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2016年05月09日

3項目(管理編 - 入居者募集と賃貸ショップ)

 

補修費の話へ行く前に、前回の入居者募集に付いて、少し付け加えます。

 

 

管理会社によって違いが有るとすれば、賃貸ショップとのネットワークの大小。

 

ネットワークが強くて広い程、斡旋頻度が上がり入居率アップへ繋がります。

 

 

その為、企業によっては、少しでも入居率を上げようと、

 

自社にて賃貸ショップを経営されている所も有ります。

 

 

只、実際に20代の頃、10年間賃貸営業していた私の経験からお話させて頂くと、

 

自前で賃貸ショップを展開しても、斡旋契約数は限られますし、

 

ショップの売り上げアップの為に、紹介しやすい自社の新築物件を優先的に斡旋し、

 

古い物件情報は、他社の賃貸ショップへ開示する等の、

 

情報の差別化を図るようになりがち。

 

なので、弊社では賃貸ショップは敢て出しません。

 

 

上記の様にすると、他社の賃貸ショップの営業担当者はどう思うか?

 

「古い情報ばかり開示しやがって・・・もう紹介してあげない」と

 

ネットワーク構築どころか完全に逆効果、間口が狭くなるばかり。

 

 

その内決まって、一人のお客様を巡って、お客様争奪戦等のトラブルが発生したり

 

ひどい場合は、他社からの古い物件を斡旋してくれたお客様へ電話し

 

「実はここだけの話、同じエリアに新築が有るので、一端キャンセルしませんか?」

 

と、やってはいけない事と分かっていても、ショップの売り上げの為・・・。

 

 

「その様な社員は当然解雇にし、又、情報も全てオープンにすれば

 

何も問題ないでしょ?」

 

 

と言う声が聞こえてきそうです。

 

確かにその通り。赤字でよければ・・・。

 

 

稀に、対オーナー様対策に、ショップを経営している企業もあるようです。

 

{ 賃貸ショップまで作って頑張っているのだから、決まりが悪くても

 

努力だけは認めてください }と。

 

 

そうでなければ、どうしても大手賃貸ショップへ、お客様を取られる以上、

 

他社には無い情報をネット上にアップし、検索で集客を図る以外に、

 

生き残る道は有りません。

 

 

この様に、マイナス面が多すぎて、ネットワークの構築とは程遠い結果が

 

待ち受けている管理部としては、次第にどうなっていくかと申しますと、

 

一部の仲の良い、他社賃貸ショップと深い関係になります。

 

狭い分、深くなろうとするのです。

 

 

例えば、新築物件の一部を、専任募集させ満室保証を付けさせます。

 

同時に古い物件の斡旋も、専任の条件とする事も有ります。

 

そうすれば、決まっていなくても保証料が入ります。

 

 

こうなってくると、いよいよどうなるか?

 

益々、その他大勢の賃貸ショップと疎遠になり、将来退去が出たとしても

 

物件すら把握していない担当者は、紹介しにくくなる一方。

 

 

入居率を上げる為にショップを展開しているはずが、

 

結果は全く逆効果、下がる一方。これが現実なのです。

 

 

 

従って、敢て賃貸ショップを出していない、弊社が取る戦略として、

 

管理部は、沢山の賃貸ショップとのネットワーク構築に重点を置きます。

 

 

定期的に訪問し、たまには食事会を開いたりする事で、強くて広い

 

ネットワーク創りを行う様に心がけます。

 

 

また、弊社の物件自体も、お陰様で人気物件と言う事も有り、

 

各支店、非常に良い関係創りに成功しています。

 

 

「餅は餅屋」と言う事です。

 

 

次回こそ補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年05月06日

3項目(管理編 - 入居者募集) 

 

あっという間にゴールデンウイークも終わり、今日から仕事と言う方も多いと思います。

 

皆様、楽しい思い出は作れましたでしょうか?

