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2016年02月22日

ラジオ収録

 

昨日は、第5回東京セミナーを開催いたしました。

 

お忙しい中、ご来場くださいましたお客様、誠にありがとうございました。

 

この場をお借りして、お礼申し上げたいと存じます。

 

 

又、サプライズゲストに、尾木ママがお越しいただきました。

 

滞在時間2分という、あっという間の出来事でしたが、

 

分刻みのスケジュールの中、ありがとうございました。

 

お陰様で、大盛況のセミナーとなりました。

 

 

pict-尾木ママ

 

 

 

そして、本日は首都圏限定のラジオ番組の収録を行いました。

 

ラジオ日本「こんにちは!鶴蒔靖夫です」のコーナーで

 

放送予定日は、2月29日(月)午前11:30~11:50です。

 

 

鶴蒔先生の番組は、30年以上の長寿番組で沢山の視聴者の方から支持されています。

 

首都圏のお客様には、是非お聞きいただけますよう、よろしくお願い申し上げます。

 

 

pict-DSC_0698

 

 

只、収録といっても、なかなかうまく喋れず、苦戦しました。

 

当日はラジオを聞かれても、笑わないでやってください。

 

局の方、編集よろしくお願いします。

 

 

ということで、今回は短いですがこの辺で。

2016年02月13日

家賃設定と利回り

 

「利回り程、あてにならないものは無い」と、お客様との談笑の中で言われました。

 

 

{どういう事ですか}とお尋ねすると、

 

「新築プレミアムの家賃設定は、ある程度覚悟していたのですが、

 

想像以上の家賃下落で、完全にあてが外れました」と言うもの。

 

 

「よく聞く話」と、お答えしたのですが、あまりにも下落がひどかったので、

 

改めて書きたいと思います。

 

 

お客様が新築アパートを購入する場合、利回りは重要な判断材料です。

 

利回りが高い程、収益性が高いと言う事になる訳ですから。

 

その重要な利回りを、操作されているとしたら、事は深刻です。

 

 

「利回りさえ高ければ、直ぐに売れる」と、売る側が操作しようと思えば

 

幾らでもできるのが利回り。

 

 

「今時○%の利回りは悪くないですよ」と担当から言われれば

 

「確かに、これは買わなきゃ損だ」となるのはしょうが有りません。

 

 

本当にその通りなら、上記の様なお話を、お客様から聞かされることも無い訳ですし

 

私も、「よく聞く話」とお答えする事も有りません。

 

 

ですが、実際にはかなりの頻度で耳にします。

 

 

そもそも利回りとは何か?

 

一般的には表面利回りの事を指しているのでしょうが、

 

その表面利回りとは、( 年間の家賃収入を販売価格で割ったもの )となります。

 

 

当然、パーセンテージの高いほうが、収益性も高くなります。

 

ここで問題なのが、家賃設定。

 

 

到底無理であろう、高い家賃設定で事業計画を作り、販売します。

 

お客様は、「ちゃんとした会社だし、まさか後で想定外のような事は起きないでしょう」

 

と、信頼して購入されます。

 

 

が、2年程経つと愕然とする事態が、待ち受けているわけです。

 

同じ商品を同じエリア内に、何年にも渡り販売している訳ですから

 

過去のアパートの家賃がどのような状況をたどったのか、

 

調べるまでもなく分かっているはず。

 

にも拘らず、同じ状況が後を絶たないとは、どういうことかとなるのです。

 

 

又、最近では家賃設定を上げるのは限界があるので、利回りを良く見せるために

 

販売価格を抑え、代わりに諸経費等が1000万位と、高いケースがあります。

 

 

手を変え、品を変えといった感じでしょうか。

 

いずれにしましても、お客様ご自身の本物を見極める目を養って頂くこと。

 

これに尽きるといっても過言ではありません。

 

 

後で、まさか自分が・・・とならないためにも。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年02月09日

セミナー

 

