株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
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2015年04月02日 中島 厚己
アパート購入を検討する場合、各社プラン書を作成し、お客様にご提案します。
どのような点に注意すればよいか、見てみましょう。
家賃設定
家賃設定によっては、利回りが大きく変わります。
相場に対して、高いのか低いのか確認しましょう。
低い場合は問題ないですが、高い場合は計画が崩れます。
間取り
平面図を確認し、イメージ出来るようトレーニングしましょう。
壁1枚で部屋同士隣り合っていないか?使い勝手は良さそうか?
ロフトが有る場合は、昇り降りが、階段か梯子かによって大きく違います。
立地
本当にワンルームや1Kタイプのニーズが有るのか?
逆に、1LDKからワンルームに変更し戸数を増やせないか?空室や、家賃下落もなく。
上記、重大な3つの項目は、客観的な立場の地元の賃貸ショップで教えて頂きましょう。
3~4社ほどから話を聞き、平均値で検討されることをお勧めします。
遠方の場合は、電話にて確認しましょう。意外と親切に教えて頂けます。
又、土地の販売価格にはどこまでの諸経費が含まれるのか?
建築費にはどこまでの設備がが含まれているのか、仕様はどのレベルか?
年間の最終手残り計算をする場合、借入返済分以外に引かれる経費に漏れが無いか?
例えば管理費、共用部の水道光熱費、固定資産税、ネット使用料、等。
それからプランニングの時点では教えてもらえないのが、
完成スタート時点の礼金や敷金は何か月分入るのか?
新築当初から、ゼロゼロキャンペーンでの入居者募集を行うケースがあります。
又、完成時の最初の家賃は、同時に収益としてもらえるのか?
業者によっては、最初の1~2か月分の家賃をオーナー様に渡さないケースがあります。
入るか入らないかでは大きく違います。
家賃が6万円、礼金2か月とすれば、一部屋あたり3~4か月分
それが8部屋あれば144万~192万と、
スタートから大差となります。
見逃せません。
又、私的には、あまり意味が無いと思っているのが10年~30年の事業年表。
これこそ、只の絵に描いた餅でしか有りません。
先日、この話を福岡の某金融機関の支店長としましたが、
「昔は2~30年の年表ありきでしたが、今ではあまり重要ではありません。
その通りに行くことなどありえませんから。30年間全く家賃が下がらない事業計画を提
出する業者が多くて・・・」との事。
サブリース契約を前提としているのでしょうが、「郊外型の土地活用提案ほど、10年で
計画がガタガタになり、サブリース契約を解約するオーナー様が多い」とのこと。
私から言わせて頂くなら、サブリースしなければ空室が不安と考える時点で事業計画は失
敗でしょう。建てる前から、結論が出ているようなものです。
以上、失敗が許されないアパート経営ですから、慎重に検討し、
良いと思えば決断をする。同じものが2つと無いのが不動産ですから。
今回のブログは、少し厳しい表現が多かったかな~。
まあ、たまには本音で話してもいいでしょう。
て、いつも本音か!
ではこの辺で。