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2015年04月21日

グランティックシリーズ誕生秘話4

このような状況になってしまった私は、悩みます。

 

福岡市郊外へ出ていくわけにはいかないし、かといって新しいロフト基準では商品力が半減するし、1か月とことん悩みました。

 

どうにも結論が出ないので、気分転換に後輩の賃貸ショップに遊びに行こうと思いました。

 

こういう時こそ、現場の生の声を聴いてみようと。何かヒントをもらえるかもしれないと思い、藁をもすがる気持ちで行ったのです。

 

「最近どうよ?お客さんはどんな部屋を探してる?」と聴いたところ、間髪入れずに

 

「単身でも1LDKの様な、広めの部屋を探している人が多いですよ。マンションに比べて家賃が安ければニーズはかなりあります。」

 

!!

 

その2分後には、お礼もそこそこに私は車に乗っていました。

 

「これだ」と確信を持ち会社に戻るや、

 

「新商品は1LDKを販売する。しかも今まで通り屋上バルコニー付きで」

 

と社員に発表し、即みんなの賛同を得、商品化し、発表したのが5月上旬の事でした。

 

ブランド名は紆余曲折のうえ、「グランティックシリーズ」と名付けました。

 

「ふさわしい名前じゃないか!」と全員納得。

 

発表と共に、

 

「こういう広めのタイプがいいと思っても、今までは狭いタイプばかりだったんですよ」

 

と、オーナー様より嬉しいお言葉を頂き、その後、お陰様で順調に業績を伸ばす事が出来ました。

 

そして、7月には弊社広島オフィスオープンと続いていきます。

 

ちなみに、現在のメゾネティックシリーズはと申しますと、

福岡以外の都市で、その都市の条例に沿った形でしっかりと根付いています。

 

それから、独立間もなく入社した前職からの3人は、今では各オフィスの責任者へと成長してくれました。

 

以上がグランティックシリーズ誕生秘話でございます。

 

ここまで引っ張りましたが、ようやく完結しました。

 

ありがとうございました。

 

 

では、この辺で。

 

2015年04月18日

グランティックシリーズ誕生秘話3

この話は面白いと、オーナー様から言って頂きました。

ですので、更新も早くなります。

 

と言う事で・・・。

 

2006年の夏に独立し、4年後に「メゾネティックシリーズ」を販売開始し、その次の年までに計36棟の販売と、順調に軌道に乗ってきた矢先。

 

いきなり梯子を外されます。

 

忘れもしない2011年3月。

 

福岡市の条例の改定により、4月より、今までの様な「メゾネティックシリーズ」の建設は出来ない旨の通達が届きます。

 

ロフトの概念を厳しく見直したためとの事。

 

その通達には、断面図まで書かれていたのですが、それを見てびっくり。

弊社以外にはやっていないはずの屋上バルコニー迄書かれていたのです。

 

妙な圧力みたいなものを少し感じつつ、途方に暮れてしまいました。

やっと軌道に乗って、さあ今からという矢先の出来事だったからです。

 

同業他社と比べ、弊社が一番凝った作りにしていたため、全否定されたようなもの。

大黒柱を失ってしまいました。

 

そして、この通達以降、業界全体に影響が現れ始めます。

市外へ活路を見出す業者や、新しいロフト基準で販売する業者など各社試行錯誤。

 

今考えると、あの時に、業者はかなり篩にかけられた感じがします。

 

私も、さあどうしたものかと、悩んでいると追い打ちに例の大震災が起こります。

世の中が、超自粛モードへ突入します。アパート経営どころではないと言わんばかりに。

 

そして、その後、丸1年間現場が混乱する事になります。

職人さん不足と、資材不足等重なり、弊社も最大で1か月半遅れの現場が有りました。

 

只、当時は、業界全体がもっとひどい状況でしたので、恵まれていた方だと思います。

 

そんなこんなで、悩みつつも、何とかやりくりしているとき、空いた時間を見つけ、後輩の賃貸ショップへ遊びに行きます。

 

4月の中旬頃だったと思います。

そこでいよいよ・・・・・。

 

ということで、この続きはまた次回へ。

 

 

 

2015年04月15日

グランティックシリーズ誕生秘話2

前回からの続きです。

 

と言う事で、独立する事になった私は、家内と2人でワンルームマンションの7階1室を借りてスタート。

 

14㎡で居室は4畳ほど。

そこにはコピー機と白い4人掛けのテーブルと、作り付けのベット棚だけのスペース。

 

仕事をするのも、お客様との商談も全てテーブルの上で行いました。

 

余談ですが、その思い出のテーブルは今でも福岡オフィスで現役です。

 

そしてその当時、あるオーナー様から

 

「どうして、もっと建物に拘らないの?どうして一つ一つの備品にまで気を配らないの?コストが少し位上がっても、オーナーからすればワンランク上のよい商品を、買いたいと思っている人は多いと思うよ」

