あっという間にゴールデンウイークも終わり、今日から仕事と言う方も多いと思います。

 

皆様、楽しい思い出は作れましたでしょうか？

 

私は、雑用に追われた1週間でしたが、リフレッシュさせて頂きました。

 

 

又、連休中には、沢山のお客様より、お問い合わせのメールを頂きました。

 

誠にありがとうございます。

 

本日より、各支店の担当者からお取次ぎさせて頂きます。

 

宜しくお願い致します。

 

 

と言う事で、今回は管理編について２回に分けてお話しします。

 

 

初心者の方は、こう言うと失礼かもしれませんが、購入する事が目的となってしまい

 

その後から始まる、経営に直結する管理については、頭では分かっているのですが

 

正直な話、煩わしさと「管理なんてどこも同じでしょ」と言う思いが気持ちの中にあり、

 

「あまり深く考えたくない」という方が多い様に感じます。

 

 

ですが、実際には「　こんなに違うのか！！　」と、

 

比べて初めてびっくりさせられるのが、管理の恐ろしさです。

 

 

例えばまず、入居者募集時に付いて比べてみましょう。

 

まず最初に、新築時の募集に付いて。

 

 

 

弊社では、完成と同時に満室を心がけております。

 

即、家賃収入が入る事で、スムーズな滑り出しが可能となります。

 

 

ところが、業者によっては完成から2カ月は免責期間が設けられていたり

 

新築の内から、1か月フリーレントでの募集を行ったりと、

 

オーナー様にとっては、先が思いやられる条件ですが、

 

他を知らなければ　「こんなものだろう」と納得せざるを得ません。

 

 

一部屋の家賃が6万円として8部屋あれば、いきなり最高で144万円の差が

 

スタート時点で出来てしまいます。

 

 

 

次に、退去後の募集に付いてです。

 

弊社では、入居者様から1か月前の退去予告を受けましたら、

 

まずは、オーナー様に退去の連絡をします。

 

 

そこで、新たな募集家賃の打ち合わせを行うのですが、

 

過去の決まり具合等を考慮して、1000円～2000円の値上げ募集も

 

珍しくありません。

 

 

目標は、退去前に次の申し込みを頂ける様に目指します。

 

最悪でも1か月以内に、入居者が決まる様心がけております。

 

 

当然フリーレント等は無しですし、入居者様の属性も落としません。

 

広告宣伝費も1か月です。

 

入居率９９％も伊達ではありません。

 

 

 

一方他社では、退去の連絡もオーナー様にせず、募集を始めます。

 

連絡すれば、「またか！」とお叱りを受けるので、出来ないのだと思います。

 

 

そして、前と同じ家賃では次が決まらず、退去後２ヶ月ほど経って

 

2000円程度の家賃値下げ交渉を、オーナー様に対してする羽目に。

 

 

又そこで、お叱りを受ける事となりますが、やむを得ません。

 

これ以上逃げられませんから、我慢です、叱られるのも仕事の内・・・。

 

 

その1か月後、なんとか決まりましたが、2か月のフリーレントと

 

広告宣伝費2か月分が、条件となります。

 

 

正味、5カ月の空室と、1か月余計な広告宣伝費を支払ってようやく満室。

 

しかも２０００円の家賃下落です。

 

 

似た経験をされているオーナー様が、このブログを読んで頂いている方の中に

 

沢山いらっしゃる事と思います。

 

 

 

弊社との、この違いは何かと申しますと、一番の原因は管理の担当者ではありません。

 

どこの会社でも管理の方は、一生懸命真面目に仕事をしているはずです。

 

 

では何かと申しますと、以前からお話ししていますが、

 

最初の企画の段階、新築物件を販売する時から、既に決まっている事なのです。

 

 

 

まずい企画は、そのしわ寄せを、全て管理の担当者が背負される事になります。

 

｛　間取りや設備がダメ！・家賃設定が高すぎる！・こんな場所に誰が借りるの？｝

 

可哀想なものです。こんな愚痴もこぼせません。

 

 

もっと可哀想なオーナー様にしても、

 

営業担当者にクレームを入れたところで、帰ってくる言葉は、

 

「何やってるのでしょうねーうちの管理は、厳しく言っときます！。」と他人事。

 

 

いつもの事ですから、クレームのかわし方も慣れたものです。

 

この様な経験有りませんか？

 

 

次回は、補修費等に付いて。

 

 

ではこの辺で。