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2017年08月07日

収益稼働率の比較

最近、日焼けで真っ黒になっています。自分で言うのもなんですが

 

たくましさを感じます。

 

ですが洋服を脱ぐと、いつもの見慣れた身体にがっかり。

 

只の勘違いでした。

 

 

 

 

 

と言う事で、前回からの収益稼働率の続きなのですが、

 

「アイケンさんの数字が良いのかどうか、比較できなければわかりません。

 

一般的にはどれくらいの数字なのですか?」

 

との質問をお客様より頂きましたので少々。

 

 

 

残念ながら、他社のデーターまで手に入りませんから正確な数字は分かりません。

 

なので、参考にならないかもしれませんが、私の業界30年の経験から

 

お話させて頂きたいと思います。

 

 

その前に再度、収益稼働率のおさらい。

 

収益稼働率とは、新築時のプランにて提案された家賃設定が、

 

1年間完全満室状態とした場合の年間家賃収入を100とし、

 

それに対して、経年と共にどれだけ実際の家賃収入が落ちていくのかを

 

集計したものです。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、家賃下落やフリーレント等

 

オーナー様の犠牲の下でなしえる入居率であれば、何の意味もありません。

 

それは、収益稼働率を集計すれば一目瞭然。

 

犠牲になった分、年間家賃収入が減るので稼働率は、がた落ち。

 

 

 

オーナー様の立場に立てば、まやかしの入居率よりも正確な収益稼働率の方が

 

アパート経営を行う上で重要な数字だと理解頂いた上で本題です。

 

 

私の感覚の話ですので、あしからず。

 

各メーカー共、1年経過毎に1%の下落はやむを得ないと、見ていると思います。

 

従って10年経過すれば、収益稼働率が90%となります。これ位が一般的です。

 

 

ですが現実は、そう甘くはないようです。

 

多分5年で90%、10年で80%行けば良い方でしょうか。

 

実際には5年で80%、10年で60%と言ったアパートがゴロゴロだと思います。

 

 

弊社に管理変更を依頼されるオーナー様の話や、

 

賃貸ショップの方の情報などを参考にしています。

 

 

余談ですが、そうなると分かっている場合、営業マンがいう事は

 

5年後の出口戦略の話。  買う前から売る事を勧めます。

 

せめてもの罪滅ぼしか、もしくはそうなってしまった時の言い訳か?

 

 

それはともかく、弊社は創業以来一貫して堅実なアパート経営を

 

訴えてきました。売却ありきではなく長く所有し続けましょうと。

 

 

そう言える一番の理由は、弊社の収益稼働率が8年経過しても平均96%だからです。

 

安定したアパート経営が出来ている証。

 

 

この様に弊社は、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

裏表のない仕事をして参りました。

 

 

ですから弊社の社員は、仕事でストレス抱え込まないので、皆健康そのものです。

 

今後も変わることはありません。

 

 

その証拠に、結婚と出産ラッシュです。

 

本当に少子化なのでしょうかと言いたくなります。

 

 

平均年齢30歳の、社員100人ちょっとの会社なのに、

 

既婚率は43%、子供さんの人数は43人。来年3月までに6人生まれます。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

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