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2016年05月27日

羊羹型アパート・・・

 

一昨日、久しぶりにゴルフをしました。

 

曇り空だったのですが、途中から日差しが強くなり、

 

半袖だった為、気が付けば腕の日焼けが酷い状態。

 

 

2日経った今日も、ヒリヒリと真っ赤に腫れています。

 

おまけにスコアも残念な結果でしたが、1か月ぶりに運動したので

 

リフレッシュする事が出来ました。

 

 

 

 

と言う事で、今回は前回のセミナーにて、初めてのセミナー参加と言われるお客様より

 

質問された、羊羹型アパートのお話しを致します。

 

 

「他社で売ってるアパートは、羊羹型のアパートが殆どだと思うのですが

 

具体的に何故ダメなんですか?ダメなら普通造らないでしょう?」

 

 

 

確かにどの業者も、羊羹型のアパートを販売しています。

 

 

一般的に考えて、デメリットが有るものは、造らない売らないと、考えがちですが

 

売る側の考え方によって、どのようにでも解釈できますから

 

デメリットと捉えていないのか、分かっていても売る側のメリットの為に、

 

敢て販売しているのかもしれません。

 

 

売る側のメリットと言えば、ズバリ低コストにて建築出来る事。

 

外壁材のサイディングの枚数や、柱の本数やボードの枚数等、少なく済みます。

 

又、屋根の構造も単純ですし、角部屋が少ない事で、サッシの数も限られます。

 

 

何より、設計が単純なので人件費がかからず、アウトソーシングも容易。

 

全てに於いて、コストダウンに繋がる羊羹型は、売る側にとって最大の魅力です。

 

ですから、少し位のデメリットには目を瞑るのです。

 

 

しかし売る側にとっては、少しのデメリットと感じるかもしれませんが

 

住む人にとっては、大きなデメリットと捉えられます。

 

 

住む人にとって大きなデメリットは、当然オーナー様にとっても大きなデメリット。

 

借りる人が居なくなるからです。

 

 

では何がそんなにデメリットなのか?

 

大きく2つ挙げられます。

 

 

一つには騒音の問題。

 

羊羹型アパートの場合、壁1枚で隣の部屋。

 

「隣の声が丸聞こえ。テレビの音まで聞こえます。」

 

羊羹型の場合よく聞くセリフです。

 

 

特に挟まれた中部屋は悲惨。

 

1階の中部屋は、住める状況では無いと言っても過言ではありません。

 

 

上からも両サイドからも音に悩まされます。

 

空室率の高い部屋と言えます。

 

 

次に、湿気の問題。

 

窓が少ない中部屋は、風通しが悪く、

 

梅雨時期などカビが発生するケースも多々あります。

 

 

やはり1階の中部屋は、床下からの湿気にも悩まされる事がある為、

 

カビ発生リスクも高まります。

 

考えただけでもあまり住みたくありません。

 

 

如何でしょうか?

 

この様な状況を避ける為、弊社では全室角部屋。

 

窓を多く取る事で、風通しも良く快適に過ごせます。

 

 

隣同志は水回りなどで仕切る工夫をしていますので、

 

隣室の騒音に悩まされる事も有りません。

 

 

一現場ごとに、これがベストと思えるまで、何度も設計しなおします。

 

何を隠そう、弊社は営業マンより設計士の方が多い会社です。

 

 

ですから、弊社の建築原価は高くなりますが、だからと言って

 

その分を販売価格には、反映させていません。

 

従って、薄利となります。

 

 

が、今では、「お買い得だし、何よりも安心」と言う事が、

 

お客様にも認知され、各支店好評頂いております。

 

 

良いものを創り、喜ばれる仕事をする事で、信頼関係の輪が広がり、

 

結果的に、会社の繁栄へと繋がるものと信じ、日々精進して参りましたが

 

どうやら、間違いではなかったようです。

 

 

今後もこれに驕ることなく、より良い仕事をするよう肝に銘じ

 

社員一同ご期待に添えるよう頑張ります。

 

 

一層のご指導ご鞭撻を、宜しくお願い申し上げます。

 

 

最後はなんだか、決意表明のようになってしまいましたので

 

