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2017年08月07日

収益稼働率の比較

最近、日焼けで真っ黒になっています。自分で言うのもなんですが

 

たくましさを感じます。

 

ですが洋服を脱ぐと、いつもの見慣れた身体にがっかり。

 

只の勘違いでした。

 

 

 

 

 

と言う事で、前回からの収益稼働率の続きなのですが、

 

「アイケンさんの数字が良いのかどうか、比較できなければわかりません。

 

一般的にはどれくらいの数字なのですか?」

 

との質問をお客様より頂きましたので少々。

 

 

 

残念ながら、他社のデーターまで手に入りませんから正確な数字は分かりません。

 

なので、参考にならないかもしれませんが、私の業界30年の経験から

 

お話させて頂きたいと思います。

 

 

その前に再度、収益稼働率のおさらい。

 

収益稼働率とは、新築時のプランにて提案された家賃設定が、

 

1年間完全満室状態とした場合の年間家賃収入を100とし、

 

それに対して、経年と共にどれだけ実際の家賃収入が落ちていくのかを

 

集計したものです。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、家賃下落やフリーレント等

 

オーナー様の犠牲の下でなしえる入居率であれば、何の意味もありません。

 

それは、収益稼働率を集計すれば一目瞭然。

 

犠牲になった分、年間家賃収入が減るので稼働率は、がた落ち。

 

 

 

オーナー様の立場に立てば、まやかしの入居率よりも正確な収益稼働率の方が

 

アパート経営を行う上で重要な数字だと理解頂いた上で本題です。

 

 

私の感覚の話ですので、あしからず。

 

各メーカー共、1年経過毎に1%の下落はやむを得ないと、見ていると思います。

 

従って10年経過すれば、収益稼働率が90%となります。これ位が一般的です。

 

 

ですが現実は、そう甘くはないようです。

 

多分5年で90%、10年で80%行けば良い方でしょうか。

 

実際には5年で80%、10年で60%と言ったアパートがゴロゴロだと思います。

 

 

弊社に管理変更を依頼されるオーナー様の話や、

 

賃貸ショップの方の情報などを参考にしています。

 

 

余談ですが、そうなると分かっている場合、営業マンがいう事は

 

5年後の出口戦略の話。  買う前から売る事を勧めます。

 

せめてもの罪滅ぼしか、もしくはそうなってしまった時の言い訳か?

 

 

それはともかく、弊社は創業以来一貫して堅実なアパート経営を

 

訴えてきました。売却ありきではなく長く所有し続けましょうと。

 

 

そう言える一番の理由は、弊社の収益稼働率が8年経過しても平均96%だからです。

 

安定したアパート経営が出来ている証。

 

 

この様に弊社は、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

裏表のない仕事をして参りました。

 

 

ですから弊社の社員は、仕事でストレス抱え込まないので、皆健康そのものです。

 

今後も変わることはありません。

 

 

その証拠に、結婚と出産ラッシュです。

 

本当に少子化なのでしょうかと言いたくなります。

 

 

平均年齢30歳の、社員100人ちょっとの会社なのに、

 

既婚率は43%、子供さんの人数は43人。来年3月までに6人生まれます。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年08月04日

ちょっと一休み - 20

毎日猛暑が続いております。

 

体調管理には、十分注意が必要です。

 

 

昼間の熱中症対策と、エアコンの当たり過ぎによる冷房病。

 

その為には、やはり小まめな水分補給、十分な睡眠、それからバランスの取れた食事を

 

規則正しく行う事でしょう。

 

 

分かっていても出来ないのだから、しょうがありませんが・・・。

 

ですが自分の体は自分しか守ってくれないので、気を付けましょう。

 

 

私は、毎日楽しく仕事をしておりますし、この暑い中でも

 

健康の為に、ゴルフに勤しんでいます。あくまでも健康の為に。(笑)

 

 

 

pict-DSC_1832

 

pict-DSC_1828

 

 

