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2015年06月15日

社員旅行

先週末の12日13日の2日間のスケジュールにて

 

京都・奈良へ行って参りました。

 

参加人数も、約60人と過去最高に。

 

 

 

ほんの3年前は、わずか20人だったので

 

3倍に増えたことになります。

 

 

弊社の旅行の特徴は、社員の家族や

 

彼氏彼女も、無料で参加できる事。

 

参加しなきゃ損なのです。

 

と、言う事で、皆さん積極的に参加して頂けます。

 

但し、今回は去年から今年にかけての出産ラッシュのため参加を

 

辞退された奥様方が多く寂しく感じました。

 

 

話は横道に逸れますが、この前、ある業者の方と社員旅行の話になり、

 

「うちは、如何に旅行に行かずに済むか、やむを得ない理由創りに

 

必死ですよ。社員の皆が」と聞き、びっくり。

 

会社が変われば、違うものだと感じたものです。

 

 

確かに最近、社員旅行に行く会社もかなり減っているらしく

 

未だに、昭和のノリで行う、弊社の方が珍しいのかもしれません。

 

 

ですが、年に1度くらいは全員が集まり、親睦を深めるのは、

 

弊社にとっては 非常に大きな意味が有ります。

 

 

私自身は、日頃各支店を回って社員一人一人と

 

それなりにコミュニケーションを図っていますが

 

社員同志では、なかなか会う機会がありませんので

 

こういった時に、異常に盛り上がるのです。

 

 

又、参加して頂いたご家族の方も

 

弊社の社風を肌で感じ、安心してくれます。

 

 

毎回それを目にすると、また来年も・・・という気になります。

 

 

ただ、社員積み立ては、月額2000円ですので

 

だんだんと、会社負担が大きくなってきました。

 

 

嬉しい悲鳴なので、細かいことは抜きにして、

 

来年は80人位の参加を目指します。

 

 

そういえば来年は、設立10周年です。

 

何か考えることにしましょう。

 

 

短いですが、今回はこの辺で。

 

 

2015年06月11日

思いを叶えたい

 

オーナー検査の注意点(室内編)のお話をする前に

 

今回は、ある   お客様との会話を、書きたいと思います。

 

 

ご自分の思いを赤裸々に語って頂けました。

 

ご了承頂けたのでブログに掲載致します。

 

 

 

「自分や家族の将来を考えた時に

 

何もしない事への不安は消えません。

 

将来の必要経費を計算すれば、誰でも分かります。

 

 

だからと言って、どうすればよいか

 

衝動買いは出来ませんし、

 

失敗は許されませんから。

 

 

そう考えながら、時間だけが過ぎていきました。

 

いろんな本も読みました。

 

色んな話も聞きました。

 

 

でもそうすればするほど

 

頭の中が混乱してきます。

 

それぞれの考え方が違うからです。

 

 

悩みや不安を相談したいときに

 

パートナーの存在はとても大きいものだと、

 

今更ながら、感じます。

 

 

信頼できる人や、企業が

 

必ず世の中にはあるはずです。

 

それを見抜ける力が自分に備わっているか。

 

 

自問自答しながらも

 

ただ当てもなく大家の会に参加したり

 

もがいていたのは、

 

 

それはできれば、残りの人生

 

大金持ちには成れなくても

 

毎日笑顔で暮らしたい。

 

 

そして、出来れば家族にも

 

将来相続で揉めないように

 

均等割りして、固定資産を残したい。

 

 

そういう思いからでした。

 

でも、同じように考えている方は、

 

私だけではないはずです。

 

 

そしてとうとう私にも

 

その時がやってきました。

 

決断することが出来たのです。

 

 

いろんな会社の話を聞き

 

それぞれの個性や性格も理解したうえで

 

アイケンさんに決めました。

 

 

物件の魅力もさることながら

 

真面目な企業体質と

 

担当者の誠実さが決め手です。

 

 

やっと私が追い求めていた

 

パートナーにたどり着いた心境です。

 

よろしくお願いします。」

 

 

以上のような思いを語ってくれたお客様。

 

本当にありがとうございます。

 

こちらこそ末永くよろしくお願いいたします。

 

 

そして、実はこの様な、お話をして下さるお客様が多く

 

ありがたく、毎日仕事に向き合っております。

 

 

喜んで頂くお客様の笑顔やお言葉が、

 

我々の何よりのエネルギーとなり

 

やりがいと誇りを持つ事が出来ます。

 

