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2015年11月17日

アパート経営の旨味

 

アパート経営に興味を持つと、最初の印象が

 

{ 借入金額の割に手取りが少ない }と思う方が多いと聞きます。

 

 

確かに何千万ものお金を借る訳ですから、返済しなければならないリスクを

 

背負う事になります。

 

 

そのリスクの割には、毎月の手取りが少なく感じるのは無理もありません。

 

ですが、本当に割が合わないのならば、一人のオーナー様が複数棟購入する事も

 

有り得ませんし、そもそもこのビジネスモデル自体が崩壊している事でしょう。

 

 

では何故、購入したいお客様が後を絶たないのか?

 

それは、色んなメリットが有るからに他なりません。

 

 

例えば、

 

 

1、不動産を所有する事が最終目的とすれば、マイホームであれば、

 

通常、毎月何十万もの借入返済に追われ家計を圧迫するが、

 

アパート経営は収入を得ながら、同時に返済も進み自分のものになっていく。

 

 

2、その様なアパートを複数棟所有する事で、空室リスクも軽減され、

 

収入面でも、生活するに十分な金額を得る様になる。

 

 

3、結果、何の手も打たずに、不安を抱えたまま老後を迎える事と比較したら、

 

天と地の差が有るのだと、改めて再認識する。

 

 

4、返済が終われば、無担保の土地と建物が自分のものとなり、

 

比較的物価の上昇と連動するので、キャピタル等の楽しみが増える。

 

 

5、自分の子に財産として、残してあげる事も出来るので、安心。

 

その時点で、返済が終了していれば、家賃全額が収入となる。

 

 

6、自分に万一の事があっても、団信に入っていれば返済を免除されるので、

 

毎月の家賃全額が収入となり、家族を路頭に迷わせることが無く安心。

 

 

7、煩わしさが無い投資なので、毎日の生活は、始める前と何ら変わらない。

 

 

8、購入時に投資した自己資金も、

 

家賃収入で比較的短期間(6~8年)のうちに回収する事が出来る。

 

 

等、挙げればきりが有りません。それほど有効な投資だと言う事です。

 

 

何よりも、私が肌で感じるのは、持たれている方の ” 余裕 ” です。

 

言葉で表すのは難しいですが、にじみ出る雰囲気が違います。

 

 

但し、いつもの事ですが ”堅実なアパート経営” が出来ている事が条件です。

 

もしそうでなければ、バラ色のはずだった人生設計が、地獄行きとなりますから、

 

くれぐれも、注意してください。

 

 

 

ではこの辺で。

2015年11月13日

アパート経営は意外と誰でもできる

 

弊社の女性社員が、友達と話していた時の事。

 

「アパート経営なんて、超お金持ちにしか出来ないと思ってた」との事。

 

{ 意外と皆がそういう認識なんだ }とびっくりしたそうです。

 

 

そうなのかもしれません。

 

普通に生活していれば、アパート経営をするという

 

発想すら湧いても来ないでしょうし、もしかすめても、「どうせお金持ちのする事」

 

となるのでしょう。

 

 

実は、アパート経営をする為のハードルは、最低条件として、

 

サラリーマンであれば、勤続3年以上、年収400万以上、自己資金300万以上

 

自営業者様であれば、3期連続黒字決算、自己資金300万以上

 

というところでしょうか。(注 地域や金融機関によって異なります)

 

 

この条件を高いとみるか、低いとみるかは人それぞれでしょうが、

 

冒頭の「超お金持ち」じゃなくても出来ると考えれば、低いのではないかと思います。

 

 

一番のハードルは、興味を持つか、持たないかでしょう。

 

又は、「そんな副業が有ったのか」と、知る機会が巡ってくるか、来ないか。

 

知る機会が有れば、興味を抱く事も出来るので、我々の情報発信にも責任があります。

 

 

前にも書きましたが、持つと持たないとでは、将来、天と地の差が出ます。

 

それだけに、責任重大です。

 

 

ただ、いつも言ってるように、何でも良いと言う訳ではありません。

 

パートナーの見極めです、ポイントは・・・。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年11月09日

迷っている方へ

 

