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2016年01月20日

入居率

 

最近、アパート経営が流行っているとよく言われます。

 

私個人の感想は、以前とそんなに変わらないように思うのですが。

 

 

よく言われる、ゼロサム時代。

 

コップ一杯の水の奪い合いなのではないでしょうか?

 

 

只、以前より、業者の勝ち組と負け組に分かれているようには感じますし、

 

各都市における、地域性の違いも有るようにも思います。

 

 

そんな中、今回お話しする事は、非常に重要です。

 

流行りに流されて、始めるような安い買い物ではないだけに

 

購入時の参考にして頂ければ、幸いです。

 

 

 

今回の話は、入居率について。

 

 

 

弊社に限らず、同業他社の殆どが高い入居率を掲げ、

 

新築アパート経営を始めれば   皆成功するようなイメージを持たれがちです。

 

 

本当にそうであれば、ネット上に失敗談が溢れる事も無いはずですが、

 

実際は ネガティブな話が、後を絶ちません。

 

 

では何故、そうなるのかと言えば、もうお分かりかと思いますが

 

殆どの業者の入居率が、お客様に誤解を与えているからです。

 

 

一見すれば、常に97~99%を維持し続けているように捉えがちです。

 

お客様からすれば、堂々とトップページに目立つように出しているのですから、

 

当然そうだろうと思われても無理は有りません。

 

 

ですが、実態は必ずしもそうではありません。

 

業者によっては、過去の実績であったり、

 

又は3月末の一瞬の入居率であったりと、まちまち。

 

 

今現在の入居率ではないのです。

 

ですから、大丈夫と信じて購入したにもかかわらず、

 

話が違い過ぎると   クレームが溢れます。

 

 

見切ったオーナー様は損切りも覚悟で売却しますが、

 

中古市場に、自社物件を溢れさせると信用にかかわりますので

 

社内に、仲介部門を創り、内々でさばきます。

 

仲介料収入も入り一石二鳥です。

 

 

又、いくら満室といわれても、家賃が下落したのでは意味がありません。

 

5年で25%下落すれば、常に1~2室が空室状態と一緒。

 

こうなれば、ほぼ逆ザヤ。   売却もやむを得なくなるのです。

 

 

私が危惧するのは、そのようなオーナー様が増えることによる、

 

この業界全体の    イメージダウンです。

 

 

売れれば良いというやり方は、いずれは自分で自分の首を絞めるようなもの。

 

 

如何でしょうか。

 

 

 

ちなみに弊社の状況はと申しますと、

 

12月末現在の入居率は99.4%。

 

 

設立以来、約400棟ほど販売させて頂きましたが

 

今までに売却されたのは昨年、築年数10年の1棟のみ。

 

 

その理由も、空室だからではなく、キャピタルを得るため。

 

当時の販売価格より400万程高く売却され、

 

○○○○万円もの売却益を得ました。

 

 

約10年間での販売棟数が400棟ですから、決して多くはありませんが

 

それは、どこよりも厳しく土地を厳選し、

 

間取りや設備に家賃設定など   どこよりも厳しく、企画するからです。

 

 

 

入居率99%を切らないために。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年01月18日

今年初のセミナー

 

今年も、もう18日が過ぎました。早いですね。

 

そろそろ正月気分も抜けさせて、仕事モードへ切り替える事としましょう。

 

 

と言う事で、早速ですが、今年最初のセミナーを東京で開催します。

 

日時は、 1月24日(日)13:00~17:00

 

場所は、 港区赤坂3丁目9番1号 紀陽ビル3階A号室

 

雪が心配ですが、なんとか持ち直してくれる事でしょう。

 

 

今回、私が話すセミナーの内容は、[ ブログでは書けない業界裏話 ]  を交え

 

既にアパートをお持ちの方でも、退屈しないものにするつもりです。

 

 

次に、実際の弊社アパートオーナー様にも、講師としてお越しいただき、

 

他社との違いや体験談を、細かくお話しいただきます。

 

毎回聞いてて、嫉妬しちゃうほど好評です。

 

 

また、分からない事等有りましたら、終了後に全体での座談会の時間を設けていますので

 

個別にお話しいただけます。

 

 

今年こそ、アパート経営を始めようと思われている方や、既に何棟かお持ちの方も

 

是非、遊びに来て頂ければ、何か発見が有るかもしれません。

 

 

又、来月には名古屋で開催予定。

 

今年も、全国各地でセミナーを開催して参ります。

 

 

