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2015年03月30日

ちょっと一休み8

 

 

 

先週の土曜日に福岡の舞鶴公園へ、桜を見に行って参りました。

 

 

 

 

人の多さにびっくりしながらも、お決まりの写真をパシャリ。

 

 

 

 

 

 

 

 

当日は、結婚式のカップルがいましたので慌ててパシャリ。

 

 

 

 

 

 

 

アングル的には少し遅かったか・・・・。

 

 

 

 

ど根性楠木に興味津々。花見もそっちのけでパシャリ。

 

 

石垣から生えてここまで大きく育っているとは。

 

 

 

 

 

 

少しくらいの逆境が、返って強く育つものなのかも。

 

枝ぶりの大きさも撮っておくべきでした・・・。

 

 

 

 

 

 

 

ふと空を眺めると・・・。

 

 

 

 

 

 

 

3機の飛行機がまるで太陽を背にアクロバットでもしているかのようにきれいに飛んでいます。

 

 

 

やはり花見もそっちのけで思わずパシャリ。

 

 

 

 

 

 

 

この写真を載せたくて、前回から早い更新の、ちょっと一休み8でした。

 

 

 

失礼しました。

2015年03月26日

アパート用地

アパートを建てるうえで、当然必要となるのが、土地です。その土地取得をどのように行っているかを話しましょう。

 

 

各オフィスの営業マンは、毎日不動産業者様へ、業者訪問と電話での問い合わせを行います。

一人当たり、1日10社ほど、電話は30社ほど行い、コツコツ情報を集めます。

 

月間では、全社で延べ3000社ほどの訪問、電話問い合わせは10000社ほどに上ります。

良い掘り出し情報は、足で稼ぐしかありません。これだけネット社会になった今でもです。

 

他社さんでは、土地仕入れ担当の方が、別にいる事が多いようですが、弊社はあえて営業マンに仕入れもさせています。

自分で売るものは、自分で仕入させる方が責任感が養われますから。

 

そして、弊社では毎日100件近く土地情報が送られてきます。

しかし、アパート用地として購入できる土地となればほぼゼロです。

 

月間で3000件ほどの土地情報を頂き、その中から、表に出回る前の情報で、土地の値交渉をするのが300件ほど。

 

交渉がうまくいき設計担当にラフ図面を引かせるのが50件ほど。

同時に法的なチェックやインフラの確認などを行い、最終的に、全て問題無く購入申し込みできるのは、月間でもわずか5~10件ほど。

 

それも土地情報収集から、購入申し込みまでを、ほぼ1日で行います。

何故なら、良い土地情報は、直ぐに買い取り契約をしないと他社に取られてしまいますからスピード勝負です。

ゆっくりしてたら、この半分も買えないでしょう。

 

 

それにしても、毎月、日の目を見ない物件や図面が山ほどあり、なんと非効率的な事かと思いますが、弊社はあえてこのスタイルを貫いております。

 

何故なら、弊社にとってはいつもの土地仕入れのルーチンワークですが、お客様にとっては一生一代のアパート購入となる訳ですから、失敗は許されません。

 

吟味に吟味を重ねたうえで、これなら大丈夫と太鼓判を押せる土地のみを仕入てご提案しています。

 

このように入口が厳しいから出口が心配ないのです。

 

又、先日お客様から聞かれたのが「土地にも利益を乗せているんでしょ」と・・・。

とんでもありません。そんな余裕が有るほど安い土地など有りませんから。

 

それどころか、(CSS)という弊社のシステムで、中間コストをかけずに、いかに安く原価にてお客様にお譲りするかを考え、日々業務を行っております。

 

 

とにかく、私の頭の中にあるのは、売上アップも大事ですが、それ以上に、1棟1棟がお客様にとって、最良の状態でお売りし、堅実なアパート経営を行い成功してもらう事。

 

そういうオーナー様が増えることで、いずれ一人一人のオーナー様から「アパート買うならアイケンジャパンさんがお薦めよ」と言って頂けるようになること。

 