 

私は、雑用に追われた1週間でしたが、リフレッシュさせて頂きました。

 

 

又、連休中には、沢山のお客様より、お問い合わせのメールを頂きました。

 

誠にありがとうございます。

 

本日より、各支店の担当者からお取次ぎさせて頂きます。

 

宜しくお願い致します。

 

 

と言う事で、今回は管理編について2回に分けてお話しします。

 

 

初心者の方は、こう言うと失礼かもしれませんが、購入する事が目的となってしまい

 

その後から始まる、経営に直結する管理については、頭では分かっているのですが

 

正直な話、煩わしさと「管理なんてどこも同じでしょ」と言う思いが気持ちの中にあり、

 

「あまり深く考えたくない」という方が多い様に感じます。

 

 

ですが、実際には「 こんなに違うのか!! 」と、

 

比べて初めてびっくりさせられるのが、管理の恐ろしさです。

 

 

例えばまず、入居者募集時に付いて比べてみましょう。

 

まず最初に、新築時の募集に付いて。

 

 

 

弊社では、完成と同時に満室を心がけております。

 

即、家賃収入が入る事で、スムーズな滑り出しが可能となります。

 

 

ところが、業者によっては完成から2カ月は免責期間が設けられていたり

 

新築の内から、1か月フリーレントでの募集を行ったりと、

 

オーナー様にとっては、先が思いやられる条件ですが、

 

他を知らなければ 「こんなものだろう」と納得せざるを得ません。

 

 

一部屋の家賃が6万円として8部屋あれば、いきなり最高で144万円の差が

 

スタート時点で出来てしまいます。

 

 

 

次に、退去後の募集に付いてです。

 

弊社では、入居者様から1か月前の退去予告を受けましたら、

 

まずは、オーナー様に退去の連絡をします。

 

 

そこで、新たな募集家賃の打ち合わせを行うのですが、

 

過去の決まり具合等を考慮して、1000円~2000円の値上げ募集も

 

珍しくありません。

 

 

目標は、退去前に次の申し込みを頂ける様に目指します。

 

最悪でも1か月以内に、入居者が決まる様心がけております。

 

 

当然フリーレント等は無しですし、入居者様の属性も落としません。

 

広告宣伝費も1か月です。

 

入居率99%も伊達ではありません。

 

 

 

一方他社では、退去の連絡もオーナー様にせず、募集を始めます。

 

連絡すれば、「またか!」とお叱りを受けるので、出来ないのだと思います。

 

 

そして、前と同じ家賃では次が決まらず、退去後2ヶ月ほど経って

 

2000円程度の家賃値下げ交渉を、オーナー様に対してする羽目に。

 

 

又そこで、お叱りを受ける事となりますが、やむを得ません。

 

これ以上逃げられませんから、我慢です、叱られるのも仕事の内・・・。

 

 

その1か月後、なんとか決まりましたが、2か月のフリーレントと

 

広告宣伝費2か月分が、条件となります。

 

 

正味、5カ月の空室と、1か月余計な広告宣伝費を支払ってようやく満室。

 

しかも2000円の家賃下落です。

 

 

似た経験をされているオーナー様が、このブログを読んで頂いている方の中に

 

沢山いらっしゃる事と思います。

 

 

 

弊社との、この違いは何かと申しますと、一番の原因は管理の担当者ではありません。

 

どこの会社でも管理の方は、一生懸命真面目に仕事をしているはずです。

 

 

では何かと申しますと、以前からお話ししていますが、

 

最初の企画の段階、新築物件を販売する時から、既に決まっている事なのです。

 

 

 

まずい企画は、そのしわ寄せを、全て管理の担当者が背負される事になります。

 

{ 間取りや設備がダメ!・家賃設定が高すぎる!・こんな場所に誰が借りるの?}

 

可哀想なものです。こんな愚痴もこぼせません。

 

 

もっと可哀想なオーナー様にしても、

 

営業担当者にクレームを入れたところで、帰ってくる言葉は、

 

「何やってるのでしょうねーうちの管理は、厳しく言っときます!。」と他人事。

 

 

いつもの事ですから、クレームのかわし方も慣れたものです。

 

この様な経験有りませんか?

