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2016年12月21日

クローズアップ現代

 

8日ぶりの更新です。

 

昨日の忘年会の影響が残りながらの更新ですので

 

乱文を、お許し下さいませ。

 

 

と言う事で、今回は3日前に放送された、NHKのクローズアップ現代について。

 

内容は、金融緩和により、バブルを超える勢いの不動産投資ブーム。

 

サラリーマン大家を目指す方が多く、メガ大家やギガ大家等の存在を紹介。

 

 

私は、それを見ながら思ったことは、

 

「何だか浮かれ過ぎてるんじゃないの?

 

そんなに簡単なものじゃないよ。」

 

と言う事。

 

 

視聴された方が、自分も簡単にメガ大家になれると

 

勘違いするのではという危険性を感じたのです。

 

 

後半には福岡のサラリーマン大家さんが紹介され、空室に悩む現状から

 

もっと買い足し、空室リスクを軽減さなければ、不安で仕方ないという事でした。

 

 

「やはり。」と思いながらも感じた事は、

 

購入物件の検討が甘すぎる事です。

 

 

福岡市内から10キロ離れた郊外に購入しても成功するはずがありません。

 

業者と金融機関で話が進んだから、迷うことなく購入したそうですが、

 

慎重さに欠けると言わざるを得ません。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが、失敗する方の4つの特徴は

 

 

1、業者や金融機関を簡単に信頼し、言いなりに契約。

 

2、購入物件の、エリアやニーズ等の比較検討が甘い

 

3、自己資金ゼロの誘惑に負ける

 

4、物件力より、利回りを重視し手残りを気にしすぎる

 

 

人生を左右する重大な投資が、余りにも簡単すぎる気がします。

 

そんなに甘いものではありません。

 

 

反対に、上記の逆を行えば成功に近づけるのではないでしょうか。

 

世の中色んな業者がいますから、慎重に越したことはありません。

 

 

では短いですが、この辺で。

2016年12月13日

中古マンションオーナーの苦悩

 

毎日忘年会が続いております。

 

今週がピークですが、何とか乗り切りたいと思います。

 

 

と言う事で、昨日弊社の営業担当が年末のご挨拶にと

 

オーナ様宅に訪問させて頂いた時の話を少々。

 

 

「私が購入した、中古の1ルームマンションなんだけど、

 

毎回広告料が300%取られ、フリーレントが1.5か月、補修費が約10万円

 

その他もろもろで、入退去の度に30万円ものロスが出ます。

 

家賃が4万円そこそこだから取り返すのに8カ月かかっちゃいます。

 

 

そんな部屋が16戸も有って、この前なんか入居から半年で退去されてしまい、参りました。

 

借入も多額だし、そろそろエレベーターを交換しなきゃならないらしく

 

見積りをお願いしたら850万円かかると言われ、もうどうしたらいいか・・・。

 

利回りだけは良いからと、買ったのが大きな間違いでした。

 

アイケンさんのアパート1棟と比較してもアパートの方が、手残りが多いし、

 

何より空室の心配をしなくていいのが一番です。」

 

との事。

 

 

前回のブログでも書きましたが、この様な悩みをお持ちの

 

オーナー様が意外と多いのでしょう。

 

 

マンションは、外観だけ見れば立派なので、

 

つい、お買い得だと勘違いされる様です。

 

 

アパートに比べ、エレベーターの保守料や電気料など、毎月かなりの経費が

 

余計に掛かってしまううえに、上記の様な状況では、ぼやきたくなるのも無理有りません。

 

 

只、このオーナー様は弊社で2棟ご購入頂きました。

 

ので、マンションの赤字分を補てん出来ているとの事。

 

 

実はもう1棟、築年数30年の古いアパートを所有しておられますが、

 

弊社に管理を移すまでは8部屋の内、半分が空室でした。

 

が、現在は満室なので喜んで頂けています。

 

 

