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2015年02月06日

建設現場ーサイディング編

前回の、ハードルの話の中で現場についての知識と書きました。が、

知識を付けることは、簡単ではありませんし、アパートを一見しただけでは、違いは判りません。

 

そこで、何回かのシリーズに分けて、ここだけは押さえておきたいポイントに絞り、説明させて頂きます。

まず最初は、外壁材として使われるサイディングについて、主に知っておきたい以下の5つの項目について話します。

 

1、特徴

 

一般的に、外壁に使われるものとして、サイディングの他にタイル貼や、ALC板、塗り壁工法等有りますが、

一番多く使われるサイディングは、防火や劣化に比較的強く、コストも比較的安く、デザイン性がある、という良い面が有ります。

短所は、現場でのロスが出やすい、つなぎ目にシーリングを打つ必要がある。等です。

 

 

2、種類

 

一般的に使われるものとして、窯業系(ようぎょうけい)サイディングと

金属系サイディングの2種類あり、多く使われるのが窯業系サイディング。

 

窯業系サイディングはセメント質と木等の繊維質を混ぜ、表面にはガラスコートされた塗装膜で仕上げられ、約3m×45cmの板です。

耐火性と断熱性に優れます。

厚みは13mmから21mm迄有り、一般的には、14mmから16mmが良く使われます。

 

 

3、施工方法

 

施工方法は、縦張りと横張りが有りますが、今回は多く施工される横張りについてお話します。

留め方は一般的には、釘打ち工法と金具留め工法の2種類があります。

 

釘打ち工法は、コストを抑えられますが、施工できる厚みが14mmまでとなり、

経年と共に夏冬の温度差による伸び縮みにより、釘打ち部分が劣化する恐れがあります。

施工時も釘を強く打ちすぎると、表面の塗膜まで痛める恐れがあります。

ですので、出来れば金具留めをお勧めします。

 

 

金具留め工法は、金具の上をスライドし、伸び縮みに対応し劣化を防ぎますが、コストがかかります。

15mm以上のサイディングに使われます。

ちなみに、下地とサイディングの間に隙間が有るのは、空気層を創るため。

空気の流れを作ることで、湿気や熱を逃がします。

 

 

 

 

4、出隅

 

建物の出隅(コーナー)部分に使われます。

出隅を使用することでコーナーがきれいに仕上がりますが、その分コストアップとなります。

 

 

5、シーリング

 

サイディング同士の継ぎ目にはシーリング工事をします。

幅が約1cm程度。夏と冬とでは1枚当たり約3~4mm伸び縮みするといわれ、

そのクッションの役割も果たしています。

 

 

 

出隅を使わなかった場合の、角のシーリングは2cmから3cmと幅広く劣化が心配です。

 

 

 

 

以上、主なところを簡単に説明しましたが、最後にもう一つ。

下地に防湿シートを張りますが、電気コードや換気扇等の開口部分に

きちんと防水テープを貼っているかチェックしましょう。水漏れの原因になりますので。

 

 

 

大切なアパートですから、知っていて損は有りませんよね。

 

弊社は、上記項目全てクリアした建物を建て、大切な資産を大切に創ります。

将来のメンテナンス費用を少しでも抑えるために。

 

 

 

 

次回も現場の話をします。

では、この辺で。

 

 

 

 

2015年02月02日

寿命について

最近、聞かれたことが寿命に付いてです。

「何年もつのでしょうか?」と。これには正直答えるのに戸惑います。

単純に建物の寿命の場合と、入居者ニーズの寿命、の2つの考え方があるからです。

 

お客様からの質問の趣旨は、殆どの方が、前者の建物の寿命で見た場合の事だと思います。

正直、定期的にメンテナンスをすれば50年60年は平気だと思います。

 

普通に町を歩いていても、それくらいの古いアパートを何棟も見かけますし、

弊社でも、管理させて頂いているアパートの一番古いもので、昭和34年新築が有るからです。

既に築年数55年を経過。それでも、なんと全12室のうち空室は1部屋のみ。まだまだ現役バリバリです。

 

 

 

当然リフォームは大変にはなってますが、オーナー様からすればローンの支払いが無いので楽々の様です。

今が一番美味しい時期なのでしょう。

 

