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2017年05月29日

セミナー

 

昨日は大阪にてセミナーを開催いたしました。

 

ご来場下さったお客様に、この場をお借りしましてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

また、お客様よりいただいたお言葉で

 

 

「いろんなセミナーに参加していますが、アイケンさんの様に

 

土地、建物、管理の、具体的な話をされるセミナーは初めてです。

 

大体、投資としての魅力や融資の引き方、出口の話といったものばかりでした。

 

今日参加してみて感じたのは、他社のセミナーではアイケンさんのように

 

それぞれで、細かくこだわっていないから、話したくても話せないのだなと。

 

是非、アイケンさんのアパートを購入したいので よろしくお願いします。」

 

 

ありがとうございます。

 

今後とも末永くお付き合い下さいますよう、よろしくお願いします。

 

 

 

 

 

アパート経営は入居者あってのもの。

 

そこを無視して、成功は絶対にありませんから。

 

 

ただ、セミナーでの持ち時間は、私も弊社アパートオーナーT氏も、

 

毎回それぞれ1時間程度。

 

 

その中で全てをお話しするには、あまりにも短すぎます。

 

もっと項目ごとに深く掘り下げたいと思いますが、どうしたものか。

 

 

それでも、各都市でセミナーを開催する度に、何人ものお客様から

 

御賛同いただけるので、T氏も私も一生懸命お話ししています。

 

 

ただ私は、自分では標準語を話しているつもりですが、かなり方言が出ているらしく

 

聞き辛いのではないかと心配ですが、今後も積極的に開催して参ります。

 

 

そして、お一人でも多くの方に、成功して頂きたいと思っております。

 

今後とも、よろしくお願い申し上げます。

 

 

では短いですがこの辺で。

 

2017年05月18日

粛々と

 

先週は仙台にて初めてのセミナーを開催いたしました。

 

沢山のお客様にご来場いただき、感謝申し上げます。

 

 

当日は激しい雨にも係わらず、誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回はお客様より質問頂きました

 

最近のアパート融資の状況について少々。

 

 

巷では、金融庁の引き締めにより金融機関の審査が

 

以前より厳しくなっていると言われます。

 

 

その発端となったのが、相続税対策による土地活用案件。

 

郊外の土地にアパートを乱立させ、空室リスクによる破綻者が出始めるほどの

 

積極的なアパート融資です。

 

 

バブル期を超える融資を行えば、いずれは過熱過ぎると引き締めに走るのは当然の事。

 

サブリース契約によるトラブルも報道される様になれば、尚更です。

 

 

一方、サラリーマンや公務員、自営業者の方等を対象にした

 

土地から購入のアパート融資でも、金融機関によっては自己資金無しで

 

満額融資を積極的に行うも、家賃下落や空室増等の原因により

 

逆ザヤになって、早々に売却せざるを得ない案件が急増。

 

 

金融機関が、積極融資状態となれば、メーカー側も ここぞとばかりに売りまくり、

 

販売商品の堅実性等、皆無に等しい状態ですから

 

失敗大家が増えるのも仕方ありません。

 

 

 

 

 

 

 

そこで弊社の状況はと申しますと、以前と何ら変わりありません。

 

どの金融機関様も変わらずに、ご融資をして頂けます。

 

弊社の場合は、昔も今も基本的に{ 自己資金を出しましょう。}というスタンス。

 

 

巷でどんなに不動産投資が活況だというニュースが流れても、

 

1棟1棟に拘った土地仕入れをするので、何も変わりません。

 

 

粛々と真面目に、堅実なアパート経営の提案をするだけの事です。

 

 

又、今後のアパート融資は、更に厳しくなるのか気になるところですが、

 

私はその様には考えておらず、多分自己資金なしでの融資や

 

郊外過ぎる土地等の、行き過ぎた融資は当然厳しくなるでしょう。

 

 

 

ですが、バブル期の政策失敗経験から、それ以上に案件全てを一気に厳しくし過ぎると

 

又、景気後退局面に逆戻りしかねません。

 

過去と同じ轍は、踏まないだろうと思うからです。

 

 

と言う事で、自己資金を1割から多くて2割程度出す事業計画で、

 

無理のない、堅実なアパート経営を御提案させていただいている

 

弊社にとっては、正常に戻って行くだけのように感じます。

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年05月08日

老後破産・・・

永かったゴールデンウイークも終わりました。

 

皆さま、充実したお休みとなりましたでしょうか?