 

ですから、感謝の気持ちでいっぱいです。

 

 

この思いを永遠に忘れずに、

 

今後も、お客様との信頼関係の構築に

 

努めて参ります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年06月08日

オーナー検査の注意点(外回り編)

 

今回は、弊社オーナー様よりご要望を頂きましたので、

 

アパートが完成した際のオーナー検査について書きたいと思います。

 

 

待ちに待った建物が完成し、初めて目にすると、

 

ついつい感動してしまい、細かいチェックを怠りがちです。

 

 

ですから、まずは、しばし建物を眺めながら、冷静になるまで待ちましょう。

 

落ち着いたら、そのまま外回りをチェックしましょう。

 

基本的には、天気の良い昼間に見なければ良く分かりません。

 

 

気持ちの持ち方は、「どこに粗を隠しているのか、探し出してやる」くらいで。

 

見つけたら必ず写真を撮っておきましょう。

 

 

ではどのような所を見ていけばよいのか?

 

 

1、サイディング

 

傷や、割れ、汚れが無いか、隙間が空いていないか?

 

下から上にかけて縦にチェックすると見やすいと思います。

 

 

その時にシーリングのチェツクもお忘れなく。

 

たまに、施工漏れが有る場合や、シーリングの幅が広かったり狭かったり、

 

ひどい場合は、曲がっていたり。

 

建物の裏もどんなに狭くても、ちゃんと確認しましょう。

 

 

2、ペンキ塗

 

廊下の天井や階段の裏、バルコニーや軒の裏等ペンキ塗りに漏れが無いか?

 

又はそのペンキが垂れてサイディングや床等を汚していないか?

 

 

3、タイル貼の場合目地をチェック

 

廊下や外構にタイルを張る場合が有ります。その場合目地をチェックしましょう。

 

全ての目地にセメントがきちんと入っているか?

 

隙間が有るとそこから水が入り剝がれの原因になりかねません。

 

 

4、越境していないか

 

エアコンの室外機や給湯器、又は軒先の樋等が隣地側へ越境していることがあります。

 

後々面倒な事にならないように確認しましょう。

 

 

5、境界杭

 

工事が終わると今まで有ったはずの境界杭やプレートが無くなっていることがあります。

 

隣地と、もめない為にも必ず確認しましょう。

 

 

 

以上の項目をチェックすると、30分から1時間位かかると思います。

 

上記以外にも、共用部の電気は付くか、

 

水切(基礎とサイディングの間に取り付ける金物)が曲がっていないか、傷は無いか等。

 

 

問題個所は改善してもらう約束を取り付け、

 

後日再検査か、忙しい場合は写真提出などで確認しましょう。

 

 

 

そして、いよいよ室内のチェックとなる訳ですが、

 

続きは、次回までのお楽しみ。

 

ではこの辺で。

 

 

2015年06月04日

弊社の近況

 

今回は、弊社の近況報告をさせて頂きます。

 

 

今年に入り、新入社員が12人入社、近い内に5人内定しております。

 

総勢50人を突破しそうです。

 

今後も、更に社員を増やし、業務拡大とサービスの向上に努めて参ります。

 

また、社員の結婚もブームの様になっておりまして、

 

今年だけでも3組結婚します。

 

創業以来13組の結婚式に出席させて頂きましたが、

 

祝辞の、あがり症は治りません。

 

 

 

結婚すると、次に期待するのは、ベイビー誕生となる訳ですが、

 

ちゃんと期待通りに誕生します。

 

今年に入り2人誕生し、今後5人誕生します。

 

去年までに誕生したベイビーが8人ですので合計15人となります。

 

嬉しい限りでございます。

 

本当に日本は少子化なのかと疑いたくなります。

 

 

 

それにしても、弊社の既婚率は高くなる一方です。

 

平均年齢31歳前後にもかかわらず、

 

既婚率がなんと60%を超えています。

 

その内、{結婚したけりゃ、アイケンジャパン}みたいな

 

標語が出来そうです。

 

 

 

只、最近の私の悩みは、そういう社員を、転勤させる事への

 

期待の大きと同じくらいの、申し訳なさです。

 

辞令を受ける側も辛いでしょうが、出す側も非常に辛い。

 

今までの、住み慣れた環境から新天地へ一変する訳ですから、

 

気持ちの整理に時間がかかるのが、顔を見てれば分かります。

 

ご家族や、身内の方の理解も必要です。

 