 

 

次回は、補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。

2016年04月29日

3項目(建物編 - 高付加価値仕様2)

 

いよいよ今日からゴールデンウイークがスタートします。

 

今回は、長い企業で10連休という所も多いようです。

 

皆さま、沢山の楽しい思い出を作ってください。

 

 

 

と言う事で、今回は高付加価値仕様の2回目、オーナー様から見た

 

気になるメンテナンスのお話しです。

 

 

折角購入して、順調に経営出来ていたとしても、築年数が経つと

 

一般的には、どうしても汚れや、劣化が進み、

 

見た目が古くなるり、自然に入居率や家賃が下がります。

 

 

それと共に、リフォームやリノベーション等の大規模な改修工事の話が増え始めます。

 

実際に工事を行えば、その為に積み立てた資金を、使い果たします。

 

 

それではもったいないから、この際売却してしまおうとしても

 

思った様な金額では売れず、かといって借入残高を下回っては

 

売るに売れないと言う、ジレンマに悩まされる事もあります。

 

 

その様な事態に将来ならない為に、弊社が取り組んでいるのは

 

塗膜に汚れの付きにくい外壁材(サイディング)を採用し、

 

又、劣化しにくい厚いサイディングにて、釘打ち施工ではなく

 

金具止め施工を採用。

 

 

現場のコストアップに繋がり、作業効率は悪くなりますが、

 

将来のオーナー様にとって、安心な方を選択するように心掛けています。

 

 

次に弊社がこだわっているのが、階段通路回り。

 

何年も風雨にさらされていると、水垢やシミが付着し

 

毎月の清掃でも落ちにくくなり、一気に古さが目立ち始めます。

 

 

その様な事にならないよう、弊社では階段や通路を建物内部に囲い込み

 

外からの風雨をシャットアウト。

 

 

そうすれば、何年経っても古さが出ない為、上記のようなジレンマに

 

悩まされるような事態にはなりません。

 

やはり、かなりのコストアップになりますが

 

オーナー様にとっての、堅実なアパート経営を実現させるためには

 

私に迷いはありません。

 

 

それから、オーナー様が最近気になられることは、地震による倒壊の不安。

 

メディアでは、木造家屋の倒壊による死者が多いと言ったニュースが

 

連日のように流れています。

 

 

実は現場を見た人の話を聞くと、木造に限らずマンションのクラックもかなり酷く

 

建て替えるしか方法がない建物が、多数あるとのことですが・・・。

 

 

弊社の建物は、建築基準法の耐震基準をクリアしているのはもちろんの事、

 

その基準から約2~3割増しの耐震を基本とした、設計を心掛けております。

 

 

大切な財産を地震から守ることは、オーナー様にとっても、弊社にとっても

 

信用に係わる最重要項目。抜け目はありません。

 

 

この様に、将来のメンテナンス等に悩まされる事の無いよう

 

高付加価値仕様にて施工する弊社の建物は、既にオーナー様になられた方からも

 

沢山のお褒めの言葉を頂き、またそれが我々の励みになり

 

もっと良いものをと、日々進化する原動力となっています。

 

 

次回は3項目の最後、「侮れない管理」についての話。

 

 

おっと、もう7時。楽しい1日が始まります。

 

少し眠いので、2度寝をさせてもらいます。

 

 

ではこの辺で。

2016年04月25日

3項目(建物編 - 高付加価値仕様1)

 

9日前の福岡セミナー、一昨日の名古屋セミナー、それから福岡での、

 

2日間行われた新築完成内覧会と、それぞれお越しいただきましたお客様へ

 

この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、どの会場も大盛況に終わりました事を、ご報告させて頂きます。

 

また、今後も各支店にて、開催して参りますので今回お越し頂けなかった方も、

 

是非、次回ではご参加くださいませ。

 

社員一同お待ち申し上げております。

 

 

 

と言う事で、今回は建物編の最後、仕様に付いて2回に分けて話します。

 

 

仕様とはどういうことか、あまりピンと来ないかもしれませんが

 

わかりやすく言うなら、

 