購入した以上仕方ないので、マンションの管理も弊社に移す検討中です。

 

残るは、弊社PM部が頑張るしかありません。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年12月07日

危惧していた事が・・・

 

とうとう出てしまいました。

 

私が一番危惧していた事です。

 

何故なら業界全体のイメージダウンになってしまうから。

 

 

何の事かと申しますと、

 

全国賃貸住宅新聞12.5号のトップページに

 

{ 自己破産する家主が増加 }

 

( 業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン )との見出し。

 

 

記事の内容は、業者に勧められるがままに購入し、

 

合計8億円を超える賃貸住宅を購入したが

 

空室が増え、毎月の持ち出しが100万円を超えたため、全て売却を検討するも

 

手元には2億円の借金が残る事が分かり自己破産。

 

 

属性の高い高所得者が狙われ、裏では金融機関と不動産会社の癒着や

 

悪質なコンサルティング会社も暗躍していると言った内容です。

 

 

記事では地方のRC物件との事、評価が高く融資が付きやすいそうですが

 

全ての事例が、そうと言う事では無いでしょう。

 

A氏曰く、「金融機関が融資してくれるのだから間違いないだろう」と、

 

安心していたとの事。

 

 

 

予防策としては、不動産経営は長く続くのだから、株や信託の様な感覚ではダメ。

 

購入する前に物件の見極め方を勉強する事。

 

それから賃貸管理の内容を精査する事。

 

毎回、私がブログに書いてきた、当たり前の事ばかり。

 

 

借入金額の大小にかかわらず、又はRCに限らず木造アパートでも、そして首都圏でも

 

新聞記事に成るという事は、この様な破産者が増加している証。

 

怖い限りです。

 

 

 

 

弊社のオーナー様で一番の購入者は、9棟所有され、5億の借り入れがある方。

 

毎月の借入返済後の手残りは、100万円を超える収益を得て順調に経営されています。

 

上記の例とは真逆です。

 

 

このオーナー様に限らず弊社のオーナー様には、

 

一人も上記の様な失敗者はおりません。

 

皆様順調に経営して頂いてます。

 

何故一人もいないのか?

 

 

それはいつも言っている事ですが、

 

「後でオーナー様が大変な思いをしない様に、

 

我々が先に、全てに於いて大変な思いをしよう。」

 

この思いだけです。

 

 

全てとは、厳しい土地の選別、確実な家賃設定でのプランニング、ニーズ通りの間取り、

 

防音や風通しを考慮した各部屋の配置、耐震や防音を配慮した仕様、

 

入居者が満足いく設備、信頼関係を構築する管理体制、デザイナーズアパート

 

メンテナンス費用のかかりにくい建物構造、等々。

 

 

 

「 弊社のオーナー様は皆様成功者になる事。 」

 

それを実現させる事が、弊社の存在価値であると自負しています。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年12月05日

過熱気味?

 

12月に入り、忘年会シーズンとなりました。

 

私も、11月の終わりから既に始まっております。

 

ウコンを飲みながら、乗り切りたいと思います。

 

 

 

と言う事で、先日お客様から、質問を受けました。

 

「 最近、ネットニュースでも出ていたように不動産投資が過熱して、

 

バブル期に似てきているように感じますが、大丈夫ですか?」

 

というもの。

 

 

 

確かに弊社以外の世間では、その様なムードになってきているのかもしれません。

 

加熱すると価格が高騰し、その弊害が無理なプランニングへと向かい

 

購入したオーナー様がババを掴まされる事になるため、

 

次第に警戒するようになるのは当然の事です。

 

 

警戒せずに、安易に購入してしまえば、失敗するのはほぼ間違いありません。

 

事実、無理したプランニングでの販売が横行しています。

 

 

どこに無理が出るかといえば、一つには場所、最寄駅から20分以上離れた土地等。

 

次に家賃設定、土地値が高い分家賃設定も高くしなければ利回りが回りません。

 