 

 

私はリフレッシュしすぎるくらい、ゆっくりとさせて頂きました。

 

今日からは、仕事に集中して参りたいと思います。

 

 

と言う事で、今回はゴールデンウイーク明けに話すには少々厳しい内容ですが

 

お題目にもありましたように、老後破産とならないように、

 

如何にしてアパート経営を行うか。

 

 

特に読んで頂きたいのが、年収600万以下の20~30代のサラリーマンの方々。

 

私の実体験を通してお話します。

 

 

私が初めてアパートを購入したのが33歳の時。

 

サラリーマン時代です。

 

 

その3年前の30歳の頃の私の年収は、税込みで500万前後。

 

子供3人を抱えていましたので、貯蓄もままならず100万円足らず。

 

 

当時の私は、「このままでは10年後の40歳でも貯蓄が200万位にしかならない」

 

と、途方に暮れていました。

 

 

そこで以前から興味を持っていた、アパートを買いたくて仕方ありません。

 

アパート経営を始めれば、自分の年収の少なさを、家賃収入で補てんできるからです。

 

 

又、私は20代の賃貸ショップ時代に、沢山の大家さんから

 

アパート経営の魅力を聞かされていましたので

 

「必ず自分も大家になる」と心に決めていたのです。

 

 

そして30歳の時に「その時が来た」と、勝手に思い込んだ私は、

 

その後の毎日の生活が一変します。

 

 

取り敢えず3年間で500万の自己資金を貯める計画を立てました。

 

その為には、まず吸っていた煙草を止めました。以来20年続いています。

 

 

宅建の資格を1年で取り資格手当を増やし、日々の暮らしも質素倹約。

 

家内も美容室に行くのが年に1回。

 

家族で出かける時も、お金のかからない公園や海辺。

 

 

当然仕事も必死になり、何とか3年で目標の500万を貯め、

 

小さなアパートを購入することが出来ました。

 

 

その後は、3年後に2棟め、4年後に3棟め4棟めと

 

比較的簡単に買い足す事が出来

 

それに連れて家賃収入も増えていきました。

 

 

 

振り返ってみれば、当時質素倹約を続けて自己資金を貯めた事が、

 

全てのスタートでした。

 

 

その癖が体に染みつけば、家賃収入が増えていっても

 

以前と変わらない生活レベルを続けれます。

 

 

何かの記事に、老後破産する人の一例に

 

{ お金を貯めずに浪費する癖がある人}と書いてありました。

 

 

「 自分の生活レベルを落としてまで、貯蓄して何になる 」と

 

自分の中で浪費すること、又は浪費していなくても

 

貯蓄が増えない事に対して、自己完結している人。

 

 

今が良ければそれでよし、と言う事なのでしょう。

 

アリとキリギリスで言うならキリギリスタイプの方。

 

 

私はいつもお客様に申し上げていることがあります。

 

「頑張って自己資金を貯めましょう」

 

 

なぜならば、アリになってコツコツ貯める方でなければ、たとえ運よく買えたとしても

 

家賃収入が増えた分、生活レベルが派手になるだけ。

 

いつまで経ってもお金は貯まりません。

 

気が付けばいい年になっています。

 

 

ゴールデンウイーク明けにしては、内容が厳しすぎでしょうか?

 

とにかく、生活設計をきちんと立て目標を達成するまでは贅沢を慎む。

 

達成してしまえば、コップから溢れてくる水だけは飲めます。

 

 

但し、いつもの事ですが、購入するアパート次第ですからくれぐれも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年04月25日

28年

 

先日23日は、アイケンカップゴルフコンペを開催いたしました。

 

ご参加いただいた業者様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。ありがとうございました。

 

 

当日は雲一つない快晴で、雨男の私としてはこの上ない嬉しさで

 

つい表彰式では、晴れ男宣言をしてしまいました。

 

 

たった1度の晴れで、厚かましいですね。

 

