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2016年06月28日

株の怖さ

 

イギリスのEU離脱問題が、メディアで騒がれています。

 

それに伴い円高株安へと、市場は一気に流れました。

 

 

安倍首相の、消費税増税先送りの理由として、

 

「リーマンショック前の状況に似ているから」と発言したのは、

 

先月の伊勢志摩サミットでの事でしたが、

 

図らずもその様な雲行きになりそうです。

 

 

8年前のリーマンショック当時の状況を思い出せば、

 

株で死に目に遭い、もう懲り懲りと全てを売却し、

 

アパートへ完全シフトされたオーナー様が

 

何人もいらっしゃいました。

 

 

その方々とお話しすると、

 

「今こうやって当時の地獄を、笑い話として話せるなんて嘘の様です」

 

と言って下さったのは2年前のことです。

 

今回も、同じ様にシフトする方が増えるのかもしれません。

 

 

性格的に、株やFX等は、繊細で敏感過ぎると思います。

 

日本で、もしくは世界で、今回のように予想していない事態が起こった瞬間

 

一気に下落する性格を持つ取引は、博打性が強く、

 

やはりリスキーと言わざるを得ません。

 

素人には、ハードルが高すぎるのではないでしょうか。

 

 

 

「20年間、デイトレして2000万円儲かったけど、1か月あたり8万だと知った時

 

愕然としたもんね~。」とは弊社オーナー様の話です。

 

 

何千万ものお金を動かし、儲かったり損切りしながら、

 

毎日何時間もパソコンに張り付き、精神的に追い込まれながらも

 

なんとか乗り越えてきた結果が、アパート1棟分の収益と一緒とは・・・。

 

気持ちは分かります。ですがマイナスに成っていないだけ、まだましです。

 

 

不動産の上げ下げは、株やFXに比べてかなり緩やかなので、

 

対策を打つ余裕があります。

 

そして、FXのように一喜一憂するのではなく、基本的には景気に左右されます。

 

その景気は、政府の政策等により、決められる性格を持っているように思います。

 

 

例えば、27年前、政策の変更によりバブルが崩壊し、

 

失われた20年と言われる、デフレが続きました。

 

 

そして、3年半前アベノミクスにより政策変更し、

 

ようやく、インフレへと舵を切りました。

 

 

ですから、今後も細かい上げ下げを繰り返しながらも

 

大局的に見れば、緩やかに上昇が続くのではないかと、考えています。

 

 

但し、私は経済の専門家ではありませんから、この前のブログにも書きましたが、

 

目先の上げ下げはいつどうなるか等、分かりません。

 

 

「景気は自ら変わる性格を持たない」とは在るエコノミストの方の話です。

 

やはり、政策次第という事でしょう。

 

 

今回も、補正予算、為替介入等、タイミングを図り

 

安定させてくれることを、期待しています。

 

 

 

くれぐれも、間違った政策だけは取らないよう、お願いしたいものです。

 

そしてくれぐれも、これは私個人の考えですから、悪しからず。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月22日

10年の軌跡DVD

 

先週の木金土の3日間で、北海道へ社員研修旅行へ行って参りました。

 

 

弊社の旅行は、家族は勿論、彼氏彼女も自由参加。

 

ですので総勢110人を超えた旅行となりました。

 

子供さんの人数も約20人と、とても賑やかです。

 

 

pict-IMG_0158

 

年に1度の全員集合ですから、皆ワクワクドキドキ。

 

宴会も、自然に盛り上がります。

 

 

そして、いつの頃からか、全員乾杯が弊社の恒例行事。

 

100人全員と一人一人が乾杯して回ります。

 

ですから乾杯の瞬間から、宴会は盛り上がりのピークに達します。

 

 

pict-2016 社員旅行 北海道 119

 

その後、各支店毎のかくし芸にも力が入り、笑いが止まりません。

 

