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2015年12月17日

各オフィスオープン完了

 

平素は、格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。

 

お陰様をもちまして、弊社各オフィスの、新規オープン及び移転オープンが

 

完了いたしました。

 

 

皆様から、沢山のお祝いや励ましのお言葉を頂きまして

 

誠にありがとうございます。

 

この場をお借りして、改めてお礼申し上げます。

 

 

 

各オフィスの写真をアップさせて頂きます。

 

 

 

福岡オフィス

 

 

 

 

 

 

 

広島オフィス

 

 

 

 

大阪オフィス

 

 

 

 

名古屋オフィス

 

 

 

 

東京オフィス

 

 

 

 

 

社員一同、気持ちも新たにお客様のご期待に添えるよう

 

日々精進して参る所存でございます。

 

 

今後とも、倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様

 

何卒、よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

ではこの辺で。

2015年12月11日

築20年後のリフォームに付いて

先日、オーナー様より

 

「以前のブログを読んで、5年毎の短いスパンでの

 

建物リフォーム等、する必要なしというのは分かったけど、

 

リフォーム費用を全く見なくて良い訳じゃないでしょう?」

 

との、質問を受けました。

 

 

確かにおっしゃる通りです。

 

以前、私が書いたのは、5年や10年で全面改装し、

 

業者を設けさせる様な事は、勿体無いからやめましょう。

 

もし、傷んだ箇所が有れば、その部分だけを安く補修し、粘れるだけ粘りましょう。

 

と言うようなことを、書きました。

 

 

又、入居率が悪いのを、見た目のせいにして、お金を使わせるような事は

 

有ってはなりませんし、又、必ず入る保証もありません。

 

そうならないように、建てる前の計画が大事だと言う事も書きました。

 

 

その上での、今回の質問となった訳です。

 

大体、築20年を過ぎた仮定だと思いますが、

 

それは、出口をどう考えているかによって、

 

リフォームに掛ける金額も違ってくると思います。

 

 

例えば、5年後には、マイホームに建て替える計画であれば、

 

残り5年は今まで同様、部分補修で済ませましょう。

 

 

もし、売却するのなら、何もせず現状のまま売り抜きましょう。

 

但し、契約前の重要事項説明時に、傷んでいる箇所が有れば全てを報告し、

 

買主の方に了承を得ておく事をお忘れなく。

 

 

何故何もしないのかと申しますと、買主の方は築20年の建物には

 

新築同様のきれいさを求めているのではなく、

 

実績に対しての利回り重視だからです。

 

リフォームして掛かった費用分、高く売りに出しても、値切られるのが落ちです。

 

 

最後に、まだまだ10年20年と経営し続ける場合ですが、

 

この場合は、それなりにお金をかけて、大事にしましょう。

 

 

 

例えば、弊社の1LDK6世帯で見てみると(1Kタイプなら8世帯同等)

 

足場代が60万円前後、サイディングや屋根の塗装、ペンキ塗り

 

コーキングの打ち直し等を含めて120万円前後。

 

 

合計でも200万円程度のお金をかけてあげれば、

 

又、頑張ってくれると思います。

 

地域によって、若干の値段差は有りますのでご了承を。

 

 

又、内装の設備についてですが、

 

一つの考え方として、読んでください。

 

 

築年数が20年経ちますと、設備も傷んできますが、

 

私の考え方は、{ 我慢して使う }です。

 

 

エアコンや給湯器は使えなければ、入居者から不満が出ますから

 

買い替えるか修理せざるを得ませんが、

 

例えば、キッチンがまだまだ使えるのに、古臭いからと言って

 

新品に変えるのではなく、我慢して使う。

 

 

新築同様の設備に戻すのもいいですが、

 

お金を掛けたのに、希望家賃で入居者が決まらなかったら、

 

次は、部屋全体のリノベーションと話がなって行きます。

 

 

言葉は悪いですが、だましだまし使う事で、出ていくお金を抑えましょう。

 

如何でしょうか。

 

 

結局、根本にあるのは、だましだましでも入居者が借りてくれる、

 

最初の企画が、いかに重要かと言う事です。

 

 

ではこの辺で。

2015年12月08日

弊社の営業スタイル編 PART3

 

3番目に特徴的なのが、お客様によっては

 

お売りしない事も有るというもの。

 

 

