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2016年07月26日

性善説?

 

一週間ぶりの更新です。

 

なんだかんだと忙しく、更新の間隔が空いてしまい申し訳ありません。

 

 

と言う事で、先週の日曜日は、広島でのセミナーを開催しましたが、

 

ご来場くださったお客様、誠にありがとうございました。

 

今後とも、宜しくお願い申し上げます。

 

 

その会場で、お客様から一言

 

「やっと生社長さんに会えた、ずっとブログ読んでましたから

 

うれしいです。」等と、涙がこぼれそうことを言われました。

 

 

こちらこそ嬉しいやら、恥ずかしいやらで、舞い上がりそうになりました。が、

 

気を取り直しまして、今後も各都市でのセミナーを開催して参ります。

 

お近くでの開催時には、皆さまお気軽にお越しくださいませ。

 

 

 

今回は、在るお客様から、弊社営業担当にお話下さった内容についてです。

 

 

そのお客様曰く、他社営業マンより言われた事で

 

「不動産投資は、物件力等よりも、いかに金融機関から

 

満額の融資を引っ張る事が出来るかですよ。」

 

と言われ、ドン引きして帰ったそうです。

 

 

「どのような手を使おうと、自己資金ゼロで購入できるアパートメーカーを

 

結局は、お客様は選ぶのだ」とも言われたらしく、

 

実際に、よく売れているのだそうです。

 

 

そのお客様は、考え方が違ったから弊社に来られた時に、

 

担当に話して下さったのでしょうが、

 

意外と上記のように「融資さえ引っ張れれば、物件力はそんなに気にしない」

 

というお客様が多いのだと言う事実に、私は危機感を覚えました。

 

 

「大手に限って、一々 物件力等問わなくても、下手なものを作るはずがないし、

 

ましてや、物件力が無いアパートメーカーの企画に、金融機関も融資等行うはずがない」

 

 

といった、性善説にも似た考え方なのでしょうが、

 

その考えは、非常に危険すぎると言わざるを得ません。

 

 

本当に物件力が有るのなら、中古市場にて売り出される数も、わずかなのでしょうが

 

実際には、前回のブログでも書きましたが、表には出せない築浅物件の情報が、

 

直接個人のお客様宛に、如何にも掘り出し物件みたく、内内で沢山あふれていますし、

 

 

又、意外にも土地からの不動産融資を初めて取り組む金融機関さんも多く、

 

その金融機関さんの立場に立てば、実際に融資を実行し、

 

そのアパートの本当の実力を知るのは、完成から早くても2年後と言う事になります。

 

ですから、その間は積極融資を行ってしまいます。

 

 

ある意味、お客様と同じ様に「大手に限って」との判断を行うのでしょうが

 

現実の入居率や下落率を知ると、ある日突然取引中止の事態へと急変します。

 

 

その様な光景を10年以上にも渡り、ずっと見てきた私からすれば、

 

アパート経営は、やはり1にも2にも物件力次第。

 

物件力が無ければ、結局は長続きしないという事を、

 

何度も再認識させられながら、同時に弊社の取り組みは

 

間違っていなかった事も、確認して参りました。

 

 

「営業担当の方の話を信用しなければ、不動産投資など出来ないし、

 

何処も、良い事しか言わないんだから、素人に判断できる訳ないでしょう」

 

と、聞こえてきそうです。

 

 

確かにそうですが、安易に 大手=安心 と決めつけるのは危険です。

 

一通りいろんな業者の話を聞く事、必ず実物を見る事。

 

そして何より固定概念を捨てる事。

 

 

 

失敗しない為にも・・・・。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年07月19日

土地仕入れの考え方

 

福岡支店での事です。

 

「今までに、何社も物件を紹介されて色々見て回りましたが、

 

アイケンさんは他社より土地が安いですね。

 

不動産業者とのパイプが太いからでしょうね。」

 

と、お褒め頂いたと、営業担当から報告を受けました。

 

 

そのお客様は、当然ご購入頂いたのですが、この様に喜んで下されば

 

我々も、頑張り甲斐があります。

 

 

福岡支店に限らず、弊社の土地仕入れは、どの支店も当然頑張っています。

 

この、土地値が上がり、厳しいご時世に於いても、以前と変わらずエリアを厳選し

 

仕入れ価格の交渉も、ガッツリ行っています。

 

 