 

 

それでも、最後は私も心を鬼にして命令します。

 

会社にとっては、当然重大な事ですから。

 

そして、将来一回り成長した姿を身内の方にもお見せし、

 

安心して頂けるよう、優しくも厳しく育てます。

 

 

 

以上、どんどん責任が重たくなって、嬉しい限りの

 

脳天気な私でした。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2015年05月30日

ちょっと一休み10

 

前回のブログから8日間も空いてしまいました。

 

 

少し言い訳をさせて頂くならば、

 

パソコンの不具合に加え、仕事が忙しすぎたためでもあります。

 

 

 

嬉しい悲鳴です。

 

福岡=佐世保=福岡=名古屋=東京=福岡と1週間が過ぎました。

 

 

 

 

などと、いろいろ言っておりますが、実は一番の原因は

 

 

前回ブログの内容を見られた、何人かの金融機関さんからのご意見に、

 

書いたことを後悔しつつ、時間が過ぎたことが大きいのでした。

 

 

 

 

まあ、それだけブログを読んで頂けている、裏返しという事にして

 

 

気を取り直し、良しとさせて頂きます。

 

 

 

 

それから、帰りの飛行機から

 

 

 

 

 

 

 

 

ばっちり見えたので、気分一新。

 

 

又、月曜日から仕事頑張ります。

 

 

 

そういえば、明日日曜日は、社員の結婚式です。

 

 

祝辞を言うのに緊張しますが頑張ります。

 

 

めでたしめでたし。

 

 

 

 

 

 

2015年05月22日

大人の事情からのチェンジ

 

前回ブログの{ クローズアップ現代の話 }を読まれたオーナー様より

 

「怖いですね」との感想を頂きました。

 

「がら空きになると分かっているなら、貸さなきゃいいのにね。銀行さんは」

 

 

私もそう思います。

 

 

ですが、現実はそうもいかないわけです。

 

どうして、郊外にサブリースアパートが乱立してしまうのか?

 

そこには各金融機関の葛藤があるのではないかと思います。

 

あくまで私の想像ですが、挙げてみます。

 

 

 

1、当行が融資を断っても、建築会社の担当は他行へ打診する。

 

2、この案件を断ると、次の優良案件をもらえない。

 

3、企業間同志の長年のお付き合いがある

 

4、保証会社の融資条件に{サブリースを条件とする}とある

 

5、万一の時でも、保証会社付なので大丈夫

 

 

以上のような、大人の事情があるのでしょう。

 

{冗談じゃない、その様なことで何千万も何億も貸せる訳ないじゃないか}

 

と、金融機関さんからは、聞こえてきそうです。

 

そうなのかもしれません。

 

傍から見てると、そう見えるだけなのかもしれませんね。

 

 

又、最近では、サブリースありきではなくなってきている

 

金融機関も増えています。

 

 

何より、事業計画の堅実性を重要視し、近隣アパートの入居状況、

 

間取りや仕様、家賃設定等から判断しサブリースは条件に付されません。

 

その様な金融機関は、比較的弊社の事業計画を支持して頂いているように思えます。

 

 

福岡から始まった、土地から購入のアパート経営ビジネスモデルは、

 

殆どの地元金融機関では、当たり前のように積極的にご融資頂けます。

 

 

が、一歩九州から出ると、積極的な金融機関は限られ、

 

上記のような地主案件のサブリース付アパートローンか、

 

もしくは、ほぼ土地代金分の、自己資金をお出し頂ける案件にのみ

 

取り組む金融機関が多いのが実情です。

 

 

その様な金融機関は、

 

{地主案件でさえ破綻するケースがあるのに、土地から購入等ありえない}

 

という判断なのでしょう。 地道に訴え続けていく他ありません。

 

 

 

 

ですが、一方で、先ほども言いましたように、

 

弊社案件にも積極的な金融機関が、増えてきています。

 

 

事業計画の堅実性をご理解頂けた結果なので

 

嬉しく思います。

 

 

そしてもっともっと、このビジネスモデルの堅実さ、

 

確実性を訴えていこうと、感じる今日この頃です。

 

 

では、この辺で。

 

 

 

 

 

 

2015年05月16日

とうとう取り上げられました

 

とうとうNHKでも取り上げられてしまいました。

 

30年一括サブリース契約の危険性について。

 

 

土地活用や相続税対策等に有効と、郊外型アパート経営を提案するにあたり

 