と言う事で、久しぶりのちょっと一休みでございます。

 

 

夏と言えば花火ですので、福岡での花火大会の写真を少しだけ。

 

まずは18年ぶりに復活しました、百道浜の花火

 

 

pict-DSC_1789

pict-DSC_1798

 

pict-DSC_1822

 

 

 

良い席にて観れましたので、とても迫力のある花火大会でした

 

12000発の花火が打ち上げられ、特にラストの7分間は4000発の花火の乱れ打ち。

 

圧巻でした。

 

 

次に毎年恒例の大濠花火大会。

 

 

pict-DSC_1826

pict-DSC_1827

 

 

6000発の花火が打ち上げられます。

 

 

 

自宅から見えますので、毎年楽しみにしているのですが

 

残念なのは、スマホでは良い写真が撮れなかった事。

 

と言うより、私の腕が悪いのかも。

 

 

しかも、観るほうに集中して、撮るのを忘れました。

 

 

 

 

各都市でも花火大会は開催されていると思います。

 

夏といえばやはり花火ですね。

 

 

 

ではこの辺で。

2017年07月19日

収益稼働率の説明

半月ぶりの更新となりました。

 

空き過ぎてしまい申し訳ありません。

 

 

この間に、7月8日には名古屋セミナーを開催し

 

7月12日には広島にて安全大会を開催いたしました。

 

 

大変遅くなりましたが、この場をお借りして御礼申し上げたいと存じます。

 

それぞれの会場では、弊社の拘りをご理解頂き、ありがとうございます。

 

今後とも、末永くお付き合いくださいます様よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

 

 

と言う事で、今回も収益稼働率の話です。

 

何人かのお客様から、分かりにくいとご指摘いただきましたので

 

もう少し数字を使って説明してみたいと思います。

 

 

弊社の収益稼働率96%とは、どの様なイメージなのかを

 

一般的な他のアパートの例と比較してみます。

 

 

 

分かりやすい様に、同じ年間収支明細で比較します。

 

まずは、新築から1年目の年間収支明細です。

 

 

 

pict新築当初の収支

 

 

 

8所帯のアパートで、一部屋の家賃が46,000円~52,000円、

 

平均家賃は49,000円とし、

 

分かりやすい様に、1月から入居可能となり、1年間満室だったと仮定します。

 

その場合の年間家賃収入が上記右下の4,704,000円となります。

 

 

ですが、一般的なアパートでは経年と共に下落が進み

 

実際には下記の表の様に、8年も経てば落ち込みます。

 

 

pic8年経過(他社)

 

 

 

8年目の、この表で抑えて頂きたい数字が3つ有ります。

 

 

まず一つ目は、入居率。

 

1年間の間に4部屋が空きそれぞれが1か月以内に決まっています。

 

但しフリーレント付きで。

 

 

この場合の入居率は全マス96に対して空きが4つ有りますので差し引き92。

 

従って入居率は92÷96=95.8%と、それほど悪くはない数字です。

 

 

二つ目の数字として見て頂きたいのが、家賃下落率。

 

 

12月の家賃収入335,000円を、部屋数で割れば

 

平均家賃が41,875円と、なりますので1年目の49,000円に対して

 

下落率は、85,5%となります。7000円以上の下落。

 

 

最後に見て頂きたいのが、収益稼働率。

 

 

8年目の年間収入が3,666,000円と成っていますから

 

1年目の年間収入4,704,000円に対して

 

収益稼働率77,9%となります。8割を切ってしまいました。

 

 

金額にして100万円以上の目減りです。

 

フリーレントや家賃下落の激しい物件は、入居率が高くても

 

収益稼働率は下がってしまいます。

 

 

このシミュレーションは、特別なものではなく一般的な物件をイメージしています。

 

 

この収益稼働率よりももっと悪い数字の物件が、実は沢山存在しており

 

8年待たずに、5年目で70%を切る物件も世の中にはゴロゴロしています。

 

 

 

 

