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2015年10月13日

堅実なアパート経営とは 家賃設定編

よくお客様から、所有しているアパートの現状を、聞かされるのですが、

 

空室で悩むようなアパートや、家賃下落が5年で15~20%といったアパートでは

 

とても成功とはいえませんし、堅実なアパート経営とも言えません。

 

 

当然新築時の家賃が高くて、古くなると下落する事はやむを得ないわけですが

 

その下落幅が問題なのです。

 

 

家賃が20%も下がっては、いくら入居率が高いと言っても空しいだけ。

 

 

弊社の下落幅は平均で、5年で2~4%程度、入居率も99%をほぼ毎月維持しています。

 

(98%~100%で、平均99%を超えています)

 

 

この差はどこにあるのか、という事ですが、間取りや設備以外に

 

プラン作成時の家賃設定に、問題が有ると言わざるを得ません。

 

 

何年もやっていれば、下落する事が分かっているはず。

 

それなのに、

 

{ 新築時には苦戦しながらでも、なんとか満室になるからいいでしょう。}

 

的な、無責任な家賃設定をし、高利回りで販売しますが、5年後には利回り5~6%まで

 

落ちてしまいます。

 

しかも、最近では新築時でも6~7%ですから・・・

 

 

こんな状況に泣かされているオーナー様が沢山いらっしゃいます。

 

とても堅実だとは言えません。

 

 

弊社では、下落しないように、間取りや設備デザイン性で差別化を図っていますが、

 

何よりも、プラン時の家賃設定に注意を払い、堅実な家賃設定を心がけています。

 

 

アパート経営をする上での、重要なポイントだといえます。

 

 

次回は、間取りや設備についてお話しします。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月09日

堅実なアパート経営とは 自己資金編

「何を以って、堅実なアパート経営と言うのですか?」

 

と、質問を受けました。

 

 

言いたいことは、山ほどありますので

 

何回かに分けて書いて参ります。

 

 

まず、弊社の社員は、何人かが自社アパートを実際に購入し、経営をしています。

 

2棟所有している社員もおり、次も検討中です。

 

当然、全員堅実に経営しております。

 

 

未だ買えていない社員も、購入に向け自己資金を貯めています。

 

さらりと言いましたが、自己資金を貯める事が出来ない限り、

 

どんなに買いたくても、買わせません。

 

 

若い社員が多い弊社では、皆がほしがります。

 

ですが、倹約をしてコツコツ自己資金を貯める生活が、

 

体に染みついてからでないと、家賃収入を簡単に使いこみ

 

派手な生活が染み付いてしまい、よろしくありません。

 

 

お客様にも、「まずは自己資金を貯めてからチャレンジして下さい。

 

必ずお待ちしていますから。」という事も多いです。

 

他社からは、「金利は高いですが、自己資金無しでも買えますよ」

 

と言われるみたいですが・・・。

 

 

すると、半分の方は「分かりました。頑張って貯めます」と言って頂き、

 

半分の方は、他社にて購入しているようです。

 

 

私は、アパート経営とは、将来に備えるためにあるものと考えます。

 

サラリーマンであれば、現役の間に倹約体質になり、買い足していくこと。

 

定年を迎えても、生活に困らないだけの家賃収入が得られる状況に組み立てる事。

 

 

簡単に、自己資金なしで買えば、もし家賃下落でもすれば

 

途端に逆ざやとなりかねません。

 

例えば毎月10万円の手出しになれば、1年で120万円、5年で600万円。

 

結局自己資金を出すのです。

 

その様なアパートを何棟も所有し、何年も続くと、定年を待たずに破たんしかねません。

 

 

 

退職金を全額アパートのローン返済に回さなければならなくなったという話は

 

良く有る事です。やはり、結局自己資金を出す羽目になるのです。

 

 

私は、お客様によくいう事があります。

 

自己資金無しで買えてラッキーと思っている方に、

 

{「業者は、売れてラッキー」と思っていますよ。

 

後々、空室で悩もうと痛くも痒くもない訳ですから。}と。

 

 

弊社オーナー様は、誰一人として失敗した人はいません。

 

皆さん、堅実にアパート経営をして頂いています。

 

中古市場にて売りに出ないのが、何より証拠です。

 

相談もありません。

 

 

次回は、堅実なアパート経営の為の家賃設定について

 

お話ししたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月07日

福岡の憩いの場 大濠公園界隈

福岡の人気スポットと言えば?と聞かれました。

 

私の個人的な意見ですのであしからず。

 

 

市民の憩いの場、大濠公園と隣接の舞鶴公園などがお薦めのスポットです。

 

 

 

元々大濠公園は、福岡城の、堀としての役目が有ったようです。

 

 

昔は、博多湾と繋がる入江だったところを

 