 

今回はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2016年05月23日

建物の裏手に透きを作らない

 

一昨日は、大阪で2回目のセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場下さいましたお客様へ、この場をお借りし お礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

そして今回も、盛り上がったセミナーとなりました事をご報告致します。

 

座談会の様子を見て頂ければ、ご納得頂けるものと思います。

 

 

そんな中、あるお客様との会話で、嬉しいお言葉を頂きました。

 

 

「いろんなセミナーに数え切れないほど参加してきたけど、

 

今回初めて、これなら買っても大丈夫だと安心できました。

 

今まで、他では一度もなかったですよ、こんな気持ちになれたのは。」

 

 

又、別のお客様からはメールを頂きました。

 

「久しぶりに本物の声を聞けました。

 

アイケンさんの本気さ、拘りを聞けて本当に良かったです。

 

是非よろしくお願いします。」

 

等々。

 

とても嬉しく励みになります。

 

こちらこそ、末永くよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

 

と言う事で、今回は建物の裏手や1階のベランダ周りに、

 

防犯上の透きを作ってはいけない話をいたします。

 

 

一般的には建物の表の顔に力を入れ、それなりにお金を掛けますが

 

一歩裏手に回れば、何の工夫も無く、安く仕上っている建物がほとんど。

 

 

この発想は、売り手の発想。

 

表の見た目を良くすれば、売り易くなるのでそれなりに拘るのですが

 

人目に付かない裏手やベランダ周りにお金を掛けても、

 

損するだけと、気にも掛けません。

 

 

ですがそこに透きができ、空き巣被害等の事件が起こります。

 

被害にあった部屋の入居者は怖くなり退去。

 

噂を聞いた隣の住人も、次は自分の番と警戒し退去。

 

 

結果的に、オーナー様が損をするのです。

 

アパート経営が、成功するか失敗するかの分かれ道は

 

1階の入居率次第。

 

と言う事を、実はどの企業も分かっています。

 

ですが売った後の事なので、知らないふり。

 

 

弊社の拘りは、ホームページにて確認頂くとして

 

ここでは箇条書きだけさせて頂きます。

 

 

1、ハイポジションバルコニー

 

2、防犯砂利

 

3、バルコニー前ライト

 

4、ペアガラス

 

5、オートロック

 

6、防犯シャッター

 

7、境界ブロック2段積(死角を作らない)

 

 

以上の対策を取ることによって、創業以来の10年間に

 

全支店で起こった空き巣事件は、わずか3件。

 

そのうち実際の被害は1件のみ。

 

残り2件は、侵入前に諦め未遂に終わっています。

 

 

この数字は業界の方であれば、いかに低いかお分かりいただけるはず。

 

透きを作らないことで、堅実なアパート経営を実現させます。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年05月18日

目を肥やす

 

1週間ぶりのブログ更新です。

 

何かと忙しくて、更新出来ず、すみません。

 

 

本日は、少し自慢に聞こえる内容ですが、お許しください。

 

先日、ご契約頂きましたオーナー様より、弊社担当へお話しくださった事を

 

ご紹介させて頂きます。

 

 

「 アイケンさんのアパートを見せてもらった後に、

 

実は先に他社にて購入していた、1棟目のアパートが完成したので、

 

見に行ったんだけど、何だかチャチく見えるんだよね・・・。

 

アイケンさんのを、見ていなければ満足してたと思うけど・・・。

 

特に、家内なんか、ずっと言ってるよ。アイケンさんの方が良かったって・・・。」

 

 

弊社にとっては嬉しい限りです。

 

こだわり甲斐が有ります。

 

 

ですが本当に良かったと思って頂けるのは、今からです。

 

実際に経営が始まってからの、弊社の物件力の強さを、肌で感じて頂けるはず。

 

楽しみにして下さいませ。

 

 

また、このオーナー様の様に、ご自分の目を肥やす事。

 

目が肥えれば、物件の優劣が分かるようになります。

 

堅実なアパート経営を行うに当たり、重要な事です。

 

 

尚、各支店、実際の物件にて、モデルルームをご用意しております。

 

何時でもご覧いただけますし、定期的に完成内覧会も開催しています。

 