毎度の事ながら、完成度の高さに頭が下がる思いです。

 

 

又、お陰様で弊社も、8月で10周年を迎えることができます。

 

そこで、宴会の最後になんと弊社の社員によるサプライズ。

 

 

手作りによる10年の軌跡DVDが流され、

 

私も家内も、思わず感極まって・・・。

 

 

その後社員から、旅行券と、何故かトロフィーを頂きました。

 

最後に、二人で挨拶するころには、涙が止まらなくなってしまいました。

 

見渡せば創業時メンバーをはじめ、何人ももらい泣き。

 

 

本当に、笑いあり涙ありの、素晴らしい宴会となりました。

 

次は、20周年に向けて、社員一同精進して参ります。

 

 

そのDVDは、お恥ずかしいですが、下の動画でご覧いただけます。

 

画質は、過去のブログ写真から転用したらしく、あまり良くはありませんが。

 

もし興味が有ればご覧下さい。

 

注意) 音楽が流れます。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年06月15日

土地活用

 

先週末、岡山にて初めての内覧会を行いました。

 

沢山の方にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後も、定期的に開催しようと考えております。

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、その内覧会にご来場のお客様より、ご質問頂いたのが、

 

「 自分の土地に建ててくれるのか? 」と言うもの。

 

 

勿論建てさせて頂きます。

 

まず、弊社にて周辺の市場調査を行ったうえで、

 

お施主様のご要望を伺いながら、

 

最適なプランニングでのご提案を致します。

 

 

弊社の過去の実績から、表面利回りは悪くても10%。

 

平均すると12~13%前後。

 

この差は立地の違いによるものです。

 

 

但し、建築をお勧めしない現場もあります。

 

調査の結果、共同住宅として見込めない立地の場合

 

建てないご提案をします。

 

 

無理して建築しても、郊外すぎる場合、空室に悩まされるのであれば、

 

建てない決断も必要です。

 

 

その場合遠慮はしません。はっきりと申し上げます。

 

お施主様の為にも、シビアに厳しく判断。

 

 

そういうようなケース以外は、土地を持ってる有利さを

 

使わない手は有りません。

 

 

あくまでも借りる入居者目線でプランニングし、

 

堅実なアパート経営をご提案いたします。

 

 

たまにコインパーキングとして、業者へ借地しているオーナー様と

 

お話しする事が有りますが、正直勿体無いと感じています。

 

 

もっと、収益が得られ、相続税対策にもなるのに・・・と。

 

「 固定資産税が払えればいいんですよ・・・。」

 

うらやましい限りです・・・。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月11日

いつが買い時か?

 

先週は、岡山にてセミナーを開催させて頂きました。

 

定員15人の予定が28人と、ほぼ倍のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、座談会も大盛況でしたが、そこで聞かれたのが

 

「いつが買い時だと思いますか?最近は過熱気味だと思うのですが」

 

と言うもの。

 

 

「 いつが買い時かは、買いたい時が買い時です。 」

 

と、答えました。

 

 

将来の事等、不動産のプロでも分かりません。

 

これから先も、上がり続けるのか、もしくは下がるのか?

 

先の事など、神様にしかわかりません。

 

 

分からないからと、様子を見ている内に、失われた20年の様な

 

事にも成りかねません。

 

 

「 人は意外と待てないものですよね!

 

一度興味を持つと、早く手に入れたくなるもの。」

 

とは、福岡の某大手不動産仲介業者さんの弁です。

 

 

過熱気味と思っても、10年も待てるかと言えば待てない。

 

どうせ待てないのなら、早めに買った方がいい。

 

 

期限の利益を得る為にも。

 

10年の間に、返済も進みます。

 

10年の間に、歳を取ってしまいます。

 

 

等と色々考えると

 

「 買いたい時が買い時 」

 

となるのです。

 

 

後で後悔しない為にも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年06月05日

入居率の考え方

 

最近よく話題に上がるのが、入居率の事。

 