先日、名古屋にてセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場頂きましたお客様に、この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

又、私事ですが、今回も反省しております。

 

時間配分等うまくいかず、後半はほとんど流してしまいました。

 

お聞き苦しかった事と、お詫び申し上げます。

 

 

話したいことが、多すぎて困ってしまいますが

 

少しずつでも改善し、お客様にとって、よりわかりやすいセミナーとなるよう

 

今後も頑張って参りますので、また次回開催の折にはよろしくお願い申し上げます。

 

 

また、ご参加頂いたお客様から嬉しいお言葉も沢山頂きましたので

 

この場を借りて、御紹介させてください。

 

 

○ とても楽しい時間を過ごせました。

 

○ アイケンさんのセミナーに参加したくて待ち続けていましたが、

 

ようやくかないました。

 

○ いろんな会社のセミナーに参加しましたが、他では聞けない話を

 

たくさん聞けて良かったです。又、社長自らの考えを聞けるのは安心します。

 

○ 比較してこれほど違うとは参加するまで分かりませんでした。

 

等々。

 

 

有り難いことです。励みになります。

 

しかし逆に、厳しいご意見もありました。

 

 

○ 2回目ですが、内容があまり変わっていませんでしたね。

 

○ 失敗談をもっと聞きたい

 

○ 具体的に購入したくても、名古屋の物件が1件も無いのは残念でした。

 

申し訳ありません。完売中で・・・。  肝に銘じます。

 

 

今後も、弊社支店のある各都市で随時開催して参ります。

 

お近くでの開催の折には、是非お気軽にご参加くださいませ。

 

 

ではこの辺で。

2016年02月03日

過剰な設備?

 

先日、お客様より質問されました。

 

 

「アイケンさんのアパートは、設備や仕様が過剰過ぎませんか?

 

省いたり落としたりしてその分価格を安くして、

 

利回りを上げてくれた方が嬉しいです。」

 

 

確かに一理あります、目先の事だけ考えれば。

 

又、その方は2~3年で売却し、キャピタルを得たいとの事。

 

残念ですが、その様な考えの方には弊社はお売りしません。

 

 

何故そこまで言うのかと、思われるかもしれませんが、

 

それだけ1棟1棟を、土地から必死にこだわり抜いて創っているからです。

 

 

弊社にとっても、誇りを賭けた大事なアパートですし、

 

どの現場も、汗と思い出が詰まっている、オンリーワンだからです。

 

ですから、大切にして下さる方にお売りしたいのです。

 

 

又、そもそも、他社と比較して頂いても弊社の価格は安すぎるほど。

 

それは、お客様との信頼関係を構築したいからに他なりません。

 

その誠意の証として、価格で表現させて頂いているつもりです。

 

 

そして、設備やグレードを高めている一番の理由は、

 

家賃下落防止、入居率アップ、安いメンテナンス費用の為。

 

購入後の、オーナー様に成功して頂く為です。

 

 

その裏付けとして、実際に数字に表れています。

 

弊社販売物件の年間平均入居率99%以上を継続中。

 

5年後の家賃下落率わずか3%未満。

 

400棟以上の販売実績に対して、売却事例わずか1棟。

 

その売却理由も10年経ってキャピタルを得、再度新築買い替えの為。

 

等々。

 

 

又、賃貸ショップの営業スタッフの方からも

 

よくお褒めの言葉を頂きます。

 

 

「アイケンさんの物件は紹介しやすいんです。

 

お客様の反応が明らかに違います」

 

とか、

 

「設備や間取り、仕様面等、色んな引き出しが有るので

 

お客様に話をしやすくて、ついアイケンさんの物件を紹介しますね」

 

等。

 

 

一見、過剰に見える設備や仕様もこの様に訳が有っての事と

 

ご理解頂ければ、幸いです。

 

 

設備を省いたり、仕様を落とし、4~5年後から一気に家賃下落が

 

起こって、困るのはオーナー様自身なのです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年02月01日

弊社オーナー様のタイプ

 

購入するオーナー様はどのような方が多いですか?