「本当にそんな事してたら、土地なんて買えないでしょう?」

 

と、聞こえてきそうですが、本当です。

 

 

私が、いつも社員に言ってる基本的な考えは、

 

 

{ 土地が無いからと、無理して高く買ったら

 

その分家賃設定を高くせざるを得ず、お客様に販売するも

 

将来家賃下落や、空室に悩むオーナー様を生み出す、

 

その様な商売なら、しない方がまし。

 

オーナー様から恨まれて迄、売りたくもない。

 

どのオーナー様からも喜んでもらえてこそ、弊社の企業価値があるのです。}

 

 

お陰様で、それを理解してくれている弊社の各営業担当は

 

毎日毎日、業者様廻りや電話挨拶を行い、信頼関係を構築する事で、

 

他社より先に情報を入手する事が出来、値段交渉も行え安く買える訳です。

 

 

ですから、無理な家賃設定にて販売する事も無いため

 

結果が、実際の入居率に表れ、また

 

全国で売却された方が、未だに1人だけという実績に表れています。

 

 

しかもその方は、○千万以上のキャピタルを得ました。

 

10年間家賃下落や、空室が無かったからこそです。

 

 

喜ばれる仕事をすれば、私も、又弊社全従業員も毎日がとても楽しく

 

充実した日々を過ごせます。ですから仕事がどんなに大変でも

 

全く辛くは有りません。

 

 

「努力は報われる!」

 

今後もブレル事無く頑張ります。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年07月13日

築浅物件

 

先週の日曜日は東京にてセミナーを開催いたしました。

 

定員20名の予定でしたが、40名以上のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

座談会では、30名程のお客様がお残り頂き、

 

弊社営業担当と熱心にお話されておりましたが、

 

弊社担当者の人数が7人と少なかった為、何人ものお客様にお待たせしてしまい

 

誠に申し訳ございませんでした。

 

 

以後、そのような事が無いよう注意して参りますと共に

 

今後共末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

 

という事で今回は、その座談会でのお客様から相談された

 

「他社で築浅物件を紹介されてます。」と言う話です。

 

 

「築年数3年位の新しい物件を沢山紹介されてます。

 

表面利回り7%台で・・・正直どうしてこんなに新しい物件が

 

沢山売りに出ているのか、理解できないと言うか、怪しいと言うか・・・」

 

 

その感覚は正解だと思います。

 

このお客様は、私がご忠告する事無く、ご自分で理解されていました。

 

 

例えば、弊社のオーナー様の場合、中古市場への相談すらありません。

 

所有アパートの収支が堅実に回っているのなら、

 

そんなに短期間で、売るはずがないと思いますし、

 

ましてや、やっとの思いで手に入れたアパートを、そんな簡単には手放せないはず。

 

 

にもかかわらず、それほど沢山の築浅物件が、

 

実は売りに出されているという事は、以前にも書きましたが

 

誰かにババを摑ませる的な、スパイラルに嵌っているのではないかと

 

疑わずにはいられません。

 

 

もし堅実に収支が本当に回っているなら、所有してから

 

最低でも5年間は、売却しません。

 

キャピタルを得るには、譲渡所得税が高いからです。

 

 

にもかかわらず、売ると言うのはどういう事か・・・。

 

これ以上は書かなくても、お分かりいただけるでしょうが、念のため。

 

 

{ 自己資金ゼロにて購入し、最初はラッキーだと感じていたが

 

2年過ぎたころから収支が悪くなり早くもトントン。

 

その後空室が続き、半年粘っては見たが、これ以上は金銭的にも精神的にも無理。

 

見た目が新しく、損切りも少ない内に売却して早く楽になりたい。 }

 

この様なオーナー様が多いと聞きます。

 

うつ病などになる前に、1日も早く楽になりたい事でしょう。

 

 

もしくは

 

{ 今の所ぎりぎりだから、赤字になる前に売却しよう。

 

本当は5年後にキャピタルをたんまり得る予定だったが、

 

予想以上に空室が増え、家賃下落も早いからしょうがない。

 

当てが外れてしまったが、

 

とにかく、これ以上持ち続けるのは危険 }

 

といったところです。

 

 

アパート経営は、興味が有れば比較的簡単に始められます。

 

それだけに、物件選び、パートナー選びが非常に重要となるのです。

 

 

天国に行くのも、地獄に行くのも、お客様次第。

 

見極めが肝心です。

 