 

とお叱りを受け、以来私の頭には強烈にインプットされ、お陰様で今日が有ります。

 

とても感謝しております。

後日その話をすると「覚えていない」とはおっしゃっていましたが・・・。

 

そんなこんなで、この狭いスペースで、色んなアパートの企画を行いながら、1年~2年後に前職時代の部下から3入の入社希望が有り採用。

 

その頃近くの、13坪店舗に引っ越し、社員も8人に増えます。

 

と同時に、前職時代のアパートから、もう1歩進化させたアパートを設計担当と共に開発。

新しいブランド名を初代「メゾネティックシリーズ」と名付けました。

 

2階建なのですが、1・2階ともロフトをうまく絡め、メゾネット風のお部屋の創りが売りとなり、自分で言うのも何ですがこれが大ヒット。

 

福岡のある駅周辺は、当時弊社メゾネティックシリーズの建設ラッシュとなり1年8か月で36棟を販売。

 

屋上ルーフバルコニー付きアパートはここから始まります。

 

この様に順風満帆に見えた弊社に、この後思いもよらない出来事が起こります。

 

この続きはまた次回へ。

 

ではこの辺で。

2015年04月11日

グランティックシリーズ誕生秘話1

今回は、オーナー様からのリクエストで、弊社を代表するブランドであります、グランティックシリーズがどうやって誕生したのか、その話を致します。

 

私が、福岡にて独立したのが、2006年の8月。それまでは、前職にて同じようにアパート販売を行っておりました。

 

約10年弱お世話になったわけですが、その間にもいろんな商品開発を行い試行錯誤を繰り返しておりました。

 

当時はまだ単身者用(1Kタイプ)が主流でしたので、いかにロフトをうまくからめ、部屋を広く見せ、段差をお洒落に配置するか、などの工夫をし、5~6タイプほど商品開発した記憶が有ります。

 

もう約17年前の話です。

 

そのころは、私もまだ若く33~38歳の間は特に、いろいろと想像するのが楽しくて仕方ありませんでした。が、次第に社長との間で溝が生まれます。

 

少し話が横道に逸れますが、当時は、課長職の肩書を頂いておりました。

にもかかわらず、実際には土地仕入れや商品開発等、全て独断で行っていたようなもの。

 

当時の私は、「全責任は私が取る」位の勢いで仕事していたので、完全に組織という感覚が麻痺していました。

 

 

ですから、何千万の土地を購入するにしても、新しい建物を開発し販売するにしても全て事後報告。

 

「毎年、売上を伸ばし続けているので、いいじゃないか」という、おごりもありました。

 

まさかその3年後には退職するとは夢にも思っていませんでしたが。

 

 

そんな私が、いざ会社を創り、経営者になった途端に、組織を意識している。

矛盾しているような、仕方ないと言い聞かせたり、都合のいい話です。

 

と、少し自虐的になりつつも・・・

 

話が完全に、横道に逸れてしまいましたので、この辺で。

次回こそ、グランティック誕生秘話に入ります。

 

 

 

 

2015年04月08日

格差社会

r > g


r=資本収益率

 

g=経済成長率

 

あるネット記事を読んだ話です。

「21世紀の資本論」の核心を表す数式だそうです。

 

世界の資本主義において、西暦1000年から現在まで資本収益率 ( r ) は平均4%程度

先進国の経済成長率  ( g ) は1.5%ほどになるということを、フランスの経済学者、トマ・ピケティは実証しているらしく、経済成長率が1.5%とすれば所得も1.5%しか伸びないので

働いて得られる収入はほぼゼロ成長。

 

ところが資産を持っている人は、それだけで4%ほどの収益を得られる。

結果どうなるかというと、今後も格差が広がり続けるとのこと。

 

だからこそ不動産投資が、格差社会の勝ち組になる一番の近道と、感じさせられます。

 

「働けど働けど、わが暮らし楽にならざり、じっと手を見る」と、定年を前に言わなくてもいいように、今のうちから考えた方がやはり良さそうですね。

 

但し、何に投資するかは、目先の利益などに惑わされず、しっかりと見極めなければいけません。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 


2015年04月02日

事業計画書

アパート購入を検討する場合、各社プラン書を作成し、お客様にご提案します。

 

どのような点に注意すればよいか、見てみましょう。

 

 

 

家賃設定

 

家賃設定によっては、利回りが大きく変わります。

 

相場に対して、高いのか低いのか確認しましょう。

 

低い場合は問題ないですが、高い場合は計画が崩れます。

 

 

間取り

 

平面図を確認し、イメージ出来るようトレーニングしましょう。

 

壁1枚で部屋同士隣り合っていないか?使い勝手は良さそうか?