「住む人にとっては、快適で便利か、

 

オーナー様にとっては、高付加価値仕様で、

 

メンテナンス費用を軽減できるものかどうか」

 

といえば、如何でしょうか。

 

 

アパートを、一見しただけでは分かりにくいのが普通で、

 

企業側は、ぱっと見だけを良くし、仕様にあまりお金をかけたくないもの。

 

かけても、売り上アップの期待も出来ず、逆に利益を圧迫しかねないからです。

 

 

しかし、そのつけと言っては言いすぎでしょうか、

 

住む人は不快な思いをし、不便を感じ、

 

オーナー様は、メンテナンス費用がかさむ事態が待ち受けているとしたら、

 

無視できない、重要項目であることがお分かり頂けると思います。

 

 

では、実際にはどの部分の仕様にこだわったほうが良いかと言う事ですが、

 

木造や軽量鉄骨造りのアパートは、音漏れに弱い面があります。

 

 

壁1枚で隣の部屋と繋がるような、いわゆる羊羹型のアパートは、入居者様より

 

「隣の話し声やテレビの音が聞こえます。うるさいので注意してください。」

 

と、クレームが入ったり、1階の方は、

 

「2階の足音がうるさいので、静かにするよう注意してください。」

 

と、やはり不快な思いをし、改善されなければ、

 

最悪の場合「もう我慢できない」と、退去してしまいます。

 

 

空室になれば、結果オーナー様が、一番つけを払わされる羽目に。

 

 

弊社の取り組みは、そのような事態にならないよう、

 

全物件隣同士の部屋は、水回りや収納スペースで仕切る様に間取りを工夫し

 

しかも全室角部屋になるよう配置し、音漏れを防止。

 

 

上下階については、防音対策として、

 

1階天井と2階床下の間に、何重にも対策を取り解決を図りました。

 

 

福岡内覧会でも、来場者の方々に、実際の効果を御体感。

 

高評価を頂いております。

 

 

 

次にサッシについても、同じことが言えます。

 

単層ガラスが一般的ですが、線路や大通りに近い物件、

 

又は、福岡のように空港が近い物件の場合、外からの騒音に悩まされ、

 

やはり、入居者が不快な思いをします。

 

 

弊社では、全物件ペアガラスを標準仕様とし、快適性を追求。

 

防音対策に加え、結露防止や、断熱性に優れ、意外にも防犯に効果的です。

 

 

他にもまだまだ、入居者様から見た、細かい仕様の話は沢山ありますが、これ位にして

 

次回は、オーナー様にとって気になるメンテナンスの観点からの

 

仕様のお話をしたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年04月21日

3項目(建物編 ー ニーズを網羅した設備)

 

私事で恐縮ですが、昨日4月20日は27回目の結婚記念日でした。

 

お休みを頂き、2人でランチを食べに行きましたので、恥ずかしながらその写真を。

 

 

pict-DSC_0849

 

二人とも表情が硬いですね。

 

 

 

 

 

 

では、気を取り直して

 

前回の間取り編の次と言いたい所ですが、続きを少々。

 

 

当たり前すぎて、敢て書かなかったのですが

 

浴室とトイレは別々、洗濯機はベランダじゃなく、脱衣スペースに置くのは当然。

 

 

お部屋も、どんなに狭くても6帖は切れません。

 

首都圏では、特に東京・神奈川の4帖ロフト付の空室が酷すぎる状況。

 

 

狭すぎる部屋は、家賃を幾ら下げても決まらないそうです。

 

怖い話です。

 

 

 

 

という事で、今回は2番目のニーズを網羅した設備編です。

 

リクルート調べの人気設備ランキングでは

 

 

1、エアコン

 

2、バストイレ別

 

3、ガスコンロキッチン

 

4、ディンプルキー

 

5、オートロック

 

6、独立洗面台

 

7、モニター付インターホン

 

8、インターネット

 

 

と、なっているそうです。

 

上記の設備を揃えれば、入居も安心。

 

そんな訳ありません。最低限の設備です。

 

 