お近くで開催の折には、遊びに来てくださいます様お願いしまして

 

短いですが、今回はこの辺でと、何時もなら成るところですが・・・

 

 

本日発売の、週刊東洋経済のトップに、弊社の特集記事が掲載されています。

 

合わせて、ご確認くださいませ。

 

 

では、今度こそ、この辺で。

 

 

 

 

 

2016年01月12日

新築アパートVS新築RC

 

新築木造アパートと新築RCのそれぞれ、メリットとデメリットを教えてください。

 

と、質問されましたので、お話させて頂きます。

 

 

「お金さえ有れば、新築RCが良いに決まってる」と思われがちですが

 

不動産投資の観点から見れば、それが意外とそうでもありません。

 

 

具体的に見ていきましょう。

 

 

まず、新築RCのメリット

 

 

1、何と言っても完成した時のオーナーとしての誇りを感じれる

 

2、躯体がしっかりしてるので、災害に強い

 

3、耐用年数が長い

 

4、防音性が高い

 

5、狭い土地でも、容積次第で上に伸ばせ、戸数を確保できる。

 

6、火災保険料が安い

 

 

 

次に新築RCのデメリット

 

 

1、建築コストが高いので、借入期間を長くしなければ採算が合わない(40年~47年)

 

2、エレベーター等のメンテナンス費用がかかる

 

3、1棟当たりの借り入れが多いので小回りが利きにくい

 

4、1部屋で事件が起きれば、全室に影響する

 

5、躯体の耐久性の長さに比較して、設備の耐久性と入居者ニーズが短い

 

6、20年~30年を過ぎる頃から、5の内容に悩まされるようになる

 

7、RCだからと言う事で初期の家賃設定を高くしないと利回りが悪い

 

8、償却年数が長い

 

 

新築RCは、確かに耐用年数が50年60年と長いのですが、

 

それに比べて各お部屋の設備の耐用年数が20~30年と短いため、

 

加えて、借りる人の部屋に対するニーズも、2~30年も経てば

 

時代遅れとなり敬遠されるようになる事によって、空室が増えます。

 

 

解決策として、大規模なリノベーションを行うか、

 

又は、そんな事をして、今までの収益を吐き出してしまう位なら、

 

いっそのこと売ってしまった方が悩まずに済むし、

 

キャピタルも見込めるという方が多いようです。

 

 

 

次に新築アパートのメリット

 

 

1、RCに比べ間取りの自由度が高い

 

2、建築コストが安いので借入金額も少額

 

3、2の為融資も通りやすい

 

4、2の為何棟もリスク分散投資が可能

 

5、2の為出口戦略も安心

 

6、解体費用が安いので建て替えも容易にできる

 

 

次にデメリット

 

 

1、RCに比べ災害に弱い

 

2、防音性が低い

 

3、2階建の場合、戸数の半分が1階となる。

 

4、RCと比べて、火災保険料が高い

 

 

等といったところでしょうか。

 

如何でしょうか?

 

 

私が思う事は、償却年数と、設備の耐用年数、入居者ニーズ、

 

融資借入期間がほぼ同じくらいなので、

 

次の手の打ちやすさが、アパートには有るように思います。

 

 

又、アパートであろうと、RCであろうと

 

耐用年数は、思った以上に長いのですが

 

入居者のニーズが長くて2~30年だと言う事が一番の問題で

 

RCの場合返済がまだまだ残っているところが、厳しい部分です。

 

 

又、入居者のニーズも物件によって、もしくは販売する会社によっては

 

下手すれば4~5年というものもありますので悪しからず。

 

 

以上の様な事を検討してか、最近の弊社オーナー様で相続税対策として

 

今迄はRCのみ検討していた方が、アパートを何棟も建て

 

リスク分散を図られる方が増えています。

 

 

最後に、一つだけ言わせて頂くと、弊社では、木造の一番のデメリットである

 

防音性能の低さを、解消した商品を開発しましたので、その分有利です。

 

 

アパートであろうとRCであろうと物件次第で全然違いますから、

 

その見極めが肝心ということでしょう。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年01月06日

明けましておめでとうございます。

 

新年明けましておめでとうございます。

 

旧年中は、ひとかたならぬご愛顧にあずかり、厚く御礼申し上げます。

 

本年も社員一同、より一層精進し、お客様のご要望にお応えすべく

 

努力して参りたいと存じます。

 

 

 

 

 

と言う事で、仕事始めの本日、各支店初詣に行って参りました。

 

 

 

 

