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2017年11月14日

会議

 

先日は、福岡にて第6回アイケンカップを開催させて頂きました。

 

皆さまお忙しい中、80人弱のご参加を頂きました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

難しいコースでしたから、悪戦苦闘されたと思いますが

 

日頃の運動不足解消には、良かったかなと思います。

 

 

快晴の中、風も弱く絶好のゴルフ日和となり

 

主催者側としましては何よりでございました。

 

 

 

 

 

ということで、今回は弊社の支店長会議の風景をチラリ。

 

 

pict-DSC_1982

 

 

 

弊社もペーパーレス化が進み、会議に於いても

 

ノートパソコンが必需品となりました。

 

アナログ人間の私としては、ようやく慣れてきたところです。

 

 

肝心な会議の雰囲気は、弊社らしく砕けており

 

笑いながらの会議?なので、6時間と言う長丁場も苦になりません。

 

 

他にも毎月行っている会議は、取締役会議や、各支店毎の支店会議、

 

KK会議にAL会議、マーケティング会議。

 

ミーティングでは、各部署ごとに営業ミーティング、工務ミーティング、

 

PMミーティング、経理総務ミーティング等々。

 

 

他社に比べて多い方なのかもしれませんが、それぞれが砕けた会議なので

 

社員も苦にならず続けている様です。

 

 

断っておきますが、私から強制したわけではありません。

 

自分達で自主的に始めた物が殆どです。

 

 

 

社員同志が皆仲良しなので出来る事かもしれません。

 

 

では短いですがこの辺で。

 

 

 

2017年11月01日

セミナーにて

 

台風22号も過ぎ、福岡では秋らしい天気になりましたが

 

被害に遭われた方々の、お見舞いを申し上げます。

 

 

又先週の土曜日には、名古屋にてセミナーを開催させて頂きました。

 

当日はお足元の悪い中、ご来場下さいましたお客様に、

 

この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後とも末永く、よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

という事で今回も、セミナーでの座談会ネタを少々。

 

3人のお客様とお話させていただきましたが、その内容に

 

少しづつ触れてみたいと思います。

 

 

まずお一人目のお客様からの質問は、

 

「土地を持っているのですが、建設だけでもお願いできますか?

 

出来るとすれば、3階建てでお願いしたいが大丈夫でしょうか?」

 

といった内容。

 

 

勿論所有の土地に、建設することに何の問題もありませんし

 

3階建ても弊社のメインブランドの一つですから、大丈夫です。

 

 

「他社と比較しても、建設費が安く後々のメンテナンスまで考えても

 

アイケンさんの方がよさそう。

 

もう少し検討してまた伺います。」

 

 

どうぞよろしくお願い申し上げます。

 

出来ましたら次回以降は、実際に現地を確認させていただき、

 

図面を引いてご提案させていただければと存じます。

 

よろしくお願い申し上げます。

 

 

図面といえば、お二人目のお客様とのやり取りでは、

 

「実は他社にて購入してるのですが、図面を見せてもらえませんし

 

建物の仕様も私の意見を聞いてもらえませんでした。」

 

という内容でした。

 

 

何千万もの請負契約を締結するのに、どの様な建物が立つのか

 

完成するまで分からないとは、どれだけ不安な事でしょう。

 

 

 

一般的な請負契約とは、事前に図面でご納得いただき、外壁や内装等の色決めをし

 

オーナー様が納得いく建物を完成させるもの。

 

 

それでも、自己資金がゼロかもしくは少額の為、

 

お客様自身に負い目というか、自分が住むわけでもないと

 

言い聞かせているので、クレームになりにくいのかと思います。

 

 

{ レバレッジをどれだけ利かせるか }を重要視ししすぎると

 

後々取り返しのつかない事にもなりかねません。

 

もう少し慎重に検討することをお勧めします。

 

 

「2棟目は是非アイケンさんで」

 

と、おっしゃって頂きました。よろしくお願いいたします。

 

 

 

慎重といえば3人目のお客様は、

 

「アパート経営をするにあたり、どの会社にお願いするのかを決めるために

 