競争の激しい中に飛び込む以上、何の業界でも同じですが

 

如何に他よりも優位に立つ事が出来るか。

 

差別化を図る事が出来るかです。

 

 

弊社では、上記の設備は当然全て採用していますが、

 

他に標準装備として

 

 

1、巾1650のシステムキッチン引き出しタイプ(吊戸棚グリル付き)

 

2、シャンプードレッサー

 

3、浴室テレビ(7インチ)

 

4、浴室乾燥機

 

5、温水洗浄便座

 

6、1Fバルコニー前ライト

 

7、防犯シャッター

 

8、屋内メールボックス

 

9、ペアガラスハイサッシ

 

10、スカイバルコニー(グランティック)

 

を、採用しています。

 

 

他に追加工事となりますが、防犯カメラ、宅配ボックス等も

 

対応できる様に設計しています。

 

 

弊社のターゲットである社会人の女性が、快適に暮らせるための設備。

 

一つも省けるものは有りません。

 

 

入居者有ってのアパート経営。

 

中でも、お部屋に対して一番チェックが厳しい社会人の女性から

 

人気物件と言われる事で、より確実な経営が出来るのです。

 

 

次回は仕様編です。

 

ではこの辺で。

 

 

2016年04月17日

3項目(建物編 ー ニーズ通りの間取り)

この度の、熊本大分での地震に於いて、被災された方々の

 

お見舞いを心から申し上げます。

 

私の実家も大分県ですので、心配しておりますが、

 

既に被災された方々へ、何か出来る事は無いかと、検討しております。

 

又、これ以上、被害が拡大しない事を今は只々祈るばかりです。

 

 

尚、どなたかが言っておりましたが、こういう時こそ

 

必要以上に自粛する事無く、日常と変わらず生活する事だとも思います。

 

 

 

 

という事で今回は、建物編です。

 

建物に関しては

 

1、ニーズ通りの間取り

 

2、ニーズを網羅した設備

 

3、高付加価値仕様

 

 

以上の3項目に分けて書きたいと思います。

 

 

今回は

 

1、ニーズ通りの間取りから

 

販売する業者側が、エリアのニーズを把握していなかった場合

 

大変な事になります。

 

完成しても入居者が入りません。

 

 

その典型的な例として、郊外に単身専用の1Kロフトを販売するケースが挙げられます。

 

ニーズを把握していないと言うよりは、する気が無いと言った方が良いのでしょうか?

 

 

何故なら、簡単に利回りの回る土地がゴロゴロしており、

 

売り上げアップには、手っ取り早いからです。

 

 

どうして、利回りが回りやすいかと申しますと、簡単な事ですが、

 

土地が安いからです。

 

 

安い土地に、単身の市場ではないところに、都心部とあまり変わらない

 

家賃設定でのプランする訳ですから、楽ですし簡単です。

 

 

本当なら、1LDK以上でのプランニングを考えるべきなのでしょうが

 

そうすると、戸数が減る分、思った利益も上がりませんし、

 

面倒な土地の値段交渉をしなければ、合わなくなります。

 

 

と言う事で、1Kロフトへと流されるのですが、そもそもニーズが無い場所に

 

幾らお洒落に建てても、入らないものは入らないのです。

 

 

購入を検討されるお客様にも、少々ご忠告。

 

「1Kタイプで戸数を増やしたいので、良かったです。

 

空室リスクを分散したいので・・・」

 

 

もっともらしく聞こえる理由ですが、

 

幾ら戸数を増やそうと、ニーズが無ければリスクの上塗りをしているだけ。

 

考え物です。

 

 

では次に、それではニーズが有ればOKなのかと言う事ですが、

 

そんな簡単な話ではありません。

 

 

1Kロフトや1ROOMは飽和状態。

 

にもかかわらず、入居者の細かいニーズを無視して

 

成り立つほど甘くは有りません。

 

 

それでも1Kロフトを建てるのであれば、

 

間取、設備、仕様と、それぞれに沢山の細かい注文が有り

 