 

ではこの辺で。

2016年07月06日

営業担当次第

 

1週間前の事です。

 

 

「やはり、紹介してもらった物件を、昨日申し込みしておけば良かった、

 

本当に決まってしまうとは思わなかったんですよね・・・。」

 

と、お客様から言われてしまったと、弊社の営業担当が

 

落ち込んでいました。

 

 

「次の物件を又探して連絡しますから、少々お待ちください」

 

と言って、慰めているようですが、後悔の念に苛まれているお客様にとっては

 

逃した獲物は大きいのでしょう。

 

 

この様なケースは頻繁に起こりますが、確かに難しいところです。

 

営業担当としては、推し過ぎてもお客様から引かれそうですし

 

かといって、「ご検討ください」と言ってると、上記のようなケースに

 

なりかねません。

 

 

只、一つだけ言えるとすれば、お客様との信頼関係が築かれているかどうか?

 

 

もしがっちりとした、関係が築かれているならば、その場で申し込みされるでしょうし、

 

万一、上記のようなケースになった時でも

 

「やはり昨日申し込みしておけばよかった、○○さんの言う事を聞かずにすみません。

 

次こそは、必ず決めますから、是非物件の紹介をお願いします。」

 

と言って頂け、深く後悔することなく直に立ち直って頂けると思います。

 

 

ですから、同じ物事が起こったとしても営業担当次第で、

 

お客様の気持ちが、マイナスにもプラスにもなります。

 

それだけ責任重大と言う事です。

 

 

 

あんまり、弊社の営業担当にプレッシャーをかけてもいけませんので

 

これ位にしておきたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年07月01日

決算日を迎えました

 

昨日、6月30日は弊社の決算日でしたが、

 

お陰様で売上目標を達成する事が出来ました。

 

 

之も偏に皆様方のご指導ご鞭撻の賜物と、感謝致しております。

 

誠にありがとうございました。

 

 

第10期は、弊社にとって区切りの1年となるだろうと感じておりましたが

 

実際に大阪オフィスを開設し、これにより福岡から東京までの

 

主要都市やエリアをカバーする事が出来るようになりました。

 

 

又、全支店移転リニューアルオープンし、弊社ブランドイメージの

 

統一も果たせたのではないかと思っています。

 

 

 

今期につきましては、10年後の20周年に向けての

 

足掛かりの年にしたいと考えております。

 

 

ですので、又色々とチャレンジして参ります。

 

具体的な内容は、ここでは控えさせていただきますが、

 

見守って頂ければ幸いに存じます。

 

 

という事で、第11期も又倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

短いですがこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

2016年06月28日

株の怖さ

 

イギリスのEU離脱問題が、メディアで騒がれています。

 

それに伴い円高株安へと、市場は一気に流れました。

 

 

安倍首相の、消費税増税先送りの理由として、

 

「リーマンショック前の状況に似ているから」と発言したのは、

 

先月の伊勢志摩サミットでの事でしたが、

 

図らずもその様な雲行きになりそうです。

 

 

8年前のリーマンショック当時の状況を思い出せば、

 

株で死に目に遭い、もう懲り懲りと全てを売却し、

 

アパートへ完全シフトされたオーナー様が

 

何人もいらっしゃいました。

 

 

その方々とお話しすると、

 

「今こうやって当時の地獄を、笑い話として話せるなんて嘘の様です」

 

と言って下さったのは2年前のことです。

 

今回も、同じ様にシフトする方が増えるのかもしれません。

 

 

性格的に、株やFX等は、繊細で敏感過ぎると思います。

 

日本で、もしくは世界で、今回のように予想していない事態が起こった瞬間

 

一気に下落する性格を持つ取引は、博打性が強く、

 

やはりリスキーと言わざるを得ません。

 

素人には、ハードルが高すぎるのではないでしょうか。

 

 

 

「20年間、デイトレして2000万円儲かったけど、1か月あたり8万だと知った時

 

愕然としたもんね~。」とは弊社オーナー様の話です。

 

 

何千万ものお金を動かし、儲かったり損切りしながら、

 

毎日何時間もパソコンに張り付き、精神的に追い込まれながらも

 

なんとか乗り越えてきた結果が、アパート1棟分の収益と一緒とは・・・。

 

気持ちは分かります。ですがマイナスに成っていないだけ、まだましです。

 

 