思い切ってアパート経営を始めるか、やっぱり止めようか迷っている方へ。

 

私なりのアドバイスをさせて頂きます。

 

 

 

「迷うなら思い切って始めましょう。始めなければ何年経っても

 

きっとずっと迷い続ける事でしょう。

 

その迷っている期間がロスになるから、もったいないのです。」

 

 

そして迷われる方も、結局は遅かれ早かれ、何れはアパート経営を始めているようです。

 

何故なら迷い続けている時点で、興味がある証だからです。

 

興味のないことに人は迷いません。

 

 

ご本人の中での踏ん切りというか、

 

機が熟すまでの時間が必要だという事かもしれません。

 

 

それも良く分かります。

 

安い買い物ではないし、人生を左右する一大決心なのですから。

 

 

ですから、ある程度の時間をかけ、その気になったら

 

その勢いで即行動を起こしましょう。

 

 

よく実際に購入いただいた方とお話しすると、

 

「気が付いたら、あれよあれよという間に話が決まり、自分のものになってました。」

 

という話を聞きますが、そんなものです。

 

 

どんなに高い買い物でも、決まる時はあっという間です。

 

タイミングや縁のようなものがあるのだと思います。

 

 

逆に「やっとその気になったのに、なかなか買えない」

 

という方も多くいらっしゃいます。

 

 

私は、営業から外れていますので遠巻きに見てますが、一歩遅かったり

 

土地自体が何らかの理由で買えなくなったり・・・。

 

 

そういったことも良くあるようです。申し訳ない気持ちもありつつ

 

やはり、それも縁が無かったということでしょう。

 

 

ですが、お客様もめげずに次のチャンスを掴もうと

 

弊社営業と何度もコンタクトを取って頂き、近々に購入頂いております。

 

 

そして、実際にアパート経営を始めれば、

 

「何だこんなものか。最初ものすごく怖くて、勇気がいったのがウソのよう」

 

となり、2棟3棟多い方で8棟9棟と、ほとんどの方が買い足していかれます。

 

 

{ 案ずるより産むがやすし }という事なのです。

 

 

ただし、いつも言ってるように、パートナーの見極めは

 

極めて重要です。成功も失敗もパートナー次第ですから。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

2015年11月05日

人様に住んでもらう部屋だから

 

お客様が時々発する言葉で気になるのが

 

「どうせ自分が住むわけじゃないし」というもの。

 

 

だから、少し位、仕様に不満が有っても、設備や間取りが不満だろうとしょうがない。

 

「そんな事言ってたら、何も買えやしない」

 

と言う事なのでしょう。

 

 

本当にそうでしょうか?

 

私が考えるのは、それと同じ不満を入居者様も感じるだろうと思うのです。

 

 

ただ、入居者様も部屋を決める時に、

 

「どうせ賃貸だし、理想通りじゃなくてもしょうがない、

 

どうしても嫌なら、また引っ越せばいいし。」

 

 

と、妥協しつつ住んで頂くのでしょうか。

 

でもそのような部屋だと、将来空室に悩むんじゃないかと不安になります。

 

 

だったら、最初から自分が住みたいと思う、理想の部屋を創れば、

 

入居者様も同じ様に、喜んでくれるはず。

 

 

結果、永く住んで頂け、退去しても直ぐに次の入居者様が決まる。

 

あくまでも入居者様目線で。

 

 

弊社の拘りは、ここにあります。

 

社会人の女性の立場で部屋を創るとすれば、どういうところに

 

気を配り、こだわれば良いのか?

 

 

其の追及こそが弊社の生命線と言っても過言ではありません。

 

創業以来、ずっと変わらずやって参りました。

 

その結果が、入居率99%だと自負しております。

 

今後も、現状に満足する事無く、チャレンジして参ります。

 

 

自分が住むのではなく、人様に住んで頂く部屋だからこそ、きちんと

 

丁寧に、理想の部屋を創り続けながら、弊社ブランド力を高めて参ります。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2015年11月02日

アパート経営はサラリーマンの方へもお勧め パート2

アパート経営を検討するうえで、サラリーマンの方は、ご自分の経験が生かされます。

 

例えば、大学で一人暮らしをし、社会人になってもまた一人暮らし。

 

