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2016年07月13日

築浅物件

 

先週の日曜日は東京にてセミナーを開催いたしました。

 

定員20名の予定でしたが、40名以上のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

座談会では、30名程のお客様がお残り頂き、

 

弊社営業担当と熱心にお話されておりましたが、

 

弊社担当者の人数が7人と少なかった為、何人ものお客様にお待たせしてしまい

 

誠に申し訳ございませんでした。

 

 

以後、そのような事が無いよう注意して参りますと共に

 

今後共末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

 

という事で今回は、その座談会でのお客様から相談された

 

「他社で築浅物件を紹介されてます。」と言う話です。

 

 

「築年数3年位の新しい物件を沢山紹介されてます。

 

表面利回り7%台で・・・正直どうしてこんなに新しい物件が

 

沢山売りに出ているのか、理解できないと言うか、怪しいと言うか・・・」

 

 

その感覚は正解だと思います。

 

このお客様は、私がご忠告する事無く、ご自分で理解されていました。

 

 

例えば、弊社のオーナー様の場合、中古市場への相談すらありません。

 

所有アパートの収支が堅実に回っているのなら、

 

そんなに短期間で、売るはずがないと思いますし、

 

ましてや、やっとの思いで手に入れたアパートを、そんな簡単には手放せないはず。

 

 

にもかかわらず、それほど沢山の築浅物件が、

 

実は売りに出されているという事は、以前にも書きましたが

 

誰かにババを?ませる的な、スパイラルに嵌っているのではないかと

 

疑わずにはいられません。

 

 

もし堅実に収支が本当に回っているなら、所有してから

 

最低でも5年間は、売却しません。

 

キャピタルを得るには、譲渡所得税が高いからです。

 

 

にもかかわらず、売ると言うのはどういう事か・・・。

 

これ以上は書かなくても、お分かりいただけるでしょうが、念のため。

 

 

{ 自己資金ゼロにて購入し、最初はラッキーだと感じていたが

 

2年過ぎたころから収支が悪くなり早くもトントン。

 

その後空室が続き、半年粘っては見たが、これ以上は金銭的にも精神的にも無理。

 

見た目が新しく、損切りも少ない内に売却して早く楽になりたい。 }

 

この様なオーナー様が多いと聞きます。

 

うつ病などになる前に、1日も早く楽になりたい事でしょう。

 

 

もしくは

 

{ 今の所ぎりぎりだから、赤字になる前に売却しよう。

 

本当は5年後にキャピタルをたんまり得る予定だったが、

 

予想以上に空室が増え、家賃下落も早いからしょうがない。

 

当てが外れてしまったが、

 

とにかく、これ以上持ち続けるのは危険 }

 

といったところです。

 

 

アパート経営は、興味が有れば比較的簡単に始められます。

 

それだけに、物件選び、パートナー選びが非常に重要となるのです。

 

 

天国に行くのも、地獄に行くのも、お客様次第。

 

見極めが肝心です。

 

 

ではこの辺で。

2016年07月06日

営業担当次第

 

1週間前の事です。

 

 

「やはり、紹介してもらった物件を、昨日申し込みしておけば良かった、

 

本当に決まってしまうとは思わなかったんですよね・・・。」

 

と、お客様から言われてしまったと、弊社の営業担当が

 

落ち込んでいました。

 

 

「次の物件を又探して連絡しますから、少々お待ちください」

 

と言って、慰めているようですが、後悔の念に苛まれているお客様にとっては

 

逃した獲物は大きいのでしょう。

 

 

この様なケースは頻繁に起こりますが、確かに難しいところです。

 

営業担当としては、推し過ぎてもお客様から引かれそうですし

 

かといって、「ご検討ください」と言ってると、上記のようなケースに

 

なりかねません。

 

 

只、一つだけ言えるとすれば、お客様との信頼関係が築かれているかどうか?

