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2017年06月23日

収益稼働率

 

不動産投資に関する金融機関の審査が、

 

ようやく平常に戻ろうとしています。

 

 

自己資金無しでも融資する姿勢は、

 

少々行き過ぎの感は、否めませんでしたから。

 

 

そして、今後注意しなければならないのが、セカンドローン。

 

厳しくなった融資に対して不足分の自己資金を

 

アパート販売メーカー側が融資すると言うもの。

 

 

今迄も、かなり多用されていたようですが、

 

今後益々増えてくると思われます。

 

 

結局のところ、オーナー様は自己資金無しで購入する事になるのですが、

 

危険極まりないと言わざるを得ません。

 

 

何故なら支払いが2重になるからです。

 

新築時からほぼ利益無し。固定資産税等含めれば赤字になりなりかねません。

 

 

週間ダイヤモンドにも掲載されていましたが、あのシミュレーションは

 

金融機関単体での融資に対するもの。

 

( 詳細は省きますが争いは怖いものです。 )

 

 

あの数字に更にセカンドローンの支払いがあれば、一目瞭然。

 

 

又、売却シミュレーション等を信じては駄目です。

 

「 赤字になる前の、税率が下がる5年後には売却しましょう。」と言うもの。

 

そんな簡単には行きませんから。

 

 

売却価格が残債を下回る可能性も充分考えられます。

 

そもそも5年も持ちこたえられるかどうか・・・・。

 

 

昔から「 ただより怖いものは無い 」とは良く言ったものですが

 

自己資金ゼロより怖いものは無いと言ったところでしょうか。

 

 

弊社では、堅実なアパート経営をしましょうと、創業以来

 

変わらず言い続けておりますが、当然自己資金も含めてのもの。

 

 

無理のない返済計画と、それぞれにとことん拘った

 

土地、建物、管理が全てコラボして初めて堅実と言えるのです。

 

 

その証拠に、お題目にもありました収益稼働率を算出しています。

 

入居率をいくら99%と発信したところで、同業他社も似たような数字を

 

掲げている以上、弊社の優位性や堅実性が正確に伝わりません。

 

 

ですが収益稼働率であれば、話は変わってきます。

 

フリーレントや家賃下落があれば、新築時から比較して年間の収入が

 

目減りしますので、収益稼働率も下がってしまいます。

 

収益稼働率の低い入居率程、空しいものは有りません。

 

 

8年前まで遡った物件データーが保存してありましたので

 

それ以降の全てのデーターを集計しています。

 

 

 

 

来週にはまとまり、公表できそうですのでお楽しみに。

 

 

ではこの辺で。

2017年06月14日

お叱り

 

先週の土曜日は、東京にてセミナーを開催させて頂きました。

 

沢山のお客様にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後とも末永くよろしくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回もセミナーネタで恐縮ですが少々。

 

 

セミナー終了後、毎回座談会を行うのですが

 

いろんなお客様とお話する事が出来、私の楽しみの一つでもあります。

 

 

今回も在るお客様と話し込んでいると、その方は既に弊社の担当と面識があるとの事。

 

ですが、どうもお顔の表情が冴えません。

 

 

まさかと思い質問してみました。

 

「もしかしたら、お気を悪くされてませんか?」

 

すると苦笑いされます。

 

やはりと思い、平謝り。

 

 

「まだお若いし、営業マンとしてのキャリアも短いでしょうから。」

 

と、おっしゃって下さいますが、当然そういう問題ではありません。

 

若いとか、新人とか何の言い訳にもなりません。

 

 

「駄目なら担当を変えますので、何時でもおっしゃって下さいませ。」と

 

お詫びいたしました。

 

 

その弊社担当は、その事で実は悩んでおり、

 

{自分のどこが、お客様に不快な思いをさせてしまうのか?}

 

答えが中々見つからない模様。

 

先輩社員からも、いろいろと注意を受けているのですが・・・。

 

 

性格的には真面目な子ですし、めげずに頑張っていますので

 

お客様には大変ご迷惑をおかけしますが、何とか一人前の営業へ

 

