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2015年03月13日

建設現場ーオーナー検査編

弊社は、アパートが完成したら、オーナー様に確認して頂きます。一部屋ごとに隅々まで見てもらいます。

そして、ほとんどの場合一発OKを頂きます。何故なら先に社内検査を行い、手直し終了後、オーナー様に確認頂くからです。

 

ただ、弊社の場合、工事中の養生をきちんとしているので、手直しと言っても、殆どがクロスの汚れや傷が数か所ある程度。ですから社内検査も比較的早く終わります。

 

が、一般的にはどのような所に気を付けてチェックしたほうが良いか、簡単に見てみましょう。

 

 

 

外回り

 

 

 

外壁の傷

 

サイディング工事中や、足場解体時などに、表面に傷が入ったままになっていないか。

 

 

ペンキ

 

通路階段やバルコニー下の軒天に塗り残しが無いか、またはペンキの汚れが付いていないか。

 

 

シーリング

 

施工漏れが無いか。またはサイディングに拭き取り汚れのシミが無いか。

 

 

 

玄関ドア

 

傷やへこみが無いか。開閉はスムーズか。

 

 

 

 

室内

 

 

 

クロス

 

破れや汚れ等無いか。入隅部などの継ぎ目にコーキングしてあるか。

建具等の枠との仕上げがきれいか。

 

 

 

床鳴りしないか。または傷が無いか。

 

 

巾木

 

施工漏れが無いか。壁との間に隙間が無いか。

 

 

サッシ

 

ガラスに傷はないか。クレセントはきちんと閉まるか。開閉時にガタガタしないか。

 

 

建具

 

傷はないか。開閉がきちんとできるか。

 

 

水回り

 

きちんと出るか。水漏れはないか。

 

 

スイッチ類

 

配線ミスはないか。傾いていないか。

 

 

 

 

「忙しいのに、そんなに素人が細かくチェック出来るわけないじゃないか。」

と聞こえてきそうです。ですが大切な建物です。極力ご自分の目で確認する事をお勧めします。

 

どうしても遠方等の理由で難しいなら、日頃から(細かいオーナー)というイメージを業者へ植えつけておく事です。

 

色んな意味で・・・。

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015年03月09日

ちょっと一休み6(行ってきました)

前回「富士山を見に行ってきます」とお伝えしていましたが、先日、家内と2人で行って参りました。

その報告を致します。

 

 

1日目は、都内散策。

(テーマはホワイト?)

 

風は強かったのですが、天気は良かったです。

 

 

渋谷のホテルで1泊し、1日目は終了。

 

 

2日目は、レンタカーを借り、いざ富士山へ出発。

中央道を走り、1時間半で山中湖へ到着。

 

 

 

そこからの1枚がこれです。

 

 

風はやはり強かったのですが、雄大な富士山をしばし堪能。

 

 

その後ダメもとで、5合目まで行けないか、走らせましたが、1合目で通行止め。

 

 

では、と河口湖へ移動。

 

 

チェックインには早すぎるので甲府に行こうという事になり、到着後昼食。

 

(新御坂トンネルに入る前に1枚)

 

その後、勝沼のワインショップ、ハーブ園、甘草屋敷の吊り雛を観光。

 

 

 

 

そして、歴史好きの私には、甲府と言えば武田信玄という事で、恵林寺へ。

 

 

 

風林火山の手拭いを思わず購入。

 

 

行き当たりばったりでしたが、丁度いい時間になりましたので、河口湖の旅館に戻り、チェックイン。

 

 

2日目も終了。

 

 

 

3日目は、あいにくの雨。

 

 

河口湖周辺の、ショップを散策。

 

 

 

昼前には離れ、帰路につきました。がちょっと寄り道し、小田原城へ。

 

 

ここも1度行って見たい場所でした。

 

 

地形をうまく利用したお城です。

 

 

という事で、16時30分の飛行機ですから、あまりゆっくりもしていられず羽田へ。

 

 

無事空港に到着したので、やれやれ、あとは飛行機に乗って福岡へ帰るだけのはずでした・・・・。

が、「着陸態勢に入りました」とアナウンスは有ったのに高度が下がらない・・・。

何と福岡空港閉鎖・・・。

 