 

と質問されました。

 

 

そう言われれば、以前金融機関の方から

 

「 業者によって購入されるオーナー様の性格が違います。 」

 

と、言われた事がありました。

 

 

会社の社風と似た性格の方が、その会社のアパートを購入するケースが多いとの事。

 

面白い話ですが、確かに当たっている所も、有るのかもしれません。

 

 

人の性格は十人十色と昔から言われます。

 

ですから一概には述べる事が出来ませんが、弊社オーナ様のタイプは

 

 

アパート経営等の投資には興味が有るけど、決して派手ではなく

 

慎重で、堅実な方が多い印象です。

 

 

流行りや会社の規模等で、流されたりするのではなく

 

ご自分の目で見て、他社と比較検討され御納得の上でご購入されます。

 

 

その様な方が多いからか、弊社入居率も高いと言う事も有りますが

 

オーナー様からのクレームが、私のサラリーマン時代と比較しても

 

全くと言ってよい程ありません。

 

皆様堅実に経営しておられます。

 

 

アパート経営はローリスクですがノーリスクではありません。

 

だからこそ、見極めが肝心なのです。

 

 

厳しい言い方ですが、投資は自己責任。

 

後で失敗したからと、文句を言った所で

 

どうなるものでもありません。

 

 

責めるなら、自分の浅はかさを責める以外にないのかもしれません。

 

 

それだけに、販売する側の責任は重たいのです・・・。

 

 

では、話が横道に逸れましたが、この辺で。

 

 

 

 

 

2016年01月25日

経費等

先日は、今年最初のセミナーでした。

 

ご来場いただいたお客様、誠にありがとうございました。

 

 

内容を、改善した最初のセミナーでしたが、

 

今までよりは、お客様の反応も良かったように感じました。

 

 

が、まだまだ自己満足で終わっているところも、多々あるようですので、

 

もっともっと、お客様の立場に立って、お話しできるように、

 

精進して参ります。

 

 

次回は名古屋での開催となります。

 

お時間の許す方は、是非ご参加くださいませ。

 

 

 

 

 

では早速ですが、今回はアパート経営を実際に始めると、

 

どのような経費等が掛かってくるのか

 

簡単にお話ししたいと思います。

 

 

経費等には、毎月決まって掛かる固定費と

 

退去や修繕など、不定期に掛かる変動費とに大きく分けられます。

 

 

では、まず毎月かかる固定費について、

 

実際にはどのような費用が掛かってくるのか見てみましょう。

 

 

 

1、管理手数料

 

管理会社へ支払う管理手数料です。

 

オーナー様によっては、まれにご自分で一切を、管理される方がいらっしゃいますが

 

一般的には本業を抱え、忙しい方がほとんどなので、委託されます。

 

料金は、毎月の家賃などの収入に対して、数%の手数料を支払います。

 

管理会社によって3%~10%とまちまちで

 

管理委託の内容によって異なります。

 

 

2、定期清掃料

 

共用部分の清掃を依頼する場合に掛かってきます。

 

オーナー様によっては、ご自分で清掃される方もいらっしゃいますが

 

一般的には、管理会社へ依頼されるオーナー様が多く、

 

月に1~4回の清掃をします。

 

料金は、会社によってまちまちです。

 

 

3、水道、電気料

 

共用部分の水道使用料、電気使用料です。水道料金は2か月に1回です。

 

 

4、その他の費用

 

ネット使用料をオーナー様が負担したり、防犯カメラや自動販売機、

 

浄化槽があればその費用等、設備によって掛かってきます。

 

 

5、固定資産税

 

毎年、土地と建物それぞれに固定資産税を納付します。

 

税額は物件の大小、土地の地価により変わります。

 

 

 

次に変動費について

 

 