育ててあげたいと思っています。

 

 

今回のような、お客様からの貴重なご感想やご意見が大変ありがたく

 

真摯に受け止めて、全社員日々精進して参ります。

 

今後も、忌憚ないご意見を頂戴したく存じます。

 

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

ではこの辺で。

2017年06月08日

5バリ

 

今週の日曜日は福岡にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご来場を賜り、有り難く厚く御礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で、今回はセミナーネタではありませんが

 

2日前に某大手企業の方からのお誘いで

 

野球観戦に行った時のお話を少々。

 

 

ヤフオクドームのスーパーボックスでの観戦でしたので

 

いつもの事ですが、野球もそこそこに、飲む方がメインとなりました。

 

 

色んな話をする中で、先方の副支店長様の話が勉強になりましたので

 

簡単にご紹介させて頂きます。

 

 

某ビール会社の部長さんとの話を、紹介して下さったのですが

 

「ビールの売り子の中で、一番売り上げを上げる子は

 

決して可愛い子だとは限りません。

 

5つのバリを持った子です。何だか分かりますか?」と。

 

 

1、気配り

 

2、目配り

 

3、心配り

 

までは何とか正解でしたが、残り2つが分からない。

 

すると、部長様からの答えは

 

4、欲張り

 

5、頑張り

 

ですと、答えが返ってきたそうです。

 

 

気配り、目配り、心配りをしながらも

 

もっと売りたいという欲張りと、負けたくない思いからの頑張りが

 

売れる売り子には、備わっているのだとか。

 

 

ですから、そういった子は就職活動でも必ず良い所に内定するのだそうです。

 

 

 

ですが、5つのバリを備えた子は最近では少なくなっているとの事。

 

生まれ育った環境が大きく影響しているそうです。

 

 

 

5つのバリ

 

ビールの売り子に限らず、全てに於いて言える事なのだと思います。

 

何の仕事であれ、5つのバリが備わっている人は、男女に関係なく

 

必ず実績を残し、出世していくのでしょう。

 

 

弊社もそんな人材がもっともっと欲しいです。

 

選んでもらえるように、頑張ります。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2017年05月29日

セミナー

 

昨日は大阪にてセミナーを開催いたしました。

 

ご来場下さったお客様に、この場をお借りしましてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

また、お客様よりいただいたお言葉で

 

 

「いろんなセミナーに参加していますが、アイケンさんの様に

 

土地、建物、管理の、具体的な話をされるセミナーは初めてです。

 

大体、投資としての魅力や融資の引き方、出口の話といったものばかりでした。

 

今日参加してみて感じたのは、他社のセミナーではアイケンさんのように

 

それぞれで、細かくこだわっていないから、話したくても話せないのだなと。

 

是非、アイケンさんのアパートを購入したいので よろしくお願いします。」

 

 

ありがとうございます。

 

今後とも末永くお付き合い下さいますよう、よろしくお願いします。

 

 

 

 

 

アパート経営は入居者あってのもの。

 

そこを無視して、成功は絶対にありませんから。

 

 

ただ、セミナーでの持ち時間は、私も弊社アパートオーナーT氏も、

 

毎回それぞれ1時間程度。

 

 

その中で全てをお話しするには、あまりにも短すぎます。

 

もっと項目ごとに深く掘り下げたいと思いますが、どうしたものか。

 

 

それでも、各都市でセミナーを開催する度に、何人ものお客様から

 

御賛同いただけるので、T氏も私も一生懸命お話ししています。

 

 

ただ私は、自分では標準語を話しているつもりですが、かなり方言が出ているらしく

 

聞き辛いのではないかと心配ですが、今後も積極的に開催して参ります。

 

 

そして、お一人でも多くの方に、成功して頂きたいと思っております。

 

今後とも、よろしくお願い申し上げます。

 

 

では短いですがこの辺で。

 

2017年05月18日

粛々と

 

先週は仙台にて初めてのセミナーを開催いたしました。

 

沢山のお客様にご来場いただき、感謝申し上げます。

 

 

当日は激しい雨にも係わらず、誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回はお客様より質問頂きました