自然を上手く活かし、福岡城の堀として黒田長政が創ったそうです。

 

 

戦後に、現在の大濠公園として整備され、昼夜を問わず

 

沢山の方が訪れています。

 

 

 

この日は、平日の風が強い日でしたので、人出も少なく、足漕ぎボートもちらほら。

 

 

ウォーキングや、ジョギング等で訪れる方が多く

 

夜になってもライトアップされるので、

 

女性も安心して、汗を流しています。

 

 

 

1週が2000メートルで、内側のコースから散歩ウォーキング、ジョギング

 

一番外が、サイクリングと線引きされています。

 

 

 

大通りから少し入るので、とても静かで、家族連れやカップル等も訪れます。

 

 

大濠を眺めながらのお洒落なカフェが2店舗有ります。

 

 

 

森林浴は、隣の舞鶴公園(全てが旧福岡城内)に行けばすがすがしい気分に浸れます。

 

 

 

護国神社は、凛とした空気感。

 

 

 

 

美術館に、日本庭園、能楽堂、鴻臚館跡、平和台陸上競技場等併設され、

 

春は花見、夏は花火大会、秋は紅葉と楽しめる大濠公園界隈。

 

 

福岡へ、行かれた際は、一度立ち寄られてみては?

 

ではこの辺で。

2015年10月03日

狭すぎて・・・

弊社は、全員で60人の社員がおります。

 

その内福岡オフィスでは、33人のスタッフが正社員として

 

業務に従事しています。

 

が、スペースが狭すぎて、息が詰まりそうになって参りました。

 

 

オフィスの広さが43坪。

 

その中に応接室や倉庫、更衣室等含まれていますので、

 

残り25坪程のスペースに33人がひしめき合っている事になります。

 

蟹歩きをしなければ、通れない状況になっています。

 

 

 

現在のオフィスに引っ越して来たのが4年前。

 

当時は、全社員合わせても12人でした。

 

まさかの、嬉しい誤算です。

 

 

 

床が見えません。

 

 

 

 

という事で、11月末頃に、引っ越しをすることになりました。

 

 

近々、発表させて頂きます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新しいオフィスの屋上バルコニーです。

 

では、短いですがこの辺で。

2015年09月29日

座右の銘

今回は、以前から聞かれていました座右の銘についてです。

 

実は、私には4つの座右の銘が有ります。

 

 

欲張りですが、紹介させて下さい。

 

 

若い頃の私は、

 

 

* 切磋琢磨

 

 

真面目にコツコツと、すぐやる事が大事と思い

 

妥協をせず、常にベストを尽くす事を心がけました。

 

同僚や先輩と、良い意味での競争をしながら、スキルアップを図りました。

 

 

又、それに加えて、乗り越えられない失敗を経験するうちに

 

 

* 転んでもただでは起きぬ

 

 

等のしたたかさを持たなければ、張り合えない事を学び

 

知恵を絞り、どんなにマイナスの出来事でも、

 

最終的にプラスに変える努力をして参りました。

 

 

 

* 一致団結

 

 

と、創立から今日まで言い聞かせ

 

一枚岩となり、全社員で逆境を跳ね返し

 

 

最近では

 

 

* 初心忘るべからず

 

 

と、改めて自分に戒めております。

 

入居者様、オーナー様あっての弊社であり、

 

{喜ばれる仕事}、に軸足を置いた、今迄と変わらぬよう

 

やはり、切磋琢磨して参ります。

 

 

私にとって、全て大事な座右の銘です。

 

多すぎますが・・・。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年09月24日

ちょっと一休み13

このシルバーウイークで、家内と東京へ行って参りました。

 

天候に恵まれ、とても気持ちいい2泊3日となりました。

 

少しですが、写真をアップします。

 

 

明治神宮内のパワースポット清正井です。

 

 

 

 

連休という事も有ってか、参拝者も多かったです。

 

 

参道は、森の中にいるように静かで、とても東京のど真ん中とは思えません。

 

 

 

 

次は井の頭公園の写真ですが、

 

 

広くはない池に、無数のボートが溢れていました。

 

皆さん楽しそうにこいでいました。

 

 

弁財天から見た噴水に、運よく虹がかかっていましたのでパシャリ。

 

 

 

 

 

夕方の銀座です。

 

 

旅行での、外国の方が多かったですね。

 

何を買う訳でもありませんので、滞在時間も30分で

 

ホテルへ戻ります。

 

 

今回の旅は、あえて無計画でしたが、時間がゆっくりと流れ

 

良い旅になりました。

 

 

只、地下鉄の乗り継ぎには、疲れました。

 

 

それでは、短いですがこの辺で。

 

 

2015年09月18日

仕事とは

「社長にとって、仕事とは?」と業者の方から聞かれました。

 