1時間半、上空を旋回し、結局は長崎空港へ着陸。

「タクシーを手配します」とアナウンス。

400人近く乗客がいるのに,所詮無理な話。

 

 

3時間待ってようやく順番が回ってきましたが、すでに23時。

私たちは、200人目くらいの位置でしたので、後ろの方はどうなったのか分かりません。

その後、福岡に着いたのは24時30分。

自宅に着いたのは25時20分。

 

 

しかし、流石日本人だと、感心したのは、どなたも文句を言わず、ただじっと待ち続けていたこと。

 

 

色んな思い出が出来た旅行となりましたが、

特に甲府盆地は、何故か懐かしい感覚になり、とても心地よかったです。

又行きたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

2015年03月04日

建設現場ー工程監理・安全対策編

 

アパートを建設するうえで忘れてならないのが、現場の工程監理と安全対策です。

 

大切な財産になるのですから、突貫工事では困りますし、ましてや現場で死亡事故など、起こされてはたまったものではありません。

 

という事でそれぞれ確認しましょう。

 

 

工程監理

 

アパートを建てる前に まず行わなければならないのが、建築確認申請。

 

都市により条例が違い、事前協議に1か月を要したり、3階建てでは、構造計算に2~3ヶ月を要したりしますが、確認を申請したら約3週間で許可が下ります。

 

当然ですが、許可なく現場はスタートできません。

 

地盤調査を行い、結果によっては改良工事等を終え、いよいよ建築開始となる訳ですが、どれくらいの工期を必要とするか、気になるところです。

 

業者によって違いますが、弊社の場合で説明させていただきます。

平均的な6世帯で見てみましょう。

 

基礎工事に約2週間、上棟から足場撤去までが約3ヶ月、外構工事で約10日、という事で、着工から引き渡しまで合わせて4ケ月前後といったところです。

 

4世帯なら3ヶ月半、8世帯なら4か月半程、工期を頂きます。

同業他社に比べれば、弊社の工期は1カ月ほど長いと思います。

 

一つには、近隣対策上 止むを得ないところもあります。

正直な話、自宅の隣にアパートが建って喜ぶ人はいません。

 

ですから、現場に対して、工事時間の厳守や日祝の工事は行わない事等、いろんな厳しい注文が来ます。

出来る限り添う様に指示しているので、どうしても長くなるのは止むを得ません。

 

そういった、注文や工程の調整を月に1度の工程会議の席で周知徹底しています。

一現場毎に、いろんな業者が関わりますので、集まって情報を共有する必要があります。

 

 

そして、その場で近隣の方への挨拶の徹底や、周辺の掃除もするように指示します。

 

近隣の方と出来る限り良好な関係を創ることに努力し、完成後オーナー様が、現場に行かれても、嫌味を言われる事の無いよう心がけております。

 

只、弊社のアパートは、通路階段が隣地側に露出しない創りなので、上から見下ろされたり、たばこやごみの投げ捨てなどの苦情はありませんし、バルコニーの向きや、窓の位置も考慮したうえで、最良の図面を書きますので、比較的安心して頂けていると思います。

 

 

又、もう一つには、戸建てを建てているつもりで、自分の現場にプライドを持てる職人さんに、お願いしていることも工期が長くなる大きな要因です。

 

職人さんたちは、「自分の手がけた作品に、誇りを持てる仕事をしたいから」と言って頂けます。

 

先日は、オーナー様から「パーフェクト」と言って頂けました。

とても嬉しくまた頑張ろうという気持ちになりました。

 

 

安全対策

 

弊社では、定期的に、現場毎に安全対策をきちんと行っているか巡回指導しています。

そして年に1度 安全大会を開催し、現場での安全意識の再確認を行い気を引き締めます。

 

昨年の写真です(毎年6月に開催します。合併前ですので、アイケン建設の横断幕です)

 

 

事故を起こそうと思って起こす方はいません。

 

何気ない毎日の作業の延長線上に、待ち受けているのです。

そこには油断や慢心が潜んでおり、起こるべくして起こると言っても過言ではありません。

 

現場を綺麗に片づけていれば転ばなかったのに、又は仮の手すりを創っていれば落ちなかったのに、といった事での事故が、この業界は多く問題視されています。

 