 

最近のアパート融資の状況について少々。

 

 

巷では、金融庁の引き締めにより金融機関の審査が

 

以前より厳しくなっていると言われます。

 

 

その発端となったのが、相続税対策による土地活用案件。

 

郊外の土地にアパートを乱立させ、空室リスクによる破綻者が出始めるほどの

 

積極的なアパート融資です。

 

 

バブル期を超える融資を行えば、いずれは過熱過ぎると引き締めに走るのは当然の事。

 

サブリース契約によるトラブルも報道される様になれば、尚更です。

 

 

一方、サラリーマンや公務員、自営業者の方等を対象にした

 

土地から購入のアパート融資でも、金融機関によっては自己資金無しで

 

満額融資を積極的に行うも、家賃下落や空室増等の原因により

 

逆ザヤになって、早々に売却せざるを得ない案件が急増。

 

 

金融機関が、積極融資状態となれば、メーカー側も ここぞとばかりに売りまくり、

 

販売商品の堅実性等、皆無に等しい状態ですから

 

失敗大家が増えるのも仕方ありません。

 

 

 

 

 

 

 

そこで弊社の状況はと申しますと、以前と何ら変わりありません。

 

どの金融機関様も変わらずに、ご融資をして頂けます。

 

弊社の場合は、昔も今も基本的に{ 自己資金を出しましょう。}というスタンス。

 

 

巷でどんなに不動産投資が活況だというニュースが流れても、

 

1棟1棟に拘った土地仕入れをするので、何も変わりません。

 

 

粛々と真面目に、堅実なアパート経営の提案をするだけの事です。

 

 

又、今後のアパート融資は、更に厳しくなるのか気になるところですが、

 

私はその様には考えておらず、多分自己資金なしでの融資や

 

郊外過ぎる土地等の、行き過ぎた融資は当然厳しくなるでしょう。

 

 

 

ですが、バブル期の政策失敗経験から、それ以上に案件全てを一気に厳しくし過ぎると

 

又、景気後退局面に逆戻りしかねません。

 

過去と同じ轍は、踏まないだろうと思うからです。

 

 

と言う事で、自己資金を1割から多くて2割程度出す事業計画で、

 

無理のない、堅実なアパート経営を御提案させていただいている

 

弊社にとっては、正常に戻って行くだけのように感じます。

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年05月08日

老後破産・・・

永かったゴールデンウイークも終わりました。

 

皆さま、充実したお休みとなりましたでしょうか?

 

 

私はリフレッシュしすぎるくらい、ゆっくりとさせて頂きました。

 

今日からは、仕事に集中して参りたいと思います。

 

 

と言う事で、今回はゴールデンウイーク明けに話すには少々厳しい内容ですが

 

お題目にもありましたように、老後破産とならないように、

 

如何にしてアパート経営を行うか。

 

 

特に読んで頂きたいのが、年収600万以下の20~30代のサラリーマンの方々。

 

私の実体験を通してお話します。

 

 

私が初めてアパートを購入したのが33歳の時。

 

サラリーマン時代です。

 

 

その3年前の30歳の頃の私の年収は、税込みで500万前後。

 

子供3人を抱えていましたので、貯蓄もままならず100万円足らず。

 

 

当時の私は、「このままでは10年後の40歳でも貯蓄が200万位にしかならない」

 

と、途方に暮れていました。

 

 

そこで以前から興味を持っていた、アパートを買いたくて仕方ありません。

 

アパート経営を始めれば、自分の年収の少なさを、家賃収入で補てんできるからです。

 

 

又、私は20代の賃貸ショップ時代に、沢山の大家さんから

 

アパート経営の魅力を聞かされていましたので

 

「必ず自分も大家になる」と心に決めていたのです。

 

 

そして30歳の時に「その時が来た」と、勝手に思い込んだ私は、

 

その後の毎日の生活が一変します。

 

 

取り敢えず3年間で500万の自己資金を貯める計画を立てました。

 

その為には、まず吸っていた煙草を止めました。以来20年続いています。

 

 

