株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
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2016年06月05日 中島 厚己
最近よく話題に上がるのが、入居率の事。
今年の1月にも、同じテーマで書いたのですが、
前回は、ザックリとした話でしたので
今回改めて、お話ししたいと思います。
沢山の方と話している内に、オーナー様が考える入居率と
管理会社の入居率とでは、捉え方が違うようです。
そもそも、細かい定義が無いので、各社かなりばらつきがありますが
まず弊社の入居率の考え方を、紹介させて頂きます。
弊社の考え方は単純です。{ 部屋が空いてるなら空室 }。
基本的には、退去予告が出た時点では、まだ空室としてカウントしません。
1か月後に実際に退去し、完全に空室となった時点からカウントします。
次の入居者が決まり、契約が成立したらその月末にカウントを削除。
基本的に、空室の期間が1か月以内と短く、当然フリーレント等有りませんから
上記の考え方で、問題ないと思います。
又、弊社の場合、サブリース契約のオーナー様も、いらっしゃいません。
ですから 空室 = 即入居率低下 となります。
入居率の計算は簡単ですが、下がらない様に、弊社管理部は日々努力しています。
他社の場合、サブリースしている物件に付いては、
空室であっても、オーナー様へは家賃を定額送金していますので
入居率計算時に、空室数から除外して算出しているようです。
借り上げているから、空室ではないと言う理屈です。
又、新築完成時に於いても、完成から〇カ月間は免責期間とし
やはり空室数から除外しているようです。
次に入居率の計算回数に付いてですが、
弊社の場合は、毎月末に入居率を算出しておりますが
会社によっては、春に1度だけ算出していたり
もしくは過去の古いデータのまま更新していなかったりと
バラバラ。
自社にとって都合よく表示しています。
次にオーナー様から見た、入居率の捉え方について。
「家賃が入って来ない期間は全て空室。だから、たとえ管理会社から
(次が決まりました)と言われても、フリーレント期間は空室なのよ。
それから、たとえ家賃が入ってきていても広告料として取られた分の期間は
空室と一緒。
例えば、6月から入居者が引っ越して来たとしても、フリーレントが3ヶ月
広告料が2か月取られれば、実際には5か月後の11月から入居した事と一緒。
そう考えると入居率程当てにならないものは無い。」
厳しいお言葉ですが、確かに一理あります。
弊社では、フリーレントや極端な広告料を請求する事は、殆どありませんが
一般的には、上記の様なオーナー様が多いのでしょう。
入居率・・・。聞き慣れたフレーズですが、立場が違えば考え方も
違ってくるのです。
ではこの辺で。