アパート経営についての資料請求はこちら

2015年10月22日

堅実なアパート経営とは 金融機関との関係性編

アパート経営をするうえで、殆どの方は金融機関からの借り入れを行い

 

スタートする訳ですが、そこには当然金利が付き物。

 

 

毎月の事ですから、少しでも低い金利で借り入れしたいものです。

 

 

ですが、例えば今の金利が高いからと言って、他の金融機関へ、

 

簡単に借り換えるのは、利口だとは言えません。

 

 

何故なら、融資のご担当者は当初、承認を取るために、

 

苦労して稟議書を作成したかもしれません。

 

場合によっては、上席の方も一緒に交渉してくれたかもしれません。

 

 

それなのに、1~3年で、又は5年後でも他行へ借り換えてしまえば、

 

関係性が悪くなり、次の融資が厳しくなったりします。

 

 

意外と軽く考えがちですが、銀行員の方と言えども人の子ということです。

 

 

確かにどの金融機関も、新規融資は厳しくて、

 

借り換え案件は、審査が甘い傾向はあるように思います。

 

 

ですから、他行から「低金利で借り換えませんか?」との提案を頂いたら

 

まずは、その同じ低い金利にできないのか、借入先の金融機関へ交渉しましょう。

 

 

金融機関のご担当者は、オーナー様からの交渉や相談が無い 事後報告を嫌います。

 

 

同じ金利まで下がれば、儲けもの。同じではなくても幾らかでも下がれば

 

登記からやりかえる経費を考えれば、安くつくかもしれません。

 

 

まったく話に乗って来なければ、筋を通したうえでやむを得ず借り換えとなります。

 

 

又、他行からの提案がない場合でも、抜け駆けと思われないよう、

 

最初は借入先へ金利交渉しましょう。

 

その後、他行とも交渉するならばその事を必ず報告しましょう。

 

 

 

又、何でも程度の問題は付き物です。あまり駆け引きしすぎないように。

 

それから、あまりにも厳しすぎる金利交渉も考え物です。

 

気持ちは良く分かりますが・・・・。

 

 

それから、忘れてはならないのが入居率。

 

融資したアパートの入居率が悪いと、2棟目以降の案件に

 

悪影響を及ぼします。

 

 

金融機関は、必ず毎年、オーナー様の確定申告書を確認します。

 

そこで、問題なくアパート経営ができているのかをチェックされます。

 

 

もしも、空室が多ければ、それに足を引っ張られ次の融資を受けられないことが

 

多々あります。それは他行に出しても同じ事。

 

ですから、入居率は大切なポイントなのです。

 

 

堅実なアパート経営を、永く? そして、何棟も行おうとすれば、

 

金融機関との、良好な信頼関係を築く事が大切。

 

それには、目先だけに走らず、トータルでバランスを考えたお付き合いが懸命です。

 

 

次回は、土地についてのお話しです。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月19日

堅実なアパート経営とは 管理メンテナンス編

理想のアパートが完成したら、次はどのような管理をするか?

 

管理会社によって、大きく変わって参ります。

 

堅実なアパート経営をする上で、一番大事なポイントです。

 

 

弊社が、一番に考えることは、満室経営は当然として、

 

余計な費用をオーナー様に負担させない管理。

 

 

退去しても、次の入居者が順調に決まれば、余計な広告料を

 

負担しなくて済みます。

 

その為に、各支店の弊社管理担当者は、空室が有ろうが無かろうが、

 

毎日、いろんな賃貸ショップを回り、地道にコミュニケーション活動を

 

しています。

 

 

又、例えば入居者が退去時に、賃貸ショップに鍵を返却した時に、

 

入居期間中の感想を聞かれたら、お褒め頂けるような入居者との関係創り。

 

 

素早いクレーム対応に心がけ、清掃も細目に行い、

 

一人一人が、不快な思いをせず、快適に生活できる空間を創ります。

 

 

その地道な活動の結果、賃貸ショップのご担当者様からの弊社に対する

 

安心感や、信頼度が上がる事により、優先して弊社物件を紹介して

 

