アパート経営についての資料請求はこちら

2018年05月15日

めげずに

 

先週土曜日は東京にて、次の日は岡山にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご参加を頂き、心より感謝申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

また、東京では尾木ママによる講演もあり

 

私個人的には、話し方や会場の雰囲気が気になって見ておりましたが

 

流石尾木ママ、引き込まれていくのを実感しましたし

 

時には退屈させない様に、笑いを取ってスパイスを利かせるなど

 

非常に勉強になりました。

 

 

一つ残念だったのは、東京会場にてスマホやPCで写真や動画を撮ったり

 

ボイスレコーダーやタイピング等の行為を

 

注意しても止めない方がいらっしゃった事。

 

 

今後は、残念ですが受付にて、荷物検査等を行わざるを得ませんし

 

発見したらその場で退去をお願いします。

 

 

もっと気持ちよく開催したいのですが、一部の方による

 

迷惑行為に嫌な気分になってしまいました。

 

 

が、めげずに次回もまた開催しますので、

 

今回お越しになれなかった方も、是非お気軽にご来場下さいませ。

 

 

社員一同お待ちしております。

 

 

 

 

 

 

2018年05月08日

広いようで狭い

20日ぶりの更新です。

 

4月7日の福岡支店の社員結婚式に続き

 

4月30日は、広島支店の社員の結婚式でした。

 

 

6月と10月は名古屋支店の社員結婚式と

 

最近結婚ラッシュの弊社です。

 

 

おめでた続きで嬉しい限りですが、祝辞のスピーチは

 

何度喋っても緊張します。

 

いい加減、慣れてほしいものです。

 

 

 

 

ということで今回は、弊社広島支店の営業担当 I から聞いた話を少々。

 

 

5年前に入社し、営業としてデビューした最初のお客様 Fオーナーは

 

今までに計4棟ご購入いただいてます。

 

 

次に2人目のお客様は Kオーナーで、こちらも4棟ご購入頂いています。

 

 

実はこのお二人、ご近所でお子様を通じて20年以上前から

 

年に1~2回は、一緒に食事会をするほどの仲良しなのですが

 

最近まで、お互い弊社のオーナ様だという事を、知らなかったそうです。

 

 

先に Kオーナーが、税務署で Fオーナーを見かけたのがきっかけで

 

F様も弊社のオーナーだという事を知ったのですが

 

その事を Fオーナーには知らせずに、営業担当 I と食事会を計画。

 

 

Fオーナーには、 K様の事を告げずに当日のサプライズとしたところ

 

大変びっくりされ、感動していたとの事。

 

 

お互いご夫婦とお子様での参加。 弊社は I と管理担当の計10名での

 

大変盛り上がった食事会となったそうです。

 

 

最後は当然カープの話で落ち着くのですが、

 

今でも信じられないと言っているのは他でもなく

 

営業担当の I 本人です。

 

 

「まさか私にとって、最初と2人目のお客様が仲良しだったなんて

 

食事会をした後でも、未だに信じられません。」

 

 

世間は広いようで狭いというお話でした。

 

 

 

ではこの辺で。

2018年04月16日

真逆

 

先日は福岡にて第7回アイケンカップを開催いたしました。

 

ご参加下さいました、各方面の業者様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後共、宜しくお願い申し上げます。

 

 

当日は、朝から雲行きが怪しかったので、折角の晴れ男デビューも

 

わずか1年で、雨男に逆戻りかと、ひやひやしましたが

 

なんとか雨も降らず、昼からは晴れてくれましたので

 

辛うじて晴れ男を継続できた事が、私個人は何よりでした。

 

 

 

と言うことで、今回は家賃設定の考え方について少々。

 

 

「入居者がすぐに決まる弱気な家賃設定は、大家の負けなのでしょう?