建築基準法も今ほど厳しくもなく、建材の質も比較にならないほどですが、

それでもこうして現役なのですから、現在の建物は、もしかすると

「100年もちます。」と言えるかもしれません。(少しオーバーかな・・・)

 

ですから話を最初に戻しますが、結局、入居者が入らなくなった時点が、寿命と言う事になるのかなと考えています。

でもそう考えると、たとえ築10年でも、寿命が来る可能性があると言う事です。

 

入居者のニーズをどれだけ建物に取り入れ、理想に近づくことが出来るかが、寿命を延ばす一番の要因だと断言できます。

 

では、この辺で。

2015年01月29日

ハードル

続けてアップします。

前回のブログを書いていて思ったのですが、アパート経営を始めるまでに越えなければならないハードルが幾つも有るなと改めて感じました。

始めた後も成功するためのハードルがこれも幾つも有ります。という事で列記してみます。

 

1、投資に対するハードル

アパート経営に限らず、株やファンド等投資そのものに抵抗を感じる方が、理解し、興味を持てるか。

 

2、アパート経営に対するハードル

毎月家賃収入があることに対して、「そんなうまい話がある訳がない。」と仕組みそのものに疑問をもっている場合、納得できるかどうか。

 

3、家族のハードル

いくらアパート経営をしたくても、家族から反対されれば出来ません。奥さんやご両親の理解や協力は絶対です。

 

4、商品エリア等のハードル

知識のハードルと言えばわかりやすいかもしれません。エリア、業者、新築、中古、区分所有、アパート、等何を購入すればよいか。又、税金面の知識も必要です。

 

5、自己資金のハードル

興味を持って知識が身に付くと、現実的な問題の資金をどうするかというハードルにぶつかります。

 

6、融資のハードル

金融機関から融資を受ける事が出来なければ何も始まりません。承認して頂く為の交渉がハードルとなります。

 

7、借り入れ金額のハードル

アパートを購入するとなれば、何千万単位の借り入れをする事になります。2~3棟で1億2億という大金の借り入れをする事になるので、金額に対するハードル。

 

8、現場のハードル

新築の場合、どの様に建てたのか完成までの施工方法や材料等、これもやはりある程度の知識を付けなければなりません。知っていて損はありません。

 

9、管理のハードル

購入した後の管理会社も重要です。成功するためには厳選しなければなりません。入居率、家賃下落、退去後の補修費用、等、経営に直結します。

 

10、メンテナンスのハードル

建物を維持するために、避けては通れないハードル。最初の企画の段階で工夫しておくことが肝心。

 

11、期限のハードル

年齢のハードルと言えばわかりやすいでしょうか。定年すると融資が厳しくなりますし、借り入れ年数も短くなりがちです。何より、始めるまでの時間がもったいない。

 

12、最後に人生のハードル

人生最後の日まで、お金で困らないようにしておかなければなりません。年金不安の中、全ての方に言える事です。

 

 

以上のような越えなければならないハードルが、たくさん有ります。

これを全て乗り越えた先に、初めて成功の二文字が見えて参ります。

 

気が遠くなるように感じますが、何事もチャレンジしなければ、はじまりません。

特に、既に興味を持たれて何か月も何年も経つ方は、期限の利益を捨てているようなものですから、思い切る事をお勧めします。

 

弊社は、以上のようなハードルに対して、常に万全を期し、お客様に的確なアドバイスを送れるように準備しています。いつでもお気軽にご相談下さいませ。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年01月29日

ちょっと一休み4

先日東京に向かう飛行機の窓から眺めた光景がきれいでしたので

 

思わず写真を撮りました。

 

 

 

 

 

 

 

 

本当に雲の絨毯。でした。

 

空の青と太陽の光、噴射口がいいバランスですね・・・

 

 

 

などと、自画自賛してすみません。

 

写真で見るといつもの景色とあまり変わらないですね・・・・。残念。

 

 

 

次回は、出来れば富士山を撮りたいと思っています。

 

お恥ずかしいですが、未だに新幹線から以外は一度も近くから眺めたことが無いので・・・

 

何時になるかは、分かりませんが。

 

では短いですが、この辺で。

 

 