不動産の上げ下げは、株やFXに比べてかなり緩やかなので、

 

対策を打つ余裕があります。

 

そして、FXのように一喜一憂するのではなく、基本的には景気に左右されます。

 

その景気は、政府の政策等により、決められる性格を持っているように思います。

 

 

例えば、27年前、政策の変更によりバブルが崩壊し、

 

失われた20年と言われる、デフレが続きました。

 

 

そして、3年半前アベノミクスにより政策変更し、

 

ようやく、インフレへと舵を切りました。

 

 

ですから、今後も細かい上げ下げを繰り返しながらも

 

大局的に見れば、緩やかに上昇が続くのではないかと、考えています。

 

 

但し、私は経済の専門家ではありませんから、この前のブログにも書きましたが、

 

目先の上げ下げはいつどうなるか等、分かりません。

 

 

「景気は自ら変わる性格を持たない」とは在るエコノミストの方の話です。

 

やはり、政策次第という事でしょう。

 

 

今回も、補正予算、為替介入等、タイミングを図り

 

安定させてくれることを、期待しています。

 

 

 

くれぐれも、間違った政策だけは取らないよう、お願いしたいものです。

 

そしてくれぐれも、これは私個人の考えですから、悪しからず。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月22日

10年の軌跡DVD

 

先週の木金土の3日間で、北海道へ社員研修旅行へ行って参りました。

 

 

弊社の旅行は、家族は勿論、彼氏彼女も自由参加。

 

ですので総勢110人を超えた旅行となりました。

 

子供さんの人数も約20人と、とても賑やかです。

 

 

pict-IMG_0158

 

年に1度の全員集合ですから、皆ワクワクドキドキ。

 

宴会も、自然に盛り上がります。

 

 

そして、いつの頃からか、全員乾杯が弊社の恒例行事。

 

100人全員と一人一人が乾杯して回ります。

 

ですから乾杯の瞬間から、宴会は盛り上がりのピークに達します。

 

 

pict-2016 社員旅行 北海道 119

 

その後、各支店毎のかくし芸にも力が入り、笑いが止まりません。

 

毎度の事ながら、完成度の高さに頭が下がる思いです。

 

 

又、お陰様で弊社も、8月で10周年を迎えることができます。

 

そこで、宴会の最後になんと弊社の社員によるサプライズ。

 

 

手作りによる10年の軌跡DVDが流され、

 

私も家内も、思わず感極まって・・・。

 

 

その後社員から、旅行券と、何故かトロフィーを頂きました。

 

最後に、二人で挨拶するころには、涙が止まらなくなってしまいました。

 

見渡せば創業時メンバーをはじめ、何人ももらい泣き。

 

 

本当に、笑いあり涙ありの、素晴らしい宴会となりました。

 

次は、20周年に向けて、社員一同精進して参ります。

 

 

そのDVDは、お恥ずかしいですが、下の動画でご覧いただけます。

 

画質は、過去のブログ写真から転用したらしく、あまり良くはありませんが。

 

もし興味が有ればご覧下さい。

 

注意) 音楽が流れます。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年06月15日

土地活用

 

先週末、岡山にて初めての内覧会を行いました。

 

沢山の方にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後も、定期的に開催しようと考えております。

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、その内覧会にご来場のお客様より、ご質問頂いたのが、

 

「 自分の土地に建ててくれるのか? 」と言うもの。

 

 

勿論建てさせて頂きます。

 

まず、弊社にて周辺の市場調査を行ったうえで、

 

お施主様のご要望を伺いながら、

 

最適なプランニングでのご提案を致します。

 

 

弊社の過去の実績から、表面利回りは悪くても10%。

 

平均すると12~13%前後。

 

この差は立地の違いによるものです。

 

 

但し、建築をお勧めしない現場もあります。

 

調査の結果、共同住宅として見込めない立地の場合

 

建てないご提案をします。

 

 

無理して建築しても、郊外すぎる場合、空室に悩まされるのであれば、

 

建てない決断も必要です。

 

 

その場合遠慮はしません。はっきりと申し上げます。

 

お施主様の為にも、シビアに厳しく判断。

 

 

そういうようなケース以外は、土地を持ってる有利さを

 

使わない手は有りません。

 

 

あくまでも借りる入居者目線でプランニングし、

 

堅実なアパート経営をご提案いたします。

 

 

たまにコインパーキングとして、業者へ借地しているオーナー様と

 

お話しする事が有りますが、正直勿体無いと感じています。

 

 

もっと、収益が得られ、相続税対策にもなるのに・・・と。

 

「 固定資産税が払えればいいんですよ・・・。」

 

うらやましい限りです・・・。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月11日

いつが買い時か?

