株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
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2016年08月10日 中島 厚己
先日、弊社の担当に、お客様から質問された事ですが、
「中古物件の方が、お買い得じゃないですか?
売主も個人の方だから、安く買えそうな気がします。
新築は、販売する業者の利益が、かなり乗っかってるイメージが有るんですよね」
と言うもの。
確かに、最初は殆どの方が、同じ様に感じるのかもしれませんね。
ですが、実際にはそんな簡単なものではありません。
一番分かりやすいのは、自分が中古物件の売主の立場に立ってみる事です。
という事で、3つのケースでそれぞれ見てみましょう。
まず築浅(3~4年)なのに、売りに出しているオーナーの立場、心理を考えます。
この場合、ほぼ失敗したからと考えて間違いありません。
* 自己資金無しで買えるからと飛びついたのに、空室だらけで
こんなに早く大幅逆ザヤになるとは・・・。
* まだ新しいから、買った値段以上でも売れるでしょう。
でなければ、かなりの赤字になってしまう。
* 1日も早く、この地獄のストレスから解放されたい。
でなければ夜も悩んで眠れない。
こんな所でしょうか?
次に、5年経過後に売却するケース。
取得後5年を経過していれば、譲渡所得税が軽減されますから
分からなくもありませんが、それでも堅実に経営出来ているなら
売る必要など有りません。
という事で、5~6年で売り出すオーナー様の心理は。
* 今までなんとか、ぎりぎりで経営してきたけど、
今後古くなる一方だから今が潮時。堅実経営とは、ほど遠かった。
* 市場が好転している内に、買った時より高くで売り抜け
キャピタルを沢山稼ぎ、一端利益を確定させたい。
* それを元手に、又新築を買い、同じ様に繰り返し儲けて見せる。
だから購入物件に、それほど思い入れなど無い。
基本的に5~6年で売られる方は、株取引の延長線上の様に
捉えている方が多いのではないかと思います。
まだ、それでも目標の5年所有まで、何とか粘れたという意味では
ぎりぎり、成功だったのかもしれません。
但し、今後に期待できないと分かっているから、やはり売られるのでしょう。
いずれにしても、築浅なのに売却される物件は、
入居付けに苦労しているからと見て間違いありません。
その原因は、建物の仕様や間取り、エリアの問題、駅から遠すぎる等
様々ですから、いろんな角度から十分検証しなければ危険です。
次は、10年経った頃に売り出すオーナー様の心理
* 確定申告での減価償却で節税出来たが、定率法だからそろそろ
買い替えタイミングかもしれない。
* 10年過ぎたので、メンテナンス費用が掛かる前に
又新築に買い替えよう。
* お蔭で順調に借入返済も進み、今売ればかなりのキャピタルを
手にする事が出来る。
* 美味しい汁は吸ったので、又新しく買い替えよう
と行ったところでしょうか。
何れのケースでも、当然売る方は、ご自分の利益を最大限に考え
実行しているにすぎません。当たり前のことです。
大切な不動産を、安売りする方等、いらっしゃいません。
それでも、中古物件の掘り出し物を買いたいと思う方へ、一つアドバイス。
今までワンオーナーで所有され続けた物件。
しかも10年超えの物件をお勧めします。
謄本を見れば、簡単に確認できます。
確かに今後、メンテナンス費用は掛かるでしょうが、
10年間順調に経営できた事の方が重要です。
よほどのお金持ちじゃない限り、赤字物件を10年も
所有し続ける方などいらっしゃらないでしょう。
反対に、10年前後で2~3人の所有者が変わっている場合は要注意。
物件に問題がある可能性が高いので、購入しても4人目の売り主の立場に
立たされてしまう事にもなりかねません。
一方、新築物件の場合、販売業者の立場で考えることで分かりやすくなります。
当然企業ですから、利益を乗せなければ販売できません。
そして、去年より今年、今年より来年と、売り上げアップも
存続発展のためには、使命と言えます。
又、そのためにも各企業は、しのぎを削り新たな土地仕入れ、
新たな商品開発と、常に進化し、より良いものを生み出していくことで、
お客様からの支持もいただけます。
ある意味その苦労こそが、価値(利益)となり順調に販売できるのだと思います。
ですから、そこには近道もなければ、省けるものも何一つありません。
上記の例でもあるように、新築物件の良さを理解されている方は
売った後も、やはり新築を買われます。
その様なオーナー様方が、どちらが良いか一番理解しているのだと思います。
では具体的に、一般的な新築の利点を挙げてみましょう。
* 初年度は、赤字申告できる可能性があり税金還付を受けれる
* 原価償却分が多いので節税できる
* 借入年数を長く組める分、中古に比べ毎月の手残りが多い
* 当分の間、メンテナンス費用が掛からない
* 新築物件が少ないので、買えるだけでも幸運
* 所有する事の達成感、喜びを感じれる
と行ったところでしょうか。
弊社では、上記に加えて
* 入居率や家賃下落に悩まないので、初期費用の回収が早い
* 自分好みの建物にカスタマイズ出来、ネーミングも決められる
* 物件力があるので先々の不安もない
* 仕様や設備自体が分譲マンション並みかそれ以上
* 他社に比べて、高付加価値なのに安価
等々。
すみません。毎回最後は弊社の宣伝になってしまいました。
それから、当然ですが、全ての新築が良い訳でもありません。
上記の例の様に、築浅での売却に至るケースもありますから
いつも言っていますが、企業体質の見極め、物件の見極めが非常に大事になります。
では、長くなりましたがこの辺で。