こう言うと語弊があるかもしれませんが、決して上から見ている訳ではなく

 

お売りしない方が、良い方もいらっしゃると言う事です。

 

 

実例を挙げますと、30代前半のサラリーマンの方がいらっしゃいました。

 

お話を聞いていくうちに、既に5棟所有している事が分かりました。

 

しかも、2年以内にまとめて購入しています。

 

 

そしてそのほとんどが、郊外ばかり。

 

結果、わずか2年で、すでに空室が目立ちます。

 

 

エリアの重要性や、間取りのニーズ等をあまり重要視せず

 

勧められるがままに、購入されたのでしょう。

 

 

又、自己資金もほとんど入れていないとの事。

 

既に、逆ザヤになりそうです。

 

 

このような状況下に於いて、その補てんに、6棟目を購入したいと来社頂きました。

 

ご本人も、焦っているようでした。

 

 

が、このようなケースでは、弊社ではお売りするのではなく

 

売却をお勧めします。

 

 

まずは、空室が目立つアパートは、築浅のうちに全て売却し、身軽になる方が先決。

 

例え、少し位赤字になったとしても、怪我は小さい内に処理した方が良いからです。

 

 

買いたい方全てに、ご購入頂ければ良いと言う訳ではありません。

 

時には、お売りしないで差し上げる方が良い事も有るのです。

 

 

売却後安心したら、もう一度一からアパート経営について

 

考え直して頂き、{ 再チャレンジして見るか }というお気持ちに

 

ご本人がなる事が出来たら、その時は是非ご購入頂きたいと思います。

 

 

このお客様は、現状では「再度検討してみます。」という事になりました。

 

分かっていても、せっかく手に入れたアパートを、わずか2年で手放すなんて

 

簡単には決断できないのも、当然でしょう。

 

 

以上、3回に分けてお話しして参りました、弊社の営業スタイル。

 

私の根底にあるのは、弊社と関係を持って頂くオーナー様とは

 

必ず人生の勝者になって頂きたいという思いです。

 

 

ですから、いい加減なことは、言えませんし、出来ません。

 

又、私達は、全社員誇りをもって、毎日の仕事に従事しています。

 

ですから、一人でも多くの勝者を増やしたいと、日々頑張れるのです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2015年12月05日

弊社の営業スタイル編 PART2

 

弊社の営業スタイルで、次に特徴的なのが無理に売り込まない事です。

 

 

「早くしないと無くなりますよ」とか「とりあえず申し込みだけでもして下さい」

 

等といった、お客様の気持ちを無視した営業はスマートではありません。

 

 

PART1でも書きましたが、お客様の方から{ 是非買いたい }と

 

お申し出頂く事が、気持ちを重要視している証となります。

 

 

そもそも、上記の様な無理な売り込みは、新人の営業マンが苦し紛れに出るトークか

 

もしくは、会社の営業ノルマが厳しすぎるので、分かっていても言ってしまうのか。

 

二つのうちのどちらかでしょう。

 

 

弊社の場合は、営業ノルマ等一切ありませんから、のびのびしています。

 

ですから、売る為のオーバートークも無いですし、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

真実だけをお話ししますので、担当に変なストレスもかかりません。

 

 

その代わり、商品に自信がありますので、

 

値段交渉には、申し訳ありませんが応じかねます。

 

 

「他社では300万ほど値引きしてくれたけど、アイケンさんはどれ位?」

 

といった質問を、お受けすることがありますが、出来ません。

 

 

元々、1棟当たりの利益率が、他社と比較してもかなり低く抑えています。

 

建物の仕様や設備を比較すれば、ご納得頂けるはず。

 

 

また、逆の言い方をさせていただくならば、お客様の購入希望に

 

商品が間に合っていないのが現状です。

 

 

有り難い事ですが、弊社の物件を購入したいお客様の、

 

ご要望にうまく応じきれていません。

 

 

だからと言って、土地の選定を甘くする事も出来ませんから

 

ご迷惑をおかけしますが、お待ち頂くほかありません。

 

 

ですが、この様にご支持をいただけるようになれたのも

 

売り上げ第一主義ではなく、あくまでもお客様第一主義で

 

やってきたからだと、自負しております。

 

 

ですから、このスタイルは今後も変わることはありません。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年12月02日

弊社の営業スタイル編 PART1

 

今回は、弊社の営業スタイルについて3回に分けてお話します。

 

 

お客様は、弊社ホームページより、お問い合わせや

 

資料請求を頂くケースが、大半の様です。

 

毎日、沢山のお問い合わせ、誠にありがとうございます。

 

 

必要事項を入力、又はチェックを入れた後、送信ボタンを押して頂くわけですが、

 

始めての方は、かなり戸惑うのではないでしょうか?

