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2018年02月01日

今年最初のセミナー

先月の26日に、弊社の安全衛生協力会の総会を、福岡にて行い、

 

全国から協力会社の工務店様にお集り頂きました。

 

 

お忙しい中、また遠方からお集り頂き誠にありがとうございました。

 

無事、総会も終わり、新たな会長及び理事の発表を行い

 

今年1年間の、現場の安全衛生を心掛ける気持ちも、一新致しました。

 

 

頼もしい限りでございます。

 

今後とも宜しくお願い申し上げます。

 

 

また、翌日にはやはり福岡支店主催の今年1回目の

 

アパート経営セミナーを開催させて頂きました。

 

 

遅くなりましたが、ご来場下さいましたお客様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後とも末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

セミナー終了後の座談会では、弊社のオーナー様より、

 

 

「実は、他社にて以前、アパートを1棟購入したのですが痛い目にあわされまして、

 

やはりアパート経営の様な、不動産投資は危険だと思い続けていましたが

 

アイケンさんと知り合いまして、担当の方からお話を聞くうちに

 

アイケンなら大丈夫かもと思い、2棟目をお願いしたのですが

 

本当に良かったです。最初の事業計画通りなので安心です。

 

その事を社長さんに話したくて、今日は参加しました。

 

会えてよかったです。近い内にもう1棟考えていますので

 

宜しくお願いします。」

 

 

と、非常に嬉しいお言葉を頂きました。

 

今後とも末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

土地を厳選するので、お待たせしてばかりで申し訳ありませんが

 

何卒ご了承下さいませ。必ずお約束を守りますので。

 

 

と言うことで、今年も各支店でセミナーを開催させて頂きます。

 

どうして先のオーナー様の様なお言葉を頂けるのか。

 

ご参加下されば、その理由がわかります。

 

 

お気軽にお越しくださいませ。

 

 

では短いですがこの辺で。

2018年01月17日

王道

 

先日、メディア関係の方々と新年会をしたのですが

 

「今年はアイケンさんの年ですね!戌年だけに」

 

と言われましたので、早速使わせて頂こうと思い

 

ブログに書きました。

 

 

洒落に終わらないよう、頑張ります。

 

 

 

 

ということで、年の初めのブログは、

 

アパート経営の基本に立ち返った、

 

成功する為のアパートは、どの様な点に注意して

 

購入すれば良いのかを、再認識してみたいと思います。

 

 

基本中の基本は、入居者に「 住みたい 」と

 

思ってもらえるアパートなのかということ。

 

 

古くなっても、「この部屋に住みたい」と思わせる

 

入居者から見た ” 魅力 ” がなければいけません。

 

 

具体的には、建物の間取り、設備、仕様

 

それから、新築プレミアムではない、適正な家賃設定、

 

防音対策、耐震、外観のデザイン性、駅からの立地等々。

 

 

一番重要なのは、部屋探しのお客様の半分は女性なので、

 

女性の視点から見た、セキュリティ対策。

 

何の対策も無ければ、女性の支持は得られません。

 

 

それから、検討段階ではあまり重要視されにくい管理体制。

 

購入する会社がそのまま管理も行いますので、注意が必要です。

 

 

私は、20代前半の賃貸ショップ時代から今までの30年間

 

この業界一筋です。

 

30年もいれば、何が良くて何が悪いか見えてしまいます。

 

 

間違いなく言えることは、入居者のニーズを無視して

 

成功は絶対にあり得ないということ。

 

 

先に挙げた項目のどれ一つ欠けても、ほぼ失敗します。

 

入居者はそんなに甘くありません。

 

 

もし、今年はチャレンジしてみようと思われて

 

このブログを読んで頂いている方がいらっしゃれば

 

各支店毎に開催する、セミナーにご参加下されば

 

一つ一つを細かく説明します。

 

お気軽にお越しくださいませ。

 

 