次回もどうか晴れますように。

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と言う事で、今回は

 

私事で、大変恐縮ではございますが

 

結婚28周年を4月20日に迎える事が出来ましたので少々。

 

 

 

 

日頃の感謝の気持ちを込めまして、ささやかですが

 

家内と2人、1泊2日の温泉小旅行に行って参りました。

 

 

28年間を振り返ってみますと、

 

平凡な結婚生活を思い描いていたであろう、家内にとっては

 

私との結婚生活は、それとは真逆だと、感じていると思います。

 

 

 

何故なら、私は23歳で結婚してから5回もの転職。

 

しかもその殆どが、何も相談せず、次の当てもなく、いきなり辞めてしまう始末。

 

 

子供を3人も抱えながらですから、どれだけ不安だったかと思います。

 

止めが独立という訳ですから、心配事も多かったでしょう。

 

 

ですが文句も言わず、付いてきてくれましたし、

 

約20年近くは、私の仕事の手伝いをしてくれました。

 

 

恥ずかしながら、今の私があるのも、

 

陰で支えてくれた、家内のお陰だと感謝しています。

 

 

 

 

少し、のろけが入ってしまいましたので、

 

 

短いですが、今回はこの辺で。

 

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2017年04月18日

人口減少時代・・・

 

今日は、人間ドックに行って参りました。

 

少し太り過ぎ以外は、全ての数値が異常なしでしたので

 

安心致しました。

 

 

但し、先生より「もっと運動しなさい。」と言われましたので

 

ゴルフをする言い訳が出来て良かったです。

 

 

それから「食事にも気を付けること。」とも言われたので

 

飲み過ぎに注意しようと思います。

 

 

 

 

と言う事で、今回は「人口減少時代でもアパート経営は成り立つのか?」

 

という、お客様からの質問についてお答えいたします。

 

 

結論は、勝ち組、負け組に分けると分かりやすいので

 

勝ち負けで表現させて頂きます。

 

 

まず人口増減では、勝ち組の都市と、負け組の都市に分かれます。

 

その勝ち組都市の中でも、更に勝ち組のエリアと負け組のエリアに分けられ

 

もっと細かく見れば、勝ち組のエリアの中でも

 

勝ち組の物件と負け組の物件に分かれると言う事。

 

 

人口減少時代でも、勝ち組の都市で、勝ち組のエリア、勝ち組の物件を

 

見極めて購入すれば、アパート経営は成り立ちます。

 

 

「それを見分けるのは、至難の業」とクレームが来そうですが簡単です。

 

中古市場の売り物を細かく調べるだけ。

 

 

築年数で2年から7年の間の物件で

 

どこのメーカーの物件が良く売りに出ているのか?

 

を調査すれば負け組物件を買わずに済みます。

 

 

築浅にもかかわらず売りに出るのは、新築プレミアムが終わった途端

 

入居者から見捨てられた、いわば負け組物件と言えるのです。

 

 

ですから人口が減少時代に突入しようと、

 

勝ち組の都市で、勝ち組のエリアに、勝ち組の物件を購入すれば

 

何も心配する事はありません。

 

 

「 メーカーによって、販売棟数がそもそも違うでしょ。」

 

なるほど、であれば弊社でも毎年20棟前後は

 

売却するお客様がいてもいいはず。

 

 

ですが、創業以来売られた方は10年越のオーナー様お一人のみ。

 

そのオーナー様も売却益で、又弊社の物件を購入頂き、

 

その他のオーナー様は、売る事無く皆さん堅実経営をされています。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年04月10日

相続税対策・・・

 

先々週の土曜日は名古屋にて、セミナーを開催いたしました。

 

ご来場いただいたお客様に、大変遅くなりましたがお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後とも、末永くよろしくお願いします。

 

 

また、話は飛びますが、福岡では満開の桜も昨日からの雨でかなり散り始めたようです。

 

私は、東京と福岡の2か所で散歩程度の花見をしましたが、春を感じてとても良かったです。

 

 

と言う事で、今回は3月26日の日経新聞に掲載されていました記事について少々。

 

 

「アパート融資異形の誇張」

 

「年3.7兆円 新税制で加熱」

 