10年単位で見ています。結果それが一番強いと思いますから。

事実、福岡や広島では、オーナー様からの紹介を沢山頂きます。

 

他のオフィスでもそうなる様、日々努力を続けて参ります。

 

ではこの辺で。

2015年03月23日

ちょっと一休み7

とても暖かくなってまいりました。

 

昨日は、黄砂にPM2.5と、かなり視界が悪い中、熊本県に行ってきました。

 

 

 

まずはいちご狩り。

 

 

 

 

 

思わず、採りすぎてしまいました。

 

 

 

 

どこまでも続くビニールハウス

 

 

 

この写真も本当は絶景なのだと思います。

 

 

 

 

 

 

 

西南戦争の激戦地、田原坂古戦場跡。

 

 

 

 

7日間で両軍合わせて4000人以上が戦死したとの事。

 

 

 

 

その記念碑です。

 

 

 

 

後ろには桜でしょうか?ほぼ満開。早咲きの品種なのでしょう?

 

 

とても綺麗でした。

 

 

 

 

 

他にも咲きはじめた木が何本もあり、

 

 

 

 

 

 

 

菜の花等、色のコントラストが楽しめ、

 

 

春を体中で感じた、のどかな1日となりました。

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年03月18日

建設現場ー引き渡し書類

オーナー検査が無事に終わったら、最終的に残金決済と同時に、建物の書類関係一式を引き渡します。

 

設計から始まり、色んな検査を受け無事完成に至るまでに、幾つもの書類を作成し提出します。合格すれば、証として証書を頂きます。

オーナー様にとっては大切な書類となります。

 

どのようなものが有るか確認してみます。

 

1.確認申請書一式

 

2.確認済証

 

3.中間検査合格証

 

4.完了検査済証

 

5.消防用設備等設置届出証

 

6.住宅建設瑕疵担保責任保険証券

 

7.地盤保証書

 

8.地盤調査報告書

 

9.シロアリ保証書

 

10.住居番号設定通知書

 

 

 

最低でも上記の書類は大切なものですから、紛失しないように保管しましょう。

万一の問題発生時や、将来の売却時等に、必要となりますから。

 

上記書類は、建物の規模や構造等の違いによって、書類も増えます。

 

又、弊社では、着工から完成までの写真をCDにて一緒にお渡ししております。

200~300枚の写真ですので結構なボリュームです。

 

遠方のオーナー様等は見に行けないので、喜ばれます。

 

ちなみに、オーナーマイページにホームページ上から入れば、進捗状況を確認できるようにアップしてはいます。

 

 

それから、現場関係の上記書類の他に、土地建物の登記識別情報や金融機関との書類一式、火災保険証書等いずれも大切な書類が有りますので、すでに所有している方は、紛失していないか一度チェックしてみましょう。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2015年03月13日

建設現場ーオーナー検査編

弊社は、アパートが完成したら、オーナー様に確認して頂きます。一部屋ごとに隅々まで見てもらいます。

そして、ほとんどの場合一発OKを頂きます。何故なら先に社内検査を行い、手直し終了後、オーナー様に確認頂くからです。

 

ただ、弊社の場合、工事中の養生をきちんとしているので、手直しと言っても、殆どがクロスの汚れや傷が数か所ある程度。ですから社内検査も比較的早く終わります。

 

が、一般的にはどのような所に気を付けてチェックしたほうが良いか、簡単に見てみましょう。

 

 

 

外回り

 

 

 

外壁の傷

 

サイディング工事中や、足場解体時などに、表面に傷が入ったままになっていないか。

 

 

ペンキ

 

通路階段やバルコニー下の軒天に塗り残しが無いか、またはペンキの汚れが付いていないか。

 

 

シーリング

 

施工漏れが無いか。またはサイディングに拭き取り汚れのシミが無いか。

 

 

 

玄関ドア

 