空室の不安解消の対策として全国に広がっております。

 

 

が、私が以前からお伝えしていた、サブリースの危険性について

 

NHKのクローズアップ現代にて放送されました。

 

 

ご覧になっていない方は、一度ご確認ください。

 

 

 

只、今回はそのサブリースの話は、ここでは止めておきます。

 

私が言いたいのは、そのクローズアップ現代の中で言われていた人口減少時代に於いて、

 

いかに空室を出さない経営をするか。

 

 

それには、場所選びとニーズが最も重要であると言う事です。

 

その為にも、厳しく線引きしなければいけません。

 

日本全国で見た場合、勝ち組の都市と負け組の都市とに分けられます。

 

 

お客様によっては、地方都市の高利回り物件を狙うのが一番と言う方もおられます。

 

確かにそれも一理あるかもしれません。

 

が、既に、かなりの勢いで人口減少している都市の場合、将来先細るのは明らか。

 

 

私は、全国の中でも問題ないと思える都市は首都圏、関西圏以外には

 

福岡、広島、名古屋以外には殆ど無いのではないかと思っています。

 

 

しかも、その中の都市なら、どこでも良いというのではなく、細かくエリアを絞り、

 

選び抜かれた土地でなければ、なりません。

 

郊外や、最寄り駅まで徒歩15分を超えるような土地では厳しいでしょう。

 

私は、その事をずっと言い続けて参りました。

 

たとえ、15分以内の土地でも更に、勝ち組の町やエリア、負け組の町やエリア等に

 

分けられます。

 

 

そうやって、選び抜かれた土地に今度はニーズをとことん取り込んだ建物を建てる。

 

ニーズとは間取りだったり、仕様デザインであったり、設備などを指します。

 

この様に、こだわり通して、初めて空室の心配をしなくて済む

 

アパート経営が出来るのです。

 

 

 

改めて、言わせて頂きます。

 

アパート経営は、所有する事が目的ではなく、安定した経営をする事が目的なのです。

 

空室の心配ばかりしなければならないような、アパート経営なら止めた方が良いです。

 

 

すみません、ヒートアップしそうなので

 

 

この辺で。

 

それではまた。

 

NHKのクローズアップ現代はこちらから。動画も見れます。

 

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年05月12日

中古アパートからのチェンジ

「中古物件にしか興味ありませんでした。」というオーナー様が

 

弊社にいらっしゃいます。

 

どうして中古物件に興味が有ったのか、又は何故新築を敬遠していたのかを

 

聞いてみました。

 

 

中古物件のメリット

 

1、価格に割安感が有る

 

2、入居実績が有るので安心

 

3、購入と同時に家賃収入が入る

 

4、利回りが高い

 

5、満室の物件なら空室リスクも軽減されそう

 

 

以上の様な項目が、理由だとの事。

 

逆に新築アパートは、全てが上記の逆だからという理由で、敬遠していたそうです。

 

事実、弊社と巡り合うまでに、3棟程中古物件を購入していらっしゃいます。

 

そんな中古大好きのオーナー様が、どうして弊社の新築アパートを

 

購入して頂くに至ったのか。

 

お話をする機会がありました。

 

 

「フィーリングですよフィーリング!あっ、この人なら嘘つかない。

 

この会社なら大丈夫とピンときたので、お会いして10分で決めました。

 

別に中古が好きと言う訳ではないのですが、

 

アイケンさんに会うまでは、新築は有り得ないと思っていましたね。」

 

 

との嬉しい回答を頂きました。

 

 

「結局ですね、中古にしても新築にしても物件や会社次第で全然違うわけですよ。

 

中古なら何でもよいという事ではないです。怪しい物件もかなりあります。

 

ですから、一概に中古が良いとか新築が良いとか言えないし決めれないでしょ。

 

そういった見方をするのではなくて、人物や会社を見て決めなきゃ。

 

そして、何より価値観や考え方が同じというのは、大きな決め手です。大家としては。」

 

 

とのご返事。

 

有り難い事です。

 

 

ちなみに弊社新築アパートのメリットは

 

 

1、新築なのに比較的割安

 

2、入居実績も完成満室渡し

 

3、比較的利回りも良い(中古でも7%の時代に7~8%)

 

4、入居率99%なので空室リスクも心配ないし、家賃下落もほぼ無い

 

5、高付加価値物件なので他と差別化

 

 

等を自負しています。

 

 