頂けるようになる。時間がかかりますが確実です。

 

 

又、余計な費用を負担させない事として、退去後の原状回復費用があります。

 

例えば、同じ部屋の補修見積を取ったとき、管理会社ごとに金額はまちまち。

 

部屋のどの部分をどこまで補修するかによっても違いますが、

 

マージンを取るか取らないかによっても、請求額が大きく変わります。

 

 

それから、私の考え方と、一般的な考え方で大きく違うところが、

 

建物全体の大規模なリフォームやリノベ等は不必要だと言う事です。

 

 

一般的には、「10年も経てばそろそろメンテナンスの時期ですよ」と

 

建設業者や管理会社等から、もっともらしく催促されます。

 

 

建物の寿命を延ばす為という理由のほか、

 

一番は空室を減らすためと言う理由が多いのではないでしょうか。

 

 

確かに、きれいになれば入居者が振り向いてくれるかもしれません。

 

が、その為に百万も二百万もの大金を叩かなければならないのは、如何なものか。

 

ましてや、満室になる保証もありません。

 

挙句、10年に1度が2回目以降は5年に一度となって参ります。

 

私に言わせて頂くならば、空室が埋まらない原因を建物のせいにして、

 

実は、業者の売り上げアップの為に利用している以外の何物でもないと思います。

 

 

堅実なアパート経営をするには、とにかく余計なお金が出ていかないようにする事。

 

 

メンテナンス等は、悪くなったらその箇所だけを、低額で補修すれば良いだけの事。

 

何よりも、空室で悩まないような部屋を最初から提供していればよいわけです。

 

 

又、階段や、通路周りに古さが出やすいので、弊社は殆ど建物内部に囲います。

 

そうする事によって、風雨にさらされない為古くなりません。

 

大部分を占める外壁材も金具留め施工なので、痛みも少なく、

 

水垢がつかないように外部の造作物、例えばエアコンの室外機やガス給湯器

 

の設置場所にも気を使い、換気ダクトも羽根突きを採用する等

 

細部にこだわっています。

 

 

コツコツ貯めた家賃収入を、リフォームの為に費用を負担するのはナンセンス。

 

負担しなくてよい、仕組みがあるのです。

 

次回は、金融機関との関係性について簡単に。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月16日

堅実なアパート経営とは 間取り・設備・仕様編

私がいつも社員に言っている事があります。

 

 

「古くなって、もし隣に他社の新築が建ったとしても

 

入居者様から、弊社を選んでもらえるような、

 

アパートを創らなければダメだ」

 

 

弊社の物創りの基本的な考え方です。

 

 

言うのは簡単ですが、それを実行するのは簡単な事ではありません。

 

ですが、難しい事に本気で取り組んでいるから、今があると思っています。

 

 

もし、私が売り上げ第一、利益第一主義の経営者ならば

 

現在の様な仕様や設備、間取りにデザイン性等にはせず

 

もっと、低コストで簡単な創りにしています。

 

 

細かい所は、ホームページで確認して頂くとして、

 

(ここでは、詳しく書きませんが、書いたら多すぎて・・・)

 

一つ一つの建材のグレード、又、標準仕様の設備は

 

同業他社と比較すれば一目瞭然。

 

 

間取りに関しては、全ての入居者様にとって

 

快適に住めるよう、まず全体の配置にこだわります。

 

どの部屋に住んでも、挟まれた中部屋を創らず

 

全室角部屋となるよう、風通しや採光に注意します。

 

 

その次に、各部屋毎の使い勝手をイメージし

 

快適に過ごせる空間創りにこだわります。

 

ですから、開き戸や折り戸よりも、引き戸を多く採用し

 

デットスペースを創りません。

 

 

隣室や、上下階の音にも配慮した防音対策に、オートロック等の

 

セキュリティ対策、スカイバルコニー等の差別化対策。

 

 

そして、何と言っても居住性を犠牲にすることなく、

 

快適性を確保しながらの、お洒落な外観のデザイン性にこだわります。

 

 

それらの全ては、最終的に家賃下落阻止、入居率アップとなり、

 