お気軽にお越し下さいませ。

 

 

では、短いですがこの辺で。

 

 

2016年05月12日

3項目(管理編 - 補修費)

 

いよいよ3項目の最後、補修費についてお話します。

 

アパート経営は入退去が付き物。

 

 

1Kタイプなどの場合、単身者の居住年数は短い方で数カ月

 

長ければ4年前後とばらつきが有ります。

 

 

その平均居住年数が約2年だとすれば、10年間で5回の入退去。

 

8世帯のアパートであれば、なんと40回もの入退去がある訳です。

 

 

その都度補修費が発生しますから、オーナー様にとっては死活問題。

 

当然退去者から、故意過失による破損個所等の補修費は回収しますが、

 

自然損耗によるものは、基本的にはオーナー様負担。

 

 

ですから、如何に信用ある管理会社とお付き合いしているか否かによって

 

1回の退去ごとに負担する費用は、天と地の差ほどに分かれます。

 

 

例えば、クロス一つを取ってみても、クリーニングで済むところを

 

張り替えてみたり、部分張替えでOKなのに全張替えを行ったり

 

酷い場合は、オーナー様に請求しますが、現場は何もしていない事も。

 

 

どうしてその様な事が起こりやすいかと申しますと、

 

一つには、オーナー様がその都度チェック出来ない事。

 

二つ目は、マージンを稼ぐため。

 

 

管理会社によっては、重要な収入源と捉えている所も有ります。

 

ですから、管理会社の見極めが、非常に難しいですが重要となってきます。

 

 

ちなみに通常の使用状態で、喫煙者ではない方が2年位で退去した場合、

 

フローリングの1Kロフト付なら、室内清掃、ワックスがけまで行って3万円台。

 

部分張替えまで行っても5万円以内。

 

ロフトが無ければ4万円以内です。

 

 

如何でしょうか? 高く感じますか? 安く感じますか?

 

既に経営中のオーナー様は、ご自分の補修費と比較してみてください。

 

 

もしも、毎回毎回、上記の金額よりもかなり高いようであれば

 

一度、ご自分の目で確認された方が良いと思います。

 

 

又、冒頭でも話したように、8世帯あれば10年で40回、

 

上記の金額で計算しても、120~200万円前後の出費となります。

 

もっと高い管理会社なら、300万円を超えてきてもおかしくありません。

 

 

ゼロゼロ物件等の場合、管理会社にて補填を考えてくれていなければ

 

全額オーナー様負担。恐ろしい限りです。

 

 

弊社の場合は、都市によって異なりますが、礼金制度にて確保したり

 

無い場合でも、清掃費用として入居時にお客様から数万円頂くようにしております。

 

折角の家賃収入を、吐き出させたりしません。

 

 

如何でしょうか?初心者の方向けに、3項目として8回に分けて話して参りました。

 

弊社が掲げている 「 堅実なアパート経営 」。

 

 

実現成功させるには、全てが重要、一つも欠かせません。

 

また、同業他社でも同じ様な事を聞かされるかもしれませんが、

 

弊社は、上辺だけじゃなく、掘り下げ、こだわり、追及します。

 

この姿勢は、どこにも負けない、自信と実績が有ります。

 

 

 

是非、お付き合いして頂ければ、ご納得頂けます。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

2016年05月09日

3項目(管理編 - 入居者募集と賃貸ショップ)

 

補修費の話へ行く前に、前回の入居者募集に付いて、少し付け加えます。

 

 

管理会社によって違いが有るとすれば、賃貸ショップとのネットワークの大小。

 

ネットワークが強くて広い程、斡旋頻度が上がり入居率アップへ繋がります。

 

 

その為、企業によっては、少しでも入居率を上げようと、

 

自社にて賃貸ショップを経営されている所も有ります。

 

 

只、実際に20代の頃、10年間賃貸営業していた私の経験からお話させて頂くと、

 

自前で賃貸ショップを展開しても、斡旋契約数は限られますし、

 

ショップの売り上げアップの為に、紹介しやすい自社の新築物件を優先的に斡旋し、

 

古い物件情報は、他社の賃貸ショップへ開示する等の、

 

情報の差別化を図るようになりがち。

 

なので、弊社では賃貸ショップは敢て出しません。

 

 

上記の様にすると、他社の賃貸ショップの営業担当者はどう思うか?