 

ロフトが有る場合は、昇り降りが、階段か梯子かによって大きく違います。

 

 

 

立地

 

本当にワンルームや1Kタイプのニーズが有るのか?

 

逆に、1LDKからワンルームに変更し戸数を増やせないか?空室や、家賃下落もなく。

 

 

 

上記、重大な3つの項目は、客観的な立場の地元の賃貸ショップで教えて頂きましょう。

 

3~4社ほどから話を聞き、平均値で検討されることをお勧めします。

 

遠方の場合は、電話にて確認しましょう。意外と親切に教えて頂けます。

 

 

 

又、土地の販売価格にはどこまでの諸経費が含まれるのか?

 

建築費にはどこまでの設備がが含まれているのか、仕様はどのレベルか?

 

 

 

年間の最終手残り計算をする場合、借入返済分以外に引かれる経費に漏れが無いか?

 

例えば管理費、共用部の水道光熱費、固定資産税、ネット使用料、等。

 

 

 

それからプランニングの時点では教えてもらえないのが、

 

完成スタート時点の礼金や敷金は何か月分入るのか?

 

新築当初から、ゼロゼロキャンペーンでの入居者募集を行うケースがあります。

 

又、完成時の最初の家賃は、同時に収益としてもらえるのか?

 

業者によっては、最初の1~2か月分の家賃をオーナー様に渡さないケースがあります。

 

 

入るか入らないかでは大きく違います。

 

家賃が6万円、礼金2か月とすれば、一部屋あたり3~4か月分

 

それが8部屋あれば144万~192万と、

 

 

スタートから大差となります。

 

見逃せません。

 

 

 

 

又、私的には、あまり意味が無いと思っているのが10年~30年の事業年表。

 

これこそ、只の絵に描いた餅でしか有りません。

 

 

先日、この話を福岡の某金融機関の支店長としましたが、

 

「昔は2~30年の年表ありきでしたが、今ではあまり重要ではありません。

 

その通りに行くことなどありえませんから。30年間全く家賃が下がらない事業計画を提

 

出する業者が多くて・・・」との事。

 

 

サブリース契約を前提としているのでしょうが、「郊外型の土地活用提案ほど、10年で

 

計画がガタガタになり、サブリース契約を解約するオーナー様が多い」とのこと。

 

 

私から言わせて頂くなら、サブリースしなければ空室が不安と考える時点で事業計画は失

 

敗でしょう。建てる前から、結論が出ているようなものです。

 

 

 

 

 

以上、失敗が許されないアパート経営ですから、慎重に検討し、

 

良いと思えば決断をする。同じものが2つと無いのが不動産ですから。

 

 

 

今回のブログは、少し厳しい表現が多かったかな~。

 

まあ、たまには本音で話してもいいでしょう。

 

て、いつも本音か!

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年03月30日

ちょっと一休み8

 

 

 

先週の土曜日に福岡の舞鶴公園へ、桜を見に行って参りました。

 

 

 

 

人の多さにびっくりしながらも、お決まりの写真をパシャリ。

 

 

 

 

 

 

 

 

当日は、結婚式のカップルがいましたので慌ててパシャリ。

 

 

 

 

 

 

 

アングル的には少し遅かったか・・・・。

 

 

 

 

ど根性楠木に興味津々。花見もそっちのけでパシャリ。

 

 

石垣から生えてここまで大きく育っているとは。

 

 

 

 

 

 

少しくらいの逆境が、返って強く育つものなのかも。

 

枝ぶりの大きさも撮っておくべきでした・・・。

 

 

 

 

 

 

 

ふと空を眺めると・・・。

 

 

 

 

 

 

 

3機の飛行機がまるで太陽を背にアクロバットでもしているかのようにきれいに飛んでいます。

 

 

 

やはり花見もそっちのけで思わずパシャリ。

 

 

 

 

 

 

 

この写真を載せたくて、前回から早い更新の、ちょっと一休み8でした。

 

 

 

失礼しました。

2015年03月26日

アパート用地

アパートを建てるうえで、当然必要となるのが、土地です。その土地取得をどのように行っているかを話しましょう。

 

 

各オフィスの営業マンは、毎日不動産業者様へ、業者訪問と電話での問い合わせを行います。

一人当たり、1日10社ほど、電話は30社ほど行い、コツコツ情報を集めます。

 

月間では、全社で延べ3000社ほどの訪問、電話問い合わせは10000社ほどに上ります。

良い掘り出し情報は、足で稼ぐしかありません。これだけネット社会になった今でもです。

 

他社さんでは、土地仕入れ担当の方が、別にいる事が多いようですが、弊社はあえて営業マンに仕入れもさせています。

自分で売るものは、自分で仕入させる方が責任感が養われますから。

 