1、退去時の補修費用

 

クロスの張替え、クリーニングの費用、鍵の交換費用など

 

管理会社との契約内容や、賃貸借契約の内容によって、

 

費用負担額や項目も違ってまいります。

 

 

2、入居斡旋に伴う広告料

 

賃貸ショップから、入居者を斡旋してもらった時の成功報酬です。

 

本来は、情報誌などへの広告掲載の費用として始まった仕組みですが、

 

今では賃貸ショップの重要な収入源となっており

 

通常は家賃の1か月分相当が一般的です。

 

決まりにくい物件は家賃の2か月分から

 

まれに5か月分もの広告料を支払うオーナー様も、いらっしゃるようです。

 

 

3、フリーレント

 

空室が埋まらないよりは、入居者へサービス期間として

 

2~3か月家賃フリーとし、成約へと結び付ける手段です。

 

 

4、設備の修理や交換

 

共用部の電球や、各お部屋の設備について、

 

故障すれば修理や交換が必要となります。

 

ただし、入居者に過失がある場合はその限りではありません。

 

 

5、大規模修繕

 

建物が古くなると、大規模修繕の提案を、管理会社やリフォーム会社よりされます。

 

どうするかは、オーナー様次第です。

 

 

6、その他の費用

 

他に、最初だけ掛かる不動産取得税、火災保険や地震保険の更新

 

確定申告を税理士に頼めば、その報酬。

 

申告の結果、所得があれば所得税の納付。

 

等々・・・

 

 

 

申告の詳しい話はここでは省略しますが、上記の経費等が掛かってもなお

 

黒字計上出来、所得税を納付したとすれば、ちゃんと利益が出た証です。

 

節税したい気持ちは分かりますが・・・。

 

 

固定費については、経営上やむを得ない費用ですが、

 

出来れば、変動費については極力抑えたいものです。

 

その中でも、広告料とフリーレントの負担は特に重たいですから

 

その最も効果的な解決策は、入居率の良いアパートを購入すること。

 

あまり退去も頻繁ではなく、もし出ても直に次の入居者が決まるアパート。

 

 

余計な広告料を支払ったり、フリーレントを条件としなくても

 

入居者様から是非借りたいと思ってもらえる、アパートを購入することです。

 

 

少しでも参考になれば幸いです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

2016年01月20日

入居率

 

最近、アパート経営が流行っているとよく言われます。

 

私個人の感想は、以前とそんなに変わらないように思うのですが。

 

 

よく言われる、ゼロサム時代。

 

コップ一杯の水の奪い合いなのではないでしょうか?

 

 

只、以前より、業者の勝ち組と負け組に分かれているようには感じますし、

 

各都市における、地域性の違いも有るようにも思います。

 

 

そんな中、今回お話しする事は、非常に重要です。

 

流行りに流されて、始めるような安い買い物ではないだけに

 

購入時の参考にして頂ければ、幸いです。

 

 

 

今回の話は、入居率について。

 

 

 

弊社に限らず、同業他社の殆どが高い入居率を掲げ、

 

新築アパート経営を始めれば   皆成功するようなイメージを持たれがちです。

 

 

本当にそうであれば、ネット上に失敗談が溢れる事も無いはずですが、

 

実際は ネガティブな話が、後を絶ちません。

 

 

では何故、そうなるのかと言えば、もうお分かりかと思いますが

 

殆どの業者の入居率が、お客様に誤解を与えているからです。

 

 

一見すれば、常に97~99%を維持し続けているように捉えがちです。

 

お客様からすれば、堂々とトップページに目立つように出しているのですから、

 

当然そうだろうと思われても無理は有りません。

 

 

ですが、実態は必ずしもそうではありません。

 

業者によっては、過去の実績であったり、

 

又は3月末の一瞬の入居率であったりと、まちまち。

 

 

今現在の入居率ではないのです。

 

ですから、大丈夫と信じて購入したにもかかわらず、

 