 

「古い情報ばかり開示しやがって・・・もう紹介してあげない」と

 

ネットワーク構築どころか完全に逆効果、間口が狭くなるばかり。

 

 

その内決まって、一人のお客様を巡って、お客様争奪戦等のトラブルが発生したり

 

ひどい場合は、他社からの古い物件を斡旋してくれたお客様へ電話し

 

「実はここだけの話、同じエリアに新築が有るので、一端キャンセルしませんか?」

 

と、やってはいけない事と分かっていても、ショップの売り上げの為・・・。

 

 

「その様な社員は当然解雇にし、又、情報も全てオープンにすれば

 

何も問題ないでしょ?」

 

 

と言う声が聞こえてきそうです。

 

確かにその通り。赤字でよければ・・・。

 

 

稀に、対オーナー様対策に、ショップを経営している企業もあるようです。

 

{ 賃貸ショップまで作って頑張っているのだから、決まりが悪くても

 

努力だけは認めてください }と。

 

 

そうでなければ、どうしても大手賃貸ショップへ、お客様を取られる以上、

 

他社には無い情報をネット上にアップし、検索で集客を図る以外に、

 

生き残る道は有りません。

 

 

この様に、マイナス面が多すぎて、ネットワークの構築とは程遠い結果が

 

待ち受けている管理部としては、次第にどうなっていくかと申しますと、

 

一部の仲の良い、他社賃貸ショップと深い関係になります。

 

狭い分、深くなろうとするのです。

 

 

例えば、新築物件の一部を、専任募集させ満室保証を付けさせます。

 

同時に古い物件の斡旋も、専任の条件とする事も有ります。

 

そうすれば、決まっていなくても保証料が入ります。

 

 

こうなってくると、いよいよどうなるか?

 

益々、その他大勢の賃貸ショップと疎遠になり、将来退去が出たとしても

 

物件すら把握していない担当者は、紹介しにくくなる一方。

 

 

入居率を上げる為にショップを展開しているはずが、

 

結果は全く逆効果、下がる一方。これが現実なのです。

 

 

 

従って、敢て賃貸ショップを出していない、弊社が取る戦略として、

 

管理部は、沢山の賃貸ショップとのネットワーク構築に重点を置きます。

 

 

定期的に訪問し、たまには食事会を開いたりする事で、強くて広い

 

ネットワーク創りを行う様に心がけます。

 

 

また、弊社の物件自体も、お陰様で人気物件と言う事も有り、

 

各支店、非常に良い関係創りに成功しています。

 

 

「餅は餅屋」と言う事です。

 

 

次回こそ補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年05月06日

3項目(管理編 - 入居者募集) 

 

あっという間にゴールデンウイークも終わり、今日から仕事と言う方も多いと思います。

 

皆様、楽しい思い出は作れましたでしょうか?

 

私は、雑用に追われた1週間でしたが、リフレッシュさせて頂きました。

 

 

又、連休中には、沢山のお客様より、お問い合わせのメールを頂きました。

 

誠にありがとうございます。

 

本日より、各支店の担当者からお取次ぎさせて頂きます。

 

宜しくお願い致します。

 

 

と言う事で、今回は管理編について2回に分けてお話しします。

 

 

初心者の方は、こう言うと失礼かもしれませんが、購入する事が目的となってしまい

 

その後から始まる、経営に直結する管理については、頭では分かっているのですが

 

正直な話、煩わしさと「管理なんてどこも同じでしょ」と言う思いが気持ちの中にあり、

 

「あまり深く考えたくない」という方が多い様に感じます。

 

 

ですが、実際には「 こんなに違うのか!! 」と、

 

比べて初めてびっくりさせられるのが、管理の恐ろしさです。

 

 

例えばまず、入居者募集時に付いて比べてみましょう。

 

まず最初に、新築時の募集に付いて。

 

 

 

弊社では、完成と同時に満室を心がけております。

 