最後に見て頂きたいのが弊社の8年後の収益稼働率の実態です。

 

 

pict8年経過(アイケン)

 

 

ここでも3つの数字を見て頂きましょう。

 

 

まずは入居率。7月の203号室が退去前に次の申し込みが入り

 

補修期間の半月だけ家賃が取れなかったので95,5÷96=99,4%

 

入居率99%とと言う数字はこの様な状況でなければ維持できません。

 

 

次に家賃下落率。

 

 

382000円÷392000円=97,4%

 

一部屋当たり1000円程度の下落で収まっています。

 

これ位の下落でなければ、最後に話す収益稼働率は維持できません。

 

 

と言う事で収益稼働率を見てみましょう。

 

 

年間収入4,553,500円÷新築時収入4,704,000円=96%

 

となります。150,000円程度の年収減で収まっています。

 

 

今回は、分かりやすくするために比較しながらの説明でしたが

 

弊社の実績データーとして8年目でも平均96%とはどの様なものなのかを

 

見ていただきました。

 

 

 

96%を維持するためには当然に入居率99%や

 

家賃下落もわずかでなければ、なしえない数字だという事を

 

お分かり頂けますでしょうか。

 

 

 

以上、まとめますと、例え入居率が高くても収益稼働率が低い物件が、

 

実は世の中には多い事。

 

アパート経営が成功か失敗かは、入居率よりも収益稼働率を見ればはっきりする事。

 

 

又、最後に、どうして弊社の物件は収益稼働率が高いのかは、

 

セミナー等で説明している通りです。

 

 

弊社が創っているアパートは、ライバルに負けない

 

強い、物件力のあるアパートです。

 

 

長い文章になりました。

 

最後まで読んで下さりありがとうございました。

 

 

 

ではこの辺で。

2017年07月03日

収益稼働率データー

 

先週の水曜日は、福岡にて安全大会を開催いたしました。

 

現場の安全を誓い、協力業者様総勢250人が一堂に会し

 

思いを共有する事が出来、大変有意義な時間と成りました。

 

 

ご来場下さいました皆様に、この場を借りてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

オーナー様の大切なアパートを、無事お引き渡しするまで、

 

今後も1棟1棟、丁寧な仕事と安全第一を心がけて参りたいと存じます。

 

今後共、何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回は前回からの続きのお話です。

 

入居率99%を掲げて、日々業務を行っておりますが

 

同業他社も、似たような数字を掲げているので

 

お客様からすると、どこも同じ入居率、似たようなもの。

 

と言うイメージが蔓延しております。

 

 

そこで、収益稼働率で勝負すれば一目瞭然、と言う事になり今回の

 

ブログのタイトルとなりました。

 

 

どの様なものかと申しますと、新築時の家賃設定年収を100%とした場合

 

経年と共に、どれだけ年間の家賃収入が下がっているのかを集計するもの。

 

毎年確定申告用の、年間収支をチェックすれば簡単です。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、フリーレントや家賃下落を伴う

 

いわゆる、オーナー様が犠牲の下での入居率であれば、

 

収益稼働率は低くなります。

 

 

5年経過で、70%~80%程、10年では60%位まで下がっている

 

物件が多数見受けられます。

 

 

その様な物件を、お持ちのオーナー様からすれば、入居率98%と言う数字は

 

お笑いのネタかと思われる程、腹立たしいとの事。

 

 

その様なご意見を、以前に伺っておりましたので、

 

それならば、弊社の収益稼働率を算出すれば、明確な差別化が

 

図れるのではないかと言う事になり、今回の公表となった訳です。

 

 

 

8年前まで遡り、弊社にて企画販売した、全物件データーの平均値を出しました、

 

 

1年目  99.13%

 

2年目  96.96%

 

3年目  96・69%

 

4年目  96・68%

 

5年目  95・99%

 

6年目  93・40%

 

7年目  92・80%

 

8年目  96・40%

 

 

以上の様な結果となりました。

 

 

 