 

 

私なら、簡単には押せません。

 

何故なら、後々しつこい営業が始まるかもしれませんし、

 

個人情報の漏えい等、心配してしまいますから。

 

 

にもかかわらず、お問い合わせ下さったお客様の情報は、

 

当然厳しく管理しておりますし、

 

弊社の営業担当は、しつこいと思われるような営業等、致しませんのでご安心頂けます。

 

 

そもそも私の考えは、しつこい追客の電話や営業をしても、

 

売れるものではないと思っています。

 

 

良い商品を創れば、お客様から{ 是非買いたい }と、思って頂けるはず。

 

一通り、弊社の商品や、考え方、実績等を説明し、モデルルームや現地をご案内します。

 

 

その時点で気に入って頂き、当日か2~3日内に、お申し込みを頂くケースがほとんど。

 

もし、お申込み迄至らない場合は、何らかのご事情がある訳ですから、

 

しつこくして、どうなると言うものでもないだろうと思うのです。

 

 

逆に、しつこければお客様にしてみれば、迷惑以外の何物でも無いと思いますし、

 

度を過ぎますと、恐怖すら覚えるとお聞きした事があります。

 

 

ですから、たまに、近況伺いのご連絡はさせて頂きますが、

 

世間話程度に、控えさせていただきます。

 

 

 

話は逸れますが、先般私の娘が塾に行きたいと言い出しました。

 

どこが良いのか分かりませんから、まずは体験入学をさせようという事になりました。

 

 

3校程選び、資料を取り寄せようと、ホームページより問い合わせしました。

 

すると、その内の大手の1校からは、それ以来毎日電話がかかってきます。

 

 

最初の2~3回は出ていましたが、あまりのしつこさに

 

その後かかってきても出ないようにしておりました。

 

 

すると今度は違う番号からかかり始めます。

 

しかもその都度電話番号が違います。

 

フリーダイヤルからであったり、携帯であったり

 

東京からもかかってくる始末。

 

 

娘もこのしつこさに、「怖い怖い」と言って体験入学すら行かず候補から消えました。

 

資料請求しただけで、このしつこさですから、もし体験入学でもしたら

 

申し込むまで、帰れなくなりそうな雰囲気があります。

 

 

結局、残り2校を体験しました。

 

その内1校は地元の小さな塾。

 

物凄くフレンドリーだったのですが、

 

教えてくれた先生が大学生で、あまり上手ではなかったことと、

 

他に先生がいなさそうだったことが、頼りなく映ってしまいパス。

 

 

最後の1校は大手ですが、全くしつこさが無く先生の教え方も上手で

 

校内の雰囲気も明るく施設も充実していたので、1日考えそちらに決めました。

 

 

この様に、私自身が娘の体験を通じて、売っている物は違えど、

 

お客の立場として、肌で感じる事が出来ました。

 

 

やはりお客様の側に立った、スマートさが大切なのだと。

 

改めて、弊社の営業スタイルが、間違いではなかったと再認識した次第です。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2015年11月27日

ちょっと一休み 14

 

 

先日、名古屋に出張しました。

 

そこで、昨年も写真を撮ったのですが

 

名古屋駅の某デパートの1階に

 

今年もクリスマスオブジェが、飾られていましたのでパシャリ。

 

 

 

 

 

 

街はクリスマスモードに、切り替わっているようですね。

 

 

 

 

 

博多駅前のイルミネーションです。

 

 

 

 

もう11月も終わり、今年も残り1か月。

 

本当に1年経つのが、歳と共に早くなります。

 

何だか慌ただしく過ぎました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

さあそろそろ、引っ越しの荷造りを始める事にしましょう。

 

 

12月1日福岡オフィス、移転オープンしますので。

 

 

最後まで、慌ただしい1年となりそうです。

 

 

では、短いですがこの辺で。

2015年11月24日

自営業の方もアパート経営を

 