 

例え3ヶ月掛かっても、取れる内に一番高い家賃を取らなきゃ損」

 

 

と言った内容の話を、大家の会で聞かされたという、お客様から

 

私の考えを聞きたいと、質問されましたので、少々。

 

 

そもそも、同じ場所に同じ平米数の部屋を新築しても、

 

間取りや設備によっては、取れる家賃は全く違ってくるので

 

一概には言えませんが、今回は前提として

 

家賃以外は、全てが同じ条件だと仮定して、お話したいと思います。

 

 

私の持論は、結論から言って考え方が真逆です。

 

その理由は、大きく分けて3つ有ります。

 

 

1つ目は、

 

販売したメーカー側の、決まりが悪い時の常套句の可能性が高い事。

 

「弱気な家賃設定は駄目です。入居者とは勝つか負けるかです」

 

等と、自社の無理な家賃設定の言い訳に使っている場合が多く

 

それが、大家の会等で広まったケース。

 

 

2つ目は、

 

賃貸ショップ上がりの私の感覚では、家賃設定が高い物件

 

メーカーというイメージが出来あがると、

 

将来に渡って、そのイメージが定着する事実。

 

「あの物件あのメーカーは、家賃が高いから紹介しにくいよな!」

 

と言う様な会話が、日常で繰り返されますから

 

後で慌てて下げても、一度出来上がったイメージは

 

なかなか崩せないのです。

 

 

3つ目は

 

例えば新築時、60000円で即決まるケースと、

 

70000円の3か月かけて決まる場合を比較してみます。

 

 

60000円なら、フリーレントも無く決まります。

 

70000円なら例えば、空室期間3か月とします。

 

 

それを12カ月で集計するとどうなるか?

 

60000 × 12 = 720000円

 

70000 ×(12-3)= 630000円

 

1年間で90000円の差額となります。

 

 

もしフリーレント1か月付けなければならないと、差額が160000円となり

 

1年間では取り返せません。これに広告料も1ヶ月追加を

 

賃貸ショップから要求されれば、230000円。

 

取り返すのに2年かかります。

 

 

ましてや、もっと空室が続けば精神的にも疲労しますし

 

値下げしなければ決まらない物件は、賃貸ショップに足元を見られます。

 

 

入居者の属性も悪くなり、物件のイメージも悪くなったとしても

 

最終的には、高く売り抜けるための家賃設定のつもりが、

 

実は収支的には損をしている事に気づかず、

 

安くでしか売れなかったということは良く有る話。

 

 

 

弊社の家賃設定は、新築プレミアム等一切なく

 

入居者のニーズを、徹底的に研究した間取り設備を取り入れ

 

無理のない事業プランでのご提案を心掛け、

 

まずは完成までに満室を目指し、

 

場合によっては入退去の時に少し値上げして募集します。

 

 

堅実なアパート経営を自負している当社は、

 

”無理な家賃設定での売り抜いて終わり”

 

等の商売は致しません。

 

 

ですから、弊社のオーナー様は、売却せずに

 

所有し続け、何棟も買い足していかれる方が多いのです。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2018年04月05日

先週の31日土曜日には、東京にてLIFLL様つなぐenシステム様

 

主催の投資EXPOに出展しましたので、応援に行って参りました。

 

 

沢山の来場者に圧倒されながらの9時間でしたが、弊社のブースにも

 

多くの方がお寄りくださり、大盛況となりました。

 

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

 

今後共、末永くお付き合いくださいます様

 

何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で今回は、前回ブログに「楽しみたい」と書きましたように

 

先週1週間、仕事の合間等で、花見に行った報告をさせて頂きます。

 

 

 

まずは、福岡の舞鶴公園

 

pict-DSC_2209

 

 

 

次は岡山の西川緑道公園沿いの桜

 

pict-DSC_2215

 

 

後楽園横の旭川沿いの桜

 

pict-DSC_2220

 

 

椿も満開

 

 

pict-DSC_2221

 

 

岡山城にて

 

 

pict-DSC_2225

 

 

東京では香取神社に参拝して

 

 

 

pict-DSC_2230

 

 

飯田橋付近

 

 

pict-DSC_2231

 

 

夜の目黒川沿い(残念ながらライトアップは終了してました)

 

 

pict-DSC_2238

 

 

pict-DSC_2245

 

 

少し足を延ばして熱海城

 

 

pict-DSC_2251

 

 

pict-DSC_2252

 

 

ローズガーデン(五葉松と桜)

 

 

pict-DSC_2264

 

 

以上、広島では、残念ながら時間が取れませんでしたが

 

24日から30日までの1週間、

 

各地で合間を縫っては、色んな桜を楽しめました。

 

 

出張も悪くありませんね。

 

 

ではこの辺で。

2018年03月23日

幸せ

 

半月ぶりの更新です。

 

 

今年の冬は、例年よりも寒かった気がするのは、

 

歳のせいでしょうか?