 

人それぞれ、考え方が違うのでこれが正解というのは無いと思います。

 

あくまで、私個人の考え方ですからご了承ください。

 

 

常に若い時から考え、実行してきたことは

 

1、自分に嘘をつかない

 

2、裏表のない仕事をする

 

3、その日出来る事を全てする

 

4、限界を設けない

 

5、人の倍の質量を追及

 

6、お金にきれい

 

7、人に借りを作らない

 

8、迷ったらきつい方を選ぶ

 

9、知恵を絞る

 

10、プラス思考

 

11、辛い時、昔に比べればと言い聞かす

 

 

以上の様なところです。

 

 

殆どの内容は、御理解頂けると思いますが、11番だけは恥ずかしいですが、

 

少しだけどういう事か、お話しさせてください。

 

 

私の実家は、大分で農業をしています。

 

私は長男で、自分で言うのも何ですが、子供の頃は近所でも評判の

 

良く手伝う息子でした。

 

 

小学校低学年の頃から、家に帰ると古着に着替えて

 

山道を4キロくらい歩き、手伝っていました。

 

日曜日も手伝うので、友達とも遊べない事がしょっちゅう。

 

 

中学生になってもそれは続き、部活動もしていません。

 

農家の息子は、どこも似たり寄ったりですが、

 

遅い時は夜9時過ぎても仕事をしていました。

 

それから、ようやく家に帰り晩御飯を食べ風呂に入ると、

 

疲れ果てて、勉強もせず後は寝るだけ。

 

 

高校に入ると、時々アルバイトをしました。

 

実は、辛い農作業から逃げたかったのです。

 

そして、卒業と同時に福岡に出て来ました。

 

両親ともに、何も言わずに出してくれました。

 

 

 

ですから、サラリーマン時代は、どんなに遅くなろうと、

 

どんなにきつかろうと、{ 昔に比べればどうってことない }と

 

自分に言い聞かせ、何度も踏ん張ることが出来ました。

 

 

そして、昨年の暮れに父より「裸一貫から頑張ったな」と、

 

初めて言われました・・・。

 

内心嬉しくてたまりませんでした。

 

実は独立するまでずっと「帰ってこい」と言われ続けていましたので。

 

 

以上の様な事で、私は仕事とは人生そのものだと思っています。

 

父や母の為にも、私は私の人生を謳歌し、悔いのないものとする事が

 

親孝行に繋がると思い、今後も邁進します。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

2015年09月15日

転職をどう考えるか

「転職する人をどう思いますか?」と質問されました。

 

転職する理由によりますから、一言では話せませんが

 

大きく分けて4つの理由が考えられます。

 

1、悩むほどの理由がある場合

 

2、飽きが来た、もっと楽したい

 

3、もっとスキルアップしたい

 

4、給与、待遇面での不満

 

それぞれ見てみましょう

 

 

1、悩むほどの理由がある場合

 

人間関係のトラブルや、労働時間が極端に長すぎる為、このまま続けると重大な病気を

 

引き起こしかねないような、やむを得ない事情がある場合は、

 

一刻も早く転職した方が良いと思います。

 

体が資本なのですから、精神的や、肉体的に立ち直れないような状況になる前に、

 

まずは退職し、自分を解放してあげる事が先決です。

 

只、仕事していれば、多かれ少なかれ悩みは付き物です。

 

乗り越えることで、成長する事が出来るのも事実ですから

 

さじ加減が難しいですね。

 

 

 

2、飽きが来た、もっと楽して儲かりたい

 

 

面と向かって、馬鹿正直にこんな事をいう人はいないでしょうが、

 

以外にも、本音はこの理由が多いような気がします。

 

廻りには転職したい理由をもっともらしく話しますが、

 

実は楽したいだけという方が、意外と多いのではないでしょうか。

 

そう言う人には、はっきり言えます。辞めるのを止めた方がいいと。

 

そうやって、転々としている内に、体したスキルも身につかず、

 

気が付けば歳だけ取っています。

 

厳しい言い方ですが、現実です。

 

 

 

3、もっとスキルアップしたい

 

 

本当にスキルアップの為の転職なら大賛成です。

 

ちなみに、私自身はこの理由で3回も転職しています。

 

本気なら、転職先の給料が例え半分に減っても迷わないはずです。

 

たとえ一時的に貧乏のどん底になっても、目標達成の為の途中経過と思えば

 

我慢が出来るはず。 又、そういう前向きな人程、企業は求めています。

 

スキルアップの為という耳障りの良い言葉が嘘でないか、自問自答しましょう。

 

 

 

4、給与待遇面での不満

 

 

離職率が高ければ、この理由での転職が多いと考えられます。

 

本人は、やる気とやりがいに満ち溢れて入社したものの、何年経っても

 