万一、現場で死亡事故等が起これば、お客様にも迷惑をおかけするだけでなく、その家族が不幸のどん底に突き落とされます。

 

絶対にその様なことが起きないように、心を鬼にしてでも口うるさく現場に注意し、徹底させていくつもりです。

 

そして、滞りなく完成させ、お引き渡しをし、またオーナー様に喜んで頂くために。

 

ではこの辺で。

 

 

2015年02月26日

ちょっと一休み5

 

 

9日ぶりのブログアップですみません。

 

 

富士山ネタですが、今まで何度乗っても靄に隠れて見れずじまい。

 

 

この半年で6回目のチャレンジでようやくこれです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お恥ずかしいですが、「でた~」と独り言。

 

 

 

 

 

 

そして先日も、東京から広島に向かう途中例のポイントに差し掛かりました。

 

 

 

 

でた~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

残念・・・・

 

 

 

こうなったら、もっと近くで見てみたいと意地になって参りました。

 

 

 

と言う事で、近々行って参ります。

 

 

 

雨男なので心配ですが、結果はまた次回ブログにて。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2015年02月17日

建設現場ー仕様編

アパートを建てるうえで、コストに大きく影響するのが、どのような仕様にて建設するのか。漠然と見ただけでは分からない仕様面について、今回は、サイディングや材木、ボード貼等以外にも、弊社がどこにこだわっているかを確認して頂きます。

 

 

 

キッチン換気口ガラリ

 

一般的にはトイレ、浴室、キッチン、どのガラリも100mmですが、弊社はキッチンのガラリは150㎜。

キッチンだけは出口が狭ければ換気効率が落ちるからです。

油が壁に垂れない様羽つきもあります。

 

 

 

バルコニー回り

 

一般的にはガス給湯器や、エアコンの室外機を吊ります。が、弊社は何も設置しません。

見た目にスッキリしますから。給湯器等は目立たない場所に設置します。替わりにライトを設置し夜になると照らします。

建物の裏側は特に人目に付かないので、防犯対策上重要です。

 

 

 

ガスボンベ

 

一般的には目立たない場所にそのままむき出しですが、弊社はボンベックで囲います。

見た目もスッキリし、いたずら防止にもなります。

 

 

集合郵便受け

 

一般的には、玄関ドア直接か、外入れ外出しタイプです。女性は自分のポストを開けることで何号室の入居者かが見られてしまいます。

弊社は、外入れ中出しタイプなのでオートロックをくぐり、外から見えないところでポストを確認できます。いたずらや、防犯面でも効果的です。

(建物内からの写真)

 

 

 

通路階段

 

一般的にはモルタル塗りか、部分的にタイル貼ですが、弊社は、防滑シートを張ります。

モルタル塗りは2~3年で古さが出ますし、タイル貼は割れてしまいメンテが大変。

防滑シートは、意匠性が有り、汚れが落ちやすい、歩行音の低減、メンテが簡単等の利点があります。

又、度々書きますが、基本的に通路階段全体を、完全建物内に取り込むことにより、防犯面、清掃面、又、劣化しにくいので、メンテナンス等で有効です。

 

 

 

消火器

 

一般的には、通路にむき出しですが、弊社は扉付のボックスに収納します。

見た目にスッキリしますし、いたずらもされにくくなります。

 

 

 

サッシ

 

一般的には、単板ガラスで、サッシ高も1800㎜ですが、弊社は複層ガラス、サッシ高も2000㎜。

ご存知のように、結露防止、防音対策、断熱効果、防犯上も効果あり、高級感もアピールします。

 

 

 

 

LEDライト

 

一般的には、共用部も室内も、蛍光灯か白熱電球。変更するなら追加工事となります。

弊社は、共用部、室内共にLED。オーナー様のランニングコスト軽減のために。

(写真は、違いが分かりにくいのでカットさせて頂きます。)

 

 

室内ドア

 

一般的には、クローゼットは折りもしくは開き戸、寝室や脱衣所へは開き戸を使いますが、弊社はいずれも引き戸を使用します。ドアの開閉部分がデットスペースになってしまうからです。引き戸はスペースを有効に使えます。