傷やへこみが無いか。開閉はスムーズか。

 

 

 

 

室内

 

 

 

クロス

 

破れや汚れ等無いか。入隅部などの継ぎ目にコーキングしてあるか。

建具等の枠との仕上げがきれいか。

 

 

 

床鳴りしないか。または傷が無いか。

 

 

巾木

 

施工漏れが無いか。壁との間に隙間が無いか。

 

 

サッシ

 

ガラスに傷はないか。クレセントはきちんと閉まるか。開閉時にガタガタしないか。

 

 

建具

 

傷はないか。開閉がきちんとできるか。

 

 

水回り

 

きちんと出るか。水漏れはないか。

 

 

スイッチ類

 

配線ミスはないか。傾いていないか。

 

 

 

 

「忙しいのに、そんなに素人が細かくチェック出来るわけないじゃないか。」

と聞こえてきそうです。ですが大切な建物です。極力ご自分の目で確認する事をお勧めします。

 

どうしても遠方等の理由で難しいなら、日頃から(細かいオーナー)というイメージを業者へ植えつけておく事です。

 

色んな意味で・・・。

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年03月09日

ちょっと一休み6(行ってきました)

前回「富士山を見に行ってきます」とお伝えしていましたが、先日、家内と2人で行って参りました。

その報告を致します。

 

 

1日目は、都内散策。

(テーマはホワイト?)

 

風は強かったのですが、天気は良かったです。

 

 

渋谷のホテルで1泊し、1日目は終了。

 

 

2日目は、レンタカーを借り、いざ富士山へ出発。

中央道を走り、1時間半で山中湖へ到着。

 

 

 

そこからの1枚がこれです。

 

 

風はやはり強かったのですが、雄大な富士山をしばし堪能。

 

 

その後ダメもとで、5合目まで行けないか、走らせましたが、1合目で通行止め。

 

 

では、と河口湖へ移動。

 

 

チェックインには早すぎるので甲府に行こうという事になり、到着後昼食。

 

(新御坂トンネルに入る前に1枚)

 

その後、勝沼のワインショップ、ハーブ園、甘草屋敷の吊り雛を観光。

 

 

 

 

そして、歴史好きの私には、甲府と言えば武田信玄という事で、恵林寺へ。

 

 

 

風林火山の手拭いを思わず購入。

 

 

行き当たりばったりでしたが、丁度いい時間になりましたので、河口湖の旅館に戻り、チェックイン。

 

 

2日目も終了。

 

 

 

3日目は、あいにくの雨。

 

 

河口湖周辺の、ショップを散策。

 

 

 

昼前には離れ、帰路につきました。がちょっと寄り道し、小田原城へ。

 

 

ここも1度行って見たい場所でした。

 

 

地形をうまく利用したお城です。

 

 

という事で、16時30分の飛行機ですから、あまりゆっくりもしていられず羽田へ。

 

 

無事空港に到着したので、やれやれ、あとは飛行機に乗って福岡へ帰るだけのはずでした・・・・。

が、「着陸態勢に入りました」とアナウンスは有ったのに高度が下がらない・・・。

何と福岡空港閉鎖・・・。

 

1時間半、上空を旋回し、結局は長崎空港へ着陸。

「タクシーを手配します」とアナウンス。

400人近く乗客がいるのに,所詮無理な話。

 

 

3時間待ってようやく順番が回ってきましたが、すでに23時。

私たちは、200人目くらいの位置でしたので、後ろの方はどうなったのか分かりません。

その後、福岡に着いたのは24時30分。

自宅に着いたのは25時20分。

 

 

しかし、流石日本人だと、感心したのは、どなたも文句を言わず、ただじっと待ち続けていたこと。

 

 

色んな思い出が出来た旅行となりましたが、

特に甲府盆地は、何故か懐かしい感覚になり、とても心地よかったです。

又行きたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

2015年03月04日

建設現場ー工程監理・安全対策編

 