入退去時には、原状回復工事を行うので10~15日間程は、

 

どうしても家賃が取れません。

 

その部分を考慮すれば、ほぼ100%に近い状況で推移しています。

 

 

但し、6年目と7年目については状況が少し違います。

 

実はこの2年間、福岡市西区のある駅周辺のみに限定し

 

販売していた期間です。

 

 

92~93%と、悪くはない数字ですが、

 

他の平均からすれば少し寂しい数字となりました。

 

 

8年目は逆に96・4%まで上がっている所から見ても

 

エリア的な影響が出た結果と言って、間違いないと思います。

 

 

が、それにしましてもこのデーターから裏打ちされたのは、

 

弊社のキャッチコピーである” 堅実なアパート経営 ”

 

そのものだと自負しております。

 

 

中古市場で売却するオーナー様が、いらっしゃらないのも、

 

管理をサブリース契約にされるオーナー様が、いらっしゃらないのも、

 

全て、収益稼働率と言うデーターが証明してくれました。

 

 

売却しなくても、又はサブリース契約等にしなくても、打ち出の小づちの様に

 

毎年確実に収益をもたらす、安定したアパートだからです。

 

 

今回の集計データーは、福岡、広島、名古屋でのものです。

 

他の支店では2年以上経過がまだございませんので、反映されてはおりません。

 

 

ですが、間違いなくほぼ同じ様な結果になる事でしょう。

 

何故なら、どこの支店も どのアパートも皆堅実経営をしていますので。

 

 

 

今後も毎年集計し、公表し続けようと考えています。

 

 

 

最後にもう一度 「入居率99%にして収益稼働率96%です」

 

 

 

ではこの辺で。

2017年06月23日

収益稼働率

 

不動産投資に関する金融機関の審査が、

 

ようやく平常に戻ろうとしています。

 

 

自己資金無しでも融資する姿勢は、

 

少々行き過ぎの感は、否めませんでしたから。

 

 

そして、今後注意しなければならないのが、セカンドローン。

 

厳しくなった融資に対して不足分の自己資金を

 

アパート販売メーカー側が融資すると言うもの。

 

 

今迄も、かなり多用されていたようですが、

 

今後益々増えてくると思われます。

 

 

結局のところ、オーナー様は自己資金無しで購入する事になるのですが、

 

危険極まりないと言わざるを得ません。

 

 

何故なら支払いが2重になるからです。

 

新築時からほぼ利益無し。固定資産税等含めれば赤字になりなりかねません。

 

 

週間ダイヤモンドにも掲載されていましたが、あのシミュレーションは

 

金融機関単体での融資に対するもの。

 

( 詳細は省きますが争いは怖いものです。 )

 

 

あの数字に更にセカンドローンの支払いがあれば、一目瞭然。

 

 

又、売却シミュレーション等を信じては駄目です。

 

「 赤字になる前の、税率が下がる5年後には売却しましょう。」と言うもの。

 

そんな簡単には行きませんから。

 

 

売却価格が残債を下回る可能性も充分考えられます。

 

そもそも5年も持ちこたえられるかどうか・・・・。

 

 

昔から「 ただより怖いものは無い 」とは良く言ったものですが

 

自己資金ゼロより怖いものは無いと言ったところでしょうか。

 

 

弊社では、堅実なアパート経営をしましょうと、創業以来

 

変わらず言い続けておりますが、当然自己資金も含めてのもの。

 

 

無理のない返済計画と、それぞれにとことん拘った

 

土地、建物、管理が全てコラボして初めて堅実と言えるのです。

 

 

その証拠に、お題目にもありました収益稼働率を算出しています。

 

入居率をいくら99%と発信したところで、同業他社も似たような数字を

 

掲げている以上、弊社の優位性や堅実性が正確に伝わりません。

 

 

ですが収益稼働率であれば、話は変わってきます。

 

フリーレントや家賃下落があれば、新築時から比較して年間の収入が

 

目減りしますので、収益稼働率も下がってしまいます。

 