 

 

 

館銘板

 

一般的には、物件名が書かれた金属板かプラスチック板を取り付けて終わりです。

弊社はLEDライトにてお洒落に照らします。

アパートの顔ですから、目立ちすぎず地味すぎず。

 

 

 

 

以上、日頃何気なく比べただけでは、わかりにくい弊社こだわりを、書かせて頂きました。

上記項目は、全て標準仕様。ですが、販売価格は決して高くありません。

その分弊社利益率は低いですが・・・。

 

 

お客様に「良い買い物をした」と思って頂き、又、アパート経営も安定すれば結果的に信頼を勝ち取れると思っていますから。

 

一つ一つは、小さな違いでも、それが集まれば大きな違いとなり、独自の屋上バルコニーと合わせて、弊社ブランド力となってくれると信じています。

 

では、この辺で。

 

 

 

2015年02月12日

建設現場ー基礎・躯体・ボード貼工事編

アパートを建てるためにはまずは、地盤調査をしなければなりません。

 

結果によっては、地盤改良や、時には杭工事をしなければならないこともあります。

このように、昔に比べ地盤に厳しくなった現在は、布基礎(土台が乗る部分のみ線で支える工法。20~30年前位迄主流)から、べた基礎(コンクリートの底板の上に立ち上がりを造る工法)に変わりました。

 

不動沈下等改善されるメリットの他、比較して、シロアリの被害も減るといわれます。(床下に土が露出していない為)

 

 

 

躯体工事については、在来工法の他に、ツーバイフォーやプレハブ工法等有りますが、アパート建設では一番多い在来工法について、簡単に書きます。

 

材木にはグリーン材とKD材の2種類あります。

グリーン材とは、山から切り出して生木の状態で加工したもの、KD材は大きめに加工し、人口乾燥させた後、歪等を削り再加工するもの。

当然KD材の方が高くなりますが、特に柱や梁などの主要構造部には、KD材をお勧めします。

 

 

次にフロア工事ですが、根太の上にコンパネを張る根太工法と、最近では根太が無い根太レス工法が多くなりました。

 

梁や土台に直接構造用合板を張っていく工法で、現場の大工さんは棟上げと同時に床が出来るので、コストアップにはなりますが、安全面、作業面で助かります。

合板の厚みは24mm以上、梁、土台のピッチは1000mm以内とされ、火打梁(梁と桁等を三角形に留める梁、ねじれ防止の為)を省略できます。

根太工法(奥に見えるのが火打梁)

 

根太レス工法(火打梁は省略。弊社は900ピッチで梁を入れます)

 

構造用合板(ねじれ等に強い)

 

 

次に石膏ボード貼工事の話です。

大工さんの仕事はこのボード貼がかなりのウエイトを占めます。そしてその分仕事が粗くなりすい工事と言えます。クロスを貼れば隠れてしまいますし、現場の工期が遅れている場合などは、特に要注意です。

ボードの隙間が空きすぎたりしても、クロス工事の時にパテで補修するからいいだろうとなるようです。

又、ボードごみを減らそうと、ロス部分も使用しパテだらけという場合があります。

 

貼り方はタッカー(ホッチキスの大きいもの)で留める方法と、ビスで留める方法が有りますが、天井部分など特に、ビス留をお勧めします。落ちないとは思いますが・・・。2~3年後に歪が現れたりという事は無きにしも非ず。

 

又、石膏なので、角がもろい所が有りますから、出来ればクロスを張る前にコーナーを取り付ける事をお勧めします。

 

仕上がりもシャープになります。

 

 

以上、最近の建物は、以前より検査が厳しいので、基礎や躯体などそれほど心配しなくても良いと思いますが、ボード貼は、施工会社の性格が出ると思います。

 

ですから、そこをチェックすれば、どんな仕事をしているか全体が見えてくるといえるのではないでしょうか。

 

お時間があれば是非現場に行かれ、確認してください。それから、隠れてしまう床下もゴミが無いか、現場が掃除してあるか、等・・・。大切な財産となる訳ですから。

 

弊社は、サイディング編の時同様に、後々、メンテナンス費用が掛からないように、こだわった仕事を心がけております。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年02月06日

