この場合の入居率は全マス９６に対して空きが４つ有りますので差し引き９２。

 

従って入居率は９２÷９６＝９５．８％と、それほど悪くはない数字です。

 

 

二つ目の数字として見て頂きたいのが、家賃下落率。

 

 

１２月の家賃収入３３５,０００円を、部屋数で割れば

 

平均家賃が４１,８７５円と、なりますので１年目の４９,０００円に対して

 

下落率は、８５,５％となります。７０００円以上の下落。

 

 

最後に見て頂きたいのが、収益稼働率。

 

 

８年目の年間収入が３,６６６,０００円と成っていますから

 

１年目の年間収入４,７０４,０００円に対して

 

収益稼働率７７，９％となります。８割を切ってしまいました。

 

 

金額にして１００万円以上の目減りです。

 

フリーレントや家賃下落の激しい物件は、入居率が高くても

 

収益稼働率は下がってしまいます。

 

 

このシミュレーションは、特別なものではなく一般的な物件をイメージしています。

 

 

この収益稼働率よりももっと悪い数字の物件が、実は沢山存在しており

 

８年待たずに、５年目で７０％を切る物件も世の中にはゴロゴロしています。

 

 

 

 

最後に見て頂きたいのが弊社の８年後の収益稼働率の実態です。

 

 

 

 

ここでも３つの数字を見て頂きましょう。

 

 

まずは入居率。７月の２０３号室が退去前に次の申し込みが入り

 

補修期間の半月だけ家賃が取れなかったので９５，５÷９６＝９９,４％

 

入居率９９％とと言う数字はこの様な状況でなければ維持できません。

 

 

次に家賃下落率。

 

 

３８２０００円÷３９２０００円＝９７,４％

 

一部屋当たり１０００円程度の下落で収まっています。

 

これ位の下落でなければ、最後に話す収益稼働率は維持できません。

 

 

と言う事で収益稼働率を見てみましょう。

 

 

年間収入４,５５３,５００円÷新築時収入４,７０４,０００円＝９６％

 

となります。１５０,０００円程度の年収減で収まっています。

 

 

今回は、分かりやすくするために比較しながらの説明でしたが

 

弊社の実績データーとして８年目でも平均９６％とはどの様なものなのかを

 

見ていただきました。

 

 

 

９６％を維持するためには当然に入居率９９％や

 

家賃下落もわずかでなければ、なしえない数字だという事を

 

お分かり頂けますでしょうか。

 

 

 

以上、まとめますと、例え入居率が高くても収益稼働率が低い物件が、

 

実は世の中には多い事。

 

アパート経営が成功か失敗かは、入居率よりも収益稼働率を見ればはっきりする事。

 

 

又、最後に、どうして弊社の物件は収益稼働率が高いのかは、

 

セミナー等で説明している通りです。

 

 

弊社が創っているアパートは、ライバルに負けない

 

強い、物件力のあるアパートです。

 

 

長い文章になりました。

 

最後まで読んで下さりありがとうございました。

 

 

 

ではこの辺で。

 

先週の水曜日は、福岡にて安全大会を開催いたしました。

 

現場の安全を誓い、協力業者様総勢２５０人が一堂に会し

 

思いを共有する事が出来、大変有意義な時間と成りました。

 

 

ご来場下さいました皆様に、この場を借りてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

オーナー様の大切なアパートを、無事お引き渡しするまで、

 

今後も１棟１棟、丁寧な仕事と安全第一を心がけて参りたいと存じます。

 

今後共、何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回は前回からの続きのお話です。

 

入居率９９％を掲げて、日々業務を行っておりますが

 

同業他社も、似たような数字を掲げているので

 

お客様からすると、どこも同じ入居率、似たようなもの。

 

と言うイメージが蔓延しております。

 

 

そこで、収益稼働率で勝負すれば一目瞭然、と言う事になり今回の

 

ブログのタイトルとなりました。

 

 

どの様なものかと申しますと、新築時の家賃設定年収を１００％とした場合

 

経年と共に、どれだけ年間の家賃収入が下がっているのかを集計するもの。

 

毎年確定申告用の、年間収支をチェックすれば簡単です。

 

 

例え入居率が９８％であったとしても、フリーレントや家賃下落を伴う

 

いわゆる、オーナー様が犠牲の下での入居率であれば、

 

収益稼働率は低くなります。

 

 

５年経過で、７０％～８０％程、１０年では６０％位まで下がっている

 

物件が多数見受けられます。

 

 

その様な物件を、お持ちのオーナー様からすれば、入居率９８％と言う数字は

 

お笑いのネタかと思われる程、腹立たしいとの事。

 

 

その様なご意見を、以前に伺っておりましたので、

 

それならば、弊社の収益稼働率を算出すれば、明確な差別化が

 

図れるのではないかと言う事になり、今回の公表となった訳です。

 

 

 

８年前まで遡り、弊社にて企画販売した、全物件データーの平均値を出しました、

 

 

１年目　　９９．１３％

 

２年目　　９６．９６％

 

３年目　　９６・６９％

 

４年目　　９６・６８％

 

５年目　　９５・９９％

 

６年目　　９３・４０％

 

７年目　　９２・８０％

 

８年目　　９６・４０％

 

 

以上の様な結果となりました。

 

 

 

入退去時には、原状回復工事を行うので１０～１５日間程は、

 

どうしても家賃が取れません。

 

その部分を考慮すれば、ほぼ１００％に近い状況で推移しています。

 

 

但し、６年目と７年目については状況が少し違います。

 

実はこの２年間、福岡市西区のある駅周辺のみに限定し

 

販売していた期間です。

 

 

９２～９３％と、悪くはない数字ですが、

 

他の平均からすれば少し寂しい数字となりました。

 

 

８年目は逆に９６・４％まで上がっている所から見ても

 

エリア的な影響が出た結果と言って、間違いないと思います。

 

 

が、それにしましてもこのデーターから裏打ちされたのは、

 

弊社のキャッチコピーである”　堅実なアパート経営　”

 

そのものだと自負しております。

 

 

中古市場で売却するオーナー様が、いらっしゃらないのも、

 

管理をサブリース契約にされるオーナー様が、いらっしゃらないのも、

 

全て、収益稼働率と言うデーターが証明してくれました。

 

 

売却しなくても、又はサブリース契約等にしなくても、打ち出の小づちの様に

 

毎年確実に収益をもたらす、安定したアパートだからです。

 

 

今回の集計データーは、福岡、広島、名古屋でのものです。

 

他の支店では２年以上経過がまだございませんので、反映されてはおりません。

 

 

ですが、間違いなくほぼ同じ様な結果になる事でしょう。

 

何故なら、どこの支店も　どのアパートも皆堅実経営をしていますので。

 

 

 

今後も毎年集計し、公表し続けようと考えています。

 

 

 

最後にもう一度　「入居率９９％にして収益稼働率９６％です」

 

 

 

ではこの辺で。