アパートを建設するうえで忘れてならないのが、現場の工程監理と安全対策です。

 

大切な財産になるのですから、突貫工事では困りますし、ましてや現場で死亡事故など、起こされてはたまったものではありません。

 

という事でそれぞれ確認しましょう。

 

 

工程監理

 

アパートを建てる前に まず行わなければならないのが、建築確認申請。

 

都市により条例が違い、事前協議に1か月を要したり、3階建てでは、構造計算に2~3ヶ月を要したりしますが、確認を申請したら約3週間で許可が下ります。

 

当然ですが、許可なく現場はスタートできません。

 

地盤調査を行い、結果によっては改良工事等を終え、いよいよ建築開始となる訳ですが、どれくらいの工期を必要とするか、気になるところです。

 

業者によって違いますが、弊社の場合で説明させていただきます。

平均的な6世帯で見てみましょう。

 

基礎工事に約2週間、上棟から足場撤去までが約3ヶ月、外構工事で約10日、という事で、着工から引き渡しまで合わせて4ケ月前後といったところです。

 

4世帯なら3ヶ月半、8世帯なら4か月半程、工期を頂きます。

同業他社に比べれば、弊社の工期は1カ月ほど長いと思います。

 

一つには、近隣対策上 止むを得ないところもあります。

正直な話、自宅の隣にアパートが建って喜ぶ人はいません。

 

ですから、現場に対して、工事時間の厳守や日祝の工事は行わない事等、いろんな厳しい注文が来ます。

出来る限り添う様に指示しているので、どうしても長くなるのは止むを得ません。

 

そういった、注文や工程の調整を月に1度の工程会議の席で周知徹底しています。

一現場毎に、いろんな業者が関わりますので、集まって情報を共有する必要があります。

 

 

そして、その場で近隣の方への挨拶の徹底や、周辺の掃除もするように指示します。

 

近隣の方と出来る限り良好な関係を創ることに努力し、完成後オーナー様が、現場に行かれても、嫌味を言われる事の無いよう心がけております。

 

只、弊社のアパートは、通路階段が隣地側に露出しない創りなので、上から見下ろされたり、たばこやごみの投げ捨てなどの苦情はありませんし、バルコニーの向きや、窓の位置も考慮したうえで、最良の図面を書きますので、比較的安心して頂けていると思います。

 

 

又、もう一つには、戸建てを建てているつもりで、自分の現場にプライドを持てる職人さんに、お願いしていることも工期が長くなる大きな要因です。

 

職人さんたちは、「自分の手がけた作品に、誇りを持てる仕事をしたいから」と言って頂けます。

 

先日は、オーナー様から「パーフェクト」と言って頂けました。

とても嬉しくまた頑張ろうという気持ちになりました。

 

 

安全対策

 

弊社では、定期的に、現場毎に安全対策をきちんと行っているか巡回指導しています。

そして年に1度 安全大会を開催し、現場での安全意識の再確認を行い気を引き締めます。

 

昨年の写真です(毎年6月に開催します。合併前ですので、アイケン建設の横断幕です)

 

 

事故を起こそうと思って起こす方はいません。

 

何気ない毎日の作業の延長線上に、待ち受けているのです。

そこには油断や慢心が潜んでおり、起こるべくして起こると言っても過言ではありません。

 

現場を綺麗に片づけていれば転ばなかったのに、又は仮の手すりを創っていれば落ちなかったのに、といった事での事故が、この業界は多く問題視されています。

 

万一、現場で死亡事故等が起これば、お客様にも迷惑をおかけするだけでなく、その家族が不幸のどん底に突き落とされます。

 

絶対にその様なことが起きないように、心を鬼にしてでも口うるさく現場に注意し、徹底させていくつもりです。

 

そして、滞りなく完成させ、お引き渡しをし、またオーナー様に喜んで頂くために。

 

ではこの辺で。

 

 

2015年02月26日

ちょっと一休み5

 