前回のサラリーマンの方編に続き、今回は自営業の方へのお話です。

 

自営業と言えば、どのような職業の方かと申しますと、

 

例えば、開業医 司法書士 プロスポーツ選手 芸能人 コンビニ等の店舗経営者の方

 

等が挙げられます。

 

 

その様な、自営業の方に共通して言えるのが、

 

サラリーマンの方と比べて、波が大きい事だと思います。

 

忙しい時と、それほどでもない時との波があり、

 

それがそのまま所得の差となることが、一般的です。

 

 

又、サラリーマンと比べて、全て自分次第、体が資本と言えます。

 

何の保証もありません。

 

 

ですから、忙しく所得も多い時期にこそ、

 

如何に、将来を考えた備えをする事が出来るか。

 

 

派手にぱっと無駄使いするのではなく、生きたお金の使い方をする事が、

 

人生の分かれ道となるのだと思います。

 

 

人は得てして、調子が良い時は、悪い時の事をあまり考えなくなります。

 

 

いずれそういう時期がきて、慌てて赤字を埋めようと

 

アパート経営の、家賃をあてにされる方がいらっしゃいますが、

 

残念ながら、調子よい時には融資してくれた金融機関も

 

赤字になってからでは難しくなります。

 

 

ですから、そうなる前の絶好調の時に、いっぺんに何棟も購入し、

 

収入を確保しておき、守りを固めるのです。

 

体が資本の自営業の方こそ、自分の分身を幾つも創っておくのです。

 

 

そうする事で、万一 将来本業の調子が悪くなった時等に、

 

辞めても、家賃収入だけで生活できたり、

 

売却益で補填する事も可能ですし、とにかく慌てなくて済みます。

 

 

但し、決算が赤字では融資が厳しくなりますから、

 

アパート経営に興味を持ったら、税金を払うのはもったいないかもしれませんが、

 

計画的に決算を迎えなければなりません。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年11月20日

土地の価値

 

不動産を所有する事が最終目的と言われても、若い20代の

 

投資意識が薄い方には、それがどれだけすごい事なのかピンと来ないそうです。

 

 

よく、昔から言われている事が、{ 土地を持っている人が最後は強い }という言葉。

 

聞いた事があるという方も、多いのではないでしょうか。

 

 

バブルが崩壊し、土地神話が崩れた今では、当時ほどではないにしても、

 

やはり、依然として強いと感じます。

 

 

その土地が、めっぽう高い首都圏では、戸建てに住みたければかなり郊外に

 

行かざるを得ません。

 

 

都心までの通勤時間が、1時間半は当たり前。

 

それが嫌なら、15坪~20坪ほどの狭小住宅かマンション暮らしとなりますが、

 

その価格でさえ、かなりの高額ときています。

 

 

30年~35年の住宅ローンを組み、毎月高額の支払いに追われ、

 

ようやく完済したころには、家も本人も高齢となっているのが現状でしょう。

 

不動産を手に入れることは、普通はこんなにも大変なことなのです。

 

 

それが一変して、アパートを購入すれば、毎月出ていくのではなく、

 

入ってきながら、自分のものになっていくのですから・・・。

 

 

{ そんな人の褌で相撲を取るような真似して、うまくいくはずがない }

 

こういう考えの方は、確かに多いのが現実です。

 

 

その様な考えを否定するつもりは、全く有りません。人それぞれですから。

 

ですが、アパート経営を肯定し、始めようと思う方へは、全力で応えます。

 

 

普通は一生をかけて、一つ手にする不動産を、

 

アパート経営をすることで、幾つも手にすることができる。

 

 

そして家賃収入が、毎月の住宅ローン補てんをしてくれ、家計を助けてくれる。

 

その様なメリットがありながら、ローン完済後に待ち受けているのは

 

無担保の土地とアパート。

 

 

そのまま、全額家賃収入を手にしても良し。

 

新築アパートに建て替えても良し、ご自宅を新築しても良し、

 

もしくは、売却してキャピタルを得ても良し。

 

 

とにかく、自分の土地だから自由に使えるのです。

 

しかもそれが複数棟有れば、考えただけでも夢が広がります。

 

 

念願だった、23区内の一等地にご自宅を建てる事も、夢ではなくなります。

 

 

如何でしょうか? 土地という財産を ”堅実なアパート経営” をする事で、

 