今年の1月にも、同じテーマで書いたのですが、

 

前回は、ザックリとした話でしたので

 

今回改めて、お話ししたいと思います。

 

 

沢山の方と話している内に、オーナー様が考える入居率と

 

管理会社の入居率とでは、捉え方が違うようです。

 

 

そもそも、細かい定義が無いので、各社かなりばらつきがありますが

 

まず弊社の入居率の考え方を、紹介させて頂きます。

 

 

弊社の考え方は単純です。{ 部屋が空いてるなら空室 }。

 

基本的には、退去予告が出た時点では、まだ空室としてカウントしません。

 

 

1か月後に実際に退去し、完全に空室となった時点からカウントします。

 

次の入居者が決まり、契約が成立したらその月末にカウントを削除。

 

 

基本的に、空室の期間が1か月以内と短く、当然フリーレント等有りませんから

 

上記の考え方で、問題ないと思います。

 

 

又、弊社の場合、サブリース契約のオーナー様も、いらっしゃいません。

 

ですから 空室 = 即入居率低下 となります。

 

入居率の計算は簡単ですが、下がらない様に、弊社管理部は日々努力しています。

 

 

他社の場合、サブリースしている物件に付いては、

 

空室であっても、オーナー様へは家賃を定額送金していますので

 

入居率計算時に、空室数から除外して算出しているようです。

 

借り上げているから、空室ではないと言う理屈です。

 

 

又、新築完成時に於いても、完成から〇カ月間は免責期間とし

 

やはり空室数から除外しているようです。

 

 

次に入居率の計算回数に付いてですが、

 

弊社の場合は、毎月末に入居率を算出しておりますが

 

会社によっては、春に1度だけ算出していたり

 

もしくは過去の古いデータのまま更新していなかったりと

 

バラバラ。

 

自社にとって都合よく表示しています。

 

 

 

次にオーナー様から見た、入居率の捉え方について。

 

 

「家賃が入って来ない期間は全て空室。だから、たとえ管理会社から

 

(次が決まりました)と言われても、フリーレント期間は空室なのよ。

 

それから、たとえ家賃が入ってきていても広告料として取られた分の期間は

 

空室と一緒。

 

例えば、6月から入居者が引っ越して来たとしても、フリーレントが3ヶ月

 

広告料が2か月取られれば、実際には5か月後の11月から入居した事と一緒。

 

そう考えると入居率程当てにならないものは無い。」

 

 

厳しいお言葉ですが、確かに一理あります。

 

 

弊社では、フリーレントや極端な広告料を請求する事は、殆どありませんが

 

一般的には、上記の様なオーナー様が多いのでしょう。

 

 

入居率・・・。聞き慣れたフレーズですが、立場が違えば考え方も

 

違ってくるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年06月01日

ちょっと一休み ー 16

 

 

先週の日曜日は、現場の職人さん方を、主なメンバーとした

 

第3回アイケンカップゴルフコンペを開催しました。

 

 

朝から雨が降っていたので、何人かは欠席されるかもと

 

心配しましたが、なんと56人全員御参加頂き、大変嬉しく思いました。

 

 

pict-IMG_2903

 

 

 

結局最後まで止むことはありませんでしたが、

 

皆さんと楽しい時間を、ご一緒出来た事が

 

何よりの思い出となりましたので、又秋口に開催したいと

 

考えております。

 

 

 

 

と言う事で、久しぶりのちょっと一休みです。

 

今回は弊社福岡本社の、スカイバルコニーを紹介させて頂きます。

 

 

pict-DSC_0919

 

 

大変気持ちよく、私のお気に入りのスペースです。

 

 

 

 

最近、アウトドア用のソファーセットを置きました。

 

 

pict-DSC_0920

 

 

pict-DSC_0913

 

 

お客様との商談や、社員の休憩スペースとして活用したいと

 

考えております。

 