 

 

ようやく、各地で桜の開花宣言を聞くようになり

 

待ち遠しかった、春が来たなと実感します。

 

時間の許す限り、お花見に行って、春を満喫したいと思います。

 

 

ということで、今回は弊社の社内事情について少々。

 

 

従業員数は110人、平均年齢は31歳と平均的な会社なのですが

 

既婚者が約50人と45%、子供の数も約60人、

 

特に、この1年間に生まれた赤ちゃんは16人と過去最多。

 

 

本当に少子化なのかと疑いたくなります。

 

おめでたい事ばかりなので、嬉しい限りですが

 

同時に、もっともっと頑張らなければと、責任の重さを痛感します。

 

 

又、独身の社員を観ても、皆 笑顔と笑い声の絶えない環境の中で

 

伸び伸びと、本当に楽しそうに仕事をしています。

 

その証拠が、離職率の低さに表れているのだと思います。

 

 

ところで私の理念は、

 

” 社員が幸せでなければ、決して、お客様や業者様も幸せには出来ない ”

 

と考えています。

 

 

ですから、その環境創りをこの12年実践して参りましたが

 

どうやら現状を見る限り、理想形に近い状況の様です。

 

 

” 皆、仕事も子育ても大変だろうけど、今後も今まで通り

 

笑顔で楽しく頑張ろう!!  私も楽しいから頑張れます ”

 

 

と、励ましたところで

 

では短いですが、今回はこの辺で。

 

 

 

2018年03月07日

ダイエット経過

 

半月ぶりの更新です。

 

熱狂した冬季オリンピックも終わり、3月を迎え巷ではプロ野球の

 

オープン戦が始まりましたが

 

昨日、チケットを頂きましたので、観戦に行ってきました。

 

バックネット裏での観戦でしたので、試合をリアルに観ることができました。

 

 

今年も暇を見つけては、球場に足を運びたいと思います。

 

 

 

ということで、私事ですがダイエット途中経過をを少々。

 

前々回のブログから1か月、ダイエット開始より2か月が経過しました。

 

途中経過は・・・・・・・・

 

 

77キロから73キロと4キロ減となりました。

 

炭水化物ダイエットを行っているのですが

 

意外と体重が簡単に減るのでびっくり。

 

 

と思ったのは最初の1か月だけ。

 

実はこの半月殆ど減っていません。

 

 

開始から1か月で、一気に3キロの減量に成功しましたので

 

これは楽勝かと思いきや、次の1か月では1キロしか減っていません。

 

 

停滞期に突入した私のダイエット生活。

 

早くも正念場を迎えました。

 

 

飲み会が多いのも影響しているのでしょうか、

 

ですがそれを言い訳にはしたくありませんので

 

目標の70キロ切りまで、無理せず楽しくダイエットを

 

行いたいと思います。

 

 

4キロといえば、2ℓのペットボトル2本分の減量。

 

そう考えれば、気持ちも楽になります。

 

 

また、先日久しぶりに大濠公園を散歩しましたが、

 

自分の身体が、正直軽く感じましたので

 

6キロの散歩も楽しく終わりました。

 

 

ということで、ダイエット師匠との約束もありますので・・・。

 

目標達成まで頑張ります。

 

 

誰もお待ちでは無いでしょうが、また1か月後に報告させていただきます。

 

 

 

では短いですがこの辺で。

2018年02月22日

嫁ブロック

 

先週土曜日には広島で、次の日は岡山にて

 

それぞれ、アパート経営セミナーを開催させて頂きました。

 

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りして

 

改めてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共、末永くお付き合いくださいます様、お願い申し上げます。

 

 

という事で、今回もセミナーネタを少々。

 

座談会に於きまして、お客様より質問されたのが

 

「 親族の反対に遭って話が前に進まない。

 

皆さんはどうなんでしょうか?