 

結婚すれば、奥様と合わせて、2人分の一人暮らし経験があります。

 

特に女性は、お部屋に対して厳しくチェックしますので、強力な味方となります。

 

 

ですから、どの物件を購入するか迷った場合、

 

奥様の意見を参考にする事をお勧めします。

 

 

自分が住んでいた部屋は、こんな問題が有った。こんな所が嫌だった。

 

もっと、収納がほしかった、キッチンが小さかった。等々。

 

 

その問題を解決している物件であれば、同じような思いを入居者もしないはず。

 

この過去の経験が、結構な判断材料となるのです。

 

 

もし転勤経験があれば、その都市でも地理を把握しておりますので、

 

エリアの善し悪しの判断が出来ます。物凄い利点と言えます。

 

 

 

又、自営業の方は、御商売をするうえで、色んな費用を経費計上しているのに対し、

 

一般的には、サラリーマンの方は、計上する事が出来ません。

 

 

ですから、アパート経営をする事で計上できる項目が幾つもあり、

 

節税メリットとなります。

 

 

例えば、他の都市にアパートを購入すれば、その都市までの旅費も経費計上できます。

 

あくまでも所有物件の確認の為と言う前提ですが・・・。

 

 

それ以外にも、10室以上の事業的規模と成ることで

 

65万円の青色申告特別控除を受ける事が出来、

 

奥様へ専従者給与を支払う事も出来ます。扶養の範囲であれば当然無税。

 

その奥様へ支払った専従者給与もまた、経費計上出来ます。

 

 

他にも色々有ります。ここでは書けませんが・・・。

 

 

但し、勘違いしてはいけないのは、あくまで堅実なアパート経営が出来ていればこそ。

 

利益が出ているから、節税する訳です。

 

 

たまに、区分所有型投資用マンションの販売で、

 

「赤字計上できるので所得税の還付を受けれます。」

 

等の営業を聞きますが、根本的におかしい。

 

 

赤字経営がうまくいくはずありません。

 

比較的、手頃な金額なので手を出しやすいですが、考え物です。

 

 

詳しくは、2015年1月の{区分所有型投資用マンションについて}の

 

ブログを読んで頂ければお分かりいただけます。

 

 

いずれにしても、弊社が提案するアパート経営は、

 

WinWinの関係が基本です。

 

 

もし、迷われている方は、お気軽にご相談してください。

 

 

 

マイナンバー制度が始まると、会社に内緒のアルバイト等できにくくなります。

 

アパート経営は、株やFX等と同じととらえられますので安心です。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年10月29日

アパート経営はサラリーマンの方へもお勧め パート1

 

会社勤めが長くなると、自分や家族の将来の不安を考える方もいらっしゃいます。

 

その時に、なにか副業を始めたいと思うサラリーマンの方は多いはず。

 

 

子供さんがいらっしゃる方は、学費なども考慮したうえで、

 

定年までの貯蓄と定年後からの出費を計算します。

 

 

例えば、A氏が65歳で定年し、退職金も合わせて3000万円の貯蓄をしたとしましょう。

 

奥様と2人暮らし、無事に子供も独り立ちし、

 

マイホームの返済も終わっているとします。

 

 

年金は70歳からの支給です。月平均15万円とした場合、

 

普通の生活水準で毎日を暮らすと、2人で25万円程の出費。

 

 

70歳までの5年間は毎月25万円の赤字です。

 

1年で300万円となり、5年で1500万円の出費。

 

貯蓄の半分がなくなります。

 

70歳から年金支給が始まりましたが、それでも毎月10万円不足、

 

1年で120万円の赤字。貯蓄0までわずか17.5年となります。

 

 

65歳から17年後ですから82歳、まだまだ長生きするかもしれません。

 

しかも、病気一つしなかった場合の話です。

 

 

これはまずいと思って、何か始めようと考えます。

 

シルバー人材センターに登録して、新たな仕事を始めたり、

 

株式投資やFX等にチャレンジしたり・・・。

 

 

どちらの場合も、かなりの時間を取られます。

 

体が元気なら良いですが、病気すれば働けませんし、

 

株なども必ず儲かるとは限りません。

 