 

 

もしがっちりとした、関係が築かれているならば、その場で申し込みされるでしょうし、

 

万一、上記のようなケースになった時でも

 

「やはり昨日申し込みしておけばよかった、○○さんの言う事を聞かずにすみません。

 

次こそは、必ず決めますから、是非物件の紹介をお願いします。」

 

と言って頂け、深く後悔することなく直に立ち直って頂けると思います。

 

 

ですから、同じ物事が起こったとしても営業担当次第で、

 

お客様の気持ちが、マイナスにもプラスにもなります。

 

それだけ責任重大と言う事です。

 

 

 

あんまり、弊社の営業担当にプレッシャーをかけてもいけませんので

 

これ位にしておきたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年07月01日

決算日を迎えました

 

昨日、6月30日は弊社の決算日でしたが、

 

お陰様で売上目標を達成する事が出来ました。

 

 

之も偏に皆様方のご指導ご鞭撻の賜物と、感謝致しております。

 

誠にありがとうございました。

 

 

第10期は、弊社にとって区切りの1年となるだろうと感じておりましたが

 

実際に大阪オフィスを開設し、これにより福岡から東京までの

 

主要都市やエリアをカバーする事が出来るようになりました。

 

 

又、全支店移転リニューアルオープンし、弊社ブランドイメージの

 

統一も果たせたのではないかと思っています。

 

 

 

今期につきましては、10年後の20周年に向けての

 

足掛かりの年にしたいと考えております。

 

 

ですので、又色々とチャレンジして参ります。

 

具体的な内容は、ここでは控えさせていただきますが、

 

見守って頂ければ幸いに存じます。

 

 

という事で、第11期も又倍旧のご指導ご鞭撻を賜ります様

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

短いですがこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

2016年06月28日

株の怖さ

 

イギリスのEU離脱問題が、メディアで騒がれています。

 

それに伴い円高株安へと、市場は一気に流れました。

 

 

安倍首相の、消費税増税先送りの理由として、

 

「リーマンショック前の状況に似ているから」と発言したのは、

 

先月の伊勢志摩サミットでの事でしたが、

 

図らずもその様な雲行きになりそうです。

 

 

8年前のリーマンショック当時の状況を思い出せば、

 

株で死に目に遭い、もう懲り懲りと全てを売却し、

 

アパートへ完全シフトされたオーナー様が

 

何人もいらっしゃいました。

 

 

その方々とお話しすると、

 

「今こうやって当時の地獄を、笑い話として話せるなんて嘘の様です」

 

と言って下さったのは2年前のことです。

 

今回も、同じ様にシフトする方が増えるのかもしれません。

 

 

性格的に、株やFX等は、繊細で敏感過ぎると思います。

 

日本で、もしくは世界で、今回のように予想していない事態が起こった瞬間

 

一気に下落する性格を持つ取引は、博打性が強く、

 

やはりリスキーと言わざるを得ません。

 

素人には、ハードルが高すぎるのではないでしょうか。

 

 

 

「20年間、デイトレして2000万円儲かったけど、1か月あたり8万だと知った時

 

愕然としたもんね~。」とは弊社オーナー様の話です。

 

 

何千万ものお金を動かし、儲かったり損切りしながら、

 

毎日何時間もパソコンに張り付き、精神的に追い込まれながらも

 

なんとか乗り越えてきた結果が、アパート1棟分の収益と一緒とは・・・。

 

気持ちは分かります。ですがマイナスに成っていないだけ、まだましです。

 

 

不動産の上げ下げは、株やFXに比べてかなり緩やかなので、

 

対策を打つ余裕があります。

 

そして、FXのように一喜一憂するのではなく、基本的には景気に左右されます。

 

その景気は、政府の政策等により、決められる性格を持っているように思います。

 

 

例えば、27年前、政策の変更によりバブルが崩壊し、

 

失われた20年と言われる、デフレが続きました。

 

 

そして、3年半前アベノミクスにより政策変更し、

 

ようやく、インフレへと舵を切りました。

 

 

ですから、今後も細かい上げ下げを繰り返しながらも

 

大局的に見れば、緩やかに上昇が続くのではないかと、考えています。

 

 

但し、私は経済の専門家ではありませんから、この前のブログにも書きましたが、

 

目先の上げ下げはいつどうなるか等、分かりません。

 

 

「景気は自ら変わる性格を持たない」とは在るエコノミストの方の話です。

 

やはり、政策次第という事でしょう。

 

 

今回も、補正予算、為替介入等、タイミングを図り

 

安定させてくれることを、期待しています。

 

 

 

くれぐれも、間違った政策だけは取らないよう、お願いしたいものです。

 

そしてくれぐれも、これは私個人の考えですから、悪しからず。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月22日

10年の軌跡DVD

 

先週の木金土の3日間で、北海道へ社員研修旅行へ行って参りました。

 

 

弊社の旅行は、家族は勿論、彼氏彼女も自由参加。

 