その全てをクリアした物件だけが、「アパート経営の成功」を

 

約束されるのです。

 

 

今回は間取り編なので、設備、仕様は次回以降とします。

 

 

では実際に、どういう事かと申しますと、

 

一つには使い勝手の問題。

 

 

漠然と、間取りを見ても分かりにくいと思いますが、

 

実際に内見すると、お洒落だけど使いにくい、と言う事が多々あります。

 

 

「 どうして、階段でいちいち、下がらなきゃいけないの 」とか、

 

「 収納が少なすぎるし、ここに仕切り戸が無いからエアコンが効かなそう 」

 

間取りによっては 「 家具の配置が難しい 」等。

 

 

怖いのは、一度その様な意見を耳にした賃貸ショップの担当者は、

 

次回以降も同じ事になりそうと別のお客様の時に、案内を避けるようになります。

 

時間の無駄になるからです。案内してもらえない以上、入居率がガタ落ちとなります。

 

 

又、広く創ればいいのでは?

 

と言う事も考えられますが、利回りとの兼ね合いで、限界があります。

 

 

ですから、我々販売する側が、やらなければならないことは、デザイン性だけでなく

 

限られたスペースの中で、いかに居住性を高め、

 

ストレスを無くし、快適な生活を送れるように、間取りを工夫し差別化すること。

 

その地道な努力の結果が、入居率となって表れるのです。

 

 

次回はニーズを網羅した設備編です。

 

ではこの辺で。

2016年04月11日

3項目(土地・エリア編)

 

前回の続きです。

 

堅実なアパート経営を行うに当たり、絶対に妥協してはならない

 

3項目のうち、今回は土地選び、エリアの重要性について

 

お話しして参ります。

 

 

1Kロフトや1ROOMの単身専用の場合、駅からの距離が非常に重要。

 

 

基本的には、地方都市の場合、徒歩10分以内、首都圏でも15分以内でなければ

 

お部屋探しの希望条件外と、はじかれてしまいます。

 

 

その事をあまり重要視せず、20分以上離れたアパートを購入してしまった場合、

 

2~3年後、オーナー様は、空室を埋めるため、賃貸ショップへ

 

家賃の200%~500%での広告料を提示し、

 

とにかく案内してもらうための、出費を覚悟する羽目に。

 

ちなみに一般的な広告料は100%です。

 

 

そして、何とか申し込みが入るのを、祈る気持ちで待ちます。

 

運よく決まったとしても、自腹を切った広告料の支払いが発生しますので大幅出費。

 

 

最悪の場合、入居者が「やはり駅から遠すぎる」と、2~3か月で退去することも。

 

その場合、当然支払った広告料は1銭も戻っては来ません。

 

また、1からやり直しです。

 

 

ちなみに1LDKタイプの場合は、駅からの距離が

 

もう少し緩和されます。

 

 

次に、エリアの問題

 

どんなに駅が近くても、1Kロフトのニーズがなければやはり苦労します。

 

ですから、周辺の市場調査が欠かせません。

 

 

郊外の場合、一人暮らしの方が殆んどいない様な、駅周辺に販売しても

 

借りる人がいない以上、完成してから何カ月経過しようと

 

全く決まらない事が、現実にあるようです。

 

 

そして、上記の様な土地やエリアのプランに限って

 

土地の地形もよく、前面道路も広い上

 

比較的利回りが高い傾向にあるため、初心者の方が

 

飛びつきやすいようです。

 

 

アパート経営は借りる人有って成り立ちます。

 

部屋探しに来た人が、「良い土地ですね」とか「道路が広いから決めます」

 

等とは絶対に言いません。

 

 

あくまでも、希望エリア内か、駅までの距離が許容範囲内かが重要なのです。

 

マイホーム探しの条件と、混同しないように。

 

 

 

次回は、建物編です。

 

ではこの辺で。

2016年04月08日

初心者の方へ

 

「焦って購入しました。{今決めないと直ぐ他で決まりますよ。}

 

と、担当者から言われたものですから。」

 

 

「それで、現地は確認されたんですか?」

 

