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2017年07月19日

収益稼働率の説明

半月ぶりの更新となりました。

 

空き過ぎてしまい申し訳ありません。

 

 

この間に、7月8日には名古屋セミナーを開催し

 

7月12日には広島にて安全大会を開催いたしました。

 

 

大変遅くなりましたが、この場をお借りして御礼申し上げたいと存じます。

 

それぞれの会場では、弊社の拘りをご理解頂き、ありがとうございます。

 

今後とも、末永くお付き合いくださいます様よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

 

 

と言う事で、今回も収益稼働率の話です。

 

何人かのお客様から、分かりにくいとご指摘いただきましたので

 

もう少し数字を使って説明してみたいと思います。

 

 

弊社の収益稼働率96%とは、どの様なイメージなのかを

 

一般的な他のアパートの例と比較してみます。

 

 

 

分かりやすい様に、同じ年間収支明細で比較します。

 

まずは、新築から1年目の年間収支明細です。

 

 

 

pict新築当初の収支

 

 

 

8所帯のアパートで、一部屋の家賃が46,000円~52,000円、

 

平均家賃は49,000円とし、

 

分かりやすい様に、1月から入居可能となり、1年間満室だったと仮定します。

 

その場合の年間家賃収入が上記右下の4,704,000円となります。

 

 

ですが、一般的なアパートでは経年と共に下落が進み

 

実際には下記の表の様に、8年も経てば落ち込みます。

 

 

pic8年経過(他社)

 

 

 

8年目の、この表で抑えて頂きたい数字が3つ有ります。

 

 

まず一つ目は、入居率。

 

1年間の間に4部屋が空きそれぞれが1か月以内に決まっています。

 

但しフリーレント付きで。

 

 

この場合の入居率は全マス96に対して空きが4つ有りますので差し引き92。

 

従って入居率は92÷96=95.8%と、それほど悪くはない数字です。

 

 

二つ目の数字として見て頂きたいのが、家賃下落率。

 

 

12月の家賃収入335,000円を、部屋数で割れば

 

平均家賃が41,875円と、なりますので1年目の49,000円に対して

 

下落率は、85,5%となります。7000円以上の下落。

 

 

最後に見て頂きたいのが、収益稼働率。

 

 

8年目の年間収入が3,666,000円と成っていますから

 

1年目の年間収入4,704,000円に対して

 

収益稼働率77,9%となります。8割を切ってしまいました。

 

 

金額にして100万円以上の目減りです。

 

フリーレントや家賃下落の激しい物件は、入居率が高くても

 

収益稼働率は下がってしまいます。

 

 

このシミュレーションは、特別なものではなく一般的な物件をイメージしています。

 

 

この収益稼働率よりももっと悪い数字の物件が、実は沢山存在しており

 

8年待たずに、5年目で70%を切る物件も世の中にはゴロゴロしています。

 

 

 

 

最後に見て頂きたいのが弊社の8年後の収益稼働率の実態です。

 

 

pict8年経過(アイケン)

 

 

ここでも3つの数字を見て頂きましょう。

 

 

まずは入居率。7月の203号室が退去前に次の申し込みが入り

 

補修期間の半月だけ家賃が取れなかったので95,5÷96=99,4%

 

入居率99%とと言う数字はこの様な状況でなければ維持できません。

 

 

次に家賃下落率。

 

 

382000円÷392000円=97,4%

 

一部屋当たり1000円程度の下落で収まっています。

 

これ位の下落でなければ、最後に話す収益稼働率は維持できません。

 

 

と言う事で収益稼働率を見てみましょう。

 

 

年間収入4,553,500円÷新築時収入4,704,000円=96%

 

となります。150,000円程度の年収減で収まっています。

 

 

今回は、分かりやすくするために比較しながらの説明でしたが

 

弊社の実績データーとして8年目でも平均96%とはどの様なものなのかを

 

見ていただきました。

 

 

 

96%を維持するためには当然に入居率99%や

 

家賃下落もわずかでなければ、なしえない数字だという事を

 

お分かり頂けますでしょうか。

 

 

 

以上、まとめますと、例え入居率が高くても収益稼働率が低い物件が、

 

実は世の中には多い事。

 

アパート経営が成功か失敗かは、入居率よりも収益稼働率を見ればはっきりする事。

 