福岡オフィスは一部の社員のみです

 

 

 

 

 

広島オフィス

 

 

 

 

 

大阪オフィス

 

 

 

 

 

名古屋オフィス

 

 

 

 

 

東京オフィス

 

 

 

 

 

 

全社員、新たな気持ちでスタートを切りました。

 

 

 

何卒本年も、倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様お願い申し上げます。

 

 

では短いですが、新年1回目のブログはこの辺で。

2015年12月26日

今年もお世話になりました

 

今年も早いもので、残り5日となりました。

 

1年間本当にお世話になりました。

 

とても短い1年間でしたが、皆様は如何でしたでしょうか。

 

 

ということで、弊社のこの1年を振り返ってみました。

 

まず挙げられるのは、社員数が倍になった事。

 

 

32人から一気に60人へと倍増しました。

 

にぎやかで何よりですが、名前と顔が一致しなくなる日も、そう遠くなさそうです。

 

 

又、それに伴い出産も増え、子供さんの人数も総勢29人となりました。

 

とてもおめでたいことです。私自身もハッピーな気持ちになれます。

 

そして、何度も書きますが、本当に少子化なのでしょうかと疑いたくなります?

 

 

その中でも、今年は2人の社員が退職しました。

 

やむを得ない事情なので仕方ありませんが、

 

それぞれの道で頑張っていただきたいものです。

 

 

又、今年は11月に大阪オフィスを開設する事が出来ました。

 

これで、東京から福岡までの主なエリアは全て網羅致します。

 

 

尚、各オフィスに付きましては、来年の10周年を前に、弊社の新しいコンセプトの元、

 

イメージチェンジを図り移転しました。

 

 

フロアの広さも全オフィスほぼ倍となり、12月14日の名古屋オフィス

 

移転オープンをもって完了いたしました。

 

 

これによって、お客様からの細やかなご要望にも、

 

今まで以上にお応えできるものと、自負しております。

 

 

弊社アパートのブランドとしては、前回のブログにも書きましたように、

 

上下階の防音対策を行うようになった事が、大きなニュースと言えます。

 

 

これで、弱点のない、より強いブランドとして、

 

自信をもってお勧めできるようになりました。

 

早く、1棟目が完成しないかと、待ち遠しいものです。

 

 

以上のように、お陰様で今年は、企業としてより強くなるための1年、

 

充実した1年となりました。

 

 

本当に、皆様にお世話になりました。ありがとうございました。

 

来年も、社員一同より一層、お客様のご期待に沿えるよう精進して参ります。

 

何卒、倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。

 

 

以上、今年のブログは書き納めとさせて頂きます。

 

皆様、よいお年をお迎えくださいませ。

 

 

 

では、また来年。

 

 

2015年12月22日

防音対策について

12月に入り、何かと忙しくなって、なかなかブログを書く時間が取れず

 

中4~5日のペースが守れていませんが、

 

そんな中、何とか1時間ほど時間が取れましたので、更新したいと思います。

 

 

今回は、木造アパートのアキレス腱とも言える防音対策について。

 

 

 

「木造は音が漏れるから・・・」

 

 

という入居者の方も結構いらっしゃるようです。

 

 

ですが、マンションだと家賃が高く、予算内では希望の間取りは難しい。

 

この様なジレンマを解消できずに、何かを妥協し、お部屋を借りる訳です。

 

 

そこで弊社では、その音漏れを解消しようと、新たに開発したのが

 

上下階の防音対策。

 

 

 

一般的に、防音対策として気を配らなければならないのが、隣の部屋と、上下階。

 

その内、隣の部屋の音漏れ対策は、弊社の場合、以前から間取りを工夫することによって

 

気にならなくなる、対策を取って参りました。

 

 

具体的には、部屋同士が壁1枚で繋がっていると、隣の声や音が

 

聞こえてしまうので、そうならないように、水回りなどを配置する事で解決。

 

 

しかもすべての部屋が挟まれず、角部屋となるように配置します。

 

図面引きも大変ですが、建築コストが上がるので大変です。(笑)

 

 

どの部屋に住んでも、快適に暮らして頂けるよう、ここで苦労しておけば

 

将来が安心ですから。

 

 

次に上下階の防音対策についてですが、少しくらいの対策では

 

効果は表れません。

 

 

実は、今までに何度かチャレンジした事がありました。

 

が、結果はことごとく失敗。

 

半ば諦めていました。

 

 

ですがようやく、これならば大丈夫だろうと思える工法に

 