即、家賃収入が入る事で、スムーズな滑り出しが可能となります。

 

 

ところが、業者によっては完成から2カ月は免責期間が設けられていたり

 

新築の内から、1か月フリーレントでの募集を行ったりと、

 

オーナー様にとっては、先が思いやられる条件ですが、

 

他を知らなければ 「こんなものだろう」と納得せざるを得ません。

 

 

一部屋の家賃が6万円として8部屋あれば、いきなり最高で144万円の差が

 

スタート時点で出来てしまいます。

 

 

 

次に、退去後の募集に付いてです。

 

弊社では、入居者様から1か月前の退去予告を受けましたら、

 

まずは、オーナー様に退去の連絡をします。

 

 

そこで、新たな募集家賃の打ち合わせを行うのですが、

 

過去の決まり具合等を考慮して、1000円~2000円の値上げ募集も

 

珍しくありません。

 

 

目標は、退去前に次の申し込みを頂ける様に目指します。

 

最悪でも1か月以内に、入居者が決まる様心がけております。

 

 

当然フリーレント等は無しですし、入居者様の属性も落としません。

 

広告宣伝費も1か月です。

 

入居率99%も伊達ではありません。

 

 

 

一方他社では、退去の連絡もオーナー様にせず、募集を始めます。

 

連絡すれば、「またか!」とお叱りを受けるので、出来ないのだと思います。

 

 

そして、前と同じ家賃では次が決まらず、退去後2ヶ月ほど経って

 

2000円程度の家賃値下げ交渉を、オーナー様に対してする羽目に。

 

 

又そこで、お叱りを受ける事となりますが、やむを得ません。

 

これ以上逃げられませんから、我慢です、叱られるのも仕事の内・・・。

 

 

その1か月後、なんとか決まりましたが、2か月のフリーレントと

 

広告宣伝費2か月分が、条件となります。

 

 

正味、5カ月の空室と、1か月余計な広告宣伝費を支払ってようやく満室。

 

しかも2000円の家賃下落です。

 

 

似た経験をされているオーナー様が、このブログを読んで頂いている方の中に

 

沢山いらっしゃる事と思います。

 

 

 

弊社との、この違いは何かと申しますと、一番の原因は管理の担当者ではありません。

 

どこの会社でも管理の方は、一生懸命真面目に仕事をしているはずです。

 

 

では何かと申しますと、以前からお話ししていますが、

 

最初の企画の段階、新築物件を販売する時から、既に決まっている事なのです。

 

 

 

まずい企画は、そのしわ寄せを、全て管理の担当者が背負される事になります。

 

{ 間取りや設備がダメ!・家賃設定が高すぎる!・こんな場所に誰が借りるの?}

 

可哀想なものです。こんな愚痴もこぼせません。

 

 

もっと可哀想なオーナー様にしても、

 

営業担当者にクレームを入れたところで、帰ってくる言葉は、

 

「何やってるのでしょうねーうちの管理は、厳しく言っときます!。」と他人事。

 

 

いつもの事ですから、クレームのかわし方も慣れたものです。

 

この様な経験有りませんか?

 

 

次回は、補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。

2016年04月29日

3項目(建物編 - 高付加価値仕様2)

 

いよいよ今日からゴールデンウイークがスタートします。

 

今回は、長い企業で10連休という所も多いようです。

 

皆さま、沢山の楽しい思い出を作ってください。

 

 

 

と言う事で、今回は高付加価値仕様の2回目、オーナー様から見た

 

気になるメンテナンスのお話しです。

 

 

折角購入して、順調に経営出来ていたとしても、築年数が経つと

 

一般的には、どうしても汚れや、劣化が進み、

 

見た目が古くなるり、自然に入居率や家賃が下がります。

 

 

それと共に、リフォームやリノベーション等の大規模な改修工事の話が増え始めます。

 

実際に工事を行えば、その為に積み立てた資金を、使い果たします。

 

 

それではもったいないから、この際売却してしまおうとしても

 

思った様な金額では売れず、かといって借入残高を下回っては

 

売るに売れないと言う、ジレンマに悩まされる事もあります。

 

 

その様な事態に将来ならない為に、弊社が取り組んでいるのは

 