宅建の資格を1年で取り資格手当を増やし、日々の暮らしも質素倹約。

 

家内も美容室に行くのが年に1回。

 

家族で出かける時も、お金のかからない公園や海辺。

 

 

当然仕事も必死になり、何とか3年で目標の500万を貯め、

 

小さなアパートを購入することが出来ました。

 

 

その後は、3年後に2棟め、4年後に3棟め4棟めと

 

比較的簡単に買い足す事が出来

 

それに連れて家賃収入も増えていきました。

 

 

 

振り返ってみれば、当時質素倹約を続けて自己資金を貯めた事が、

 

全てのスタートでした。

 

 

その癖が体に染みつけば、家賃収入が増えていっても

 

以前と変わらない生活レベルを続けれます。

 

 

何かの記事に、老後破産する人の一例に

 

{ お金を貯めずに浪費する癖がある人}と書いてありました。

 

 

「 自分の生活レベルを落としてまで、貯蓄して何になる 」と

 

自分の中で浪費すること、又は浪費していなくても

 

貯蓄が増えない事に対して、自己完結している人。

 

 

今が良ければそれでよし、と言う事なのでしょう。

 

アリとキリギリスで言うならキリギリスタイプの方。

 

 

私はいつもお客様に申し上げていることがあります。

 

「頑張って自己資金を貯めましょう」

 

 

なぜならば、アリになってコツコツ貯める方でなければ、たとえ運よく買えたとしても

 

家賃収入が増えた分、生活レベルが派手になるだけ。

 

いつまで経ってもお金は貯まりません。

 

気が付けばいい年になっています。

 

 

ゴールデンウイーク明けにしては、内容が厳しすぎでしょうか?

 

とにかく、生活設計をきちんと立て目標を達成するまでは贅沢を慎む。

 

達成してしまえば、コップから溢れてくる水だけは飲めます。

 

 

但し、いつもの事ですが、購入するアパート次第ですからくれぐれも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年04月25日

28年

 

先日23日は、アイケンカップゴルフコンペを開催いたしました。

 

ご参加いただいた業者様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。ありがとうございました。

 

 

当日は雲一つない快晴で、雨男の私としてはこの上ない嬉しさで

 

つい表彰式では、晴れ男宣言をしてしまいました。

 

 

たった1度の晴れで、厚かましいですね。

 

次回もどうか晴れますように。

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と言う事で、今回は

 

私事で、大変恐縮ではございますが

 

結婚28周年を4月20日に迎える事が出来ましたので少々。

 

 

 

 

日頃の感謝の気持ちを込めまして、ささやかですが

 

家内と2人、1泊2日の温泉小旅行に行って参りました。

 

 

28年間を振り返ってみますと、

 

平凡な結婚生活を思い描いていたであろう、家内にとっては

 

私との結婚生活は、それとは真逆だと、感じていると思います。

 

 

 

何故なら、私は23歳で結婚してから5回もの転職。

 

しかもその殆どが、何も相談せず、次の当てもなく、いきなり辞めてしまう始末。

 

 

子供を3人も抱えながらですから、どれだけ不安だったかと思います。

 

止めが独立という訳ですから、心配事も多かったでしょう。

 

 

ですが文句も言わず、付いてきてくれましたし、

 

約20年近くは、私の仕事の手伝いをしてくれました。

 

 

恥ずかしながら、今の私があるのも、

 

陰で支えてくれた、家内のお陰だと感謝しています。

 

 

 

 

少し、のろけが入ってしまいましたので、

 

 

短いですが、今回はこの辺で。

 

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2017年04月18日

人口減少時代・・・

 

今日は、人間ドックに行って参りました。

 

少し太り過ぎ以外は、全ての数値が異常なしでしたので

 

安心致しました。

 

 

但し、先生より「もっと運動しなさい。」と言われましたので

 

ゴルフをする言い訳が出来て良かったです。

 

 

それから「食事にも気を付けること。」とも言われたので

 

飲み過ぎに注意しようと思います。

 

 

 

 

と言う事で、今回は「人口減少時代でもアパート経営は成り立つのか?」

 