巡り合えました。

 

 

各オフィスに模型を創っております。

 

お時間があれば、是非見に来て頂きたいと思います。

 

違いがはっきり判りますから。

 

 

只、これで良しとは思っている訳ではありません。

 

 

今後も、改良を重ね、より防音性の優れたものへと進化させて参ります。

 

入居率を維持し、より堅実なアパート経営をして頂く為に。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年12月17日

各オフィスオープン完了

 

平素は、格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。

 

お陰様をもちまして、弊社各オフィスの、新規オープン及び移転オープンが

 

完了いたしました。

 

 

皆様から、沢山のお祝いや励ましのお言葉を頂きまして

 

誠にありがとうございます。

 

この場をお借りして、改めてお礼申し上げます。

 

 

 

各オフィスの写真をアップさせて頂きます。

 

 

 

福岡オフィス

 

 

 

 

 

 

 

広島オフィス

 

 

 

 

大阪オフィス

 

 

 

 

名古屋オフィス

 

 

 

 

東京オフィス

 

 

 

 

 

社員一同、気持ちも新たにお客様のご期待に添えるよう

 

日々精進して参る所存でございます。

 

 

今後とも、倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様

 

何卒、よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

ではこの辺で。

2015年12月11日

築20年後のリフォームに付いて

先日、オーナー様より

 

「以前のブログを読んで、5年毎の短いスパンでの

 

建物リフォーム等、する必要なしというのは分かったけど、

 

リフォーム費用を全く見なくて良い訳じゃないでしょう?」

 

との、質問を受けました。

 

 

確かにおっしゃる通りです。

 

以前、私が書いたのは、5年や10年で全面改装し、

 

業者を設けさせる様な事は、勿体無いからやめましょう。

 

もし、傷んだ箇所が有れば、その部分だけを安く補修し、粘れるだけ粘りましょう。

 

と言うようなことを、書きました。

 

 

又、入居率が悪いのを、見た目のせいにして、お金を使わせるような事は

 

有ってはなりませんし、又、必ず入る保証もありません。

 

そうならないように、建てる前の計画が大事だと言う事も書きました。

 

 

その上での、今回の質問となった訳です。

 

大体、築20年を過ぎた仮定だと思いますが、

 

それは、出口をどう考えているかによって、

 

リフォームに掛ける金額も違ってくると思います。

 

 

例えば、5年後には、マイホームに建て替える計画であれば、

 

残り5年は今まで同様、部分補修で済ませましょう。

 

 

もし、売却するのなら、何もせず現状のまま売り抜きましょう。

 

但し、契約前の重要事項説明時に、傷んでいる箇所が有れば全てを報告し、

 

買主の方に了承を得ておく事をお忘れなく。

 

 

何故何もしないのかと申しますと、買主の方は築20年の建物には

 

新築同様のきれいさを求めているのではなく、

 

実績に対しての利回り重視だからです。

 

リフォームして掛かった費用分、高く売りに出しても、値切られるのが落ちです。

 

 

最後に、まだまだ10年20年と経営し続ける場合ですが、

 

この場合は、それなりにお金をかけて、大事にしましょう。

 

 

 

例えば、弊社の1LDK6世帯で見てみると(1Kタイプなら8世帯同等)

 

足場代が60万円前後、サイディングや屋根の塗装、ペンキ塗り

 

コーキングの打ち直し等を含めて120万円前後。

 

 

合計でも200万円程度のお金をかけてあげれば、

 

又、頑張ってくれると思います。

 

地域によって、若干の値段差は有りますのでご了承を。

 

 

又、内装の設備についてですが、

 

一つの考え方として、読んでください。

 

 

築年数が20年経ちますと、設備も傷んできますが、

 

私の考え方は、{ 我慢して使う }です。

 

 

エアコンや給湯器は使えなければ、入居者から不満が出ますから

 

買い替えるか修理せざるを得ませんが、

 

例えば、キッチンがまだまだ使えるのに、古臭いからと言って

 

新品に変えるのではなく、我慢して使う。

 

 

新築同様の設備に戻すのもいいですが、

 

お金を掛けたのに、希望家賃で入居者が決まらなかったら、

 

次は、部屋全体のリノベーションと話がなって行きます。

 

 

言葉は悪いですが、だましだまし使う事で、出ていくお金を抑えましょう。

 

如何でしょうか。

 

 

結局、根本にあるのは、だましだましでも入居者が借りてくれる、

 

最初の企画が、いかに重要かと言う事です。

 

 