2015年01月27日

区分所有型投資用マンションについて

先日、東京にてセミナーを開催させて頂きました。大変好評頂きましたので、今後も定期的に開催しようと考えております。

 

終了後、座談会の場で、お客様より質問を受けたのが、投資用のマンションを2部屋所有しているとの事。その場で「どう思われますか?」との質問を受けました。

私は、大変申し上げにくいのですが、デメリットを話させて頂きました。

と言う事で、今回はメリットと合わせて、比較してみます。

 

まずはメリットについて・・・

 

1、未経験者にとっては少額の自己資金で比較的気軽に投資が可能

 

2、借入金額も小額から始められる

 

3、毎年の確定申告にて、損益通算し所得税の還付を受けられる

 

4、・・・・・・・

 

次にデメリットについて・・・

 

1、管理費の他に修繕積立金などの毎月の費用が掛かる

 

2、毎年損益通算できる時点で赤字を覚悟

 

3、1棟ごとに、何十何百室ものライバルがいると言う事

 

4、中古市場で売買すると部屋ごとに管理会社が変わるケースが有る

(どんな入居者が入ってくるのか把握できない)

 

5、一人の所有者が、安い家賃で募集すると全体が影響を受けやすい

 

6、他の部屋で、事件事故が起きると全体に影響する恐れあり

 

7、退去すると次の入居者が決まるまで収入がゼロ。支払いは待ってくれない

 

8、箱物の権利の為(土地が無い)、基本的に古くなる程価格が下がる傾向

 

9、毎年赤字なので、仕事を辞めると支払が出来なくなることも

 

10、売れば損切りを覚悟

 

11、区分所有の借り入れが重たすぎてアパート融資が承認されない

 

等々・・・

 

本日、某金融機関の支店長とゴルフをご一緒させて頂きました。

そこで、どう思うか個人的な意見を聞かせてもらうと・・・

私とほぼ同じ意見でした。

 

「定年したら支払いはどうするんでしょうかね?大切な退職金を充てるのでしょうか・・・」との事。

 

よくよく検討する必要があるのでは・・・。

 

余談ですが、そのマンション投資での失敗や、赤字補填がきっかけで、アパート経営に興味を持って頂く方が、非常に多いのも現実です。

 

今回はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

2015年01月19日

早速アップしましたよ!

先日、弊社オーナー様と雑談していましたら、ブログの話になりました。

「いつも読んでいますよ」と言って下さり有り難かったのですが、

「ネタに困るんですよ。何かありませんか」と聞いてしまったわけです。

お客様からのご質問や意見を、しょっちゅう聞ける訳ではありませんから・・・。

 

そこでオーナー様からお話しいただいたのが、大家の会でのお話でした。

弊社オーナー様は年齢が40台後半の方で、アパートも弊社で5棟所有して頂いており、他社を含めますと7棟のオーナー様です。更に2棟建築致します。

アパート経営の為の勉強を人一倍されており、都市に関係なく、いろんな会社のセミナーや内覧会等も何年もの間参加し、ある意味私以上に詳しい方です。

 

その方のお話によりますと、「この前大家の会に参加したら、若い方が多く参加していました。30台の方が7割以上、一番若い方で20代前半の方もいました。」との事。

そして、ほとんどの方が初心者で、(初心者と言っても1~2棟所有している方)興味津々で参加しているらしく、勉強熱心な方が多いそうです。「そういう私も、今でも勉強になることが多いから、マメに参加しているのですけどね」。

 

その中の何人かとお話をしたそうですが、中古物件を利回り8%で購入した方がいらっしゃり、「私は、新築でも8%ですよ」とお話すると、がっかりされていたそうです。

 

弊社オーナー様いわく、「お若い方は、興味が出たら、買いたい衝動が先に立ち、不動産業者さんから、{他にも検討されている方がいますよ}と言われると、飛びついてしまうのでしょうが、確かに中古市場は少し異常な感じがしますね」。

 

「それから、勉強熱心が故に、大家の会で聞いたことや、そこで知り合った方がブログを書いてたりすると、その話に共感し、影響を受け、同じ感覚で見るようになる方もいます」。

 