 

 

では、短いですがこの辺で。

2016年05月27日

羊羹型アパート・・・

 

一昨日、久しぶりにゴルフをしました。

 

曇り空だったのですが、途中から日差しが強くなり、

 

半袖だった為、気が付けば腕の日焼けが酷い状態。

 

 

2日経った今日も、ヒリヒリと真っ赤に腫れています。

 

おまけにスコアも残念な結果でしたが、1か月ぶりに運動したので

 

リフレッシュする事が出来ました。

 

 

 

 

と言う事で、今回は前回のセミナーにて、初めてのセミナー参加と言われるお客様より

 

質問された、羊羹型アパートのお話しを致します。

 

 

「他社で売ってるアパートは、羊羹型のアパートが殆どだと思うのですが

 

具体的に何故ダメなんですか?ダメなら普通造らないでしょう?」

 

 

 

確かにどの業者も、羊羹型のアパートを販売しています。

 

 

一般的に考えて、デメリットが有るものは、造らない売らないと、考えがちですが

 

売る側の考え方によって、どのようにでも解釈できますから

 

デメリットと捉えていないのか、分かっていても売る側のメリットの為に、

 

敢て販売しているのかもしれません。

 

 

売る側のメリットと言えば、ズバリ低コストにて建築出来る事。

 

外壁材のサイディングの枚数や、柱の本数やボードの枚数等、少なく済みます。

 

又、屋根の構造も単純ですし、角部屋が少ない事で、サッシの数も限られます。

 

 

何より、設計が単純なので人件費がかからず、アウトソーシングも容易。

 

全てに於いて、コストダウンに繋がる羊羹型は、売る側にとって最大の魅力です。

 

ですから、少し位のデメリットには目を瞑るのです。

 

 

しかし売る側にとっては、少しのデメリットと感じるかもしれませんが

 

住む人にとっては、大きなデメリットと捉えられます。

 

 

住む人にとって大きなデメリットは、当然オーナー様にとっても大きなデメリット。

 

借りる人が居なくなるからです。

 

 

では何がそんなにデメリットなのか?

 

大きく2つ挙げられます。

 

 

一つには騒音の問題。

 

羊羹型アパートの場合、壁1枚で隣の部屋。

 

「隣の声が丸聞こえ。テレビの音まで聞こえます。」

 

羊羹型の場合よく聞くセリフです。

 

 

特に挟まれた中部屋は悲惨。

 

1階の中部屋は、住める状況では無いと言っても過言ではありません。

 

 

上からも両サイドからも音に悩まされます。

 

空室率の高い部屋と言えます。

 

 

次に、湿気の問題。

 

窓が少ない中部屋は、風通しが悪く、

 

梅雨時期などカビが発生するケースも多々あります。

 

 

やはり1階の中部屋は、床下からの湿気にも悩まされる事がある為、

 

カビ発生リスクも高まります。

 

考えただけでもあまり住みたくありません。

 

 

如何でしょうか?

 

この様な状況を避ける為、弊社では全室角部屋。

 

窓を多く取る事で、風通しも良く快適に過ごせます。

 

 

隣同志は水回りなどで仕切る工夫をしていますので、

 

隣室の騒音に悩まされる事も有りません。

 

 

一現場ごとに、これがベストと思えるまで、何度も設計しなおします。

 

何を隠そう、弊社は営業マンより設計士の方が多い会社です。

 

 

ですから、弊社の建築原価は高くなりますが、だからと言って

 

その分を販売価格には、反映させていません。

 

従って、薄利となります。

 

 

が、今では、「お買い得だし、何よりも安心」と言う事が、

 

お客様にも認知され、各支店好評頂いております。

 

 

良いものを創り、喜ばれる仕事をする事で、信頼関係の輪が広がり、

 

結果的に、会社の繁栄へと繋がるものと信じ、日々精進して参りましたが

 

どうやら、間違いではなかったようです。

 