一度ご確認ください。

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年05月07日

ちょっと一休み9

半月程前に、四国は 高知迄 一泊で行って参りました。

 

遊びではないので、あまり観光地を巡ることは出来ませんでしたが、少しだけ・・・

 

 

広島からレンタカーを借り、瀬戸大橋を渡り、3時間半かけて夕方に到着。

 

 

 

 

まずは、はりまや橋へ

 

 

 

 

思ったより、こじんまりとしていました。

 

 

 

続いて土佐と言えば坂本龍馬と言う事で

 

 

行ってみました。桂浜。

 

 

 

 

海鳴りが大きく波しぶきが霧のように。

 

 

 

 

それから竜馬像。

 

 

何枚か撮ったのにこの1枚以外は、全て逆光でした・・・。右側に余計なものが写っていますが。

 

 

 

 

 

 

次の日は、高知城へ。

 

 

追手門からの天守閣。

 

 

 

 

 

歴史を感じさせる天守閣です。

 

 

 

 

最後は高知駅前の3体の銅像。これまた逆光・・・。

 

 

 

 

幕末から明治維新に活躍した、3人を眺めながら、大河ドラマの龍馬伝を思い出しつつ、

 

 

帰路へと付きました。

 

 

岡山から レンタカーを借りれば良かったと考えながら・・・。

 

 

それにしても、本場の鰹のたたきは最高でした。

 

 

それではまた。

2015年04月30日

土地仕入れ 

「土地仕入れの話を、もう少し詳しく聞きたい」とご要望頂きましたので、

前回の[アパート用地編]の続きを書きたいと思います。

 

前回でもお話しした様に、毎月莫大な情報を必死に集め、

値段交渉を重ね悪戦苦闘しています。

 

日常茶飯事なのは、不動産業者様より「お宅の社員、昨日も来たよ。しつこいな~」とお叱りを受けます。この場を借りて、お詫び申し上げます。

 

また、「毎日毎日電話してこないで!」とか、社名を名乗った途端「ない」と切られたり・・・。

 

それでも継続していれば、「熱心ですね~」とか「お宅には根負けしたよ」等のお言葉を頂き、1番に情報を頂けるようになった業者様が沢山有ります。

 

当然、契約や途中交渉も紳士的に行いますので、1度お取引して頂ければ、「次も紹介しますよ」と言って頂けます。{継続は力なり}です。

 

当社営業マンも、入社したらまず{なかなか仕入が出来ない・・どうしよう}と悩みますが、3ヶ月~6ヶ月も経てば、自分なりに業者様と良い関係を創り、仕入れるようになります。

 

おかしな話ですが、弊社の場合、営業マンは売れずに悩むのではなく、仕入れで悩みます。

 

ある営業マンは「夢に出てきました。仕入れが出来ないなら辞めろ!と・・・」

 

私は、そんな人間じゃありません・・・念のため。

 

これほど苦労するのには訳が有ります。

 

それは、検討する段階で家賃設定や、間取り、駅からの距離、住環境等厳しくチェックします。合格した土地だけが、次のステップに進みます。

 

次は、弊社の設計部隊によるラフプランの検討。デザインだけでなく、間取りまで、同じものが2つと無いのが弊社の特徴。

 

最大限まで土地を有効活用し、検討を重ね、うまく収まった時に初めて、仕入れ契約に向けてのOKを出します。

 

そして最後に、土地の価格交渉へと進みます。

 

ここでかなりのやり取りが有りますが、あきらめざるを得ない土地が、多い事多い事。

 

最後までたどり着くのは、ほんの一握りとなる訳です。

 

不動産の難しさですね・・・。

 

この様に苦労して仕入れた土地だけに、当然思い入れも強くなりますし

弊社の営業マンは、初めて仕入れた土地を、何年経っても皆覚えています。

 

こうやって頑張るのも全ては、お客様の為に!

 

弊社でできることは手抜きせず、全力で行っていますので、

ベストなプランを、自信をもってお勧めする事が出来ます。

 

この気持ちに偽りはありません。

 

ですから、ご購入頂いたオーナー様が、未だに何方も売りに出されていないのも、

入居率が99%を切らないのも、ご納得いただけるのではないでしょうか。

 

もしも私の頭の中が、売上アップの為だけなら、とにかく沢山の土地情報を沢山のお客様に流し、{売れればラッキー}的な戦略も考えられますが・・・

 

私には出来ません。当たりはずれみたいな仕事はしたくありませんので。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

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