収益稼働率の低い入居率程、空しいものは有りません。

 

 

8年前まで遡った物件データーが保存してありましたので

 

それ以降の全てのデーターを集計しています。

 

 

 

 

来週にはまとまり、公表できそうですのでお楽しみに。

 

 

ではこの辺で。

2017年06月14日

お叱り

 

先週の土曜日は、東京にてセミナーを開催させて頂きました。

 

沢山のお客様にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後とも末永くよろしくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回もセミナーネタで恐縮ですが少々。

 

 

セミナー終了後、毎回座談会を行うのですが

 

いろんなお客様とお話する事が出来、私の楽しみの一つでもあります。

 

 

今回も在るお客様と話し込んでいると、その方は既に弊社の担当と面識があるとの事。

 

ですが、どうもお顔の表情が冴えません。

 

 

まさかと思い質問してみました。

 

「もしかしたら、お気を悪くされてませんか?」

 

すると苦笑いされます。

 

やはりと思い、平謝り。

 

 

「まだお若いし、営業マンとしてのキャリアも短いでしょうから。」

 

と、おっしゃって下さいますが、当然そういう問題ではありません。

 

若いとか、新人とか何の言い訳にもなりません。

 

 

「駄目なら担当を変えますので、何時でもおっしゃって下さいませ。」と

 

お詫びいたしました。

 

 

その弊社担当は、その事で実は悩んでおり、

 

{自分のどこが、お客様に不快な思いをさせてしまうのか?}

 

答えが中々見つからない模様。

 

先輩社員からも、いろいろと注意を受けているのですが・・・。

 

 

性格的には真面目な子ですし、めげずに頑張っていますので

 

お客様には大変ご迷惑をおかけしますが、何とか一人前の営業へ

 

育ててあげたいと思っています。

 

 

今回のような、お客様からの貴重なご感想やご意見が大変ありがたく

 

真摯に受け止めて、全社員日々精進して参ります。

 

今後も、忌憚ないご意見を頂戴したく存じます。

 

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

ではこの辺で。

2017年06月08日

5バリ

 

今週の日曜日は福岡にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご来場を賜り、有り難く厚く御礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で、今回はセミナーネタではありませんが

 

2日前に某大手企業の方からのお誘いで

 

野球観戦に行った時のお話を少々。

 

 

ヤフオクドームのスーパーボックスでの観戦でしたので

 

いつもの事ですが、野球もそこそこに、飲む方がメインとなりました。

 

 

色んな話をする中で、先方の副支店長様の話が勉強になりましたので

 

簡単にご紹介させて頂きます。

 

 

某ビール会社の部長さんとの話を、紹介して下さったのですが

 

「ビールの売り子の中で、一番売り上げを上げる子は

 

決して可愛い子だとは限りません。

 

5つのバリを持った子です。何だか分かりますか?」と。

 

 

1、気配り

 

2、目配り

 

3、心配り

 

までは何とか正解でしたが、残り2つが分からない。

 

すると、部長様からの答えは

 

4、欲張り

 

5、頑張り

 

ですと、答えが返ってきたそうです。

 

 

気配り、目配り、心配りをしながらも

 

もっと売りたいという欲張りと、負けたくない思いからの頑張りが

 

売れる売り子には、備わっているのだとか。

 

 

ですから、そういった子は就職活動でも必ず良い所に内定するのだそうです。

 

 

 

ですが、5つのバリを備えた子は最近では少なくなっているとの事。

 

生まれ育った環境が大きく影響しているそうです。

 

 

 

5つのバリ

 

ビールの売り子に限らず、全てに於いて言える事なのだと思います。

 

何の仕事であれ、5つのバリが備わっている人は、男女に関係なく

 

必ず実績を残し、出世していくのでしょう。

 

 

弊社もそんな人材がもっともっと欲しいです。

 

選んでもらえるように、頑張ります。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2017年05月29日

セミナー

 