 

今後もこれに驕ることなく、より良い仕事をするよう肝に銘じ

 

社員一同ご期待に添えるよう頑張ります。

 

 

一層のご指導ご鞭撻を、宜しくお願い申し上げます。

 

 

最後はなんだか、決意表明のようになってしまいましたので

 

 

今回はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2016年05月23日

建物の裏手に透きを作らない

 

一昨日は、大阪で2回目のセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場下さいましたお客様へ、この場をお借りし お礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

そして今回も、盛り上がったセミナーとなりました事をご報告致します。

 

座談会の様子を見て頂ければ、ご納得頂けるものと思います。

 

 

そんな中、あるお客様との会話で、嬉しいお言葉を頂きました。

 

 

「いろんなセミナーに数え切れないほど参加してきたけど、

 

今回初めて、これなら買っても大丈夫だと安心できました。

 

今まで、他では一度もなかったですよ、こんな気持ちになれたのは。」

 

 

又、別のお客様からはメールを頂きました。

 

「久しぶりに本物の声を聞けました。

 

アイケンさんの本気さ、拘りを聞けて本当に良かったです。

 

是非よろしくお願いします。」

 

等々。

 

とても嬉しく励みになります。

 

こちらこそ、末永くよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

 

と言う事で、今回は建物の裏手や1階のベランダ周りに、

 

防犯上の透きを作ってはいけない話をいたします。

 

 

一般的には建物の表の顔に力を入れ、それなりにお金を掛けますが

 

一歩裏手に回れば、何の工夫も無く、安く仕上っている建物がほとんど。

 

 

この発想は、売り手の発想。

 

表の見た目を良くすれば、売り易くなるのでそれなりに拘るのですが

 

人目に付かない裏手やベランダ周りにお金を掛けても、

 

損するだけと、気にも掛けません。

 

 

ですがそこに透きができ、空き巣被害等の事件が起こります。

 

被害にあった部屋の入居者は怖くなり退去。

 

噂を聞いた隣の住人も、次は自分の番と警戒し退去。

 

 

結果的に、オーナー様が損をするのです。

 

アパート経営が、成功するか失敗するかの分かれ道は

 

1階の入居率次第。

 

と言う事を、実はどの企業も分かっています。

 

ですが売った後の事なので、知らないふり。

 

 

弊社の拘りは、ホームページにて確認頂くとして

 

ここでは箇条書きだけさせて頂きます。

 

 

1、ハイポジションバルコニー

 

2、防犯砂利

 

3、バルコニー前ライト

 

4、ペアガラス

 

5、オートロック

 

6、防犯シャッター

 

7、境界ブロック2段積(死角を作らない)

 

 

以上の対策を取ることによって、創業以来の10年間に

 

全支店で起こった空き巣事件は、わずか3件。

 

そのうち実際の被害は1件のみ。

 

残り2件は、侵入前に諦め未遂に終わっています。

 

 

この数字は業界の方であれば、いかに低いかお分かりいただけるはず。

 

透きを作らないことで、堅実なアパート経営を実現させます。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年05月18日

目を肥やす

 

1週間ぶりのブログ更新です。

 

何かと忙しくて、更新出来ず、すみません。

 

 

本日は、少し自慢に聞こえる内容ですが、お許しください。

 

先日、ご契約頂きましたオーナー様より、弊社担当へお話しくださった事を

 

ご紹介させて頂きます。

 

 

「 アイケンさんのアパートを見せてもらった後に、

 

実は先に他社にて購入していた、1棟目のアパートが完成したので、

 

見に行ったんだけど、何だかチャチく見えるんだよね・・・。

 

アイケンさんのを、見ていなければ満足してたと思うけど・・・。

 

特に、家内なんか、ずっと言ってるよ。アイケンさんの方が良かったって・・・。」

 

 

弊社にとっては嬉しい限りです。

 