「中古が狙い目と言われれば、そうなのかと中古に走り、中古市場だけでの比較をし、良し悪しを決めてるんです。だから私が、新築でも8%ですよ。と話すと、{そんな話があるとは知りませんでした。}とがっかりされる」。

 

「それと、最近感じるのは、若い方はアパートを持つ事が目的になっている気がします。{自己資金○百万で何棟買いました。}などの話を聞くのですが、何棟持てたよりも、どれだけ確実なアパートを買い、安定した経営をするかが重要だと思うんですけどね。」と。

 

この話を聞いた私は、「ブログに書いてもいいですか」と聞かずにいられませんでした。「どうぞどうぞ」と快諾いただいたので、早速アップさせて頂きました。

オーナー様読んでくれましたか?

 

ではこの辺で。

2015年01月14日

投資利回り・・・・

アパート経営に興味を持ったら、まず耳にするのが利回りという言葉です。

その利回りには大きく分けて、3つの利回りがあります。

投資利回り、表面利回り、実質利回り。弊社では表面利回りを基本にお客様にご提案しております。

 

どのようなものかと申しますと、簡単に言えば、年間家賃収入を販売価格で割ったもの。

例えば月の家賃が6万円の部屋が8部屋あれば月額48万円。12か月では576万円の賃収。

それに対して土地建物のセット販売価格が7500万とすれば576万÷7500万=0.0768、よって表面利回りは7.68%となります。

アパート経営を始めるにあたり、賛否ありますが、私は、判断するうえでは一番わかりやすいと思います。

ただし、家賃設定が妥当かどうかが、かなり重要になります。

 

一番厳しい見方は、実質利回りでの判断となります。

上記の例で話すなら、実際にかかる経費や金利を家賃収入から差し引いて利回りを計算する方法です。

例えば年間管理手数料28.8万円、金融機関への金利負担が100万円、固定資産税が60万円。

その他経費が20万円と仮定すれば、576万円の賃収から全て差し引くと367.2万円となり、7500万で割ると実質利回り4.89%となります。

より固く見積もるにはこの実質利回りでの判断をお勧めします。

 

表面利回りに比べ3%近く低くなりますが、確実に家賃収入を安定して得られるのであれば、約5%の実質利回りは魅力ある投資と言えます。

今時5%もの投資商品は有りませんから。

いずれにしましても、10年20年と長い投資となる訳ですから、表面利回りや実質利回りでの判断をお勧めします。

 

今回、私が問題提起したいのは、投資利回りという考え方について。

どういうものかと申しますと、例えば自己資金500万円で7500万のアパートを購入したと仮定します。

25年ローンを組み、毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いた時の差額賃収が16万円だとします。

年間では192万円。そこから年間管理手数料28.8万円、固定資産税60万円、その他経費20万円を差し引いた、年間賃収83万円とすれば500万円の投資に対して、16.6%の投資利回りとなります。

 

約6年で自己資金を取り返すことができるという事で、かなりよい条件に感じます。一つの判断材料としては悪くありません。

「その時点で売ればいいですよ」と営業マンに言われれば「なるほど」となりがちです。

ですが、実際には金融機関からの融資を受けた借入金7000万のうち、残債が約5800万円有るため、仲介手数料等を含めますと、最低でも6000万円以上で売却できなければ赤字となります。

 

又、6年後の時点で家賃の下落が無ければ問題有りませんが、もし2割下落していれば、年間家賃収入が460.8万円となり、中古市場に表面利回り8%で売却したとすれば、5760万円での売却となり、借入残債と仲介手数料193万円を差し引くと、233万円の赤字となります。

それでは売却は無理なので、所有し続けた場合、年間24万円の赤字となります。

自己資金を少なくすればするほど、残債は増えますし、借入年数が長くなればなるほど残債の減り方も鈍ります。

 

これが現実だと言う事を、お伝えしたく、長い文章になってしまいました。

ですから、いかに競争力のあるお部屋を創るか、最初のプランニングの段階での家賃設定や、間取り、設備、エリア、駅からの距離、建物の仕様等全てを充分検討したうえで、購入を決断しなければ、マラソンで言えば、最初の10キロで息切れして、リタイアせざるを得ない状況になるのです。