100項目の質問を同時に3社へ送り、帰ってきた回答を何度も比較検討しました。」

 

と、かなり慎重なお客様。

 

「 社長のブログも最初から全て読みました。

 

読めば読むほど、正論なので納得することばかりでした。」

 

 

と、言って頂き、

 

「 結果アイケンさんに決めました。本当は社長が話すセミナーを聞いてから

 

買おうと思っていたのですが、待っていられず先に買いましたが、

 

今日、ようやくお会いできて良かったです。」

 

 

「ありがとうございます。恐縮いたします。」

 

 

本当にうれしい限りです。今後もご期待に添えるように

 

社員一丸となり頑張りますので、末永くよろしくお願い申し上げます。

 

 

最後にもう一度。

 

ご来場下さいましたお客様、本当にありがとうございました。

 

又、今回ご都合が合わなかったお客様も、是非次回開催時に

 

お待ち申し上げております。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

 

という事で今回はこの辺で。

 

2017年10月24日

数字が全て

 

ようやく季節外れの台風が過ぎました。

 

被害に遭われた方々のお見舞いを申し上げます。

 

 

そして、また新しい台風が南の海上で発生した模様ですが、

 

何とか逸れてほしいものです。

 

 

という事で、お久しぶりです。半月ぶりの更新となりました。

 

 

今回は、東京支店にて、お客様とお話ししている中で

 

質問を頂いた件について少々。

 

 

「アイケンさんの物件が色々とこだわっている事は良く分かりました。

 

が、それならばどうして他社は同じ様に真似しないのですか?

 

一つ一つの単価はそんなに高いものじゃないですよね。」

 

 

確かにお客様から見れば、「良いものは簡単に真似すればいいだけの事」

 

と、思われるのも無理有りません。

 

 

例えば設備にしたって、浴室乾燥機は3万円前後。

 

それほど高いものではありません。

 

 

ですが、数が増えればどうなるか。

 

例えば弊社の場合、年間200棟前後の受注を頂いておりますが

 

戸数にして1400室ほどになります。

 

 

浴室乾燥機3万円×1400室=4200万円という大金となります。

 

ですから、アパートメーカー側としては、標準仕様をどこに設定するかは非常に重要。

 

 

少しでも仕様を上げれば、即、利益圧迫に直結しますので

 

簡単にはOKを出せないのです。

 

 

結果、他社の場合、お客様毎に追加工事の別発注を取り、売り上げを伸ばすか

 

もしくは「過剰設備は、将来オーナー様の負担を増やすだけ」と

 

ネガティブな方へ話を持っていき、諦めさせるかの

 

どちらかを選択する事になります。

 

 

ところで弊社が継続していることは、何年経っても収益稼働率を落とさないこと。

 

その為の沢山の標準仕様や設備に、過剰なものは一つもありません。

 

 

8年経過しても96,4%という数字が全てを語っています。

 

ではこの辺で。

2017年10月10日

尾木ママ秋の大感謝祭

先月末の福岡アイケンソフトボール大会から10日以上経ちますが

 

ハッスルしすぎて、未だに腰痛が少し残っております。

 

 

ご参加下さいました方々は、大丈夫でしょうか?

 

皆さま本当にありがとうございました。

 

 

11チームも御参加いただき、お陰様で大盛況に終わりました。

 

来年はバーベキュー大会を行いますので、お楽しみに。

 

 

 

 

ということで、お題目の通り10月5日にホテルオオクラ東京にて、

 

ご招待頂きました” 尾木ママ💛秋の大感謝祭 ”へ、行って参りました。

 

 

 

( 沢山のお花で溢れておりました。その一部です。 )

 

pict-DSC_1889

 

 

pict-DSC_1890

 

 

 

実は、一昨年まで、弊社イメージキャラクターとしてご活躍頂いておりましたし

 

個人的なお付き合いもございまして、ご招待いただいた次第です。

 

 

今年法政大学の教授をご卒業されたこと、又、古希のお祝いを兼ての大感謝祭。

 

各方面の方々、なんと200人以上がご出席。

 