という内容です。

 

 

背景の一つに、相続税対策のアパート建設が挙げられ

 

一つの例として近鉄名古屋線津駅から車で10分の中河原地区が挙げられていました。

 

 

1キロ平方メートルに数十件以上が密集するアパート銀座。

 

徒歩圏内に最寄りの駅もなく、表札付きの部屋は1部屋だけ。

 

 

「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」

 

「今はどこも空室だらけ。だれが責任を取るのか」

 

と、70歳の男性は憤る。

 

 

また、愛知県の80歳の男性は

 

「10年は家賃が変わらない契約だったのに、

 

6年後に10万円減額された」と訴訟を起こしたケースも。

 

いわゆる、たちの悪いサブリース契約でのトラブルが増えているとのこと。

 

 

石川県の61歳男性は家賃を1割減らされたことで、収支が悪化し14年に

 

アパートを売却したが、資産価値下落で手元には3000万円の借金が残ったケースも。

 

 

金融庁は、融資残高を伸ばしている12の地方銀行に、契約内容の提出を求め

 

アパート融資のリスクの把握を急いでいるとし、

 

将来、複雑な証券化商品が増えれば、日本版サブプライムローン問題に発展しかねない。

 

 

と言った内容の記事です。

 

この様な内容の記事を見るたびに、私が思う事は一つ。

 

 

「入居者無視のアパートに将来は無い」

 

と言う事です。

 

 

そもそも入居者のニーズが有るのか、無いのか?

 

有るとすればどういうものなのか?をとことんリサーチし

 

その結果次第では、建設中止と言う選択肢が有って当然。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが、地主様は相続税対策の事だけ、

 

不動産業者やデベロッパーは売り上げの事だけにとらわれて、

 

一番見なければならないニーズに対して、目を逸らした結果が

 

節税効果以上の逆ザヤとなって、地主様を悩ませてしまいます。

 

 

もっと言うなら、不動産業者やデベロッパーは、敢てニーズを無視しなければ

 

受注棟数を確保できません。

 

そういう立場の営業担当の話を、信じてしまう地主様にも甘さを感じます。

 

 

当然言葉巧みにすり寄って来るのでしょうし、最近ではサブリースの保証料減額合戦が

 

始まっていると聞きます。

 

 

そこに金融機関からの融資の話を持ち込まれれば、

 

「なんとかなるかも」と思うのも無理はありません。

 

 

ですが、そういう地主様ばかりだから、上記の様な問題が起きるのでしょう。

 

建てるまでは「まさか自分が・・・」と思っておられるのでしょうが、

 

悩んだ末に、結局建ててしまえば、後はサブリースだけが頼みの綱。

 

 

そのサブリースが、上記の様なトラブルになり

 

結果的に、最後に泣くのはやはり地主様と言う事になります。

 

 

これらの全ては、入居者のニーズを無視する事から始まります。

 

ご自分の所有している土地は、ご先祖様からの宝物。

 

 

その相続税で、子孫に迷惑をかけられないのも良く分かりますし

 

ましてや思い入れも強く、愛着があるのも分かります。

 

 

ですが、今一度、賃貸市場と言う事を念頭に置き

 

検討しなおされる事をお勧めします。

 

 

近隣に同じ様な建物で空室は無いのか?

 

有れば中止です。サブリースでは守ってもらえません。

 

 

今回は、弊社のニーズ最重視とは、全く反対のケースでしたが

 

書かずにはいられませんでした。

 

 

弊社のオーナー様で、サブリースしている方は1人のみ。

 

500人以上の方は、普通の一般管理です。

 

当然皆さま堅実経営をされています。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2017年03月28日

甘い言葉で・・・

 

先日、某ビジネス系出版社、N社T社の、アパート経営に関する取材があったのですが、

 

その中で、「 自己資金無しでも買えるのですか? 」

 

という質問がありましたので、少々。

 

 

結論から申しまして、「 お客様によっては、買えなくはない 」と言うことです。

 

年収も高く、預金も沢山あるのだけれど、使わないだけなのであれば

 

万一、逆ザヤに陥ったとしても、預金で補てんできます。

 

 

 

もし、本当に自己資金が無いのであれば、買ってはいけません。

 