それから、ニーズを無視したプランニング、単身者など借りないであろう郊外エリアに

 

無理した1Kタイプのロフト付きを販売します。

 

 

いずれの場合も、ほぼ100%失敗すると断言できます。

 

そんなに頭で考えるほど甘くはありませんから。

 

 

 

では弊社はどうなのかという事ですが、

 

弊社では、この価格が高騰している状況下に至っても、

 

全てに於いて一切妥協を許しません。

 

 

アパート経営の生命線は1にも2にも土地仕入れ。

 

 

弊社営業スタッフは、鬼の仕入れを日々行っております。

 

全てはお客様に成功していただくために。

 

 

弊社は、仕入部などという部署は敢えて設けておりません。

 

何故なら、自分で売らなくてよければ、甘くなるからです。

 

 

オーナー様に対して、責任と自信を持てる土地仕入れを行うこと。

 

しかも家賃設定は相場よりも安く、エリアも厳選しても尚、

 

これならば大丈夫と思えるまでの、値段交渉を粘り強く行い、

 

1000に1つの宝物の土地を仕入れる。

 

 

あまりの厳しさに、弊社では年に1人位しか退職者が出ないのにもかかわらず

 

お恥ずかしい話ですが、11月末で一気に3人もの退職者を出してしまいました。

 

入社3か月が2人と1年が1人。よほど辛かったのでしょうか・・・。

 

滅多なことでは退職者を出さないだけに、かなりのショックを受けています。

 

 

但し、それだけ大変な思いで仕入れた土地は、不動産業者の方と世間話をする時など

 

仕入れの厳しさの話になると、決まって

 

「 今時そんな安い土地があるんですか?逆に売って下さい、

 

そしたら1000万位利益を乗っけて再販してもすぐ売れますから。」

 

と、笑いながらも、言われる事がよくあります。

 

当然売りませんが・・・。

 

 

私は、売り上げ第一主義ではありません。

 

安い土地がなければ、無理してまで仕入れなくてよいと、考えます。

 

これまでも、これから先も一人の失敗オーナーを出さないために。

 

 

これだけこだわっているから、過熱気味と言われても、

 

「 弊社以外は 」と言えるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年11月26日

不動産投資だからこそ

 

先日、弊社の営業担当より、オーナー様から聞いた話をしてもらいました。

 

2日前にブログをアップしたばかりですが、この話を聞いたら書かずにいられません。

 

 

オーナー様曰く、他社営業担当の方より、言われた事が衝撃的だったとの事。

 

 

「マイホームでもあるまいし、必要以上にアパートの間取りや

 

設備仕様等といったものに、こだわっても意味ないし無駄ですよ。

 

大事なことは、如何にして金融機関から好条件の融資を引っ張ることができるかです。」

 

 

オーナー様はその時ピンときたそうです。

 

「この人は、アイケンさんの事を私に言っているなと」

 

そして、心ではこう思われたそうです。

 

 

「建物にこだわって作ってくれたから、今も安心して経営出来ているのだし、

 

そもそも、アパート経営は入居者あってこそ。

 

どんなに融資条件が良くても、アパートの物件力がなくちゃ

 

5年もたずに、空室や家賃下落がひどいじゃない」と。

 

 

 

私は、「よくわかっていらっしゃる」と思わず言いました。

 

 

例えばマイホームを購入して、万一、将来勿体無い買い物だったと思う事が

 

有ったとしても、それは夫婦お互いで決めたこと。

 

誰も責められません。

 

 

ですが、不動産投資の場合は、ご主人か奥様のどちらかが言い出しっぺ。

 

失敗したら、「ほら見たことか!」と

 

パートナーや親戚等から責められます。

 

 

そんな事よりも、そもそも、将来の人生設計を立て、

 

成功のシミュレーションを描いての、アパート経営に踏み切ったはず。

 

ですから、絶対に失敗は許されないのです。

 