塗膜に汚れの付きにくい外壁材(サイディング)を採用し、

 

又、劣化しにくい厚いサイディングにて、釘打ち施工ではなく

 

金具止め施工を採用。

 

 

現場のコストアップに繋がり、作業効率は悪くなりますが、

 

将来のオーナー様にとって、安心な方を選択するように心掛けています。

 

 

次に弊社がこだわっているのが、階段通路回り。

 

何年も風雨にさらされていると、水垢やシミが付着し

 

毎月の清掃でも落ちにくくなり、一気に古さが目立ち始めます。

 

 

その様な事にならないよう、弊社では階段や通路を建物内部に囲い込み

 

外からの風雨をシャットアウト。

 

 

そうすれば、何年経っても古さが出ない為、上記のようなジレンマに

 

悩まされるような事態にはなりません。

 

やはり、かなりのコストアップになりますが

 

オーナー様にとっての、堅実なアパート経営を実現させるためには

 

私に迷いはありません。

 

 

それから、オーナー様が最近気になられることは、地震による倒壊の不安。

 

メディアでは、木造家屋の倒壊による死者が多いと言ったニュースが

 

連日のように流れています。

 

 

実は現場を見た人の話を聞くと、木造に限らずマンションのクラックもかなり酷く

 

建て替えるしか方法がない建物が、多数あるとのことですが・・・。

 

 

弊社の建物は、建築基準法の耐震基準をクリアしているのはもちろんの事、

 

その基準から約2~3割増しの耐震を基本とした、設計を心掛けております。

 

 

大切な財産を地震から守ることは、オーナー様にとっても、弊社にとっても

 

信用に係わる最重要項目。抜け目はありません。

 

 

この様に、将来のメンテナンス等に悩まされる事の無いよう

 

高付加価値仕様にて施工する弊社の建物は、既にオーナー様になられた方からも

 

沢山のお褒めの言葉を頂き、またそれが我々の励みになり

 

もっと良いものをと、日々進化する原動力となっています。

 

 

次回は3項目の最後、「侮れない管理」についての話。

 

 

おっと、もう7時。楽しい1日が始まります。

 

少し眠いので、2度寝をさせてもらいます。

 

 

ではこの辺で。

2016年04月25日

3項目(建物編 - 高付加価値仕様1)

 

9日前の福岡セミナー、一昨日の名古屋セミナー、それから福岡での、

 

2日間行われた新築完成内覧会と、それぞれお越しいただきましたお客様へ

 

この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、どの会場も大盛況に終わりました事を、ご報告させて頂きます。

 

また、今後も各支店にて、開催して参りますので今回お越し頂けなかった方も、

 

是非、次回ではご参加くださいませ。

 

社員一同お待ち申し上げております。

 

 

 

と言う事で、今回は建物編の最後、仕様に付いて2回に分けて話します。

 

 

仕様とはどういうことか、あまりピンと来ないかもしれませんが

 

わかりやすく言うなら、

 

「住む人にとっては、快適で便利か、

 

オーナー様にとっては、高付加価値仕様で、

 

メンテナンス費用を軽減できるものかどうか」

 

といえば、如何でしょうか。

 

 

アパートを、一見しただけでは分かりにくいのが普通で、

 

企業側は、ぱっと見だけを良くし、仕様にあまりお金をかけたくないもの。

 

かけても、売り上アップの期待も出来ず、逆に利益を圧迫しかねないからです。

 

 

しかし、そのつけと言っては言いすぎでしょうか、

 

住む人は不快な思いをし、不便を感じ、

 

オーナー様は、メンテナンス費用がかさむ事態が待ち受けているとしたら、

 

無視できない、重要項目であることがお分かり頂けると思います。

 

 

では、実際にはどの部分の仕様にこだわったほうが良いかと言う事ですが、

 

木造や軽量鉄骨造りのアパートは、音漏れに弱い面があります。

 

 

壁1枚で隣の部屋と繋がるような、いわゆる羊羹型のアパートは、入居者様より

 

「隣の話し声やテレビの音が聞こえます。うるさいので注意してください。」

 

と、クレームが入ったり、1階の方は、

 