例え融資が引っ張れたとしてもです。

 

 

借り入れが多いほど、当然返済額も増えるので、家賃収入に対する比率が

 

1対1に限りなく近づくと、1部屋空室や家賃下落で即赤字となります。

 

 

その時に預金がなければ、最悪生活費から補てんをしなければならなくなります。

 

返済は待ってくれません。

 

 

ですから、弊社では、最低でも1割程度は出せるように、

 

「 まずは頑張って貯めましょう。」とアドバイスさせて頂きます。

 

 

すると半分の方は、「分かりました。頑張って貯めます。」と理解して下さいますが

 

半分の方は、他社にて購入しているようです。

 

待っていられないのも分からなくはありません・・・。

 

 

ただ、私が心配しているのは、自己資金を出せない負い目から

 

営業マンに「NO」と、言えない立場の弱さ。

 

 

気に入っていなくても、「早くしてください」と言われると

 

断れなくなったり、例え断ったとしても、

 

次の物件を紹介してくれないのではないかと

 

不安になるので、結局は言われるがままに購入してしまいます。

 

 

「 自己資金無しでも買えますよ 」という甘い言葉の裏には

 

「 お金も出さずに、そんなにうまい話があるわけないだろう。」

 

 

という本音が見え隠れしているからか、

 

郊外だろうと、何食わぬ顔で販売しています。

 

 

お客様の弱み、負い目を上手く突いた「自己資金無し」。

 

将来に不安を残します。

 

 

 

ではこの辺で。

2017年03月23日

不思議な縁

 

先日は、友人のK氏、O氏とゴルフにいきました。

 

前半は44と、私にしては良かったのですが

 

食事を挟んだ後半は59とガタガタ。

 

 

名付けて鉄人ならぬ「別人ゴルフ」・・・。

 

いつもの事ですから、気にもしていません。(涙)

 

 

又、当日は天気も良く、風も無く絶好のゴルフ日和となり

 

楽しいゴルフとなりました。

 

 

ということで、今回はその友人K氏との不思議な縁の話を致します。

 

 

最初の出会いは、前職時代にお客様として知り合いました。

 

13年位前だったと思います。

 

 

そのK氏の物件を建設するに当たり、打ち合わせの為来店いただいたのが

 

11年前の6月頃の事。

 

 

そこでK氏曰く

 

「実はですね、ここだけの話7月一杯で、今の会社を辞める事になったんですよ。」

 

 

「え~」と私。

 

「実は、私も7月一杯で辞めるんです。」

 

「え~」とK氏。

 

 

K氏にしてみれば、建設途中に退職して融資の方は大丈夫なのかを

 

聞きたかったのだと思いますが、それどころではありません。

 

 

当時の二人は、辞める理由も、社内環境も、置かれた立場もほぼ一致。

 

その後どちらからともなく、

 

「それでこの際、独立しようと思っているんですよ」

 

と言う事で、それぞれ同じ8月に独立。

 

 

独立後、お互いそれぞれワンルームマンションの一部屋からスタートし

 

その後、新築物件を建て引っ越し。

 

 

ここまでは、たまたま偶然が重なっただけと思っていました。

 

が、その後も色んな一致が重なります。

 

 

まずは、独立から3年後に新規事業を立ち上げますが、お互い見事に失敗。

 

それによる、損失の額も同額。

 

 

又、そのストレスから、お互い尿路結石と言う同じ病気にかかり、

 

それでも、懲りずにMA等で、新規事業にチャレンジし

 

今度はお互い成功したのが昨年の事。

 

 

 

ある企業の140人参加の忘年会に参加すれば、

 

座る席もくじ引きなのにも係わらず偶然隣同志を引き、

 

出身も同じ大分県。

 

 

これまで話した偶然は、お互い後になって知ったことばかり、

 

それだけに、当事者はびっくりさせられます。

 

 

そして、とどめは昨年末になって分かったことですが、

 

なんと娘の名前まで一緒と言う事実。

 

 

ここまで来れば、もう何か有るとしか思えません。

 

 

「お互い10年間頑張りましたね。

 

只の友人と言うより、戦友みたいな感覚ですね。」

 

 