 

9日ぶりのブログアップですみません。

 

 

富士山ネタですが、今まで何度乗っても靄に隠れて見れずじまい。

 

 

この半年で6回目のチャレンジでようやくこれです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お恥ずかしいですが、「でた~」と独り言。

 

 

 

 

 

 

そして先日も、東京から広島に向かう途中例のポイントに差し掛かりました。

 

 

 

 

でた~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

残念・・・・

 

 

 

こうなったら、もっと近くで見てみたいと意地になって参りました。

 

 

 

と言う事で、近々行って参ります。

 

 

 

雨男なので心配ですが、結果はまた次回ブログにて。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2015年02月17日

建設現場ー仕様編

アパートを建てるうえで、コストに大きく影響するのが、どのような仕様にて建設するのか。漠然と見ただけでは分からない仕様面について、今回は、サイディングや材木、ボード貼等以外にも、弊社がどこにこだわっているかを確認して頂きます。

 

 

 

キッチン換気口ガラリ

 

一般的にはトイレ、浴室、キッチン、どのガラリも100mmですが、弊社はキッチンのガラリは150㎜。

キッチンだけは出口が狭ければ換気効率が落ちるからです。

油が壁に垂れない様羽つきもあります。

 

 

 

バルコニー回り

 

一般的にはガス給湯器や、エアコンの室外機を吊ります。が、弊社は何も設置しません。

見た目にスッキリしますから。給湯器等は目立たない場所に設置します。替わりにライトを設置し夜になると照らします。

建物の裏側は特に人目に付かないので、防犯対策上重要です。

 

 

 

ガスボンベ

 

一般的には目立たない場所にそのままむき出しですが、弊社はボンベックで囲います。

見た目もスッキリし、いたずら防止にもなります。

 

 

集合郵便受け

 

一般的には、玄関ドア直接か、外入れ外出しタイプです。女性は自分のポストを開けることで何号室の入居者かが見られてしまいます。

弊社は、外入れ中出しタイプなのでオートロックをくぐり、外から見えないところでポストを確認できます。いたずらや、防犯面でも効果的です。

(建物内からの写真)

 

 

 

通路階段

 

一般的にはモルタル塗りか、部分的にタイル貼ですが、弊社は、防滑シートを張ります。

モルタル塗りは2~3年で古さが出ますし、タイル貼は割れてしまいメンテが大変。

防滑シートは、意匠性が有り、汚れが落ちやすい、歩行音の低減、メンテが簡単等の利点があります。

又、度々書きますが、基本的に通路階段全体を、完全建物内に取り込むことにより、防犯面、清掃面、又、劣化しにくいので、メンテナンス等で有効です。

 

 

 

消火器

 

一般的には、通路にむき出しですが、弊社は扉付のボックスに収納します。

見た目にスッキリしますし、いたずらもされにくくなります。

 

 

 

サッシ

 

一般的には、単板ガラスで、サッシ高も1800㎜ですが、弊社は複層ガラス、サッシ高も2000㎜。

ご存知のように、結露防止、防音対策、断熱効果、防犯上も効果あり、高級感もアピールします。

 

 

 

 

LEDライト

 

一般的には、共用部も室内も、蛍光灯か白熱電球。変更するなら追加工事となります。

弊社は、共用部、室内共にLED。オーナー様のランニングコスト軽減のために。

(写真は、違いが分かりにくいのでカットさせて頂きます。)

 

 

室内ドア

 

一般的には、クローゼットは折りもしくは開き戸、寝室や脱衣所へは開き戸を使いますが、弊社はいずれも引き戸を使用します。ドアの開閉部分がデットスペースになってしまうからです。引き戸はスペースを有効に使えます。

 

 

 

館銘板

 

一般的には、物件名が書かれた金属板かプラスチック板を取り付けて終わりです。

弊社はLEDライトにてお洒落に照らします。

アパートの顔ですから、目立ちすぎず地味すぎず。

 

