株式会社アイケンジャパン

中島厚己と
堅実な仲間たち

Atsumi Nakashima and solid friends.

株式会社アイケンジャパン 代表取締役社長 中島 厚己

2017年06月23日 中島 厚己

収益稼働率

 

不動産投資に関する金融機関の審査が、

 

ようやく平常に戻ろうとしています。

 

 

自己資金無しでも融資する姿勢は、

 

少々行き過ぎの感は、否めませんでしたから。

 

 

そして、今後注意しなければならないのが、セカンドローン。

 

厳しくなった融資に対して不足分の自己資金を

 

アパート販売メーカー側が融資すると言うもの。

 

 

今迄も、かなり多用されていたようですが、

 

今後益々増えてくると思われます。

 

 

結局のところ、オーナー様は自己資金無しで購入する事になるのですが、

 

危険極まりないと言わざるを得ません。

 

 

何故なら支払いが2重になるからです。

 

新築時からほぼ利益無し。固定資産税等含めれば赤字になりなりかねません。

 

 

週間ダイヤモンドにも掲載されていましたが、あのシミュレーションは

 

金融機関単体での融資に対するもの。

 

( 詳細は省きますが争いは怖いものです。 )

 

 

あの数字に更にセカンドローンの支払いがあれば、一目瞭然。

 

 

又、売却シミュレーション等を信じては駄目です。

 

「 赤字になる前の、税率が下がる5年後には売却しましょう。」と言うもの。

 

そんな簡単には行きませんから。

 

 

売却価格が残債を下回る可能性も充分考えられます。

 

そもそも5年も持ちこたえられるかどうか・・・・。

 

 

昔から「 ただより怖いものは無い 」とは良く言ったものですが

 

自己資金ゼロより怖いものは無いと言ったところでしょうか。

 

 

弊社では、堅実なアパート経営をしましょうと、創業以来

 

変わらず言い続けておりますが、当然自己資金も含めてのもの。

 

 

無理のない返済計画と、それぞれにとことん拘った

 

土地、建物、管理が全てコラボして初めて堅実と言えるのです。

 

 

その証拠に、お題目にもありました収益稼働率を算出しています。

 

入居率をいくら99%と発信したところで、同業他社も似たような数字を

 

掲げている以上、弊社の優位性や堅実性が正確に伝わりません。

 

 

ですが収益稼働率であれば、話は変わってきます。

 

フリーレントや家賃下落があれば、新築時から比較して年間の収入が

 

目減りしますので、収益稼働率も下がってしまいます。

 

収益稼働率の低い入居率程、空しいものは有りません。

 

 

8年前まで遡った物件データーが保存してありましたので

 

それ以降の全てのデーターを集計しています。

 

 

 

 

来週にはまとまり、公表できそうですのでお楽しみに。

 

 

ではこの辺で。

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