評価が上がらず待遇面も変わらなければ、転職もやむをえません。

 

企業側の、適正な人事評価制度の確立が急務です。

 

本当に待遇面が悪ければ、モチベーションだけでは長くは続きません。

 

 

最近は、求人倍率が上がってはいますが、

 

終身雇用制度が終焉して、リストラが当たり前となった現在。

 

自分の身は自分で守るしかありません。

 

その場の一時的な感情では無く、人生を見据えた有意義な転職と

 

心から言えるかを自問した上での、決断を心がけましょう。

 

 

余談ですが、私の20代30代は転職ばかりしていました。

 

そして、元部下や同僚に向かってよく言っていたのが、

 

「なんで辞めないの?今の現状にやりがいもやる気も全くないのに。

 

一番頑張れる今を、そんな目先の生活の為だけに犠牲にしていいのかよ!

 

時間が勿体無い。」と。

 

 

面倒くさい上司だったんでしょうね。

 

ではこの辺で。

 

 

2015年09月11日

20代の頃

「20代の頃はどうだったのですか?」と質問されました。

 

社会に出て、まず感じたことは世間知らずの自分。

 

大分の田舎から福岡に出てきて、かなりの出遅れ感が有りました。

 

ですが、夢と希望に満ち溢れていた私は、毎日が吸収することだらけ。

 

ですから20代前半に考えていた事は、とにかくいろんな経験を積み

 

スキルアップを図ること。

 

又、営業畑ですから1番になること、その為には少なくとも、

 

人の倍は仕事をしようとがむしゃらでした。

 

 

実際に、朝は6時から夜は午前2時過ぎてもまだ会社という事はしょっちゅう。

 

今では、ありえませんが年間休日も6日から多くて10日と行った年が

 

3~4年は有ったと思います。

 

只、当時は同じように頑張る同僚が何人かいました。

 

 

そしてお陰様で、24歳で店長、25歳で課長となりましたが、

 

血便が出るような思いを何度かしました。

 

以後も、転職後深くは書けませんが、人間関係でも泥沼の時期が続きました。

 

 

結果的に、振り返ってみれば1番を取る喜び、仕事の量に対する免疫、業界のスキル

 

人間関係に対する免疫が、身についた貴重な20代でした。

 

 

正直とても辛い思い出が多かったですが、

 

30代に向けての良いステップになっていたと思います。

 

そして、30代では仕事の質を追い求めるようになっていきます。

 

ちなみに、私は健康そのもです。念のため。

 

短いですがこの辺で。

 

2015年09月09日

社長業は孤独?

「社長業は孤独でしょ?」と、沢山の方から聞かれます。

 

確かに、孤独と感じている方は多いと思います。

 

 

そういう私も、孤独ではないと言えば嘘になるかもしれません。

 

 

孤独の意味は2つあるように思います。

 

一つは、人間関係に関するもの

 

もう一つは、ビジネス環境みたいなもの

 

 

それぞれ、その感じ方は人によってかなりの個人差が有るように思います。

 

私の場合、サラリーマン時代から、ある意味孤独でしたので

 

慣れちゃっているのか、それほどの孤独は感じません。

 

 

 

「社長になると、自分の廻りに色んな輩が近づいてくるが、ある日突然来なくなる。

 

仕事で絡めないと分かった途端・・・せっかくお近づきになれたと思ったのに・・・。」

 

 

そういう話は良く聞きますが、これは一サラリーマンでも良く有る話です。

 

只、社長になると、その頻度が上がることは否めません。

 

 

 

又は、「何かを決断しなければならない時、誰にも相談できない、

 

最後は一人で決めるしかない、プレッシャーに押しつぶされそうになる」

 

 

これもよく聞く話です。

 

夜も眠れないほど悩み、孤独を感じる訳です。

 

 

以上の様な事は、サラリーマン時代との立場の違いから来るものです。

 

残念ながら、慣れるしかありません。

 

 

私の場合、日常は孤独を感じなくて済むように、社員との距離を近くしています。

 

普通のサラリーマンの様な感覚で、毎日冗談を言いながら楽しく仕事すれば

 

自分が社長であることを忘れるくらいです。

 

それに付き合わされる社員は大変だと思いますが・・・。

 

感謝感謝です。

 

 

それから、友達や家族の存在も大きいと思います。

 

プライベートの充実をどれだけ図れるかによって

 

精神的なバランスが保てると思いますから。

 

 

いずれにしても、自分なりに工夫して、孤独を孤独と感じるのではなく、

 

その環境を楽しめるようになり、社長自身が笑顔溢れる人間になることで、

 

会社も明るく元気になります。

 

 

社長業も悪くありません。全ては自分次第なのですから。

 

 

 

 

ではこの辺で。

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