 

それなのに、建物や設備にこだわらなくても良い等と言った

 

うわべだけの話を、鵜吞みにするのは軽率すぎると言わざるを得ません。

 

 

 

そんなに甘いものではありません。

 

 

入居者の立場に立てば、一人暮らしのサラリーマンやOLさん。

 

もしくは、学生さんにしても、例えば家賃が6万円とすれば

 

1年で72万円、3年住めば216万円もの大金を支払うわけです。

 

立派な車が買えちゃいます。

 

 

毎月一生懸命仕事やバイトをして、稼いだ大事なお金が家賃に消えていく訳です。

 

少しでも良い部屋に住みたい、自分のこだわりを妥協したくない。

 

と思うのは当たり前すぎる事。

 

 

私は改めて言いたいのは、「オーナー様にとって、自分の右腕として稼いでくれる

 

不動産投資のアパートこそ、とことんこだわった物を購入し、

 

とことんこだわって、可愛がって下さい。

 

間違っても、{ 5年過ぎれば売却し、キャピタルを得るだけの事 }等とは

 

考えないでください。どうせその様な営業トークも聞かされているでしょうが、

 

こだわっていないアパートは所詮筋書き通りにはいきませんから」と。

 

 

 

 

 

 

図らずとも、ひとつ前の{メーカーの考え方次第}と合わせてお読みいただければ

 

よりご理解いただけそうです。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年11月24日

メーカーの考え方次第

 

昨日は、名古屋支店主催のソフトボール大会に参加いたしました。

 

いつもお世話になっております、建設現場の工務店さん3社との

 

総当たり戦。

 

結果は3連敗に終わりましたが、大変楽しい時間と成りました。

 

 

只、本日の私の体は、筋肉痛で悲鳴をあげており、

 

日頃の運動不足を痛感させられます。

 

もう少し動けるよう運動して、また来年に備えたいと思います。

 

ご参加いただいた皆さま、誠にありがとうございました。

 

 

 

という事で、今回はお客様からの質問で、

 

「人口減少時代に突入しているのに、アパートやマンションを

 

どんどん建てても、借りる人がいなくなって将来大変でしょう。

 

家賃は下がるし、空室は増えて損して終わりでしょ。」

 

と、聞かれましたので、お答えします。

 

 

 

車を例にして考えれば分かりやすいと思います。

 

 

この業界も、若者の車離れや、ドライバーの高齢化が叫ばれて久しいですが、

 

各メーカー造るのを止めません。

 

将来性の事を考えれば、厳しい業界の様に感じます。

 

 

ところが、止めるどころか、各社、常に新車を発表し、

 

積極的に販売活動を展開しています。

 

テレビCMの多さを見れば、一目瞭然。

 

 

年代と共に、少しずつ流行のスタイルが変わるのも、似ているように思います。

 

大型のアメリカンスタイルから、流線型のスタイルへ変わり、

 

最近では、燃費や安全性が重視されるようになりました。

 

 

アパートも同じく、和室から洋室へ変わり、ロフトやデザイン性が重視され

 

最近では、防犯性や耐震性などが重要視されます。

 

 

中古市場を見ると、下取りの安い車種や高い車種、古くてもプレミアの付く車など

 

様々です。

 

 

アパートマンションも同じように、家賃が一気に下落する物件や、

 

殆ど下がらない物件、中古市場にて売り出せば、値崩れする物件もあれば、

 

プレミアがつき高く売れる物件等やはり様々。

 

 

結局はいつの時代も、何の業界でも同じことが言えるのは、

 

それを購入したい方、又は使いたい方がいらっしゃる以上

 

なくなることは、決してないという事。

 

又、その中でどの様なものを販売するかは、メーカー側の考え方次第だということです。

 

 

アパートメーカー側が、どの様な考え方に基づいて販売活動を行っているのか。

 

目先の売り上げの事しか頭になければ、冒頭のお客様の不安が

 