建設現場ーサイディング編

前回の、ハードルの話の中で現場についての知識と書きました。が、

知識を付けることは、簡単ではありませんし、アパートを一見しただけでは、違いは判りません。

 

そこで、何回かのシリーズに分けて、ここだけは押さえておきたいポイントに絞り、説明させて頂きます。

まず最初は、外壁材として使われるサイディングについて、主に知っておきたい以下の5つの項目について話します。

 

1、特徴

 

一般的に、外壁に使われるものとして、サイディングの他にタイル貼や、ALC板、塗り壁工法等有りますが、

一番多く使われるサイディングは、防火や劣化に比較的強く、コストも比較的安く、デザイン性がある、という良い面が有ります。

短所は、現場でのロスが出やすい、つなぎ目にシーリングを打つ必要がある。等です。

 

 

2、種類

 

一般的に使われるものとして、窯業系(ようぎょうけい)サイディングと

金属系サイディングの2種類あり、多く使われるのが窯業系サイディング。

 

窯業系サイディングはセメント質と木等の繊維質を混ぜ、表面にはガラスコートされた塗装膜で仕上げられ、約3m×45cmの板です。

耐火性と断熱性に優れます。

厚みは13mmから21mm迄有り、一般的には、14mmから16mmが良く使われます。

 

 

3、施工方法

 

施工方法は、縦張りと横張りが有りますが、今回は多く施工される横張りについてお話します。

留め方は一般的には、釘打ち工法と金具留め工法の2種類があります。

 

釘打ち工法は、コストを抑えられますが、施工できる厚みが14mmまでとなり、

経年と共に夏冬の温度差による伸び縮みにより、釘打ち部分が劣化する恐れがあります。

施工時も釘を強く打ちすぎると、表面の塗膜まで痛める恐れがあります。

ですので、出来れば金具留めをお勧めします。

 

 

金具留め工法は、金具の上をスライドし、伸び縮みに対応し劣化を防ぎますが、コストがかかります。

15mm以上のサイディングに使われます。

ちなみに、下地とサイディングの間に隙間が有るのは、空気層を創るため。

空気の流れを作ることで、湿気や熱を逃がします。

 

 

 

 

4、出隅

 

建物の出隅(コーナー)部分に使われます。

出隅を使用することでコーナーがきれいに仕上がりますが、その分コストアップとなります。

 

 

5、シーリング

 

サイディング同士の継ぎ目にはシーリング工事をします。

幅が約1cm程度。夏と冬とでは1枚当たり約3~4mm伸び縮みするといわれ、

そのクッションの役割も果たしています。

 

 

 

出隅を使わなかった場合の、角のシーリングは2cmから3cmと幅広く劣化が心配です。

 

 

 

 

以上、主なところを簡単に説明しましたが、最後にもう一つ。

下地に防湿シートを張りますが、電気コードや換気扇等の開口部分に

きちんと防水テープを貼っているかチェックしましょう。水漏れの原因になりますので。

 

 

 

大切なアパートですから、知っていて損は有りませんよね。

 

弊社は、上記項目全てクリアした建物を建て、大切な資産を大切に創ります。

将来のメンテナンス費用を少しでも抑えるために。

 

 

 

 

次回も現場の話をします。

では、この辺で。

 

 

 

 

2015年02月02日

寿命について

最近、聞かれたことが寿命に付いてです。

「何年もつのでしょうか?」と。これには正直答えるのに戸惑います。

単純に建物の寿命の場合と、入居者ニーズの寿命、の2つの考え方があるからです。

 

お客様からの質問の趣旨は、殆どの方が、前者の建物の寿命で見た場合の事だと思います。

正直、定期的にメンテナンスをすれば50年60年は平気だと思います。

 

普通に町を歩いていても、それくらいの古いアパートを何棟も見かけますし、

弊社でも、管理させて頂いているアパートの一番古いもので、昭和34年新築が有るからです。

既に築年数55年を経過。それでも、なんと全12室のうち空室は1部屋のみ。まだまだ現役バリバリです。

 

 

 

当然リフォームは大変にはなってますが、オーナー様からすればローンの支払いが無いので楽々の様です。

今が一番美味しい時期なのでしょう。

 