弊社のアパート経営のコンセプトは、「堅実なアパート経営」を

 

ぶれることなく訴えて参りましたが、

 

それこそが王道だと自負しております。

 

 

ここでは詳細は省きますが、いろんな高い数字がそれを物語っています。

 

 

 

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

2018年01月05日

おめでとうございます。

新年明けましておめでとうございます。

 

昨年は一方ならぬご愛顧を賜り、誠にありがとうございました。

 

本年も、社員一同、一層精進して参りますので、

 

何卒、倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様

 

よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

早速ですが、今年最初のブログは仕事始めと言う事で

 

各支店毎に、代表の者が初詣に行きましたのでその模様を少々。

 

 

福岡支店

 

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広島支店

 

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岡山オフィス

 

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大阪支店

 

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名古屋支店

 

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東京支店

 

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仙台オフィス

 

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以上、各支店気持ちも新たに今年1年頑張ります。

 

よろしくお願い申し上げます。

 

 

ではこの辺で。

 

2017年12月30日

今年1年お世話になりました

 

一昨日は福岡支店の忘年会を開催し、今年の仕事納めとしました。

 

昼間はHIROMI GOのデイナーショーでしたので

 

さすがに飲みすぎてしまいましたが、昨日からお休みなので良しとします。

 

 

 

ということで、あっという間の1年でしたが皆さま如何でしたでしょうか?

 

弊社はと申しますと、お陰様で充実した1年となりました。

 

少し振り返ってみます。

 

 

まずは2月に仙台オフィスを開設し

 

5月には岡山オフィスを開設した為、全国7拠点となりました。

 

これにより、小回りが利き、一層お客様との距離が近づいたと実感しております。

 

 

また、内部統制の強化を図るため、経営管理部を独立させたましたので

 

社内体制も、より強固なものとなりました。

 

 

それから今年は、弊社独自の指標として打ち出した、収益稼働率という概念を発表。

 

入居率だけでは、決して成功しているのか判断できないアパート経営を

 

実際の年間収入から、収益稼働率をチェックすることで

 

成功か失敗か一目瞭然となります。

 

 

8年前のアパートでも、新築時と比較して収益稼働率96%以上という高い数字が

 

弊社の堅実さを裏付けてくれました。

 

 

 

また、イメージキャラクターとして郷ひろみさんとの契約を更新。

 

新たなCMも作成しました。

 

 

スーパースターの郷ひろみさんですが、今年の10月に4時間ほど

 

お食事をご一緒させて頂き、確信したのは、大変真面目で誠実な方だという事。

 

 

スーパースターなどといった、驕りなどまったくありません。

 

礼儀正しく、回りへの気配りも素晴らしい方です。

 

だからこそ、デビュー45周年の今もなお、

 

愛され、輝いているのだと実感いたしました。

 

見習うことだらけでした。

 

 

この様に、いろんなことが有りましたがとても充実した1年となりました。

 

これもひとえに、全てのオーナ様、またお取引先様方からのご愛顧の賜物と

 

感謝いたしております。誠にありがとうございました。

 

 

 

来年も社員一同一層精進して参りますので、何卒倍旧のご指導ご鞭撻を賜りますよう

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

という事で、今年のブログもこの辺で終わりとさせて頂きたいと思います。

 

又、今日は福岡の社員とのゴルフですので、少し寝ます。

 

 

 

では皆さま、良いお年をお迎えくださいませ。

 

 

 

 

 

 

 

 

2017年12月25日

クリスマスインおだふじ

 

 

半月ぶりの更新となりました。

 

忘年会シーズン真っ只中ですが、皆様お変わりありませんでしょうか?