的中することになるでしょう。

 

 

市場の原理は、買いたい人や借りたい人が多ければ高く売れ

 

いなければ安くなるのは、言うまでもないこと。

 

 

それが分かっている以上、古くなっても値崩れすることなく

 

入居してもらえるように、とことんまで入居者のニーズに

 

応えることに付きます。

 

 

入居者のニーズとは、駅近だったり、建物の外観や室内のデザイン性

 

お部屋の間取り、使い勝手、充実設備や高級仕様。

 

防音性に防犯性、それから命を守る耐震性。

 

忘れてならないのは、完成後の管理体制の細やかさ。

 

 

これら全てにおいて、とことんこだわること。

 

言うのは簡単ですが、実行するのは大変なことです。

 

 

 

ですが、私がいつも社員に言ってることは、

 

「 後でオーナー様が大変な思いをしないように

 

我々が先に大変な思いをしよう。」

 

 

 

 

その代わり、お客様にはお待たせすることが

 

多くなってしまいます。

 

 

何故なら、唯一車と違うのは、土地を製造できないという事。

 

結果的に、希少性があるので、もしご購入いただけたなら、

 

その瞬間から、プレミア感が実感いただけます。

 

 

私が最も重要視していることは、弊社のオーナー様全て、

 

アパート経営を成功させる事。

 

今までもこれからも、一人として失敗大家さんを輩出しません。

 

 

損して終わりなど、冗談じゃありません。

 

勝ち残る物件を、提供しているのです。

 

 

 

 

ではこの辺で。

2016年11月18日

若さ

 

先日、弊社の新入社員30人に対しての研修を行い、

 

「プロフェッショナルとは」とのビデオ上映を行った後、

 

私のサラリーマン時代のエピソードや、企業理念等を約2時間話しました。

 

 

殆どの社員が20代から30代前半なので、私も気持ちを若くして挑んだつもりですが

 

少し無理があったかもしれません。

 

 

又、弊社の新入社員は、中途採用の者が多いので、皆それぞれ前職時代と比較しながら

 

聞いてくれたのだと思います。

 

 

大学や専門学校を卒業し、ようやく社会人に成れたのにも係わらず

 

何らかの理由で、退職せざるを得なかった前職時代。

 

 

それぞれが色んなことを感じながらの延べ3時間半だったと思います。

 

私からすれば、笑いを交えながらも、話を聞いてくれている社員の目を見渡した時、

 

とても美しく輝いて見え、羨ましくも感じました。

 

 

将来に向けて、色んな可能性を秘めています。

 

いろんなチャレンジも出来ます。

 

 

経験値が浅い代わりに、若さという絶対的な武器がある今のうちに

 

沢山の経験を積み上げ、充実した毎日となるよう

 

1日1日を大切に過ごしていただきたいと願うばかりです。

 

 

将来の弊社を担ってもらう為にも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年11月10日

混乱

 

 

10日ぶりのブログ更新となり、お待たせいたしました。

 

 

昨日、不動産業者様より「トランプ大統領、大丈夫ですかね?」と聞かれましたので

 

 

私なりに感じている事を少々。

 

 

 

筋書き通りに行かないのが、世の常。

 

 

事前では、クリントン氏優勢との情報が流れ、楽観論が大勢をしめていました。

 

 

が、結果的にはトランプ氏となり、株価の異常な上げ下げを見ても、

 

 

市場の混乱が窺がえます。

 

 

 

 

只、私が思うには、トランプ氏の過激発言の裏には、大実業家ならではの、

 

アメリカ独特の交渉術が、見え隠れしているように思えます。

 

 

 

日本的に言えば、” 話半分 ” と言えば分かりやすいのでしょうか。

 

 

最初から、アメリカ国民も本当にメキシコとの国境に壁を造るとは、

 

 

思ってもおらず、ですがそこまで発言するのだから、その半分位の実績は

 