 

有名な芸能人の方々、アナウンサーにコメンテーターの方々等幅広く

 

尾木ママの誠実さと人気の高さを、改めて感じさせられました。

 

 

 

pict-DSC_1897

 

 

と、同時にニュー尾木ママのパワフルさを肌で感じることができました。

 

とても古希とは思えない若々しさと、バイタリティーに

 

私も良い刺激を頂いたと感謝いたしております。

 

 

今後も、尾木ママの背中を見ながら頑張ろうと誓いました。

 

今後とも末永くよろしくお願い申し上げます。

 

 

pict-DSC_1915

 

 

 

と言う事で今回はこの辺で。

 

2017年09月29日

名古屋安全大会とゴルフコンペ

 

10日ぶりのブログ更新です。

 

最近は出張が多く忙しいながらも、お陰様で充実した日々を過ごしています。

 

と言う事で、お題目の件に付いて少々。

 

 

3日前は名古屋にて安全大会を開催しました。

 

大阪、東京の業者様も各社代表の方々が、名古屋に集結し

 

3支店合同、総勢160人の大会となりました。

 

 

ご参加くださいました業者様へ、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、大変充実した大会となりました。

 

現場の安全意識を再確認でき、身が引き締まったと思います。

 

 

オーナー様の大切な資産を無事故で、きちんとお引渡しするように

 

今後も定期的に開催して参ります。

 

 

 

そして次の日は、名古屋支店第1回アイケンカップを開催いたしました。

 

心配していた雨も降らず、とても気持ちよくプレイする事が出来

 

業者様同士、親睦を図られ、とても有意義な大会となりました。

 

 

只、弊社の社員が初心者ばかりで、申し訳ありませんでしたが、

 

来春までには各自練習し、成長すると申しておりましたので、ご期待ください。

 

 

お詫びついでに、コンペ終了後の表彰式も不手際があり申し訳ありませんでした。

 

こちらも、初めてでしたのでご勘弁くださいませ。

 

次回から今回の反省を生かし、きちんと進行致します。

 

 

と言う事で、大いに笑っての楽しいコンペを

 

今後も開催して参りますので、宜しくお願いします。

 

 

今回はこの辺で。

 

 

 

業務連絡

 

幹事へ

 

初めてなので不慣れな事ばかりだったと思うけど

 

失敗を恐れずに、次に生かしてください。

 

お疲れ様でした。

2017年09月19日

フラリーマン

 

朝夕が、大分涼しくなりました。

 

窓を開けていると寒い位です。

 

 

首都圏では、雨の多い夏だったので、残暑が恋しいかもしれませんが

 

福岡では、”ようやくか”、と言った感じです。

 

 

そう言っている内に、今年もあっという間に終わるのでしょうか。

 

今日という24時間を、大事に使いたいものです。

 

 

 

 

と言う事で、お題目にありましたフラリーマンとは?

 

実は、今朝のNHKで放送されたものです。

 

 

ご覧になった方もいらっしゃると思いますが、

 

私個人的には、かなり考えさせられた内容だったので

 

早速ブログに書かせて頂きます。

 

 

どういう内容かと申しますと、

 

昨今の労基法上、残業が出来なくなったサラリーマンが

 

真っ直ぐに自宅へは帰らず、2時間ほどフラフラと時間を潰して

 

帰宅するというもの。

 

 

お金を使える訳ではないので、公園で読書をしたり

 

コンビニでお酒を買って、ちびちびやったり。

 

ゲームセンターや、バッティングセンターに寄ったり

 

買う当てもなく、電気店で白物家電をチェックしたりと、

 

約2時間が完全に一人の時間と成ります。

 

 

その割合が、夫婦2人暮らしの場合3割弱。

 

子供のいる家庭の場合は、4割弱に上るそうです。

 

 

真っ直ぐ帰らない理由として挙げられていたのは

 

夫婦2人共働きの家庭では、

 

「 家事を手伝うとかえって、奥さんの手を煩わせるから。」

 

怒られるし、苛々させてしまうから

 