話が違い過ぎると   クレームが溢れます。

 

 

見切ったオーナー様は損切りも覚悟で売却しますが、

 

中古市場に、自社物件を溢れさせると信用にかかわりますので

 

社内に、仲介部門を創り、内々でさばきます。

 

仲介料収入も入り一石二鳥です。

 

 

又、いくら満室といわれても、家賃が下落したのでは意味がありません。

 

5年で25%下落すれば、常に1~2室が空室状態と一緒。

 

こうなれば、ほぼ逆ザヤ。   売却もやむを得なくなるのです。

 

 

私が危惧するのは、そのようなオーナー様が増えることによる、

 

この業界全体の    イメージダウンです。

 

 

売れれば良いというやり方は、いずれは自分で自分の首を絞めるようなもの。

 

 

如何でしょうか。

 

 

 

ちなみに弊社の状況はと申しますと、

 

12月末現在の入居率は99.4%。

 

 

設立以来、約400棟ほど販売させて頂きましたが

 

今までに売却されたのは昨年、築年数10年の1棟のみ。

 

 

その理由も、空室だからではなく、キャピタルを得るため。

 

当時の販売価格より400万程高く売却され、

 

○○○○万円もの売却益を得ました。

 

 

約10年間での販売棟数が400棟ですから、決して多くはありませんが

 

それは、どこよりも厳しく土地を厳選し、

 

間取りや設備に家賃設定など   どこよりも厳しく、企画するからです。

 

 

 

入居率99%を切らないために。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年01月18日

今年初のセミナー

 

今年も、もう18日が過ぎました。早いですね。

 

そろそろ正月気分も抜けさせて、仕事モードへ切り替える事としましょう。

 

 

と言う事で、早速ですが、今年最初のセミナーを東京で開催します。

 

日時は、 1月24日(日)13:00~17:00

 

場所は、 港区赤坂3丁目9番1号 紀陽ビル3階A号室

 

雪が心配ですが、なんとか持ち直してくれる事でしょう。

 

 

今回、私が話すセミナーの内容は、[ ブログでは書けない業界裏話 ]  を交え

 

既にアパートをお持ちの方でも、退屈しないものにするつもりです。

 

 

次に、実際の弊社アパートオーナー様にも、講師としてお越しいただき、

 

他社との違いや体験談を、細かくお話しいただきます。

 

毎回聞いてて、嫉妬しちゃうほど好評です。

 

 

また、分からない事等有りましたら、終了後に全体での座談会の時間を設けていますので

 

個別にお話しいただけます。

 

 

今年こそ、アパート経営を始めようと思われている方や、既に何棟かお持ちの方も

 

是非、遊びに来て頂ければ、何か発見が有るかもしれません。

 

 

又、来月には名古屋で開催予定。

 

今年も、全国各地でセミナーを開催して参ります。

 

 

お近くで開催の折には、遊びに来てくださいます様お願いしまして

 

短いですが、今回はこの辺でと、何時もなら成るところですが・・・

 

 

本日発売の、週刊東洋経済のトップに、弊社の特集記事が掲載されています。

 

合わせて、ご確認くださいませ。

 

 

では、今度こそ、この辺で。

 

 

 

 

 

2016年01月12日

新築アパートVS新築RC

 

新築木造アパートと新築RCのそれぞれ、メリットとデメリットを教えてください。

 

と、質問されましたので、お話させて頂きます。

 

 

「お金さえ有れば、新築RCが良いに決まってる」と思われがちですが

 

不動産投資の観点から見れば、それが意外とそうでもありません。

 

 

具体的に見ていきましょう。

 

 

まず、新築RCのメリット

 

 

1、何と言っても完成した時のオーナーとしての誇りを感じれる

 

2、躯体がしっかりしてるので、災害に強い

 

3、耐用年数が長い

 

4、防音性が高い

 