 

造ろうとしてくれるのではないか、と言った期待感を持てる人物に

 

 

写っているのでしょう。

 

 

 

トランプ氏自身も自覚している事でしょうから「アメリカファースト」、と言って

 

 

日本や中国に対しても過激な発言が目立ちましたが、

 

 

発言内容の半分位は、実際に要求してくると考えていた方が良さそうな気がします。

 

 

 

どちらにしても、実行力のある人物との評価が、市場の上下に影響している事だけは

 

 

間違いなさそうです。

 

 

 

 

いつもの事ですが、弊社の仕事は、その混乱に動じない

 

 

「堅実なアパート経営」 をご提案し、

 

 

お客様のご期待に応えるだけの事です。

 

 

今までもそうだったように、これから先もずっと。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2016年10月31日

ちょっと一休み18

 

先日、久しぶりにお休みをいただきましたので

 

 

家内とドライブに出かけました。

 

 

 

玄界灘を、北上しましたので、その模様を少々。

 

 

最初は、糸島市の夫婦岩が有名な二見が浦海岸。

 

 

pict-DSC_1278

 

 

福岡市民の人気スポット、糸島半島の海岸線はサーファーも多く

 

 

お洒落なカフェも点在しています。

 

 

pict-DSC_1276

 

 

 

 

次に一気に北上し大しめ縄で有名な宮地嶽神社と、

 

 

pict-DSC_1261

 

 

その参道が、人気グループ嵐のCMで一躍有名になった光の道。

 

 

pict-DSC_1267

 

 

タイミングが合えばこの様な景色に。春と秋の何日間かだけとの事。

 

 

 

pict-pict-DSC_1270

 

 

 

最後は、宇宙がテーマの芦屋の砂像展と、

 

 

pict-DSC_1238

 

 

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遠賀川沿いのコスモス畑。

 

 

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秋ですね~。1年はあっと言う間です。

 

 

 

 

途中、岡垣の ぶどうの樹 で食事しました。

 

 

pict-DSC_1257

 

 

pict-DSC_1258

 

 

 

 

かなりハードなドライブでしたが、見どころ一杯の玄界灘エリア。

 

 

お時間有れば見に来てください。

 

 

 

では、短いですがこの辺で。

 

 

2016年10月25日

看板を使わないのは勿体無い

 

先日は岡山にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご来場、誠にありがとうございました。

 

 

座談会も、熱気に包まれて有意義な時間になりました。

 

この、ご期待に添える様一層精進して参ります。

 

今後ともよろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

 

と言う事で、毎度のセミナーネタでございます。

 

 

あるオーナー様より

 

「どうして多くのサラリーマンは、折角大企業で働いているのに、

 

その属性を使って、アパート経営を始めようと思わないのか不思議でなりません。

 

会社から使われっぱなしでは、割に合わないと思うんですよね。

 

年功序列も、終身雇用も何も保証されていない以上、

 

何時肩を叩かれるか、分からない時代ですから、

 

そうなる前に、自分の身は自分で守らなければなりません。

 

一番は、大企業に勤めている看板を使って融資を簡単に引っ張る事が出来、

 

日常は、始める前と何も変わらないアパート経営こそ、

 

もってこいの副業だと思うんですよ。」

 

 

 

「 確かにそうですよね。

 

ですが日本人は、他人の目を気にする人が多いから、

 

躊躇する人もいるんじゃないですかね。 」と私。

 

 

 

「 そんなこと関係ないと思うんですけどね。

 

私は全然、気にもかけた事ありません。

 

勿体無いじゃないですか、良い看板があるのに使わなきゃ。

 

使われるだけじゃ、やってられませんよ。 」

 

 

 

東証1部上場企業にお勤めのオーナー様の御意見でした。

 

 

最近は、副業と言うキーワードを良く聞くようになりました。

 

堅実なアパート経営、如何でしょうか?

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

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