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2016年08月10日

中古VS新築

 

先日、弊社の担当に、お客様から質問された事ですが、

 

「中古物件の方が、お買い得じゃないですか?

 

売主も個人の方だから、安く買えそうな気がします。

 

新築は、販売する業者の利益が、かなり乗っかってるイメージが有るんですよね」

 

と言うもの。

 

 

確かに、最初は殆どの方が、同じ様に感じるのかもしれませんね。

 

ですが、実際にはそんな簡単なものではありません。

 

 

一番分かりやすいのは、自分が中古物件の売主の立場に立ってみる事です。

 

という事で、3つのケースでそれぞれ見てみましょう。

 

 

まず築浅(3~4年)なのに、売りに出しているオーナーの立場、心理を考えます。

 

この場合、ほぼ失敗したからと考えて間違いありません。

 

 

* 自己資金無しで買えるからと飛びついたのに、空室だらけで

 

こんなに早く大幅逆ザヤになるとは・・・。

 

 

* まだ新しいから、買った値段以上でも売れるでしょう。

 

でなければ、かなりの赤字になってしまう。

 

 

* 1日も早く、この地獄のストレスから解放されたい。

 

でなければ夜も悩んで眠れない。

 

 

こんな所でしょうか?

 

 

 

次に、5年経過後に売却するケース。

 

取得後5年を経過していれば、譲渡所得税が軽減されますから

 

分からなくもありませんが、それでも堅実に経営出来ているなら

 

売る必要など有りません。

 

 

という事で、5~6年で売り出すオーナー様の心理は。

 

 

* 今までなんとか、ぎりぎりで経営してきたけど、

 

今後古くなる一方だから今が潮時。堅実経営とは、ほど遠かった。

 

 

* 市場が好転している内に、買った時より高くで売り抜け

 

キャピタルを沢山稼ぎ、一端利益を確定させたい。

 

 

* それを元手に、又新築を買い、同じ様に繰り返し儲けて見せる。

 

だから購入物件に、それほど思い入れなど無い。

 

 

基本的に5~6年で売られる方は、株取引の延長線上の様に

 

捉えている方が多いのではないかと思います。

 

 

まだ、それでも目標の5年所有まで、何とか粘れたという意味では

 

ぎりぎり、成功だったのかもしれません。

 

但し、今後に期待できないと分かっているから、やはり売られるのでしょう。

 

 

いずれにしても、築浅なのに売却される物件は、

 

入居付けに苦労しているからと見て間違いありません。

 

 

その原因は、建物の仕様や間取り、エリアの問題、駅から遠すぎる等

 

様々ですから、いろんな角度から十分検証しなければ危険です。

 

 

 

次は、10年経った頃に売り出すオーナー様の心理

 

 

* 確定申告での減価償却で節税出来たが、定率法だからそろそろ

 

買い替えタイミングかもしれない。

 

 

* 10年過ぎたので、メンテナンス費用が掛かる前に

 

又新築に買い替えよう。

 

 

* お蔭で順調に借入返済も進み、今売ればかなりのキャピタルを

 

手にする事が出来る。

 

 

* 美味しい汁は吸ったので、又新しく買い替えよう

 

 

と行ったところでしょうか。

 

 

何れのケースでも、当然売る方は、ご自分の利益を最大限に考え

 

実行しているにすぎません。当たり前のことです。

 

大切な不動産を、安売りする方等、いらっしゃいません。

 

 

それでも、中古物件の掘り出し物を買いたいと思う方へ、一つアドバイス。

 

 

今までワンオーナーで所有され続けた物件。

 

しかも10年超えの物件をお勧めします。

 

謄本を見れば、簡単に確認できます。

 

 

確かに今後、メンテナンス費用は掛かるでしょうが、

 

10年間順調に経営できた事の方が重要です。

 

 

よほどのお金持ちじゃない限り、赤字物件を10年も

 

所有し続ける方などいらっしゃらないでしょう。

 

 

反対に、10年前後で2~3人の所有者が変わっている場合は要注意。

 

物件に問題がある可能性が高いので、購入しても4人目の売り主の立場に

 

立たされてしまう事にもなりかねません。

 

 

 

一方、新築物件の場合、販売業者の立場で考えることで分かりやすくなります。

 

 

当然企業ですから、利益を乗せなければ販売できません。

 

そして、去年より今年、今年より来年と、売り上げアップも

 

存続発展のためには、使命と言えます。

 

 

又、そのためにも各企業は、しのぎを削り新たな土地仕入れ、

 

新たな商品開発と、常に進化し、より良いものを生み出していくことで、

 

お客様からの支持もいただけます。

 

 

ある意味その苦労こそが、価値(利益)となり順調に販売できるのだと思います。

 

ですから、そこには近道もなければ、省けるものも何一つありません。

 

 

上記の例でもあるように、新築物件の良さを理解されている方は

 

売った後も、やはり新築を買われます。

 

 

その様なオーナー様方が、どちらが良いか一番理解しているのだと思います。

 

では具体的に、一般的な新築の利点を挙げてみましょう。

 

 

* 初年度は、赤字申告できる可能性があり税金還付を受けれる

 

* 原価償却分が多いので節税できる

 

* 借入年数を長く組める分、中古に比べ毎月の手残りが多い

 

* 当分の間、メンテナンス費用が掛からない

 

* 新築物件が少ないので、買えるだけでも幸運

 

* 所有する事の達成感、喜びを感じれる

 

と行ったところでしょうか。

 

 

弊社では、上記に加えて

 

* 入居率や家賃下落に悩まないので、初期費用の回収が早い

 

* 自分好みの建物にカスタマイズ出来、ネーミングも決められる

 

* 物件力があるので先々の不安もない

 

* 仕様や設備自体が分譲マンション並みかそれ以上

 

* 他社に比べて、高付加価値なのに安価

 

等々。

 

 

すみません。毎回最後は弊社の宣伝になってしまいました。

 

 

それから、当然ですが、全ての新築が良い訳でもありません。

 

上記の例の様に、築浅での売却に至るケースもありますから

 

いつも言っていますが、企業体質の見極め、物件の見極めが非常に大事になります。

 

 

 

では、長くなりましたがこの辺で。

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