という、お客様からの質問についてお答えいたします。

 

 

結論は、勝ち組、負け組に分けると分かりやすいので

 

勝ち負けで表現させて頂きます。

 

 

まず人口増減では、勝ち組の都市と、負け組の都市に分かれます。

 

その勝ち組都市の中でも、更に勝ち組のエリアと負け組のエリアに分けられ

 

もっと細かく見れば、勝ち組のエリアの中でも

 

勝ち組の物件と負け組の物件に分かれると言う事。

 

 

人口減少時代でも、勝ち組の都市で、勝ち組のエリア、勝ち組の物件を

 

見極めて購入すれば、アパート経営は成り立ちます。

 

 

「それを見分けるのは、至難の業」とクレームが来そうですが簡単です。

 

中古市場の売り物を細かく調べるだけ。

 

 

築年数で2年から7年の間の物件で

 

どこのメーカーの物件が良く売りに出ているのか?

 

を調査すれば負け組物件を買わずに済みます。

 

 

築浅にもかかわらず売りに出るのは、新築プレミアムが終わった途端

 

入居者から見捨てられた、いわば負け組物件と言えるのです。

 

 

ですから人口が減少時代に突入しようと、

 

勝ち組の都市で、勝ち組のエリアに、勝ち組の物件を購入すれば

 

何も心配する事はありません。

 

 

「 メーカーによって、販売棟数がそもそも違うでしょ。」

 

なるほど、であれば弊社でも毎年20棟前後は

 

売却するお客様がいてもいいはず。

 

 

ですが、創業以来売られた方は10年越のオーナー様お一人のみ。

 

そのオーナー様も売却益で、又弊社の物件を購入頂き、

 

その他のオーナー様は、売る事無く皆さん堅実経営をされています。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年04月10日

相続税対策・・・

 

先々週の土曜日は名古屋にて、セミナーを開催いたしました。

 

ご来場いただいたお客様に、大変遅くなりましたがお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後とも、末永くよろしくお願いします。

 

 

また、話は飛びますが、福岡では満開の桜も昨日からの雨でかなり散り始めたようです。

 

私は、東京と福岡の2か所で散歩程度の花見をしましたが、春を感じてとても良かったです。

 

 

と言う事で、今回は3月26日の日経新聞に掲載されていました記事について少々。

 

 

「アパート融資異形の誇張」

 

「年3.7兆円 新税制で加熱」

 

という内容です。

 

 

背景の一つに、相続税対策のアパート建設が挙げられ

 

一つの例として近鉄名古屋線津駅から車で10分の中河原地区が挙げられていました。

 

 

1キロ平方メートルに数十件以上が密集するアパート銀座。

 

徒歩圏内に最寄りの駅もなく、表札付きの部屋は1部屋だけ。

 

 

「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」

 

「今はどこも空室だらけ。だれが責任を取るのか」

 

と、70歳の男性は憤る。

 

 

また、愛知県の80歳の男性は

 

「10年は家賃が変わらない契約だったのに、

 

6年後に10万円減額された」と訴訟を起こしたケースも。

 

いわゆる、たちの悪いサブリース契約でのトラブルが増えているとのこと。

 

 

石川県の61歳男性は家賃を1割減らされたことで、収支が悪化し14年に

 

アパートを売却したが、資産価値下落で手元には3000万円の借金が残ったケースも。

 

 

金融庁は、融資残高を伸ばしている12の地方銀行に、契約内容の提出を求め

 

アパート融資のリスクの把握を急いでいるとし、

 

将来、複雑な証券化商品が増えれば、日本版サブプライムローン問題に発展しかねない。

 

 

と言った内容の記事です。

 

この様な内容の記事を見るたびに、私が思う事は一つ。

 

 

「入居者無視のアパートに将来は無い」

 

と言う事です。

 

 

そもそも入居者のニーズが有るのか、無いのか?