 

 

今年も残り1週間となりましたが

 

元気に、年越ししたいものですね。

 

 

 

ということで、今回は23,24の2日間で弊社にて経営しております

 

「 西洋菓子 おだふじ 」のクリスマスケーキ販売の応援に、

 

アイケンの東京支店スタッフ全員で、行って参りましたので

 

その模様を少々。

 

 

 

25人のパティシエもフル稼働です

 

 

s-DSC_2093

 

 

 

 

 

9時半には既に行列ができ

 

 

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10時開店から1時間後

 

 

s-DSC_2102

 

 

 

 

 

14時ころ

 

 

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19時の閉店間際です

 

 

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店内の様子を撮りたかったのですが、1日中満員電車に似た状況に

 

呑気に写真など撮れる雰囲気ではありませんでした。

 

 

沢山のお客様にご来店いただき、この日のホールケーキの販売台数は1700台以上。

 

22日からの3日間で4400台販売させていただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

 

昨年からクリスマスは大変だとは、聞いていたのですが

 

確かにいい経験をさせていただいたと思います。

 

 

課題としては、駐車場が20台分確保してはいるのですが

 

全然足りなかった事。

 

 

9時半には渋滞が1キロ以上に延び続け、夕方の6時半までの9時間

 

近隣の方々にご迷惑をおかけしてしまいました。

 

台数の確保が必要だということです。

 

 

まだ本日25日もかなりのお客様がご来店下さるものと思われますが

 

また来年も、応援に行こうと思います。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年12月08日

特徴

 

久しぶりの更新です。

 

 

今年も残すところ23日となりましたが、

 

仕事で車を運転する方は、どんなに忙しくても

 

落ち着いて行動されます様、お願い申し上げます。

 

 

又、インフルエンザが流行していますので、

 

手洗い、うがい、加湿、睡眠等に気を配り、

 

元気にこの冬を乗り越えたいものです。

 

 

 

と言う事で、今回は年末の挨拶に見えられた

 

業者様との話について少々。

 

 

「ちょっと待って!、もう売りに出てるの?まだ築2年なのに!!」

 

他社オーナー様のご自宅へ、挨拶に伺った時のエピソードだそうです。

 

 

ネットを見ていたら、ご自分所有の隣のアパートが売りに出ているので

 

びっくりされていたとの事。

 

3棟並びで販売されたので、直ぐに分かった様です。

 

 

「 入居者の入り具合が悪いので、早めに見切りを付けたのだろう。」

 

との事でした。

 

 

どれだけ不安になられた事でしょうか。お察しいたします。

 

 

中古市場に出回るアパートは、増える一方。

 

ましてや、この話の様に2~3年で売りに出るケースが目立ちます。

 

 

「 5年経過して、譲渡所得税が軽減されたら

 

売却しキャピタルゲインを得ましょう。」

 

等と言った、スキームが見事に崩れているのです。

 

 

自己資金無しで安易に買って、5年後のキャピタル狙いの様な

 

話には、乗ってはいけません。

 

そんなにうまい話は転がっていない事に、早く気づくべきです。

 

 

 

弊社は、1棟1棟の土地をかなり厳選し、値切り、

 

建物の図面も何度でも検討を重ね、

 

家賃設定は確実に入る家賃で、これならば成功するという

 

確信のあるものだけを事業化しています。

 

 

ですから、年間棟数は吟味する分限られてきますが、

 

その方が、買われたオーナー様からすれば

 

よりプレミアム感のある物件となりますので、

 

将来売却を検討される時も、強気に行けると考えられます。

 

 

ちなみに、弊社のアパートは11年の間に700棟程販売しましたが

 

売却されたのは4棟のみ。

 

 

当然各オーナー様、沢山のキャピタルを手にされていますが、

 

それでも売りに出すより、所有し続けた方が確実に収益を確保できるので

 

殆どのオーナー様が、売らずに持っていらっしゃいます。

 

 

「堅実なアパート経営」を推奨している弊社ならではの特徴です。

 

 

ではこの辺で。

2017年11月28日

ちょっと一休みー21

大相撲九州場所も終わり、今年も残すところ1か月となりました。

 