 

又、最後に、どうして弊社の物件は収益稼働率が高いのかは、

 

セミナー等で説明している通りです。

 

 

弊社が創っているアパートは、ライバルに負けない

 

強い、物件力のあるアパートです。

 

 

長い文章になりました。

 

最後まで読んで下さりありがとうございました。

 

 

 

ではこの辺で。

2017年07月03日

収益稼働率データー

 

先週の水曜日は、福岡にて安全大会を開催いたしました。

 

現場の安全を誓い、協力業者様総勢250人が一堂に会し

 

思いを共有する事が出来、大変有意義な時間と成りました。

 

 

ご来場下さいました皆様に、この場を借りてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

オーナー様の大切なアパートを、無事お引き渡しするまで、

 

今後も1棟1棟、丁寧な仕事と安全第一を心がけて参りたいと存じます。

 

今後共、何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回は前回からの続きのお話です。

 

入居率99%を掲げて、日々業務を行っておりますが

 

同業他社も、似たような数字を掲げているので

 

お客様からすると、どこも同じ入居率、似たようなもの。

 

と言うイメージが蔓延しております。

 

 

そこで、収益稼働率で勝負すれば一目瞭然、と言う事になり今回の

 

ブログのタイトルとなりました。

 

 

どの様なものかと申しますと、新築時の家賃設定年収を100%とした場合

 

経年と共に、どれだけ年間の家賃収入が下がっているのかを集計するもの。

 

毎年確定申告用の、年間収支をチェックすれば簡単です。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、フリーレントや家賃下落を伴う

 

いわゆる、オーナー様が犠牲の下での入居率であれば、

 

収益稼働率は低くなります。

 

 

5年経過で、70%~80%程、10年では60%位まで下がっている

 

物件が多数見受けられます。

 

 

その様な物件を、お持ちのオーナー様からすれば、入居率98%と言う数字は

 

お笑いのネタかと思われる程、腹立たしいとの事。

 

 

その様なご意見を、以前に伺っておりましたので、

 

それならば、弊社の収益稼働率を算出すれば、明確な差別化が

 

図れるのではないかと言う事になり、今回の公表となった訳です。

 

 

 

8年前まで遡り、弊社にて企画販売した、全物件データーの平均値を出しました、

 

 

1年目  99.13%

 

2年目  96.96%

 

3年目  96・69%

 

4年目  96・68%

 

5年目  95・99%

 

6年目  93・40%

 

7年目  92・80%

 

8年目  96・40%

 

 

以上の様な結果となりました。

 

 

 

入退去時には、原状回復工事を行うので10~15日間程は、

 

どうしても家賃が取れません。

 

その部分を考慮すれば、ほぼ100%に近い状況で推移しています。

 

 

但し、6年目と7年目については状況が少し違います。

 

実はこの2年間、福岡市西区のある駅周辺のみに限定し

 

販売していた期間です。

 

 

92~93%と、悪くはない数字ですが、

 

他の平均からすれば少し寂しい数字となりました。

 

 

8年目は逆に96・4%まで上がっている所から見ても

 

エリア的な影響が出た結果と言って、間違いないと思います。

 

 

が、それにしましてもこのデーターから裏打ちされたのは、

 

弊社のキャッチコピーである” 堅実なアパート経営 ”

 

そのものだと自負しております。

 

 

中古市場で売却するオーナー様が、いらっしゃらないのも、

 

管理をサブリース契約にされるオーナー様が、いらっしゃらないのも、

 

全て、収益稼働率と言うデーターが証明してくれました。

 

 

売却しなくても、又はサブリース契約等にしなくても、打ち出の小づちの様に

 

毎年確実に収益をもたらす、安定したアパートだからです。

 

 

今回の集計データーは、福岡、広島、名古屋でのものです。

 

他の支店では2年以上経過がまだございませんので、反映されてはおりません。

 

 

ですが、間違いなくほぼ同じ様な結果になる事でしょう。

 

何故なら、どこの支店も どのアパートも皆堅実経営をしていますので。

 

 

 

今後も毎年集計し、公表し続けようと考えています。

 

 

 

最後にもう一度 「入居率99%にして収益稼働率96%です」

 

 

 

ではこの辺で。

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