 

そこで、アパート経営をと考えたとしても、もう遅い。

 

金融機関は、お仕事をしていない高齢者へは承認が下りないのです。

 

 

自己資金を全額入れれば話は別ですが・・・。

 

 

 

そうなる前に、サラリーマンの今の属性を最大限生かした

 

アパート経営に踏み切ってみる事を、お勧めします。

 

 

例えば、現在45歳のA氏。自己資金500万円でアパート経営を始めました。

 

毎月の生活費は給与で賄えますし、すぐに大金を使う予定もありません。

 

 

小さなアパートで世帯数も6世帯。家賃収入からローン返済や管理費を差し引くと

 

毎月6万円程度の収入です。7年で500万円取り戻す計算です。

 

20年ローンを組みましたので完済年齢が65歳。

 

その65歳で定年を迎えました。

 

 

この時、貯蓄は2500万円プラス家賃収入分の1000万円の合計3500万円。

 

家賃収入は、少なく見積もっています。

 

そして、アパートのローンも完済しました。

 

 

完済後は毎月20万円の家賃収入です。

 

毎月の生活費25万円ですから、5万円の赤字。5年で300万円ですが

 

貯蓄が3500万円ありますので全く問題ありません。

 

 

70歳からは年金が15万円入りますので、毎月10万円のプラス。

 

何も慌てることは有りません。

 

 

しかもマイホームの他に無担保のアパートが

 

財産として所有出来ています。

 

たった1棟持つか持たないだけで、こんなにも違いができます。

 

もし、年金が破たんしたとしても、2棟~3棟所有していれば悠々自適です。

 

 

このように、アパート経営は自分の分身のような存在になってくれます。

 

ですから、お勧めするのです。

 

 

また、どうしてサラリーマンの方へもお勧めかと申しますと、

 

融資を引き出しやすいだけでなく、忙しい方でも、

 

煩わしい思いをする事無く、簡単にできる副業だからです。

 

 

毎月、通帳に振り込まれてくる家賃収入をチェックするだけ。

 

弊社管理部が、全てを代行します。

 

株やFX等のように時間を取られず、複雑な知識も必要ありません。

 

 

ただし、今まで何度も書いてきましたが、

 

堅実なアパート経営ができていることが条件ですから、

 

なんでも良いと言う訳ではありません。

 

 

次回のパート2でサラリーマンの方へもお勧め編は完結します。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年10月26日

堅実なアパート経営とは 土地仕入れ編

弊社の仕事の中で、一番大変なのは土地探し。

 

そして、一番大事なのも土地探し。

 

どの支店でも、同じです。地域毎の差は殆どありません。

 

 

弊社の、各営業担当者は賃貸需要の強いエリア、強い間取りにターゲットを絞り

 

それに見合う土地がないか、毎日駆けずり回っております。

 

 

楽しては、良い土地など手に入らないことを、骨身にしみて分かっているから。

 

堅実なアパート経営を行うためには、土地が重要だという事を

 

十分過ぎるくらいに理解しているから。

 

ですから、一切の妥協はありません。

 

 

その厳しい目で見て仕入れた土地だから、自信をもってお客様にご紹介できます。

 

結果、入居率も99%を維持しますので、オーナー様も安心して下さり、

 

ご友人の方の紹介も沢山頂きます。

 

 

堅実なアパート経営をご提案できているからこそと、自負しております。

 

 

それから、弊社の特徴として、地元のお客様がご購入いただく割合が高い事。

 

地元だけに、詳しいですから、良い土地、良いプランと

 

ご理解頂けているのだと思います。

 

 

以上のように、6回かに分けてお話して参りました

 

「堅実なアパート経営とは。」

 

 

そこには、全てに於いて重要なポイント、仕組みがあり、

 

それに対しての、弊社のぶれない取り組み、楽に逃げない姿勢が

 

可能にさせていると、ご理解いただけたでしょうか?