本当に1年が経つのは早いですね。

 

 

そしていよいよ忘年会シーズンに入りましたので、

 

皆様、健康に留意され、美味しいお酒を飲みましょう。

 

 

と言う事で、今月の初めに家内と湯布院1泊旅行に行って参りましたので

 

その模様を少々。

 

 

モミジが綺麗に色付いていました。

 

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由布岳です。

 

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早朝の由布岳

 

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朝ご飯

 

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寝ぼけ眼で記念撮影

 

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食事はとても美味しく、スタッフの方々も親切で

 

全室が離れの個室タイプ。

 

源泉かけ流しの鉄分強めのお湯は、贅沢な露天風呂でした。

 

 

 

草屋根の宿 龍のひげ

 

お勧めの宿です。

2017年11月14日

会議

 

先日は、福岡にて第6回アイケンカップを開催させて頂きました。

 

皆さまお忙しい中、80人弱のご参加を頂きました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

難しいコースでしたから、悪戦苦闘されたと思いますが

 

日頃の運動不足解消には、良かったかなと思います。

 

 

快晴の中、風も弱く絶好のゴルフ日和となり

 

主催者側としましては何よりでございました。

 

 

 

 

 

ということで、今回は弊社の支店長会議の風景をチラリ。

 

 

pict-DSC_1982

 

 

 

弊社もペーパーレス化が進み、会議に於いても

 

ノートパソコンが必需品となりました。

 

アナログ人間の私としては、ようやく慣れてきたところです。

 

 

肝心な会議の雰囲気は、弊社らしく砕けており

 

笑いながらの会議?なので、6時間と言う長丁場も苦になりません。

 

 

他にも毎月行っている会議は、取締役会議や、各支店毎の支店会議、

 

KK会議にAL会議、マーケティング会議。

 

ミーティングでは、各部署ごとに営業ミーティング、工務ミーティング、

 

PMミーティング、経理総務ミーティング等々。

 

 

他社に比べて多い方なのかもしれませんが、それぞれが砕けた会議なので

 

社員も苦にならず続けている様です。

 

 

断っておきますが、私から強制したわけではありません。

 

自分達で自主的に始めた物が殆どです。

 

 

 

社員同志が皆仲良しなので出来る事かもしれません。

 

 

では短いですがこの辺で。

 

 

 

2017年11月01日

セミナーにて

 

台風22号も過ぎ、福岡では秋らしい天気になりましたが

 

被害に遭われた方々の、お見舞いを申し上げます。

 

 

又先週の土曜日には、名古屋にてセミナーを開催させて頂きました。

 

当日はお足元の悪い中、ご来場下さいましたお客様に、

 

この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後とも末永く、よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

という事で今回も、セミナーでの座談会ネタを少々。

 

3人のお客様とお話させていただきましたが、その内容に

 

少しづつ触れてみたいと思います。

 

 

まずお一人目のお客様からの質問は、

 

「土地を持っているのですが、建設だけでもお願いできますか?

 

出来るとすれば、3階建てでお願いしたいが大丈夫でしょうか?」

 

といった内容。

 

 

勿論所有の土地に、建設することに何の問題もありませんし

 

3階建ても弊社のメインブランドの一つですから、大丈夫です。

 

 

「他社と比較しても、建設費が安く後々のメンテナンスまで考えても

 

アイケンさんの方がよさそう。

 

もう少し検討してまた伺います。」

 

 

どうぞよろしくお願い申し上げます。

 

出来ましたら次回以降は、実際に現地を確認させていただき、

 

図面を引いてご提案させていただければと存じます。

 

よろしくお願い申し上げます。

 

 

図面といえば、お二人目のお客様とのやり取りでは、

 

「実は他社にて購入してるのですが、図面を見せてもらえませんし

 

建物の仕様も私の意見を聞いてもらえませんでした。」

 

という内容でした。

 