建築基準法も今ほど厳しくもなく、建材の質も比較にならないほどですが、

それでもこうして現役なのですから、現在の建物は、もしかすると

「100年もちます。」と言えるかもしれません。(少しオーバーかな・・・)

 

ですから話を最初に戻しますが、結局、入居者が入らなくなった時点が、寿命と言う事になるのかなと考えています。

でもそう考えると、たとえ築10年でも、寿命が来る可能性があると言う事です。

 

入居者のニーズをどれだけ建物に取り入れ、理想に近づくことが出来るかが、寿命を延ばす一番の要因だと断言できます。

 

では、この辺で。

2015年01月29日

ハードル

続けてアップします。

前回のブログを書いていて思ったのですが、アパート経営を始めるまでに越えなければならないハードルが幾つも有るなと改めて感じました。

始めた後も成功するためのハードルがこれも幾つも有ります。という事で列記してみます。

 

1、投資に対するハードル

アパート経営に限らず、株やファンド等投資そのものに抵抗を感じる方が、理解し、興味を持てるか。

 

2、アパート経営に対するハードル

毎月家賃収入があることに対して、「そんなうまい話がある訳がない。」と仕組みそのものに疑問をもっている場合、納得できるかどうか。

 

3、家族のハードル

いくらアパート経営をしたくても、家族から反対されれば出来ません。奥さんやご両親の理解や協力は絶対です。

 

4、商品エリア等のハードル

知識のハードルと言えばわかりやすいかもしれません。エリア、業者、新築、中古、区分所有、アパート、等何を購入すればよいか。又、税金面の知識も必要です。

 

5、自己資金のハードル

興味を持って知識が身に付くと、現実的な問題の資金をどうするかというハードルにぶつかります。

 

6、融資のハードル

金融機関から融資を受ける事が出来なければ何も始まりません。承認して頂く為の交渉がハードルとなります。

 

7、借り入れ金額のハードル

アパートを購入するとなれば、何千万単位の借り入れをする事になります。2~3棟で1億2億という大金の借り入れをする事になるので、金額に対するハードル。

 

8、現場のハードル

新築の場合、どの様に建てたのか完成までの施工方法や材料等、これもやはりある程度の知識を付けなければなりません。知っていて損はありません。

 

9、管理のハードル

購入した後の管理会社も重要です。成功するためには厳選しなければなりません。入居率、家賃下落、退去後の補修費用、等、経営に直結します。

 

10、メンテナンスのハードル

建物を維持するために、避けては通れないハードル。最初の企画の段階で工夫しておくことが肝心。

 

11、期限のハードル

年齢のハードルと言えばわかりやすいでしょうか。定年すると融資が厳しくなりますし、借り入れ年数も短くなりがちです。何より、始めるまでの時間がもったいない。

 

12、最後に人生のハードル

人生最後の日まで、お金で困らないようにしておかなければなりません。年金不安の中、全ての方に言える事です。

 

 

以上のような越えなければならないハードルが、たくさん有ります。

これを全て乗り越えた先に、初めて成功の二文字が見えて参ります。

 

気が遠くなるように感じますが、何事もチャレンジしなければ、はじまりません。

特に、既に興味を持たれて何か月も何年も経つ方は、期限の利益を捨てているようなものですから、思い切る事をお勧めします。

 

弊社は、以上のようなハードルに対して、常に万全を期し、お客様に的確なアドバイスを送れるように準備しています。いつでもお気軽にご相談下さいませ。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年01月29日

ちょっと一休み4

先日東京に向かう飛行機の窓から眺めた光景がきれいでしたので

 

思わず写真を撮りました。

 

 

 

 

 

 

 

 

本当に雲の絨毯。でした。

 

空の青と太陽の光、噴射口がいいバランスですね・・・

 

 

 

などと、自画自賛してすみません。

 

写真で見るといつもの景色とあまり変わらないですね・・・・。残念。

 

 

 

次回は、出来れば富士山を撮りたいと思っています。

 

お恥ずかしいですが、未だに新幹線から以外は一度も近くから眺めたことが無いので・・・

 

何時になるかは、分かりませんが。

 

では短いですが、この辺で。

 

 

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