堅実なアパート経営へと繋がっていくのです。

 

 

まさに、注文住宅ならぬ、入居者目線の「注文アパート」という発想。

 

 

次回は、管理メンテナンス編です。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月13日

堅実なアパート経営とは 家賃設定編

よくお客様から、所有しているアパートの現状を、聞かされるのですが、

 

空室で悩むようなアパートや、家賃下落が5年で15~20%といったアパートでは

 

とても成功とはいえませんし、堅実なアパート経営とも言えません。

 

 

当然新築時の家賃が高くて、古くなると下落する事はやむを得ないわけですが

 

その下落幅が問題なのです。

 

 

家賃が20%も下がっては、いくら入居率が高いと言っても空しいだけ。

 

 

弊社の下落幅は平均で、5年で2~4%程度、入居率も99%をほぼ毎月維持しています。

 

(98%~100%で、平均99%を超えています)

 

 

この差はどこにあるのか、という事ですが、間取りや設備以外に

 

プラン作成時の家賃設定に、問題が有ると言わざるを得ません。

 

 

何年もやっていれば、下落する事が分かっているはず。

 

それなのに、

 

{ 新築時には苦戦しながらでも、なんとか満室になるからいいでしょう。}

 

的な、無責任な家賃設定をし、高利回りで販売しますが、5年後には利回り5~6%まで

 

落ちてしまいます。

 

しかも、最近では新築時でも6~7%ですから・・・

 

 

こんな状況に泣かされているオーナー様が沢山いらっしゃいます。

 

とても堅実だとは言えません。

 

 

弊社では、下落しないように、間取りや設備デザイン性で差別化を図っていますが、

 

何よりも、プラン時の家賃設定に注意を払い、堅実な家賃設定を心がけています。

 

 

アパート経営をする上での、重要なポイントだといえます。

 

 

次回は、間取りや設備についてお話しします。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月09日

堅実なアパート経営とは 自己資金編

「何を以って、堅実なアパート経営と言うのですか?」

 

と、質問を受けました。

 

 

言いたいことは、山ほどありますので

 

何回かに分けて書いて参ります。

 

 

まず、弊社の社員は、何人かが自社アパートを実際に購入し、経営をしています。

 

2棟所有している社員もおり、次も検討中です。

 

当然、全員堅実に経営しております。

 

 

未だ買えていない社員も、購入に向け自己資金を貯めています。

 

さらりと言いましたが、自己資金を貯める事が出来ない限り、

 

どんなに買いたくても、買わせません。

 

 

若い社員が多い弊社では、皆がほしがります。

 

ですが、倹約をしてコツコツ自己資金を貯める生活が、

 

体に染みついてからでないと、家賃収入を簡単に使いこみ

 

派手な生活が染み付いてしまい、よろしくありません。

 

 

お客様にも、「まずは自己資金を貯めてからチャレンジして下さい。

 

必ずお待ちしていますから。」という事も多いです。

 

他社からは、「金利は高いですが、自己資金無しでも買えますよ」

 

と言われるみたいですが・・・。

 

 

すると、半分の方は「分かりました。頑張って貯めます」と言って頂き、

 

半分の方は、他社にて購入しているようです。

 

 

私は、アパート経営とは、将来に備えるためにあるものと考えます。

 

サラリーマンであれば、現役の間に倹約体質になり、買い足していくこと。

 

定年を迎えても、生活に困らないだけの家賃収入が得られる状況に組み立てる事。

 

 

簡単に、自己資金なしで買えば、もし家賃下落でもすれば

 

途端に逆ざやとなりかねません。

 

例えば毎月10万円の手出しになれば、1年で120万円、5年で600万円。

 

結局自己資金を出すのです。

 

その様なアパートを何棟も所有し、何年も続くと、定年を待たずに破たんしかねません。

 

 

 

退職金を全額アパートのローン返済に回さなければならなくなったという話は

 

良く有る事です。やはり、結局自己資金を出す羽目になるのです。

 

 

私は、お客様によくいう事があります。

 

自己資金無しで買えてラッキーと思っている方に、

 