簡単に、しかも複数所有する事が出来る。

 

 

それは思っているほど、難しいものではなく、

 

思っているほどの、リスクもないかもしれません。

 

検討する価値は、十分あります。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2015年11月17日

アパート経営の旨味

 

アパート経営に興味を持つと、最初の印象が

 

{ 借入金額の割に手取りが少ない }と思う方が多いと聞きます。

 

 

確かに何千万ものお金を借る訳ですから、返済しなければならないリスクを

 

背負う事になります。

 

 

そのリスクの割には、毎月の手取りが少なく感じるのは無理もありません。

 

ですが、本当に割が合わないのならば、一人のオーナー様が複数棟購入する事も

 

有り得ませんし、そもそもこのビジネスモデル自体が崩壊している事でしょう。

 

 

では何故、購入したいお客様が後を絶たないのか?

 

それは、色んなメリットが有るからに他なりません。

 

 

例えば、

 

 

1、不動産を所有する事が最終目的とすれば、マイホームであれば、

 

通常、毎月何十万もの借入返済に追われ家計を圧迫するが、

 

アパート経営は収入を得ながら、同時に返済も進み自分のものになっていく。

 

 

2、その様なアパートを複数棟所有する事で、空室リスクも軽減され、

 

収入面でも、生活するに十分な金額を得る様になる。

 

 

3、結果、何の手も打たずに、不安を抱えたまま老後を迎える事と比較したら、

 

天と地の差が有るのだと、改めて再認識する。

 

 

4、返済が終われば、無担保の土地と建物が自分のものとなり、

 

比較的物価の上昇と連動するので、キャピタル等の楽しみが増える。

 

 

5、自分の子に財産として、残してあげる事も出来るので、安心。

 

その時点で、返済が終了していれば、家賃全額が収入となる。

 

 

6、自分に万一の事があっても、団信に入っていれば返済を免除されるので、

 

毎月の家賃全額が収入となり、家族を路頭に迷わせることが無く安心。

 

 

7、煩わしさが無い投資なので、毎日の生活は、始める前と何ら変わらない。

 

 

8、購入時に投資した自己資金も、

 

家賃収入で比較的短期間(6~8年)のうちに回収する事が出来る。

 

 

等、挙げればきりが有りません。それほど有効な投資だと言う事です。

 

 

何よりも、私が肌で感じるのは、持たれている方の ” 余裕 ” です。

 

言葉で表すのは難しいですが、にじみ出る雰囲気が違います。

 

 

但し、いつもの事ですが ”堅実なアパート経営” が出来ている事が条件です。

 

もしそうでなければ、バラ色のはずだった人生設計が、地獄行きとなりますから、

 

くれぐれも、注意してください。

 

 

 

ではこの辺で。

2015年11月13日

アパート経営は意外と誰でもできる

 

弊社の女性社員が、友達と話していた時の事。

 

「アパート経営なんて、超お金持ちにしか出来ないと思ってた」との事。

 

{ 意外と皆がそういう認識なんだ }とびっくりしたそうです。

 

 

そうなのかもしれません。

 

普通に生活していれば、アパート経営をするという

 

発想すら湧いても来ないでしょうし、もしかすめても、「どうせお金持ちのする事」

 

となるのでしょう。

 

 

実は、アパート経営をする為のハードルは、最低条件として、

 

サラリーマンであれば、勤続3年以上、年収400万以上、自己資金300万以上

 

自営業者様であれば、3期連続黒字決算、自己資金300万以上

 

というところでしょうか。(注 地域や金融機関によって異なります)

 

 

この条件を高いとみるか、低いとみるかは人それぞれでしょうが、

 

冒頭の「超お金持ち」じゃなくても出来ると考えれば、低いのではないかと思います。

 

 

一番のハードルは、興味を持つか、持たないかでしょう。

 

又は、「そんな副業が有ったのか」と、知る機会が巡ってくるか、来ないか。

 

知る機会が有れば、興味を抱く事も出来るので、我々の情報発信にも責任があります。

 

 

前にも書きましたが、持つと持たないとでは、将来、天と地の差が出ます。

 

それだけに、責任重大です。

 

 

ただ、いつも言ってるように、何でも良いと言う訳ではありません。

 

パートナーの見極めです、ポイントは・・・。

 

 

ではこの辺で。

 

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