 

 

今後も、一層の探求心を持って、更なる高みへチャレンジし続けます。

 

 

人生を賭けたアパート経営。 それだけにパートナー選びは重要。

 

そのパートナーに弊社が選ばれるよう、日々精進して参ります。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月22日

堅実なアパート経営とは 金融機関との関係性編

アパート経営をするうえで、殆どの方は金融機関からの借り入れを行い

 

スタートする訳ですが、そこには当然金利が付き物。

 

 

毎月の事ですから、少しでも低い金利で借り入れしたいものです。

 

 

ですが、例えば今の金利が高いからと言って、他の金融機関へ、

 

簡単に借り換えるのは、利口だとは言えません。

 

 

何故なら、融資のご担当者は当初、承認を取るために、

 

苦労して稟議書を作成したかもしれません。

 

場合によっては、上席の方も一緒に交渉してくれたかもしれません。

 

 

それなのに、1~3年で、又は5年後でも他行へ借り換えてしまえば、

 

関係性が悪くなり、次の融資が厳しくなったりします。

 

 

意外と軽く考えがちですが、銀行員の方と言えども人の子ということです。

 

 

確かにどの金融機関も、新規融資は厳しくて、

 

借り換え案件は、審査が甘い傾向はあるように思います。

 

 

ですから、他行から「低金利で借り換えませんか?」との提案を頂いたら

 

まずは、その同じ低い金利にできないのか、借入先の金融機関へ交渉しましょう。

 

 

金融機関のご担当者は、オーナー様からの交渉や相談が無い 事後報告を嫌います。

 

 

同じ金利まで下がれば、儲けもの。同じではなくても幾らかでも下がれば

 

登記からやりかえる経費を考えれば、安くつくかもしれません。

 

 

まったく話に乗って来なければ、筋を通したうえでやむを得ず借り換えとなります。

 

 

又、他行からの提案がない場合でも、抜け駆けと思われないよう、

 

最初は借入先へ金利交渉しましょう。

 

その後、他行とも交渉するならばその事を必ず報告しましょう。

 

 

 

又、何でも程度の問題は付き物です。あまり駆け引きしすぎないように。

 

それから、あまりにも厳しすぎる金利交渉も考え物です。

 

気持ちは良く分かりますが・・・・。

 

 

それから、忘れてはならないのが入居率。

 

融資したアパートの入居率が悪いと、2棟目以降の案件に

 

悪影響を及ぼします。

 

 

金融機関は、必ず毎年、オーナー様の確定申告書を確認します。

 

そこで、問題なくアパート経営ができているのかをチェックされます。

 

 

もしも、空室が多ければ、それに足を引っ張られ次の融資を受けられないことが

 

多々あります。それは他行に出しても同じ事。

 

ですから、入居率は大切なポイントなのです。

 

 

堅実なアパート経営を、永く  そして、何棟も行おうとすれば、

 

金融機関との、良好な信頼関係を築く事が大切。

 

それには、目先だけに走らず、トータルでバランスを考えたお付き合いが懸命です。

 

 

次回は、土地についてのお話しです。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月19日

堅実なアパート経営とは 管理メンテナンス編

理想のアパートが完成したら、次はどのような管理をするか?

 

管理会社によって、大きく変わって参ります。

 

堅実なアパート経営をする上で、一番大事なポイントです。

 

 

弊社が、一番に考えることは、満室経営は当然として、

 

余計な費用をオーナー様に負担させない管理。

 

 

退去しても、次の入居者が順調に決まれば、余計な広告料を

 

負担しなくて済みます。

 

その為に、各支店の弊社管理担当者は、空室が有ろうが無かろうが、

 

毎日、いろんな賃貸ショップを回り、地道にコミュニケーション活動を

 

しています。

 

 

又、例えば入居者が退去時に、賃貸ショップに鍵を返却した時に、

 

入居期間中の感想を聞かれたら、お褒め頂けるような入居者との関係創り。

 

 

素早いクレーム対応に心がけ、清掃も細目に行い、

 

一人一人が、不快な思いをせず、快適に生活できる空間を創ります。

 

 

その地道な活動の結果、賃貸ショップのご担当者様からの弊社に対する

 

安心感や、信頼度が上がる事により、優先して弊社物件を紹介して

 

頂けるようになる。時間がかかりますが確実です。

 

 

又、余計な費用を負担させない事として、退去後の原状回復費用があります。

 