{「業者は、売れてラッキー」と思っていますよ。

 

後々、空室で悩もうと痛くも痒くもない訳ですから。}と。

 

 

弊社オーナー様は、誰一人として失敗した人はいません。

 

皆さん、堅実にアパート経営をして頂いています。

 

中古市場にて売りに出ないのが、何より証拠です。

 

相談もありません。

 

 

次回は、堅実なアパート経営の為の家賃設定について

 

お話ししたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月07日

福岡の憩いの場 大濠公園界隈

福岡の人気スポットと言えば?と聞かれました。

 

私の個人的な意見ですのであしからず。

 

 

市民の憩いの場、大濠公園と隣接の舞鶴公園などがお薦めのスポットです。

 

 

 

元々大濠公園は、福岡城の、堀としての役目が有ったようです。

 

 

昔は、博多湾と繋がる入江だったところを

 

自然を上手く活かし、福岡城の堀として黒田長政が創ったそうです。

 

 

戦後に、現在の大濠公園として整備され、昼夜を問わず

 

沢山の方が訪れています。

 

 

 

この日は、平日の風が強い日でしたので、人出も少なく、足漕ぎボートもちらほら。

 

 

ウォーキングや、ジョギング等で訪れる方が多く

 

夜になってもライトアップされるので、

 

女性も安心して、汗を流しています。

 

 

 

1週が2000メートルで、内側のコースから散歩ウォーキング、ジョギング

 

一番外が、サイクリングと線引きされています。

 

 

 

大通りから少し入るので、とても静かで、家族連れやカップル等も訪れます。

 

 

大濠を眺めながらのお洒落なカフェが2店舗有ります。

 

 

 

森林浴は、隣の舞鶴公園(全てが旧福岡城内)に行けばすがすがしい気分に浸れます。

 

 

 

護国神社は、凛とした空気感。

 

 

 

 

美術館に、日本庭園、能楽堂、鴻臚館跡、平和台陸上競技場等併設され、

 

春は花見、夏は花火大会、秋は紅葉と楽しめる大濠公園界隈。

 

 

福岡へ、行かれた際は、一度立ち寄られてみては?

 

ではこの辺で。

2015年10月03日

狭すぎて・・・

弊社は、全員で60人の社員がおります。

 

その内福岡オフィスでは、33人のスタッフが正社員として

 

業務に従事しています。

 

が、スペースが狭すぎて、息が詰まりそうになって参りました。

 

 

オフィスの広さが43坪。

 

その中に応接室や倉庫、更衣室等含まれていますので、

 

残り25坪程のスペースに33人がひしめき合っている事になります。

 

蟹歩きをしなければ、通れない状況になっています。

 

 

 

現在のオフィスに引っ越して来たのが4年前。

 

当時は、全社員合わせても12人でした。

 

まさかの、嬉しい誤算です。

 

 

 

床が見えません。

 

 

 

 

という事で、11月末頃に、引っ越しをすることになりました。

 

 

近々、発表させて頂きます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新しいオフィスの屋上バルコニーです。

 

では、短いですがこの辺で。

2015年09月29日

座右の銘

今回は、以前から聞かれていました座右の銘についてです。

 

実は、私には4つの座右の銘が有ります。

 

 

欲張りですが、紹介させて下さい。

 

 

若い頃の私は、

 

 

* 切磋琢磨

 

 

真面目にコツコツと、すぐやる事が大事と思い

 

妥協をせず、常にベストを尽くす事を心がけました。

 

同僚や先輩と、良い意味での競争をしながら、スキルアップを図りました。

 

 

又、それに加えて、乗り越えられない失敗を経験するうちに

 

 

* 転んでもただでは起きぬ

 

 

等のしたたかさを持たなければ、張り合えない事を学び

 

知恵を絞り、どんなにマイナスの出来事でも、

 

最終的にプラスに変える努力をして参りました。

 

 

 

* 一致団結

 

 

と、創立から今日まで言い聞かせ

 

一枚岩となり、全社員で逆境を跳ね返し

 

 

最近では

 

 

* 初心忘るべからず

 

 