ですので総勢110人を超えた旅行となりました。

 

子供さんの人数も約20人と、とても賑やかです。

 

 

pict-IMG_0158

 

年に1度の全員集合ですから、皆ワクワクドキドキ。

 

宴会も、自然に盛り上がります。

 

 

そして、いつの頃からか、全員乾杯が弊社の恒例行事。

 

100人全員と一人一人が乾杯して回ります。

 

ですから乾杯の瞬間から、宴会は盛り上がりのピークに達します。

 

 

pict-2016 社員旅行 北海道 119

 

その後、各支店毎のかくし芸にも力が入り、笑いが止まりません。

 

毎度の事ながら、完成度の高さに頭が下がる思いです。

 

 

又、お陰様で弊社も、8月で10周年を迎えることができます。

 

そこで、宴会の最後になんと弊社の社員によるサプライズ。

 

 

手作りによる10年の軌跡DVDが流され、

 

私も家内も、思わず感極まって・・・。

 

 

その後社員から、旅行券と、何故かトロフィーを頂きました。

 

最後に、二人で挨拶するころには、涙が止まらなくなってしまいました。

 

見渡せば創業時メンバーをはじめ、何人ももらい泣き。

 

 

本当に、笑いあり涙ありの、素晴らしい宴会となりました。

 

次は、20周年に向けて、社員一同精進して参ります。

 

 

そのDVDは、お恥ずかしいですが、下の動画でご覧いただけます。

 

画質は、過去のブログ写真から転用したらしく、あまり良くはありませんが。

 

もし興味が有ればご覧下さい。

 

注意) 音楽が流れます。

 

 

ではこの辺で。

 

https://youtu.be/rgeC4SIOMCo

 

2016年06月15日

土地活用

 

先週末、岡山にて初めての内覧会を行いました。

 

沢山の方にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後も、定期的に開催しようと考えております。

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、その内覧会にご来場のお客様より、ご質問頂いたのが、

 

「 自分の土地に建ててくれるのか? 」と言うもの。

 

 

勿論建てさせて頂きます。

 

まず、弊社にて周辺の市場調査を行ったうえで、

 

お施主様のご要望を伺いながら、

 

最適なプランニングでのご提案を致します。

 

 

弊社の過去の実績から、表面利回りは悪くても10%。

 

平均すると12~13%前後。

 

この差は立地の違いによるものです。

 

 

但し、建築をお勧めしない現場もあります。

 

調査の結果、共同住宅として見込めない立地の場合

 

建てないご提案をします。

 

 

無理して建築しても、郊外すぎる場合、空室に悩まされるのであれば、

 

建てない決断も必要です。

 

 

その場合遠慮はしません。はっきりと申し上げます。

 

お施主様の為にも、シビアに厳しく判断。

 

 

そういうようなケース以外は、土地を持ってる有利さを

 

使わない手は有りません。

 

 

あくまでも借りる入居者目線でプランニングし、

 

堅実なアパート経営をご提案いたします。

 

 

たまにコインパーキングとして、業者へ借地しているオーナー様と

 

お話しする事が有りますが、正直勿体無いと感じています。

 

 

もっと、収益が得られ、相続税対策にもなるのに・・・と。

 

「 固定資産税が払えればいいんですよ・・・。」

 

うらやましい限りです・・・。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年06月11日

いつが買い時か?

 

先週は、岡山にてセミナーを開催させて頂きました。

 

定員15人の予定が28人と、ほぼ倍のお客様にお越しいただきました。

 

誠にありがとうございました。

 

 

お陰様で、座談会も大盛況でしたが、そこで聞かれたのが

 

「いつが買い時だと思いますか?最近は過熱気味だと思うのですが」

 

と言うもの。

 

 

「 いつが買い時かは、買いたい時が買い時です。 」

 

と、答えました。

 

 

将来の事等、不動産のプロでも分かりません。

 

これから先も、上がり続けるのか、もしくは下がるのか?

 

先の事など、神様にしかわかりません。

 

 

分からないからと、様子を見ている内に、失われた20年の様な

 

事にも成りかねません。

 

 

「 人は意外と待てないものですよね!