と言うものでした。

 

 

奥さんも、感づいていたそうですが、「その方が助かります」

 

と、言われていたので、晩御飯の支度をしながらでも、

 

お互い一人の時間を持てるのが良いのかなと感じました。

 

 

一方、子供のいる家庭の場合は、

 

「家に帰ったら全て子供中心だから」

 

と言うもの。

 

 

敢てコメントは避けますが、考えさせられます。

 

当然他にもいろんな理由があって、真っ直ぐ帰らないのでしょうが

 

子供のいる家庭で、約4割の方と言う数字の多さに

 

驚かされてしまいました。

 

 

今回の番組は、男性の視点から制作したそうですが

 

奥様からすれば、言いたい事は沢山あるだろうと思います。

 

 

弊社の社員は大丈夫かな?

 

毎日遅くなっているのを、会社や上司のせいにしていなければいいのですが。

 

まあ、真っ直ぐ帰っていると信じています。(笑)

 

 

最後に一つだけ言わせて頂くならば、

 

女性の社会進出と言う割に、保育園が足りなかったり

 

労働力不足という割に、残業は悪だと言った風潮に、極端に流される。

 

 

その様な政策には、疑問を感じます。

 

「急に残業するなと言われても、時間を持て余すんですよ」

 

と言うコメントもありました。

 

 

だからと言って、現実的には残業代の補てんの為や、

 

余った時間で、”副業を認めましょう” というのも

 

働き方改革と言う観点から見ても、非効率ですし

 

余計に過労と言う面で、心配になります。

 

 

色々と考えさせられるフラリーマン。

 

皆様はどの様に考えますか?

 

 

ではこの辺で。

2017年09月13日

結婚

 

 

先週は大阪にてセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場下さいましたお客様に、この場を借りて、お礼申し上げたいと存じます。

 

お忙しいところ、ありがとうございました。

 

今後とも宜しくお願い申し上げます。

 

 

又、座談会では、「アイケンさんにお願いしようと思います」とお言葉を頂きました。

 

ありがとうございます。こちらこそ末永くよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

と言う事で、今回もセミナーネタとなります。

 

先の話の様に、お客様からお願いされる度に、私はいつも思う事があります。

 

 

それは、アパート経営をどのメーカーにお願いするか

 

又はお願いされるかは、夫婦の結婚みたいなものだという事です。

 

 

ですから今までも、ブログにて、セミナーネタを書くときは必ず

 

お礼の最後に、「末永く宜しくお願いします。」との言葉を添えて参りました。

 

 

私の心の中から自然に出てくるのですから、結婚するようなものだと

 

感じているのだろうと、最近自覚するようになりました。

 

 

結婚する以上(パートナーとして選んで頂いた以上)は、

 

お相手の方を一生大事にするつもりで迎えます。

 

 

その思いがお互いに通じ合っているからか、

 

実際に、弊社のアパートは売却される方が、殆どいらっしゃらないのかもしれません。

 

嬉しい限りです。ご期待に添えているという事でよろしいのでしょうか。

 

 

その代わり弊社は、堅実なアパート経営を推奨している会社ですので

 

簡単には結婚できません。すなわち自己資金ゼロでは堅実とは言い難いという事です。

 

 

そういう意味では、ハードルが高いのかもしれませんが、

 

一度結婚したら、幸せにする自身はあります。

 

 

仕事は細かく細部に拘り、確証のある物件以外は一切販売しませんから

 

失敗させません。アパートが福の神となる事を御約束します。

 

 

 

甘い言葉に誘惑されて、簡単に結婚したものの、貧乏神と言われるアパートを

 

手にしないよう、お気お付けくださいませ。

 

甘い新婚生活は2~3年で終わり、5年後には離婚の危機を迎え、

 

高い代償を払わされる事にもなりかねませんから。

 

 

 

では短いですがこの辺で。

2017年08月31日

5つの立場ー2

先週は岡山にてセミナーを開催いたしました。

 

ご来場下さいましたお客様にこの場をお借りしてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共末永く宜しくお願い致します。

 

 