こだわり甲斐が有ります。

 

 

ですが本当に良かったと思って頂けるのは、今からです。

 

実際に経営が始まってからの、弊社の物件力の強さを、肌で感じて頂けるはず。

 

楽しみにして下さいませ。

 

 

また、このオーナー様の様に、ご自分の目を肥やす事。

 

目が肥えれば、物件の優劣が分かるようになります。

 

堅実なアパート経営を行うに当たり、重要な事です。

 

 

尚、各支店、実際の物件にて、モデルルームをご用意しております。

 

何時でもご覧いただけますし、定期的に完成内覧会も開催しています。

 

お気軽にお越し下さいませ。

 

 

では、短いですがこの辺で。

 

 

2016年05月12日

3項目(管理編 - 補修費)

 

いよいよ3項目の最後、補修費についてお話します。

 

アパート経営は入退去が付き物。

 

 

1Kタイプなどの場合、単身者の居住年数は短い方で数カ月

 

長ければ4年前後とばらつきが有ります。

 

 

その平均居住年数が約2年だとすれば、10年間で5回の入退去。

 

8世帯のアパートであれば、なんと40回もの入退去がある訳です。

 

 

その都度補修費が発生しますから、オーナー様にとっては死活問題。

 

当然退去者から、故意過失による破損個所等の補修費は回収しますが、

 

自然損耗によるものは、基本的にはオーナー様負担。

 

 

ですから、如何に信用ある管理会社とお付き合いしているか否かによって

 

1回の退去ごとに負担する費用は、天と地の差ほどに分かれます。

 

 

例えば、クロス一つを取ってみても、クリーニングで済むところを

 

張り替えてみたり、部分張替えでOKなのに全張替えを行ったり

 

酷い場合は、オーナー様に請求しますが、現場は何もしていない事も。

 

 

どうしてその様な事が起こりやすいかと申しますと、

 

一つには、オーナー様がその都度チェック出来ない事。

 

二つ目は、マージンを稼ぐため。

 

 

管理会社によっては、重要な収入源と捉えている所も有ります。

 

ですから、管理会社の見極めが、非常に難しいですが重要となってきます。

 

 

ちなみに通常の使用状態で、喫煙者ではない方が2年位で退去した場合、

 

フローリングの1Kロフト付なら、室内清掃、ワックスがけまで行って3万円台。

 

部分張替えまで行っても5万円以内。

 

ロフトが無ければ4万円以内です。

 

 

如何でしょうか? 高く感じますか? 安く感じますか?

 

既に経営中のオーナー様は、ご自分の補修費と比較してみてください。

 

 

もしも、毎回毎回、上記の金額よりもかなり高いようであれば

 

一度、ご自分の目で確認された方が良いと思います。

 

 

又、冒頭でも話したように、8世帯あれば10年で40回、

 

上記の金額で計算しても、120~200万円前後の出費となります。

 

もっと高い管理会社なら、300万円を超えてきてもおかしくありません。

 

 

ゼロゼロ物件等の場合、管理会社にて補填を考えてくれていなければ

 

全額オーナー様負担。恐ろしい限りです。

 

 

弊社の場合は、都市によって異なりますが、礼金制度にて確保したり

 

無い場合でも、清掃費用として入居時にお客様から数万円頂くようにしております。

 

折角の家賃収入を、吐き出させたりしません。

 

 

如何でしょうか?初心者の方向けに、3項目として8回に分けて話して参りました。

 

弊社が掲げている 「 堅実なアパート経営 」。

 

 

実現成功させるには、全てが重要、一つも欠かせません。

 

また、同業他社でも同じ様な事を聞かされるかもしれませんが、

 

弊社は、上辺だけじゃなく、掘り下げ、こだわり、追及します。

 

この姿勢は、どこにも負けない、自信と実績が有ります。

 

 

 

是非、お付き合いして頂ければ、ご納得頂けます。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

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