と、改めて自分に戒めております。

 

入居者様、オーナー様あっての弊社であり、

 

{喜ばれる仕事}、に軸足を置いた、今迄と変わらぬよう

 

やはり、切磋琢磨して参ります。

 

 

私にとって、全て大事な座右の銘です。

 

多すぎますが・・・。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年09月24日

ちょっと一休み13

このシルバーウイークで、家内と東京へ行って参りました。

 

天候に恵まれ、とても気持ちいい2泊3日となりました。

 

少しですが、写真をアップします。

 

 

明治神宮内のパワースポット清正井です。

 

 

 

 

連休という事も有ってか、参拝者も多かったです。

 

 

参道は、森の中にいるように静かで、とても東京のど真ん中とは思えません。

 

 

 

 

次は井の頭公園の写真ですが、

 

 

広くはない池に、無数のボートが溢れていました。

 

皆さん楽しそうにこいでいました。

 

 

弁財天から見た噴水に、運よく虹がかかっていましたのでパシャリ。

 

 

 

 

 

夕方の銀座です。

 

 

旅行での、外国の方が多かったですね。

 

何を買う訳でもありませんので、滞在時間も30分で

 

ホテルへ戻ります。

 

 

今回の旅は、あえて無計画でしたが、時間がゆっくりと流れ

 

良い旅になりました。

 

 

只、地下鉄の乗り継ぎには、疲れました。

 

 

それでは、短いですがこの辺で。

 

 

2015年09月18日

仕事とは

「社長にとって、仕事とは?」と業者の方から聞かれました。

 

 

人それぞれ、考え方が違うのでこれが正解というのは無いと思います。

 

あくまで、私個人の考え方ですからご了承ください。

 

 

常に若い時から考え、実行してきたことは

 

1、自分に嘘をつかない

 

2、裏表のない仕事をする

 

3、その日出来る事を全てする

 

4、限界を設けない

 

5、人の倍の質量を追及

 

6、お金にきれい

 

7、人に借りを作らない

 

8、迷ったらきつい方を選ぶ

 

9、知恵を絞る

 

10、プラス思考

 

11、辛い時、昔に比べればと言い聞かす

 

 

以上の様なところです。

 

 

殆どの内容は、御理解頂けると思いますが、11番だけは恥ずかしいですが、

 

少しだけどういう事か、お話しさせてください。

 

 

私の実家は、大分で農業をしています。

 

私は長男で、自分で言うのも何ですが、子供の頃は近所でも評判の

 

良く手伝う息子でした。

 

 

小学校低学年の頃から、家に帰ると古着に着替えて

 

山道を4キロくらい歩き、手伝っていました。

 

日曜日も手伝うので、友達とも遊べない事がしょっちゅう。

 

 

中学生になってもそれは続き、部活動もしていません。

 

農家の息子は、どこも似たり寄ったりですが、

 

遅い時は夜9時過ぎても仕事をしていました。

 

それから、ようやく家に帰り晩御飯を食べ風呂に入ると、

 

疲れ果てて、勉強もせず後は寝るだけ。

 

 

高校に入ると、時々アルバイトをしました。

 

実は、辛い農作業から逃げたかったのです。

 

そして、卒業と同時に福岡に出て来ました。

 

両親ともに、何も言わずに出してくれました。

 

 

 

ですから、サラリーマン時代は、どんなに遅くなろうと、

 

どんなにきつかろうと、{ 昔に比べればどうってことない }と

 

自分に言い聞かせ、何度も踏ん張ることが出来ました。

 

 

そして、昨年の暮れに父より「裸一貫から頑張ったな」と、

 

初めて言われました・・・。

 

内心嬉しくてたまりませんでした。

 

実は独立するまでずっと「帰ってこい」と言われ続けていましたので。

 

 

以上の様な事で、私は仕事とは人生そのものだと思っています。

 

父や母の為にも、私は私の人生を謳歌し、悔いのないものとする事が

 

親孝行に繋がると思い、今後も邁進します。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

ブログ検索

最新記事

月別アーカイブ

本のご紹介

アパート経営ならアイケンジャパン