 

どうすれば理解してくれるのか困ってます。」と言うもの。

 

 

「良く有る話です。最初は皆さん反対されます。

 

親兄弟からの反対は、押し切れても

 

奥様からの反対だけは、受け止めるしかありません。」

 

 

と、お答えしました。

 

 

一般的に言われるのが、男性は夢を追いかけ、女性は現実的だという事。

 

毎日の生活費をやりくりしている奥様からすれば

 

「何、寝ぼけた事言ってるの!!」

 

となるのは当然です。

 

 

色んな投資話に対して、「そんなうまい話が有る訳ない」

 

と思っているのに、アパート経営となれば1度に何千万もの

 

借金を背負う羽目に陥るなんて、絶対に受け入れらません。

 

 

事実、巷では {アパート経営に失敗して多額の借金だけが残った}

 

といった、ニュースが溢れていますから、そんな記事を目にする度に

 

「どうして簡単に飛びつくんだろうね。この手の話に。」と

 

心で思いながら、我が家は絶対に引っ掛からないと再確認するのでしょう。

 

守らなければならない責任があるので、当然の事です。

 

 

 

ところで、私は最近弊社のオーナー様方とお会いする機会があり

 

何人かのオーナー様と、昔話に花が咲くのですが

 

やはり印象に残っているのが、俗に言う「 嫁ブロック 」の話。

 

 

「 最初は人前もはばからず大泣きして、大反対だった家内を横目に

 

当時は、半ば強引にアイケンさんのアパートを買ったんですが

 

それが今では泣いて喜んでますからね。嘘みたいです。

 

{ アイケンさ~ん次はどこ~? }って逆に催促してるからね~

 

信じられませんよ、全く。」

 

 

このオーナー様は3棟所有して頂いてます。

 

 

この様なエピソードが、多かれ少なかれご夫婦の間で

 

皆様お持ちの様で、昔を懐かしむ時には忘れられないのでしょう。

 

 

ご夫婦の力関係もあるのでしょうが、興味は無くても

 

理解してもらえる様になるまで、地道に話をし続ける他ありません。

 

 

ですが、本当に失敗は許されない不動産投資ですから

 

メーカー選びや物件選びは、くれぐれも慎重に。

 

 

後から「ほら見た事か!」と幾ら奥様に責められても

 

取り返しは付きませんから。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2018年02月13日

ダイエット

 

先日、某メーカー様からのお誘いで2泊3日の台湾旅行に行って参りました。

 

初めての台湾でしたので、とても新鮮でした。

 

 

また、参加された方々も皆さま良い方ばかりで、楽しいひと時をご一緒出来、

 

感謝いたしております。

 

 

ゴルフも濃霧の中でのプレイでしたが、悪戦苦闘の、

 

楽しい思い出ゴルフとなりました。

 

 

今回お誘い頂いたメーカー様、また参加された業者様方にこの場を借りて

 

改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

 

今後とも、宜しくお付き合い下さいますよう、お願い申し上げます。

 

 

 

 

ということで、今回はようやく本腰を入れ始めた、ダイエットに付いて少々。

 

 

3年前のセミナー開催時から、自己紹介のところで

 

毎回話し続けてきた、今年の目標  ”体重5キロ減。”

 

 

ですが、今年のセミナーでは、その話すらしなくなりました。

 

何故なら、この3年間の間に、73キロだった体重が昨年末には

 

78キロと真逆の結果となってしまい、

 

{ これはさすがに拙いでしょ }と

 

自己管理が出来ていない事への反省から、出来ない事は言ってはならないと、

 

話さなくなったのです。

 

 

しかし、このまま行けば、80キロ台も目前。

 

これではいけないと、さすがの私もようやくダイエットしようと

 

今年に入り心に決めた次第です。

 

 

数あるダイエットの中で選んだのは、炭水化物ダイエット。

 

実は、某金融機関の支店長より勧められたのがきっかけです。

 

 

その支店長は、半年間で10キロのダイエットに成功され

 

別人のようにスッキリされた姿を拝見し、触発されてしまいました。

 

 

”ダイエット師匠” と、食事会でも盛り上がります。

 

リバウンドが怖いので、無理せずに、食べたいときは食べながら、

 

健康のために、少しづつ減らしていこうと考えています。

 

 

目標体重は、まずは今年中に70キロを切ること。

 

最終目標は65キロを目指したいと思います。

 

 

他人のダイエット話など興味ないとは思いますが、

 

経過を時々発表させていただきます。

 

 

こう御期待!!