昨日は大阪にてセミナーを開催いたしました。

 

ご来場下さったお客様に、この場をお借りしましてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

また、お客様よりいただいたお言葉で

 

 

「いろんなセミナーに参加していますが、アイケンさんの様に

 

土地、建物、管理の、具体的な話をされるセミナーは初めてです。

 

大体、投資としての魅力や融資の引き方、出口の話といったものばかりでした。

 

今日参加してみて感じたのは、他社のセミナーではアイケンさんのように

 

それぞれで、細かくこだわっていないから、話したくても話せないのだなと。

 

是非、アイケンさんのアパートを購入したいので よろしくお願いします。」

 

 

ありがとうございます。

 

今後とも末永くお付き合い下さいますよう、よろしくお願いします。

 

 

 

 

 

アパート経営は入居者あってのもの。

 

そこを無視して、成功は絶対にありませんから。

 

 

ただ、セミナーでの持ち時間は、私も弊社アパートオーナーT氏も、

 

毎回それぞれ1時間程度。

 

 

その中で全てをお話しするには、あまりにも短すぎます。

 

もっと項目ごとに深く掘り下げたいと思いますが、どうしたものか。

 

 

それでも、各都市でセミナーを開催する度に、何人ものお客様から

 

御賛同いただけるので、T氏も私も一生懸命お話ししています。

 

 

ただ私は、自分では標準語を話しているつもりですが、かなり方言が出ているらしく

 

聞き辛いのではないかと心配ですが、今後も積極的に開催して参ります。

 

 

そして、お一人でも多くの方に、成功して頂きたいと思っております。

 

今後とも、よろしくお願い申し上げます。

 

 

では短いですがこの辺で。

 

2017年05月18日

粛々と

 

先週は仙台にて初めてのセミナーを開催いたしました。

 

沢山のお客様にご来場いただき、感謝申し上げます。

 

 

当日は激しい雨にも係わらず、誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回はお客様より質問頂きました

 

最近のアパート融資の状況について少々。

 

 

巷では、金融庁の引き締めにより金融機関の審査が

 

以前より厳しくなっていると言われます。

 

 

その発端となったのが、相続税対策による土地活用案件。

 

郊外の土地にアパートを乱立させ、空室リスクによる破綻者が出始めるほどの

 

積極的なアパート融資です。

 

 

バブル期を超える融資を行えば、いずれは過熱過ぎると引き締めに走るのは当然の事。

 

サブリース契約によるトラブルも報道される様になれば、尚更です。

 

 

一方、サラリーマンや公務員、自営業者の方等を対象にした

 

土地から購入のアパート融資でも、金融機関によっては自己資金無しで

 

満額融資を積極的に行うも、家賃下落や空室増等の原因により

 

逆ザヤになって、早々に売却せざるを得ない案件が急増。

 

 

金融機関が、積極融資状態となれば、メーカー側も ここぞとばかりに売りまくり、

 

販売商品の堅実性等、皆無に等しい状態ですから

 

失敗大家が増えるのも仕方ありません。

 

 

 

 

 

 

 

そこで弊社の状況はと申しますと、以前と何ら変わりありません。

 

どの金融機関様も変わらずに、ご融資をして頂けます。

 

弊社の場合は、昔も今も基本的に{ 自己資金を出しましょう。}というスタンス。

 

 

巷でどんなに不動産投資が活況だというニュースが流れても、

 

1棟1棟に拘った土地仕入れをするので、何も変わりません。

 

 

粛々と真面目に、堅実なアパート経営の提案をするだけの事です。

 

 

又、今後のアパート融資は、更に厳しくなるのか気になるところですが、

 

私はその様には考えておらず、多分自己資金なしでの融資や

 

郊外過ぎる土地等の、行き過ぎた融資は当然厳しくなるでしょう。

 

 

 

ですが、バブル期の政策失敗経験から、それ以上に案件全てを一気に厳しくし過ぎると

 

又、景気後退局面に逆戻りしかねません。

 

過去と同じ轍は、踏まないだろうと思うからです。

 

 

と言う事で、自己資金を1割から多くて2割程度出す事業計画で、

 

無理のない、堅実なアパート経営を御提案させていただいている

 

弊社にとっては、正常に戻って行くだけのように感じます。

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年05月08日

老後破産・・・

永かったゴールデンウイークも終わりました。

 

皆さま、充実したお休みとなりましたでしょうか?