例えば、同じ部屋の補修見積を取ったとき、管理会社ごとに金額はまちまち。

 

部屋のどの部分をどこまで補修するかによっても違いますが、

 

マージンを取るか取らないかによっても、請求額が大きく変わります。

 

 

それから、私の考え方と、一般的な考え方で大きく違うところが、

 

建物全体の大規模なリフォームやリノベ等は不必要だと言う事です。

 

 

一般的には、「10年も経てばそろそろメンテナンスの時期ですよ」と

 

建設業者や管理会社等から、もっともらしく催促されます。

 

 

建物の寿命を延ばす為という理由のほか、

 

一番は空室を減らすためと言う理由が多いのではないでしょうか。

 

 

確かに、きれいになれば入居者が振り向いてくれるかもしれません。

 

が、その為に百万も二百万もの大金を叩かなければならないのは、如何なものか。

 

ましてや、満室になる保証もありません。

 

挙句、10年に1度が2回目以降は5年に一度となって参ります。

 

私に言わせて頂くならば、空室が埋まらない原因を建物のせいにして、

 

実は、業者の売り上げアップの為に利用している以外の何物でもないと思います。

 

 

堅実なアパート経営をするには、とにかく余計なお金が出ていかないようにする事。

 

 

メンテナンス等は、悪くなったらその箇所だけを、低額で補修すれば良いだけの事。

 

何よりも、空室で悩まないような部屋を最初から提供していればよいわけです。

 

 

又、階段や、通路周りに古さが出やすいので、弊社は殆ど建物内部に囲います。

 

そうする事によって、風雨にさらされない為古くなりません。

 

大部分を占める外壁材も金具留め施工なので、痛みも少なく、

 

水垢がつかないように外部の造作物、例えばエアコンの室外機やガス給湯器

 

の設置場所にも気を使い、換気ダクトも羽根突きを採用する等

 

細部にこだわっています。

 

 

コツコツ貯めた家賃収入を、リフォームの為に費用を負担するのはナンセンス。

 

負担しなくてよい、仕組みがあるのです。

 

次回は、金融機関との関係性について簡単に。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月16日

堅実なアパート経営とは 間取り・設備・仕様編

私がいつも社員に言っている事があります。

 

 

「古くなって、もし隣に他社の新築が建ったとしても

 

入居者様から、弊社を選んでもらえるような、

 

アパートを創らなければダメだ」

 

 

弊社の物創りの基本的な考え方です。

 

 

言うのは簡単ですが、それを実行するのは簡単な事ではありません。

 

ですが、難しい事に本気で取り組んでいるから、今があると思っています。

 

 

もし、私が売り上げ第一、利益第一主義の経営者ならば

 

現在の様な仕様や設備、間取りにデザイン性等にはせず

 

もっと、低コストで簡単な創りにしています。

 

 

細かい所は、ホームページで確認して頂くとして、

 

(ここでは、詳しく書きませんが、書いたら多すぎて・・・)

 

一つ一つの建材のグレード、又、標準仕様の設備は

 

同業他社と比較すれば一目瞭然。

 

 

間取りに関しては、全ての入居者様にとって

 

快適に住めるよう、まず全体の配置にこだわります。

 

どの部屋に住んでも、挟まれた中部屋を創らず

 

全室角部屋となるよう、風通しや採光に注意します。

 

 

その次に、各部屋毎の使い勝手をイメージし

 

快適に過ごせる空間創りにこだわります。

 

ですから、開き戸や折り戸よりも、引き戸を多く採用し

 

デットスペースを創りません。

 

 

隣室や、上下階の音にも配慮した防音対策に、オートロック等の

 

セキュリティ対策、スカイバルコニー等の差別化対策。

 

 

そして、何と言っても居住性を犠牲にすることなく、

 

快適性を確保しながらの、お洒落な外観のデザイン性にこだわります。

 

 

それらの全ては、最終的に家賃下落阻止、入居率アップとなり、

 

堅実なアパート経営へと繋がっていくのです。

 

 

まさに、注文住宅ならぬ、入居者目線の「注文アパート」という発想。

 

 

次回は、管理メンテナンス編です。

 

ではこの辺で。

 

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