 

 

 

以上、日頃何気なく比べただけでは、わかりにくい弊社こだわりを、書かせて頂きました。

上記項目は、全て標準仕様。ですが、販売価格は決して高くありません。

その分弊社利益率は低いですが・・・。

 

 

お客様に「良い買い物をした」と思って頂き、又、アパート経営も安定すれば結果的に信頼を勝ち取れると思っていますから。

 

一つ一つは、小さな違いでも、それが集まれば大きな違いとなり、独自の屋上バルコニーと合わせて、弊社ブランド力となってくれると信じています。

 

では、この辺で。

 

 

 

2015年02月12日

建設現場ー基礎・躯体・ボード貼工事編

アパートを建てるためにはまずは、地盤調査をしなければなりません。

 

結果によっては、地盤改良や、時には杭工事をしなければならないこともあります。

このように、昔に比べ地盤に厳しくなった現在は、布基礎(土台が乗る部分のみ線で支える工法。20~30年前位迄主流)から、べた基礎(コンクリートの底板の上に立ち上がりを造る工法)に変わりました。

 

不動沈下等改善されるメリットの他、比較して、シロアリの被害も減るといわれます。(床下に土が露出していない為)

 

 

 

躯体工事については、在来工法の他に、ツーバイフォーやプレハブ工法等有りますが、アパート建設では一番多い在来工法について、簡単に書きます。

 

材木にはグリーン材とKD材の2種類あります。

グリーン材とは、山から切り出して生木の状態で加工したもの、KD材は大きめに加工し、人口乾燥させた後、歪等を削り再加工するもの。

当然KD材の方が高くなりますが、特に柱や梁などの主要構造部には、KD材をお勧めします。

 

 

次にフロア工事ですが、根太の上にコンパネを張る根太工法と、最近では根太が無い根太レス工法が多くなりました。

 

梁や土台に直接構造用合板を張っていく工法で、現場の大工さんは棟上げと同時に床が出来るので、コストアップにはなりますが、安全面、作業面で助かります。

合板の厚みは24mm以上、梁、土台のピッチは1000mm以内とされ、火打梁(梁と桁等を三角形に留める梁、ねじれ防止の為)を省略できます。

根太工法(奥に見えるのが火打梁)

 

根太レス工法(火打梁は省略。弊社は900ピッチで梁を入れます)

 

構造用合板(ねじれ等に強い)

 

 

次に石膏ボード貼工事の話です。

大工さんの仕事はこのボード貼がかなりのウエイトを占めます。そしてその分仕事が粗くなりすい工事と言えます。クロスを貼れば隠れてしまいますし、現場の工期が遅れている場合などは、特に要注意です。

ボードの隙間が空きすぎたりしても、クロス工事の時にパテで補修するからいいだろうとなるようです。

又、ボードごみを減らそうと、ロス部分も使用しパテだらけという場合があります。

 

貼り方はタッカー(ホッチキスの大きいもの)で留める方法と、ビスで留める方法が有りますが、天井部分など特に、ビス留をお勧めします。落ちないとは思いますが・・・。2~3年後に歪が現れたりという事は無きにしも非ず。

 

又、石膏なので、角がもろい所が有りますから、出来ればクロスを張る前にコーナーを取り付ける事をお勧めします。

 

仕上がりもシャープになります。

 

 

以上、最近の建物は、以前より検査が厳しいので、基礎や躯体などそれほど心配しなくても良いと思いますが、ボード貼は、施工会社の性格が出ると思います。

 

ですから、そこをチェックすれば、どんな仕事をしているか全体が見えてくるといえるのではないでしょうか。

 

お時間があれば是非現場に行かれ、確認してください。それから、隠れてしまう床下もゴミが無いか、現場が掃除してあるか、等・・・。大切な財産となる訳ですから。

 

弊社は、サイディング編の時同様に、後々、メンテナンス費用が掛からないように、こだわった仕事を心がけております。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

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