「2階の足音がうるさいので、静かにするよう注意してください。」

 

と、やはり不快な思いをし、改善されなければ、

 

最悪の場合「もう我慢できない」と、退去してしまいます。

 

 

空室になれば、結果オーナー様が、一番つけを払わされる羽目に。

 

 

弊社の取り組みは、そのような事態にならないよう、

 

全物件隣同士の部屋は、水回りや収納スペースで仕切る様に間取りを工夫し

 

しかも全室角部屋になるよう配置し、音漏れを防止。

 

 

上下階については、防音対策として、

 

1階天井と2階床下の間に、何重にも対策を取り解決を図りました。

 

 

福岡内覧会でも、来場者の方々に、実際の効果を御体感。

 

高評価を頂いております。

 

 

 

次にサッシについても、同じことが言えます。

 

単層ガラスが一般的ですが、線路や大通りに近い物件、

 

又は、福岡のように空港が近い物件の場合、外からの騒音に悩まされ、

 

やはり、入居者が不快な思いをします。

 

 

弊社では、全物件ペアガラスを標準仕様とし、快適性を追求。

 

防音対策に加え、結露防止や、断熱性に優れ、意外にも防犯に効果的です。

 

 

他にもまだまだ、入居者様から見た、細かい仕様の話は沢山ありますが、これ位にして

 

次回は、オーナー様にとって気になるメンテナンスの観点からの

 

仕様のお話をしたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年04月21日

3項目(建物編 ー ニーズを網羅した設備)

 

私事で恐縮ですが、昨日4月20日は27回目の結婚記念日でした。

 

お休みを頂き、2人でランチを食べに行きましたので、恥ずかしながらその写真を。

 

 

pict-DSC_0849

 

二人とも表情が硬いですね。

 

 

 

 

 

 

では、気を取り直して

 

前回の間取り編の次と言いたい所ですが、続きを少々。

 

 

当たり前すぎて、敢て書かなかったのですが

 

浴室とトイレは別々、洗濯機はベランダじゃなく、脱衣スペースに置くのは当然。

 

 

お部屋も、どんなに狭くても6帖は切れません。

 

首都圏では、特に東京・神奈川の4帖ロフト付の空室が酷すぎる状況。

 

 

狭すぎる部屋は、家賃を幾ら下げても決まらないそうです。

 

怖い話です。

 

 

 

 

という事で、今回は2番目のニーズを網羅した設備編です。

 

リクルート調べの人気設備ランキングでは

 

 

1、エアコン

 

2、バストイレ別

 

3、ガスコンロキッチン

 

4、ディンプルキー

 

5、オートロック

 

6、独立洗面台

 

7、モニター付インターホン

 

8、インターネット

 

 

と、なっているそうです。

 

上記の設備を揃えれば、入居も安心。

 

そんな訳ありません。最低限の設備です。

 

 

競争の激しい中に飛び込む以上、何の業界でも同じですが

 

如何に他よりも優位に立つ事が出来るか。

 

差別化を図る事が出来るかです。

 

 

弊社では、上記の設備は当然全て採用していますが、

 

他に標準装備として

 

 

1、巾1650のシステムキッチン引き出しタイプ(吊戸棚グリル付き)

 

2、シャンプードレッサー

 

3、浴室テレビ(7インチ)

 

4、浴室乾燥機

 

5、温水洗浄便座

 

6、1Fバルコニー前ライト

 

7、防犯シャッター

 

8、屋内メールボックス

 

9、ペアガラスハイサッシ

 

10、スカイバルコニー(グランティック)

 

を、採用しています。

 

 

他に追加工事となりますが、防犯カメラ、宅配ボックス等も

 

対応できる様に設計しています。

 

 

弊社のターゲットである社会人の女性が、快適に暮らせるための設備。

 

一つも省けるものは有りません。

 

 

入居者有ってのアパート経営。

 

中でも、お部屋に対して一番チェックが厳しい社会人の女性から

 

人気物件と言われる事で、より確実な経営が出来るのです。

 

 

次回は仕様編です。

 

ではこの辺で。

 

 

2016年04月17日

3項目(建物編 ー ニーズ通りの間取り)