と、会うたびにこの話で盛り上がりますが、

 

本当に一生ものの宝だと、感じています。

 

 

 

ちなみに、K氏は印刷業界を本業に和紅茶専門店「きごころ」を

 

福岡に出店し、同じく博多のマルイにも出店しています。

 

 

弊社は西洋菓子「おだふじ」を練馬区にて営業しておりますので、

 

将来は「ケーキを食べながら和紅茶を飲める店を創りましょう」と

 

話しています。  今から楽しみです。

 

 

と言う事で、最後は少し宣伝になってしまいましたが、

 

本当に不思議な縁を感じてしまう、K氏とのお話でした。

 

 

 

今回はこの辺で。

2017年03月16日

慣れ

 

先週は岡山でのセミナーを開催いたしました。

 

お越しいただいたお客様に、この場を借りて

 

お礼申し上げたいと存じます。誠にありがとうございました。

 

今後とも、末永くよろしくお願い致します。

 

 

又、その会場にて私の書籍に「サインをください」と

 

お客様から言われましたので、恥ずかしながら書かせていただきました。

 

 

実は3人目のご依頼でしたので、少しは恥ずかしさも薄れましたが

 

初めての時は、人生で私がサインを書くこと等、想像もしていなかったし

 

恥ずかしいやらで、かなりしつこくお断りしました。

 

 

なにしろ字が下手なので、人様にサインなんてとんでもありません。

 

しかも緊張して、下手な字が尚更変になってしまい、申し訳ないことをしました。

 

 

ところが3人目となると、躊躇なく書いてしまうこの図々しさを、

 

我ながら恐ろしくなります。 勘違いも甚だしいです。  (笑)

 

慣れは怖いですね。

 

 

慣れと言えば、セミナー講師としてもようやく慣れてまいりました。

 

この3年間で35回ほど行ってようやくです。

 

 

今でも最初の2分は緊張していますが、

 

当初は、前の日から夜も眠れないほど、緊張していたのを覚えています。

 

 

ですが、お客様から「社長自らの話を聞けて良かったです。」と

 

おっしゃっていただけると、嬉しくて「次も頑張ろう」となります。

 

 

今後も、もっと分かり易くスムーズに話せるよう改善し

 

一人でも多くのお客様に、お伝えできるように精進してまいります。

 

 

今後ともよろしくお願いいたします。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

2017年03月07日

ちょっと一休み 19

 

 

 

先週の日曜日は大阪でのセミナーを開催いたしました。

 

ご来場頂きましたお客様へ、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後とも、ご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で久しぶりの 、ちょっと一休みです。

 

3月に入り春の訪れを感じるなか

 

先日、福岡の太宰府天満宮に参拝しました。

 

 

太宰府と言えば梅の花

 

菅原道真公は梅の花をこよなく愛しており、京都から大宰府に左遷されたとき

 

一夜にして、梅の花も飛んできたと言われる「飛梅伝説」は有名です。

 

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それから御神牛

 

菅原道真公が亡くなり、牛車に乗せ埋葬しようと運んでいたら

 

急に牛が座り込んで動かなくなったらしく、「これは菅原道真公の意思に違いない」と

 

天満宮の境内に座り込んだ御神牛を、鎮座させるようになったそうです。

 

11頭~13頭も鎮座しているらしいので、行かれた時は探してみてください。

 

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梅ケ枝餅

 

菅原道真公が太宰府に左遷された時、軟禁部屋に入れられる仕打ちを受け、

 

元気が出るようにと、老婆が焼いた餅を梅の枝に刺して食べさせたのが始まりと言われます。

 

 

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それにしても沢山の人出。

 

菅原道真公のお墓があった場所に本殿が建てられたそうです。

 

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うんちくはこれ位にして、

 

とにかく、久しぶりにリフレッシュ致しました。

 

 

ついでに近くの竈門神社にも参拝。

 

 

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縁結びの神様として有名です。

 

 

 

 

 

最後に、先日テレビ東京さんの関東圏で放映された

 

「MONOISM]をご紹介させて頂きたいと思います。

 

下のリンクをクリックすればご覧いただけます。

MONOISMホームページ

ではこの辺で。

 

 

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