 

「してません」

 

 

「何社か比較は?」

 

 

「してません。そんな暇は有りません。何しろ焦らせるもので・・・」

 

 

 

 

東京の弊社担当と、お客様の最近のやり取りです。

 

如何でしょうか?この様な話をよく耳にするようになりました。

 

 

初めてアパートを購入するお客様の場合、

 

絶対的な経験値が不足しています。

 

 

その為、物件の善し悪しを判断出来るはずもなく、

 

担当者から、良い事だけを刷り込まれれば、

 

焦って購入してしまうのでしょう。

 

無理もありません。

 

 

しかし、現地も確認せず他社との比較もせずに、

 

良く分からないまま、購入してしまうのは余りにも危険です。

 

複数棟所有のベテラン大家さんでも、もっと慎重です。

 

 

どんなにその場で申し込みを促されようとも、

 

他で決まれば縁が無かっただけと開き直り

 

一度冷静になって考えた方が賢明です。

 

 

頭を冷やし、他社とも比較し、現地も確認してみれば

 

あれだけ良く見えた物件が、実は大した事は無かったと

 

気づくかもしれません。

 

 

とにかく、堅実なアパート経営を行おうとすれば

 

妥協できない絶対条件3項目全てが本当に

 

合格しているのかを、チェックする事。

 

 

一つでも疑問符が付けば見送りです。

 

失敗は許されないだけに。

 

 

高額の買い物だけに、購入を煽られたから買うのではなく

 

もう少し慎重に考えられたほうが、宜しいかと思います。

 

 

次回は、今までのおさらいに成るかもしれませんが、3項目を通して

 

初心者の方の為に、成功する物件とはどういうものか、

 

その条件をクリアするために、どれだけハードルが高いのか

 

ご理解頂きたいと思います。

 

 

では今回はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2016年04月04日

管理の思い出3

この話は、書くのを止めようかと考えました。

 

何故なら、少々汚い話だからです。

 

読んで不快になるようでしたら、止めてください。

 

 

前職時代の話です。

 

 

営業を行いながら、管理もしていた私は、ある日の昼間

 

アパートの2階の女性入居者より「トイレが詰まりました」と連絡が入りました。

 

 

私は営業中だったので、配管設備業者さんへ、連絡し見てもらいました。

 

すると、やはりトイレに何か流したらしく、それが1階のT字継手部分で

 

引っかかってしまい、その後トイレットペーパー等が絡まり

 

2階のトイレから逆流してしまっている状況。

 

このままだと、1階の入居者も逆流しかねないとの事。

 

 

仕事が終わり19:00過ぎに現場へ到着。

 

同じく大工さんも到着。

 

 

その場で色々と相談し、

 

なんとか詰まりを除去する方法は無いかと、

 

ラバーカップ以外にも、いろんな器具を試しましたが、

 

継手箇所までの排水管が長すぎて届きません。

 

 

万策尽き、残すは・・・そうです・・・。

 

1階の入居者様の部屋を空けて頂き、床を開口すると

 

継手箇所が現れました。

 

 

「ここで詰まってますね・・・開けますか?」。

 

「開けましょう・・・」。

 

「分かりました。しかしその場合、2階トイレからの排水管に詰まっている汚物が

 

全て床下に溢れます。」

 

 

「・・・やむを得ません」

 

「じゃあ、切断します!」

 

 

と言って、塩ビ管に鋸を入れた瞬間・・・

 

噴水となって大量に吹き出し始めました。

 

2階からの水圧が掛かっているからです。

 

 

そこに居た4人全員に降りかかり、

 

3人は避難しましたが、設備業者さんは切り口を大きくする為

 

まみれながらも、なんとか噴水が収まる状態まで開口に成功。

 

 

後は、出尽くすまで待機。

 

床下へどんどん流れ出していきます。

 

 

その量は想定外と感じるほど多く、空しい時間が流れます。

 

3分ほどで収まりましたが、後の事を考えると物凄く

 

永く辛い時間でした。

 

 

水も収まったので、切断し開けてみるとなんとそこには

 