この度の、熊本大分での地震に於いて、被災された方々の

 

お見舞いを心から申し上げます。

 

私の実家も大分県ですので、心配しておりますが、

 

既に被災された方々へ、何か出来る事は無いかと、検討しております。

 

又、これ以上、被害が拡大しない事を今は只々祈るばかりです。

 

 

尚、どなたかが言っておりましたが、こういう時こそ

 

必要以上に自粛する事無く、日常と変わらず生活する事だとも思います。

 

 

 

 

という事で今回は、建物編です。

 

建物に関しては

 

1、ニーズ通りの間取り

 

2、ニーズを網羅した設備

 

3、高付加価値仕様

 

 

以上の3項目に分けて書きたいと思います。

 

 

今回は

 

1、ニーズ通りの間取りから

 

販売する業者側が、エリアのニーズを把握していなかった場合

 

大変な事になります。

 

完成しても入居者が入りません。

 

 

その典型的な例として、郊外に単身専用の1Kロフトを販売するケースが挙げられます。

 

ニーズを把握していないと言うよりは、する気が無いと言った方が良いのでしょうか?

 

 

何故なら、簡単に利回りの回る土地がゴロゴロしており、

 

売り上げアップには、手っ取り早いからです。

 

 

どうして、利回りが回りやすいかと申しますと、簡単な事ですが、

 

土地が安いからです。

 

 

安い土地に、単身の市場ではないところに、都心部とあまり変わらない

 

家賃設定でのプランする訳ですから、楽ですし簡単です。

 

 

本当なら、1LDK以上でのプランニングを考えるべきなのでしょうが

 

そうすると、戸数が減る分、思った利益も上がりませんし、

 

面倒な土地の値段交渉をしなければ、合わなくなります。

 

 

と言う事で、1Kロフトへと流されるのですが、そもそもニーズが無い場所に

 

幾らお洒落に建てても、入らないものは入らないのです。

 

 

購入を検討されるお客様にも、少々ご忠告。

 

「1Kタイプで戸数を増やしたいので、良かったです。

 

空室リスクを分散したいので・・・」

 

 

もっともらしく聞こえる理由ですが、

 

幾ら戸数を増やそうと、ニーズが無ければリスクの上塗りをしているだけ。

 

考え物です。

 

 

では次に、それではニーズが有ればOKなのかと言う事ですが、

 

そんな簡単な話ではありません。

 

 

1Kロフトや1ROOMは飽和状態。

 

にもかかわらず、入居者の細かいニーズを無視して

 

成り立つほど甘くは有りません。

 

 

それでも1Kロフトを建てるのであれば、

 

間取、設備、仕様と、それぞれに沢山の細かい注文が有り

 

その全てをクリアした物件だけが、「アパート経営の成功」を

 

約束されるのです。

 

 

今回は間取り編なので、設備、仕様は次回以降とします。

 

 

では実際に、どういう事かと申しますと、

 

一つには使い勝手の問題。

 

 

漠然と、間取りを見ても分かりにくいと思いますが、

 

実際に内見すると、お洒落だけど使いにくい、と言う事が多々あります。

 

 

「 どうして、階段でいちいち、下がらなきゃいけないの 」とか、

 

「 収納が少なすぎるし、ここに仕切り戸が無いからエアコンが効かなそう 」

 

間取りによっては 「 家具の配置が難しい 」等。

 

 

怖いのは、一度その様な意見を耳にした賃貸ショップの担当者は、

 

次回以降も同じ事になりそうと別のお客様の時に、案内を避けるようになります。

 

時間の無駄になるからです。案内してもらえない以上、入居率がガタ落ちとなります。

 

 

又、広く創ればいいのでは?

 

と言う事も考えられますが、利回りとの兼ね合いで、限界があります。

 

 

ですから、我々販売する側が、やらなければならないことは、デザイン性だけでなく

 

限られたスペースの中で、いかに居住性を高め、

 

ストレスを無くし、快適な生活を送れるように、間取りを工夫し差別化すること。

 

その地道な努力の結果が、入居率となって表れるのです。

 

 

次回はニーズを網羅した設備編です。

 

ではこの辺で。

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