もし、営業マンから投資利回りを強調された場合、短期での売却が前提だと穿った見方をして下さい。

長くは入居が持たない事の裏返しだと考えて間違いありません。

 

あくまでも、私個人が感じる事ですから、絶対ではありませんが、アパート経営は、もっと長い目で見て検討すべきだと思うのです。

 

今回は、アパート経営に興味を持たれて間もない、初心者のお客様より、利回りの違いが分からないとの相談を受けたので、大雑把な例をあげて説明させて頂きつつ、注意すべき点をお話させて頂きました。

長くなりましたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。

では、この辺で。

 

2015年01月05日

東京セミナー

新年あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願い申し上げます。

 

ブログを始めて早3ヶ月。今まで、何人かのお客様の質問にお答えして参りましたが、以外にも好評を頂いております。

ですので、今年も、昨年同様、歯に衣着せぬお話をどんどんしていこうと思っています。

 

そこで、お知らせがあります。1月25日(日)東京にてセミナーを初開催いたします。

ブログでは伝え切れないことや、言い足りない事等をお話ししたいと思っております。

 

又、当日は弊社のオーナー様にも初登場頂く予定になっております。生の声をお聴き逃しなく。

それから、確定申告の時期と重なりますので、賢い申告の仕方や、相続税の話等弊社顧問税理士より説明致します。

最後に質疑応答や個別商談等も予定しております。

 

先着20組前後、詳しくは、セミナーのお知らせにてご確認ください。

皆様のご参加を、心よりお待ちしております。

2014年12月25日

ありがとうございました

いよいよ年の瀬も迫り、残り7日あまりとなりました。皆様、今年はどんな1年でしたでしょうか。

弊社は、いろんな変化のあった1年でした。簡単に振り返ってみます。

 

1、 5月  東京オフィスオープン

 

2、 5月  社名変更(旧アイケンホーム)

 

3、 5月  ホームページを一新

 

4、 5月  新商品発表(3階建て)

 

5、 6月  TVCM開始(尾木ママイメージキャラクター就任)

 

6、 7月  グループ会社合併(旧アイケン建設)

 

7、 8月  新商品発表(4タイプ)

 

8、 10月 新サービス発表(アイサポ)

 

9、 11月 新サービス発表(カラーバリエーション)

 

以上、主なものだけでもこれだけの変化が有りましたので、普通なら激動の1年と言わざるを得ません。

が、正直な気持ち、そんなに大変だった思いがしておりません。

 

何故かと申しますと、事ある毎に沢山の方から助けられ、又応援して頂け、お陰様で、何の問題もなくスムーズに物事が運び、振り返ってみれば、もう何年も前から今の環境だった様に感じています。本当にありがとうございました。

 

そして、今年は77棟の受注を頂き34名の新しいオーナー様と巡り合いました。

以前からの弊社オーナー様が、今年もかなりの方のご購入を頂き、又、新オーナー様もおひとりで複数棟ご購入頂いたりで、年間棟数の半分弱の方が新オーナー様となりました。今後とも末永くよろしくお願い申し上げます。

 

又、之もひとえに、皆様方のご指導ご鞭撻の賜物と感謝いたしております。本当に今年1年お世話になりました。社員一同心よりお礼申し上げます。

そして来年も、より一層努力して参りますので、何卒 倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様 よろしくお願い申し上げます。

 

今年のブログは、これで終わりとさせて頂きます。皆様良いお年をお迎えくださいませ。

 

 

 

2014年12月22日

ちょっと一休み3

世間はクリスマス一色ですが、そういう私もイルミネーションやツリーを撮りましたので、少しですがアップします。

 

 

 

 

 

 

この3枚はそうです広島の平和大通り公園のイルミネーション

 

約1キロメートル近く続く夜景は圧巻です

 

 

 

 

 

 

 

 

こちらは名古屋の某ホテルのツリーと某デパートのオブジェ

 

とても華やかです。

 

出張先で、きれいなツリーやイルミネーション等を沢山見るのですが・・・・

撮り忘れるんです・・・。見とれてしまって・・・。残念!!

 

 

まだまだ、ブログ歴2ヶ月と言う事で勘弁して下さいませ。

 

短いですが、ではこの辺で。

 

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