 

有るとすればどういうものなのか?をとことんリサーチし

 

その結果次第では、建設中止と言う選択肢が有って当然。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが、地主様は相続税対策の事だけ、

 

不動産業者やデベロッパーは売り上げの事だけにとらわれて、

 

一番見なければならないニーズに対して、目を逸らした結果が

 

節税効果以上の逆ザヤとなって、地主様を悩ませてしまいます。

 

 

もっと言うなら、不動産業者やデベロッパーは、敢てニーズを無視しなければ

 

受注棟数を確保できません。

 

そういう立場の営業担当の話を、信じてしまう地主様にも甘さを感じます。

 

 

当然言葉巧みにすり寄って来るのでしょうし、最近ではサブリースの保証料減額合戦が

 

始まっていると聞きます。

 

 

そこに金融機関からの融資の話を持ち込まれれば、

 

「なんとかなるかも」と思うのも無理はありません。

 

 

ですが、そういう地主様ばかりだから、上記の様な問題が起きるのでしょう。

 

建てるまでは「まさか自分が・・・」と思っておられるのでしょうが、

 

悩んだ末に、結局建ててしまえば、後はサブリースだけが頼みの綱。

 

 

そのサブリースが、上記の様なトラブルになり

 

結果的に、最後に泣くのはやはり地主様と言う事になります。

 

 

これらの全ては、入居者のニーズを無視する事から始まります。

 

ご自分の所有している土地は、ご先祖様からの宝物。

 

 

その相続税で、子孫に迷惑をかけられないのも良く分かりますし

 

ましてや思い入れも強く、愛着があるのも分かります。

 

 

ですが、今一度、賃貸市場と言う事を念頭に置き

 

検討しなおされる事をお勧めします。

 

 

近隣に同じ様な建物で空室は無いのか?

 

有れば中止です。サブリースでは守ってもらえません。

 

 

今回は、弊社のニーズ最重視とは、全く反対のケースでしたが

 

書かずにはいられませんでした。

 

 

弊社のオーナー様で、サブリースしている方は1人のみ。

 

500人以上の方は、普通の一般管理です。

 

当然皆さま堅実経営をされています。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2017年03月28日

甘い言葉で・・・

 

先日、某ビジネス系出版社、N社T社の、アパート経営に関する取材があったのですが、

 

その中で、「 自己資金無しでも買えるのですか? 」

 

という質問がありましたので、少々。

 

 

結論から申しまして、「 お客様によっては、買えなくはない 」と言うことです。

 

年収も高く、預金も沢山あるのだけれど、使わないだけなのであれば

 

万一、逆ザヤに陥ったとしても、預金で補てんできます。

 

 

 

もし、本当に自己資金が無いのであれば、買ってはいけません。

 

例え融資が引っ張れたとしてもです。

 

 

借り入れが多いほど、当然返済額も増えるので、家賃収入に対する比率が

 

1対1に限りなく近づくと、1部屋空室や家賃下落で即赤字となります。

 

 

その時に預金がなければ、最悪生活費から補てんをしなければならなくなります。

 

返済は待ってくれません。

 

 

ですから、弊社では、最低でも1割程度は出せるように、

 

「 まずは頑張って貯めましょう。」とアドバイスさせて頂きます。

 

 

すると半分の方は、「分かりました。頑張って貯めます。」と理解して下さいますが

 

半分の方は、他社にて購入しているようです。

 

待っていられないのも分からなくはありません・・・。

 

 

ただ、私が心配しているのは、自己資金を出せない負い目から

 

営業マンに「NO」と、言えない立場の弱さ。

 

 

気に入っていなくても、「早くしてください」と言われると

 

断れなくなったり、例え断ったとしても、

 

次の物件を紹介してくれないのではないかと

 

不安になるので、結局は言われるがままに購入してしまいます。

 

 

「 自己資金無しでも買えますよ 」という甘い言葉の裏には

 

「 お金も出さずに、そんなにうまい話があるわけないだろう。」

 

 

という本音が見え隠れしているからか、

 

郊外だろうと、何食わぬ顔で販売しています。

 

 

お客様の弱み、負い目を上手く突いた「自己資金無し」。

 

将来に不安を残します。

 

 

 

ではこの辺で。

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