 

誰も期待してないか・・・。

 

 

すみません、今回はこの辺で。

 

2018年02月01日

今年最初のセミナー

先月の26日に、弊社の安全衛生協力会の総会を、福岡にて行い、

 

全国から協力会社の工務店様にお集り頂きました。

 

 

お忙しい中、また遠方からお集り頂き誠にありがとうございました。

 

無事、総会も終わり、新たな会長及び理事の発表を行い

 

今年1年間の、現場の安全衛生を心掛ける気持ちも、一新致しました。

 

 

頼もしい限りでございます。

 

今後とも宜しくお願い申し上げます。

 

 

また、翌日にはやはり福岡支店主催の今年1回目の

 

アパート経営セミナーを開催させて頂きました。

 

 

遅くなりましたが、ご来場下さいましたお客様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後とも末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

セミナー終了後の座談会では、弊社のオーナー様より、

 

 

「実は、他社にて以前、アパートを1棟購入したのですが痛い目にあわされまして、

 

やはりアパート経営の様な、不動産投資は危険だと思い続けていましたが

 

アイケンさんと知り合いまして、担当の方からお話を聞くうちに

 

アイケンなら大丈夫かもと思い、2棟目をお願いしたのですが

 

本当に良かったです。最初の事業計画通りなので安心です。

 

その事を社長さんに話したくて、今日は参加しました。

 

会えてよかったです。近い内にもう1棟考えていますので

 

宜しくお願いします。」

 

 

と、非常に嬉しいお言葉を頂きました。

 

今後とも末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

土地を厳選するので、お待たせしてばかりで申し訳ありませんが

 

何卒ご了承下さいませ。必ずお約束を守りますので。

 

 

と言うことで、今年も各支店でセミナーを開催させて頂きます。

 

どうして先のオーナー様の様なお言葉を頂けるのか。

 

ご参加下されば、その理由がわかります。

 

 

お気軽にお越しくださいませ。

 

 

では短いですがこの辺で。

2018年01月17日

王道

 

先日、メディア関係の方々と新年会をしたのですが

 

「今年はアイケンさんの年ですね!戌年だけに」

 

と言われましたので、早速使わせて頂こうと思い

 

ブログに書きました。

 

 

洒落に終わらないよう、頑張ります。

 

 

 

 

ということで、年の初めのブログは、

 

アパート経営の基本に立ち返った、

 

成功する為のアパートは、どの様な点に注意して

 

購入すれば良いのかを、再認識してみたいと思います。

 

 

基本中の基本は、入居者に「 住みたい 」と

 

思ってもらえるアパートなのかということ。

 

 

古くなっても、「この部屋に住みたい」と思わせる

 

入居者から見た ” 魅力 ” がなければいけません。

 

 

具体的には、建物の間取り、設備、仕様

 

それから、新築プレミアムではない、適正な家賃設定、

 

防音対策、耐震、外観のデザイン性、駅からの立地等々。

 

 

一番重要なのは、部屋探しのお客様の半分は女性なので、

 

女性の視点から見た、セキュリティ対策。

 

何の対策も無ければ、女性の支持は得られません。

 

 

それから、検討段階ではあまり重要視されにくい管理体制。

 

購入する会社がそのまま管理も行いますので、注意が必要です。

 

 

私は、20代前半の賃貸ショップ時代から今までの30年間

 

この業界一筋です。

 

30年もいれば、何が良くて何が悪いか見えてしまいます。

 

 

間違いなく言えることは、入居者のニーズを無視して

 

成功は絶対にあり得ないということ。

 

 

先に挙げた項目のどれ一つ欠けても、ほぼ失敗します。

 

入居者はそんなに甘くありません。

 

 

もし、今年はチャレンジしてみようと思われて

 

このブログを読んで頂いている方がいらっしゃれば

 

各支店毎に開催する、セミナーにご参加下されば

 

一つ一つを細かく説明します。

 

お気軽にお越しくださいませ。

 

 

弊社のアパート経営のコンセプトは、「堅実なアパート経営」を

 

ぶれることなく訴えて参りましたが、

 

それこそが王道だと自負しております。

 

 

ここでは詳細は省きますが、いろんな高い数字がそれを物語っています。

 

 

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

ブログ検索

最新記事

月別アーカイブ

本のご紹介

アパート経営ならアイケンジャパン