と言う事で前回からの続きです。

 

5つの立場の2つは前回の話で賃貸ショップと管理の2つ。

 

今回は残り3つの立場についてです。

 

 

まず3つ目は現場工務スタッフの立場

 

前職時代に、暇があれば現場に応援に行っていました。

 

プレカット等無い頃、切込み場での手伝いや

 

クレーンを使えない現場での、棟上げの応援。

 

 

棟上げ後の防水シート貼等。

 

いい汗を掻きながら、現場の大変さこだわり等、職人さんの気持ちを理解し

 

今に活かす事が出来ています。

 

 

4つ目はアパートオーナーとしての立場

 

私もアパート経営歴が19年になります。

 

オーナーの立場からすれば、収益稼働率に拘るのは当然です。

 

 

5つ目は経営者としての立場

 

色んな立場に立って考え、それを経営者の立場でまとめ

 

弊社にかかわる全ての人にとって、皆が喜びウインウインとなる様に

 

するにはどうすればよいのか?

 

 

私の結論は、「 本物を正々堂々、裏表ない仕事をする事 」

 

大変ですが、その方が精神的にもストレスを感じません。

 

皆、笑顔で仕事が出来ている事を誇りに、

 

今後も妥協せずに頑張ります。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2017年08月21日

5つの立場

 

先日は広島にて、セミナーを開催いたしました。

 

お暑い中、ご来場くださいましたお客様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げたいと存じます。誠にありがとうございました。

 

座談会でも沢山の方と盛り上がりました。

 

今後とも末永く宜しくお願いします。

 

 

 

 

と言うことで今回も座談会にて、お客様とお話しした内容について少々。

 

そのお客様は、ゼネコンにお勤めしていた方なので、現場に詳しい方です。

 

 

私のセミナーの中で、外壁工事(サイディング)の話をするのですが、

 

大変共感頂きまして、話が盛り上がりました。

 

 

釘打工事にて、施工する方法のメリット、デメリットに付いてお客様より

 

「釘打ち施工は工期が早いメリットがありますが、経年と共に錆びるのでいけません。

 

そこから爆裂し外壁が痛んだり、水漏れの原因になったりしますからね。

 

工期が短くなって喜ぶのは、売る側の話。お客からすれば後々メンテが掛からないように

 

ちゃんと創ってほしいです。その点、アイケンさんの現場は安心です。

 

社長さんの言う通り金具留め施工の方が、工期やコストも掛かりますが

 

後々助かります。我々オーナーの立場で考えてくれているのだということが

 

ほかにも色々あったので、今日のセミナーに来て本当に良かったです。

 

もっと早く来ればよかった。2年前から知ってはいたのですがなかなか腰が重くて」

 

 

と、お褒めいただきました。ありがとうございます。

 

実は私自身がアパートのオーナーの立場でもあるのですが、

 

いろんな立場で物事を考えることが重要です。

 

一つお話しさせていただくならば、私は5つの立場を経験しています。

 

 

1つ目は、賃貸ショップの営業マンとしての立場。

 

実際に入居者はどの様なニーズを持っているのか。現場を経験しているからこそ

 

その重要性がよくわかります。今も情報収集を行い弊社のブランドに反映しています。

 

 

2つ目は、管理の立場。

 

どんなに拘って創っても、管理がずさんなら入居率は落ちますし、家賃も下落します。

 

前職時代に、いろんな経験を積みました。

 

素早いクレーム対応、小まめな賃貸ショップ訪問。

 

等を継続することの重要性を肌で感じています。

 

 

余談ですが、昔「どうしてアイケンは自社の賃貸ショップを創らないのですか?