そして、弊社では毎日100件近く土地情報が送られてきます。

しかし、アパート用地として購入できる土地となればほぼゼロです。

 

月間で3000件ほどの土地情報を頂き、その中から、表に出回る前の情報で、土地の値交渉をするのが300件ほど。

 

交渉がうまくいき設計担当にラフ図面を引かせるのが50件ほど。

同時に法的なチェックやインフラの確認などを行い、最終的に、全て問題無く購入申し込みできるのは、月間でもわずか5~10件ほど。

 

それも土地情報収集から、購入申し込みまでを、ほぼ1日で行います。

何故なら、良い土地情報は、直ぐに買い取り契約をしないと他社に取られてしまいますからスピード勝負です。

ゆっくりしてたら、この半分も買えないでしょう。

 

 

それにしても、毎月、日の目を見ない物件や図面が山ほどあり、なんと非効率的な事かと思いますが、弊社はあえてこのスタイルを貫いております。

 

何故なら、弊社にとってはいつもの土地仕入れのルーチンワークですが、お客様にとっては一生一代のアパート購入となる訳ですから、失敗は許されません。

 

吟味に吟味を重ねたうえで、これなら大丈夫と太鼓判を押せる土地のみを仕入てご提案しています。

 

このように入口が厳しいから出口が心配ないのです。

 

又、先日お客様から聞かれたのが「土地にも利益を乗せているんでしょ」と・・・。

とんでもありません。そんな余裕が有るほど安い土地など有りませんから。

 

それどころか、(CSS)という弊社のシステムで、中間コストをかけずに、いかに安く原価にてお客様にお譲りするかを考え、日々業務を行っております。

 

 

とにかく、私の頭の中にあるのは、売上アップも大事ですが、それ以上に、1棟1棟がお客様にとって、最良の状態でお売りし、堅実なアパート経営を行い成功してもらう事。

 

そういうオーナー様が増えることで、いずれ一人一人のオーナー様から「アパート買うならアイケンジャパンさんがお薦めよ」と言って頂けるようになること。

 

10年単位で見ています。結果それが一番強いと思いますから。

事実、福岡や広島では、オーナー様からの紹介を沢山頂きます。

 

他のオフィスでもそうなる様、日々努力を続けて参ります。

 

ではこの辺で。

2015年03月23日

ちょっと一休み7

とても暖かくなってまいりました。

 

昨日は、黄砂にPM2.5と、かなり視界が悪い中、熊本県に行ってきました。

 

 

 

まずはいちご狩り。

 

 

 

 

 

思わず、採りすぎてしまいました。

 

 

 

 

どこまでも続くビニールハウス

 

 

 

この写真も本当は絶景なのだと思います。

 

 

 

 

 

 

 

西南戦争の激戦地、田原坂古戦場跡。

 

 

 

 

7日間で両軍合わせて4000人以上が戦死したとの事。

 

 

 

 

その記念碑です。

 

 

 

 

後ろには桜でしょうか?ほぼ満開。早咲きの品種なのでしょう?

 

 

とても綺麗でした。

 

 

 

 

 

他にも咲きはじめた木が何本もあり、

 

 

 

 

 

 

 

菜の花等、色のコントラストが楽しめ、

 

 

春を体中で感じた、のどかな1日となりました。

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年03月18日

建設現場ー引き渡し書類

オーナー検査が無事に終わったら、最終的に残金決済と同時に、建物の書類関係一式を引き渡します。

 

設計から始まり、色んな検査を受け無事完成に至るまでに、幾つもの書類を作成し提出します。合格すれば、証として証書を頂きます。

オーナー様にとっては大切な書類となります。

 

どのようなものが有るか確認してみます。

 

1.確認申請書一式

 

2.確認済証

 

3.中間検査合格証

 

4.完了検査済証

 

5.消防用設備等設置届出証

 

6.住宅建設瑕疵担保責任保険証券

 

7.地盤保証書

 

8.地盤調査報告書

 

9.シロアリ保証書

 

10.住居番号設定通知書

 

 

 

最低でも上記の書類は大切なものですから、紛失しないように保管しましょう。

万一の問題発生時や、将来の売却時等に、必要となりますから。

 

上記書類は、建物の規模や構造等の違いによって、書類も増えます。

 

又、弊社では、着工から完成までの写真をCDにて一緒にお渡ししております。

200~300枚の写真ですので結構なボリュームです。

 

遠方のオーナー様等は見に行けないので、喜ばれます。

 

ちなみに、オーナーマイページにホームページ上から入れば、進捗状況を確認できるようにアップしてはいます。

 

 

それから、現場関係の上記書類の他に、土地建物の登記識別情報や金融機関との書類一式、火災保険証書等いずれも大切な書類が有りますので、すでに所有している方は、紛失していないか一度チェックしてみましょう。

 

 

ではこの辺で。

 

 

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