ではこの辺で。

2015年12月08日

弊社の営業スタイル編 PART3

 

3番目に特徴的なのが、お客様によっては

 

お売りしない事も有るというもの。

 

 

こう言うと語弊があるかもしれませんが、決して上から見ている訳ではなく

 

お売りしない方が、良い方もいらっしゃると言う事です。

 

 

実例を挙げますと、30代前半のサラリーマンの方がいらっしゃいました。

 

お話を聞いていくうちに、既に5棟所有している事が分かりました。

 

しかも、2年以内にまとめて購入しています。

 

 

そしてそのほとんどが、郊外ばかり。

 

結果、わずか2年で、すでに空室が目立ちます。

 

 

エリアの重要性や、間取りのニーズ等をあまり重要視せず

 

勧められるがままに、購入されたのでしょう。

 

 

又、自己資金もほとんど入れていないとの事。

 

既に、逆ザヤになりそうです。

 

 

このような状況下に於いて、その補てんに、6棟目を購入したいと来社頂きました。

 

ご本人も、焦っているようでした。

 

 

が、このようなケースでは、弊社ではお売りするのではなく

 

売却をお勧めします。

 

 

まずは、空室が目立つアパートは、築浅のうちに全て売却し、身軽になる方が先決。

 

例え、少し位赤字になったとしても、怪我は小さい内に処理した方が良いからです。

 

 

買いたい方全てに、ご購入頂ければ良いと言う訳ではありません。

 

時には、お売りしないで差し上げる方が良い事も有るのです。

 

 

売却後安心したら、もう一度一からアパート経営について

 

考え直して頂き、{ 再チャレンジして見るか }というお気持ちに

 

ご本人がなる事が出来たら、その時は是非ご購入頂きたいと思います。

 

 

このお客様は、現状では「再度検討してみます。」という事になりました。

 

分かっていても、せっかく手に入れたアパートを、わずか2年で手放すなんて

 

簡単には決断できないのも、当然でしょう。

 

 

以上、3回に分けてお話しして参りました、弊社の営業スタイル。

 

私の根底にあるのは、弊社と関係を持って頂くオーナー様とは

 

必ず人生の勝者になって頂きたいという思いです。

 

 

ですから、いい加減なことは、言えませんし、出来ません。

 

又、私達は、全社員誇りをもって、毎日の仕事に従事しています。

 

ですから、一人でも多くの勝者を増やしたいと、日々頑張れるのです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2015年12月05日

弊社の営業スタイル編 PART2

 

弊社の営業スタイルで、次に特徴的なのが無理に売り込まない事です。

 

 

「早くしないと無くなりますよ」とか「とりあえず申し込みだけでもして下さい」

 

等といった、お客様の気持ちを無視した営業はスマートではありません。

 

 

PART1でも書きましたが、お客様の方から{ 是非買いたい }と

 

お申し出頂く事が、気持ちを重要視している証となります。

 

 

そもそも、上記の様な無理な売り込みは、新人の営業マンが苦し紛れに出るトークか

 

もしくは、会社の営業ノルマが厳しすぎるので、分かっていても言ってしまうのか。

 

二つのうちのどちらかでしょう。

 

 

弊社の場合は、営業ノルマ等一切ありませんから、のびのびしています。

 

ですから、売る為のオーバートークも無いですし、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

真実だけをお話ししますので、担当に変なストレスもかかりません。

 

 

その代わり、商品に自信がありますので、

 

値段交渉には、申し訳ありませんが応じかねます。

 

 

「他社では300万ほど値引きしてくれたけど、アイケンさんはどれ位?」

 

といった質問を、お受けすることがありますが、出来ません。

 

 

元々、1棟当たりの利益率が、他社と比較してもかなり低く抑えています。

 

建物の仕様や設備を比較すれば、ご納得頂けるはず。

 

 

また、逆の言い方をさせていただくならば、お客様の購入希望に

 

商品が間に合っていないのが現状です。

 

 

有り難い事ですが、弊社の物件を購入したいお客様の、

 

ご要望にうまく応じきれていません。

 

 

だからと言って、土地の選定を甘くする事も出来ませんから

 

ご迷惑をおかけしますが、お待ち頂くほかありません。

 

 

ですが、この様にご支持をいただけるようになれたのも

 

売り上げ第一主義ではなく、あくまでもお客様第一主義で

 

やってきたからだと、自負しております。

 

 

ですから、このスタイルは今後も変わることはありません。

 

 

ではこの辺で。

 

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