 

入居率アップのやる気を感じませんね」と、お叱りを受けたことがあります。

 

 

その答えは、私の賃貸ショップ時代の店長経験、管理部の経験に裏打ちされています。

 

自社にて賃貸ショップを経営するとどうなるか。

 

 

自社の売り上げを伸ばす為に、新築物件の募集を専任にて行います。

 

他社には斡旋させません。競争が激しい業界だけに黒字にするのも大変ですから

 

仕方ありません。

 

 

するとどうなるかと申しますと、管理部の立場が悪くなります。

 

せっかく仲良くなっている、他社賃貸ショップからクレームが入ります。

 

 

新築全物件を、オープンにするようにと。

 

そうでなければ入居者の奪い合いが始まり、

 

新築物件を持っている方へお客様が流れるからです。

 

 

 

結果的に他社賃貸ショップとの関係が壊れ、離れてしまうので、

 

上がるはずの入居率が、実は、がた落ちとなります。

 

 

弊社の入居率が毎月98%以上をキープしているのは

 

そのような経験から、一切の部屋付けを賃貸ショップの方に

 

お願いし、良好な関係を築いているからにほかなりません。

 

敢えて、賃貸ショップを経営していないのです。

 

 

と言う事で、長くなってまいりましたので、残りの3つの立場は次回まで

 

引っ張りたいと思います。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年08月07日

収益稼働率の比較

最近、日焼けで真っ黒になっています。自分で言うのもなんですが

 

たくましさを感じます。

 

ですが洋服を脱ぐと、いつもの見慣れた身体にがっかり。

 

只の勘違いでした。

 

 

 

 

 

と言う事で、前回からの収益稼働率の続きなのですが、

 

「アイケンさんの数字が良いのかどうか、比較できなければわかりません。

 

一般的にはどれくらいの数字なのですか?」

 

との質問をお客様より頂きましたので少々。

 

 

 

残念ながら、他社のデーターまで手に入りませんから正確な数字は分かりません。

 

なので、参考にならないかもしれませんが、私の業界30年の経験から

 

お話させて頂きたいと思います。

 

 

その前に再度、収益稼働率のおさらい。

 

収益稼働率とは、新築時のプランにて提案された家賃設定が、

 

1年間完全満室状態とした場合の年間家賃収入を100とし、

 

それに対して、経年と共にどれだけ実際の家賃収入が落ちていくのかを

 

集計したものです。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、家賃下落やフリーレント等

 

オーナー様の犠牲の下でなしえる入居率であれば、何の意味もありません。

 

それは、収益稼働率を集計すれば一目瞭然。

 

犠牲になった分、年間家賃収入が減るので稼働率は、がた落ち。

 

 

 

オーナー様の立場に立てば、まやかしの入居率よりも正確な収益稼働率の方が

 

アパート経営を行う上で重要な数字だと理解頂いた上で本題です。

 

 

私の感覚の話ですので、あしからず。

 

各メーカー共、1年経過毎に1%の下落はやむを得ないと、見ていると思います。

 

従って10年経過すれば、収益稼働率が90%となります。これ位が一般的です。

 

 

ですが現実は、そう甘くはないようです。

 

多分5年で90%、10年で80%行けば良い方でしょうか。

 

実際には5年で80%、10年で60%と言ったアパートがゴロゴロだと思います。

 

 

弊社に管理変更を依頼されるオーナー様の話や、

 

賃貸ショップの方の情報などを参考にしています。

 

 

余談ですが、そうなると分かっている場合、営業マンがいう事は

 

5年後の出口戦略の話。  買う前から売る事を勧めます。

 

せめてもの罪滅ぼしか、もしくはそうなってしまった時の言い訳か?

 

 

それはともかく、弊社は創業以来一貫して堅実なアパート経営を

 

訴えてきました。売却ありきではなく長く所有し続けましょうと。

 

 

そう言える一番の理由は、弊社の収益稼働率が8年経過しても平均96%だからです。

 

安定したアパート経営が出来ている証。

 

 

この様に弊社は、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

裏表のない仕事をして参りました。

 

 

ですから弊社の社員は、仕事でストレス抱え込まないので、皆健康そのものです。

 

今後も変わることはありません。

 

 

その証拠に、結婚と出産ラッシュです。

 

本当に少子化なのでしょうかと言いたくなります。

 

 

平均年齢30歳の、社員100人ちょっとの会社なのに、

 

既婚率は43%、子供さんの人数は43人。来年3月までに6人生まれます。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

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