5、狭い土地でも、容積次第で上に伸ばせ、戸数を確保できる。

 

6、火災保険料が安い

 

 

 

次に新築RCのデメリット

 

 

1、建築コストが高いので、借入期間を長くしなければ採算が合わない(40年~47年)

 

2、エレベーター等のメンテナンス費用がかかる

 

3、1棟当たりの借り入れが多いので小回りが利きにくい

 

4、1部屋で事件が起きれば、全室に影響する

 

5、躯体の耐久性の長さに比較して、設備の耐久性と入居者ニーズが短い

 

6、20年~30年を過ぎる頃から、5の内容に悩まされるようになる

 

7、RCだからと言う事で初期の家賃設定を高くしないと利回りが悪い

 

8、償却年数が長い

 

 

新築RCは、確かに耐用年数が50年60年と長いのですが、

 

それに比べて各お部屋の設備の耐用年数が20~30年と短いため、

 

加えて、借りる人の部屋に対するニーズも、2~30年も経てば

 

時代遅れとなり敬遠されるようになる事によって、空室が増えます。

 

 

解決策として、大規模なリノベーションを行うか、

 

又は、そんな事をして、今までの収益を吐き出してしまう位なら、

 

いっそのこと売ってしまった方が悩まずに済むし、

 

キャピタルも見込めるという方が多いようです。

 

 

 

次に新築アパートのメリット

 

 

1、RCに比べ間取りの自由度が高い

 

2、建築コストが安いので借入金額も少額

 

3、2の為融資も通りやすい

 

4、2の為何棟もリスク分散投資が可能

 

5、2の為出口戦略も安心

 

6、解体費用が安いので建て替えも容易にできる

 

 

次にデメリット

 

 

1、RCに比べ災害に弱い

 

2、防音性が低い

 

3、2階建の場合、戸数の半分が1階となる。

 

4、RCと比べて、火災保険料が高い

 

 

等といったところでしょうか。

 

如何でしょうか?

 

 

私が思う事は、償却年数と、設備の耐用年数、入居者ニーズ、

 

融資借入期間がほぼ同じくらいなので、

 

次の手の打ちやすさが、アパートには有るように思います。

 

 

又、アパートであろうと、RCであろうと

 

耐用年数は、思った以上に長いのですが

 

入居者のニーズが長くて2~30年だと言う事が一番の問題で

 

RCの場合返済がまだまだ残っているところが、厳しい部分です。

 

 

又、入居者のニーズも物件によって、もしくは販売する会社によっては

 

下手すれば4~5年というものもありますので悪しからず。

 

 

以上の様な事を検討してか、最近の弊社オーナー様で相続税対策として

 

今迄はRCのみ検討していた方が、アパートを何棟も建て

 

リスク分散を図られる方が増えています。

 

 

最後に、一つだけ言わせて頂くと、弊社では、木造の一番のデメリットである

 

防音性能の低さを、解消した商品を開発しましたので、その分有利です。

 

 

アパートであろうとRCであろうと物件次第で全然違いますから、

 

その見極めが肝心ということでしょう。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年01月06日

明けましておめでとうございます。

 

新年明けましておめでとうございます。

 

旧年中は、ひとかたならぬご愛顧にあずかり、厚く御礼申し上げます。

 

本年も社員一同、より一層精進し、お客様のご要望にお応えすべく

 

努力して参りたいと存じます。

 

 

 

 

 

と言う事で、仕事始めの本日、各支店初詣に行って参りました。

 

 

 

 

福岡オフィスは一部の社員のみです

 

 

 

 

 

広島オフィス

 

 

 

 

 

大阪オフィス

 

 

 

 

 

名古屋オフィス

 

 

 

 

 

東京オフィス

 

 

 

 

 

 

全社員、新たな気持ちでスタートを切りました。

 

 

 

何卒本年も、倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様お願い申し上げます。

 

 

では短いですが、新年1回目のブログはこの辺で。

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