 

何千万もの請負契約を締結するのに、どの様な建物が立つのか

 

完成するまで分からないとは、どれだけ不安な事でしょう。

 

 

 

一般的な請負契約とは、事前に図面でご納得いただき、外壁や内装等の色決めをし

 

オーナー様が納得いく建物を完成させるもの。

 

 

それでも、自己資金がゼロかもしくは少額の為、

 

お客様自身に負い目というか、自分が住むわけでもないと

 

言い聞かせているので、クレームになりにくいのかと思います。

 

 

{ レバレッジをどれだけ利かせるか }を重要視ししすぎると

 

後々取り返しのつかない事にもなりかねません。

 

もう少し慎重に検討することをお勧めします。

 

 

「2棟目は是非アイケンさんで」

 

と、おっしゃって頂きました。よろしくお願いいたします。

 

 

 

慎重といえば3人目のお客様は、

 

「アパート経営をするにあたり、どの会社にお願いするのかを決めるために

 

100項目の質問を同時に3社へ送り、帰ってきた回答を何度も比較検討しました。」

 

と、かなり慎重なお客様。

 

「 社長のブログも最初から全て読みました。

 

読めば読むほど、正論なので納得することばかりでした。」

 

 

と、言って頂き、

 

「 結果アイケンさんに決めました。本当は社長が話すセミナーを聞いてから

 

買おうと思っていたのですが、待っていられず先に買いましたが、

 

今日、ようやくお会いできて良かったです。」

 

 

「ありがとうございます。恐縮いたします。」

 

 

本当にうれしい限りです。今後もご期待に添えるように

 

社員一丸となり頑張りますので、末永くよろしくお願い申し上げます。

 

 

最後にもう一度。

 

ご来場下さいましたお客様、本当にありがとうございました。

 

又、今回ご都合が合わなかったお客様も、是非次回開催時に

 

お待ち申し上げております。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

 

という事で今回はこの辺で。

 

2017年10月24日

数字が全て

 

ようやく季節外れの台風が過ぎました。

 

被害に遭われた方々のお見舞いを申し上げます。

 

 

そして、また新しい台風が南の海上で発生した模様ですが、

 

何とか逸れてほしいものです。

 

 

という事で、お久しぶりです。半月ぶりの更新となりました。

 

 

今回は、東京支店にて、お客様とお話ししている中で

 

質問を頂いた件について少々。

 

 

「アイケンさんの物件が色々とこだわっている事は良く分かりました。

 

が、それならばどうして他社は同じ様に真似しないのですか?

 

一つ一つの単価はそんなに高いものじゃないですよね。」

 

 

確かにお客様から見れば、「良いものは簡単に真似すればいいだけの事」

 

と、思われるのも無理有りません。

 

 

例えば設備にしたって、浴室乾燥機は3万円前後。

 

それほど高いものではありません。

 

 

ですが、数が増えればどうなるか。

 

例えば弊社の場合、年間200棟前後の受注を頂いておりますが

 

戸数にして1400室ほどになります。

 

 

浴室乾燥機3万円×1400室=4200万円という大金となります。

 

ですから、アパートメーカー側としては、標準仕様をどこに設定するかは非常に重要。

 

 

少しでも仕様を上げれば、即、利益圧迫に直結しますので

 

簡単にはOKを出せないのです。

 

 

結果、他社の場合、お客様毎に追加工事の別発注を取り、売り上げを伸ばすか

 

もしくは「過剰設備は、将来オーナー様の負担を増やすだけ」と

 

ネガティブな方へ話を持っていき、諦めさせるかの

 

どちらかを選択する事になります。

 

 

ところで弊社が継続していることは、何年経っても収益稼働率を落とさないこと。

 

その為の沢山の標準仕様や設備に、過剰なものは一つもありません。

 

 

8年経過しても96,4%という数字が全てを語っています。

 

ではこの辺で。

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