 

 

私はリフレッシュしすぎるくらい、ゆっくりとさせて頂きました。

 

今日からは、仕事に集中して参りたいと思います。

 

 

と言う事で、今回はゴールデンウイーク明けに話すには少々厳しい内容ですが

 

お題目にもありましたように、老後破産とならないように、

 

如何にしてアパート経営を行うか。

 

 

特に読んで頂きたいのが、年収600万以下の20~30代のサラリーマンの方々。

 

私の実体験を通してお話します。

 

 

私が初めてアパートを購入したのが33歳の時。

 

サラリーマン時代です。

 

 

その3年前の30歳の頃の私の年収は、税込みで500万前後。

 

子供3人を抱えていましたので、貯蓄もままならず100万円足らず。

 

 

当時の私は、「このままでは10年後の40歳でも貯蓄が200万位にしかならない」

 

と、途方に暮れていました。

 

 

そこで以前から興味を持っていた、アパートを買いたくて仕方ありません。

 

アパート経営を始めれば、自分の年収の少なさを、家賃収入で補てんできるからです。

 

 

又、私は20代の賃貸ショップ時代に、沢山の大家さんから

 

アパート経営の魅力を聞かされていましたので

 

「必ず自分も大家になる」と心に決めていたのです。

 

 

そして30歳の時に「その時が来た」と、勝手に思い込んだ私は、

 

その後の毎日の生活が一変します。

 

 

取り敢えず3年間で500万の自己資金を貯める計画を立てました。

 

その為には、まず吸っていた煙草を止めました。以来20年続いています。

 

 

宅建の資格を1年で取り資格手当を増やし、日々の暮らしも質素倹約。

 

家内も美容室に行くのが年に1回。

 

家族で出かける時も、お金のかからない公園や海辺。

 

 

当然仕事も必死になり、何とか3年で目標の500万を貯め、

 

小さなアパートを購入することが出来ました。

 

 

その後は、3年後に2棟め、4年後に3棟め4棟めと

 

比較的簡単に買い足す事が出来

 

それに連れて家賃収入も増えていきました。

 

 

 

振り返ってみれば、当時質素倹約を続けて自己資金を貯めた事が、

 

全てのスタートでした。

 

 

その癖が体に染みつけば、家賃収入が増えていっても

 

以前と変わらない生活レベルを続けれます。

 

 

何かの記事に、老後破産する人の一例に

 

{ お金を貯めずに浪費する癖がある人}と書いてありました。

 

 

「 自分の生活レベルを落としてまで、貯蓄して何になる 」と

 

自分の中で浪費すること、又は浪費していなくても

 

貯蓄が増えない事に対して、自己完結している人。

 

 

今が良ければそれでよし、と言う事なのでしょう。

 

アリとキリギリスで言うならキリギリスタイプの方。

 

 

私はいつもお客様に申し上げていることがあります。

 

「頑張って自己資金を貯めましょう」

 

 

なぜならば、アリになってコツコツ貯める方でなければ、たとえ運よく買えたとしても

 

家賃収入が増えた分、生活レベルが派手になるだけ。

 

いつまで経ってもお金は貯まりません。

 

気が付けばいい年になっています。

 

 

ゴールデンウイーク明けにしては、内容が厳しすぎでしょうか?

 

とにかく、生活設計をきちんと立て目標を達成するまでは贅沢を慎む。

 

達成してしまえば、コップから溢れてくる水だけは飲めます。

 

 

但し、いつもの事ですが、購入するアパート次第ですからくれぐれも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

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