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株式会社アイケンジャパン 代表取締役社長 中島 厚己

2016年06月05日 中島 厚己

入居率の考え方

 

最近よく話題に上がるのが、入居率の事。

 

今年の1月にも、同じテーマで書いたのですが、

 

前回は、ザックリとした話でしたので

 

今回改めて、お話ししたいと思います。

 

 

沢山の方と話している内に、オーナー様が考える入居率と

 

管理会社の入居率とでは、捉え方が違うようです。

 

 

そもそも、細かい定義が無いので、各社かなりばらつきがありますが

 

まず弊社の入居率の考え方を、紹介させて頂きます。

 

 

弊社の考え方は単純です。{ 部屋が空いてるなら空室 }。

 

基本的には、退去予告が出た時点では、まだ空室としてカウントしません。

 

 

1か月後に実際に退去し、完全に空室となった時点からカウントします。

 

次の入居者が決まり、契約が成立したらその月末にカウントを削除。

 

 

基本的に、空室の期間が1か月以内と短く、当然フリーレント等有りませんから

 

上記の考え方で、問題ないと思います。

 

 

又、弊社の場合、サブリース契約のオーナー様も、いらっしゃいません。

 

ですから 空室 = 即入居率低下 となります。

 

入居率の計算は簡単ですが、下がらない様に、弊社管理部は日々努力しています。

 

 

他社の場合、サブリースしている物件に付いては、

 

空室であっても、オーナー様へは家賃を定額送金していますので

 

入居率計算時に、空室数から除外して算出しているようです。

 

借り上げているから、空室ではないと言う理屈です。

 

 

又、新築完成時に於いても、完成から〇カ月間は免責期間とし

 

やはり空室数から除外しているようです。

 

 

次に入居率の計算回数に付いてですが、

 

弊社の場合は、毎月末に入居率を算出しておりますが

 

会社によっては、春に1度だけ算出していたり

 

もしくは過去の古いデータのまま更新していなかったりと

 

バラバラ。

 

自社にとって都合よく表示しています。

 

 

 

次にオーナー様から見た、入居率の捉え方について。

 

 

「家賃が入って来ない期間は全て空室。だから、たとえ管理会社から

 

(次が決まりました)と言われても、フリーレント期間は空室なのよ。

 

それから、たとえ家賃が入ってきていても広告料として取られた分の期間は

 

空室と一緒。

 

例えば、6月から入居者が引っ越して来たとしても、フリーレントが3ヶ月

 

広告料が2か月取られれば、実際には5か月後の11月から入居した事と一緒。

 

そう考えると入居率程当てにならないものは無い。」

 

 

厳しいお言葉ですが、確かに一理あります。

 

 

弊社では、フリーレントや極端な広告料を請求する事は、殆どありませんが

 

一般的には、上記の様なオーナー様が多いのでしょう。

 

 

入居率・・・。聞き慣れたフレーズですが、立場が違えば考え方も

 

違ってくるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

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