100mmの排水管一杯に白い塊が・・・。

 

しかも固く凝縮されています。

 

 

「これでは無理でしょう・・・」

 

と言いながら、撤去をする設備業者さん。

 

 

残すはそうです、床下の汚水。

 

全員で交代しながら、雑巾で吸い取り作業。

 

これが果てしなく続きます。

 

 

「せめて大をしてくれてなきゃ良かったのに・・・」

 

と誰かがぼやきます。

 

笑うしかありません。

 

 

モップで吸い取り、水切モップでかき集め、9割方終了したのは23時頃。

 

排水管を繋ぎ直し、今日はここまで。

 

1階の入居者様へは別の部屋を手配し、泊まって頂きました。

 

 

次の日、残りを吸い取り、脱臭剤を床下に設置し、砂を巻き床を塞いで終了。

 

2階の入居者様へは、トイレットペーパー以外は流さない様注意。

 

 

こんなに大変な事態になるとは、トイレの詰まりの連絡を受けた時は

 

予想だにしていませんでしたが、それ以来私は

 

「管理は糞まみれになって一人前」と冗談を言うようになりました。

 

 

又、継手部分の近くには、必ず点検口を設ける事も

 

勉強になった一つです。

 

 

 

では、この辺で。

 

 

 

 

 

いつものおまけです。

 

 

 

汚い話の後は、綺麗な桜でも。

 

 

 

ブルーシートが邪魔です。

 

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夜桜

 

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石垣と桜

 

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見物人

 

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今朝は、もう散り始めていました。

 

 

 

最後は我が家のミニーちゃん8歳です。

 

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親バカですみません。

 

ではでは。

2016年04月01日

管理の思い出2

 

前回の続きです。

 

 

当時の遠方の管理物件3棟は、一人のオーナー様が現在も所有しています。

 

前職時代に建設した建物なので、ほぼ20年が経とうとしています。

 

 

従って、そのオーナー様とは20年のお付き合いとなるのですが、

 

お互い当時は若く、オーナー様は53歳私も31歳でした。

 

 

又、もう1棟福岡市内に所有していますので、計4棟のオーナー様です。

 

全て私がお売りしたのですが、とても可愛がって頂きました。

 

 

当時は決まって、オーナー様よりお電話頂き、月に1度、私が午前10時に、

 

自宅へお迎えに行き、4棟全てを循環パトロール。

 

 

とても優しいオーナー様で、気付いた所を優しく指摘して頂きました。

 

どんなに家内と掃除していても、1週間も経てば、がっかりするほどの状況です。

 

 

その場で、出来るだけ綺麗にし、次の物件へ向かいます。

 

全てのパトロールが終わるのが午後1時過ぎ。

 

 

それから、いつも30分程車を走らせ、玄界灘を一望できる

 

魚の美味しい旅館で、昼食をご馳走になります。

 

 

いつも食べきれないほど、注文して頂きお腹一杯で帰路へと就きます。

 

車中ではいろんな話をしました。

 

趣味の釣りの話、娘様の話、政治の話等等。とても勉強になりました。

 

私を、息子のように思って頂いていたのだと、思います。

 

 

そんな状況が12年ほど続きました。

 

それから次第に、パトロールの期間が空くようになってきます。

 

 

オーナー様は、あまりお体が丈夫ではないのと、娘様がご結婚され

 

本当の息子様が出来た事も重なって、3か月に1度から、半年に1度と。

 

20年経った今では3年に1度位に減りました。

 

 

弊社への電話も、私にではなく管理担当へ掛けて頂くようになり

 

気を使われているのが、寂しくもあり、申し訳なくもありますが、

 

仕方ありません。

 

 

ですが、私にとって独立する時も、「中島君に預ける」と言ってくれた

 

大事な大事なオーナー様です。

 

 

一生お付き合いさせて頂こうと思っています。

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

おまけです。

 

 

前回からの桜です。

 

 

本日朝7時霧雨の中、満開の桜です。

 

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本当に綺麗です。

 

ではでは。

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