 

先週は、岡山にてセミナーを開催させて頂きました。

 

定員15人の予定が28人と、ほぼ倍のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、座談会も大盛況でしたが、そこで聞かれたのが

 

「いつが買い時だと思いますか?最近は過熱気味だと思うのですが」

 

と言うもの。

 

 

「 いつが買い時かは、買いたい時が買い時です。 」

 

と、答えました。

 

 

将来の事等、不動産のプロでも分かりません。

 

これから先も、上がり続けるのか、もしくは下がるのか?

 

先の事など、神様にしかわかりません。

 

 

分からないからと、様子を見ている内に、失われた20年の様な

 

事にも成りかねません。

 

 

「 人は意外と待てないものですよね!

 

一度興味を持つと、早く手に入れたくなるもの。」

 

とは、福岡の某大手不動産仲介業者さんの弁です。

 

 

過熱気味と思っても、10年も待てるかと言えば待てない。

 

どうせ待てないのなら、早めに買った方がいい。

 

 

期限の利益を得る為にも。

 

10年の間に、返済も進みます。

 

10年の間に、歳を取ってしまいます。

 

 

等と色々考えると

 

「 買いたい時が買い時 」

 

となるのです。

 

 

後で後悔しない為にも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年06月05日

入居率の考え方

 

最近よく話題に上がるのが、入居率の事。

 

今年の1月にも、同じテーマで書いたのですが、

 

前回は、ザックリとした話でしたので

 

今回改めて、お話ししたいと思います。

 

 

沢山の方と話している内に、オーナー様が考える入居率と

 

管理会社の入居率とでは、捉え方が違うようです。

 

 

そもそも、細かい定義が無いので、各社かなりばらつきがありますが

 

まず弊社の入居率の考え方を、紹介させて頂きます。

 

 

弊社の考え方は単純です。{ 部屋が空いてるなら空室 }。

 

基本的には、退去予告が出た時点では、まだ空室としてカウントしません。

 

 

1か月後に実際に退去し、完全に空室となった時点からカウントします。

 

次の入居者が決まり、契約が成立したらその月末にカウントを削除。

 

 

基本的に、空室の期間が1か月以内と短く、当然フリーレント等有りませんから

 

上記の考え方で、問題ないと思います。

 

 

又、弊社の場合、サブリース契約のオーナー様も、いらっしゃいません。

 

ですから 空室 = 即入居率低下 となります。

 

入居率の計算は簡単ですが、下がらない様に、弊社管理部は日々努力しています。

 

 

他社の場合、サブリースしている物件に付いては、

 

空室であっても、オーナー様へは家賃を定額送金していますので

 

入居率計算時に、空室数から除外して算出しているようです。

 

借り上げているから、空室ではないと言う理屈です。

 

 

又、新築完成時に於いても、完成から〇カ月間は免責期間とし

 

やはり空室数から除外しているようです。

 

 

次に入居率の計算回数に付いてですが、

 

弊社の場合は、毎月末に入居率を算出しておりますが

 

会社によっては、春に1度だけ算出していたり

 

もしくは過去の古いデータのまま更新していなかったりと

 

バラバラ。

 

自社にとって都合よく表示しています。

 

 

 

次にオーナー様から見た、入居率の捉え方について。

 

 

「家賃が入って来ない期間は全て空室。だから、たとえ管理会社から

 

(次が決まりました)と言われても、フリーレント期間は空室なのよ。

 

それから、たとえ家賃が入ってきていても広告料として取られた分の期間は

 

空室と一緒。

 

例えば、6月から入居者が引っ越して来たとしても、フリーレントが3ヶ月

 

広告料が2か月取られれば、実際には5か月後の11月から入居した事と一緒。

 

そう考えると入居率程当てにならないものは無い。」

 

 

厳しいお言葉ですが、確かに一理あります。

 

 

弊社では、フリーレントや極端な広告料を請求する事は、殆どありませんが

 

一般的には、上記の様なオーナー様が多いのでしょう。

 

 

入居率・・・。聞き慣れたフレーズですが、立場が違えば考え方も

 

違ってくるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

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