 

一度興味を持つと、早く手に入れたくなるもの。」

 

とは、福岡の某大手不動産仲介業者さんの弁です。

 

 

過熱気味と思っても、10年も待てるかと言えば待てない。

 

どうせ待てないのなら、早めに買った方がいい。

 

 

期限の利益を得る為にも。

 

10年の間に、返済も進みます。

 

10年の間に、歳を取ってしまいます。

 

 

等と色々考えると

 

「 買いたい時が買い時 」

 

となるのです。

 

 

後で後悔しない為にも。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年06月05日

入居率の考え方

 

最近よく話題に上がるのが、入居率の事。

 

今年の1月にも、同じテーマで書いたのですが、

 

前回は、ザックリとした話でしたので

 

今回改めて、お話ししたいと思います。

 

 

沢山の方と話している内に、オーナー様が考える入居率と

 

管理会社の入居率とでは、捉え方が違うようです。

 

 

そもそも、細かい定義が無いので、各社かなりばらつきがありますが

 

まず弊社の入居率の考え方を、紹介させて頂きます。

 

 

弊社の考え方は単純です。{ 部屋が空いてるなら空室 }。

 

基本的には、退去予告が出た時点では、まだ空室としてカウントしません。

 

 

1か月後に実際に退去し、完全に空室となった時点からカウントします。

 

次の入居者が決まり、契約が成立したらその月末にカウントを削除。

 

 

基本的に、空室の期間が1か月以内と短く、当然フリーレント等有りませんから

 

上記の考え方で、問題ないと思います。

 

 

又、弊社の場合、サブリース契約のオーナー様も、いらっしゃいません。

 

ですから 空室 = 即入居率低下 となります。

 

入居率の計算は簡単ですが、下がらない様に、弊社管理部は日々努力しています。

 

 

他社の場合、サブリースしている物件に付いては、

 

空室であっても、オーナー様へは家賃を定額送金していますので

 

入居率計算時に、空室数から除外して算出しているようです。

 

借り上げているから、空室ではないと言う理屈です。

 

 

又、新築完成時に於いても、完成から〇カ月間は免責期間とし

 

やはり空室数から除外しているようです。

 

 

次に入居率の計算回数に付いてですが、

 

弊社の場合は、毎月末に入居率を算出しておりますが

 

会社によっては、春に1度だけ算出していたり

 

もしくは過去の古いデータのまま更新していなかったりと

 

バラバラ。

 

自社にとって都合よく表示しています。

 

 

 

次にオーナー様から見た、入居率の捉え方について。

 

 

「家賃が入って来ない期間は全て空室。だから、たとえ管理会社から

 

(次が決まりました)と言われても、フリーレント期間は空室なのよ。

 

それから、たとえ家賃が入ってきていても広告料として取られた分の期間は

 

空室と一緒。

 

例えば、6月から入居者が引っ越して来たとしても、フリーレントが3ヶ月

 

広告料が2か月取られれば、実際には5か月後の11月から入居した事と一緒。

 

そう考えると入居率程当てにならないものは無い。」

 

 

厳しいお言葉ですが、確かに一理あります。

 

 

弊社では、フリーレントや極端な広告料を請求する事は、殆どありませんが

 

一般的には、上記の様なオーナー様が多いのでしょう。

 

 

入居率・・・。聞き慣れたフレーズですが、立場が違えば考え方も

 

違ってくるのです。

 

 

 

ではこの辺で。

2016年06月01日

ちょっと一休み ー 16

 

 

先週の日曜日は、現場の職人さん方を、主なメンバーとした

 

第3回アイケンカップゴルフコンペを開催しました。

 

 

朝から雨が降っていたので、何人かは欠席されるかもと

 

心配しましたが、なんと56人全員御参加頂き、大変嬉しく思いました。

 

 

pict-IMG_2903

 

 

 

結局最後まで止むことはありませんでしたが、

 

皆さんと楽しい時間を、ご一緒出来た事が

 

何よりの思い出となりましたので、又秋口に開催したいと

 

考えております。

 

 

 

 

と言う事で、久しぶりのちょっと一休みです。

 

今回は弊社福岡本社の、スカイバルコニーを紹介させて頂きます。

 

 

pict-DSC_0919

 

 

大変気持ちよく、私のお気に入りのスペースです。

 

 

 

 

最近、アウトドア用のソファーセットを置きました。

 

 

pict-DSC_0920

 

 

pict-DSC_0913

 

 

お客様との商談や、社員の休憩スペースとして活用したいと

 

考えております。

 

 

 

では、短いですがこの辺で。

2016年05月27日

羊羹型アパート・・・

 

一昨日、久しぶりにゴルフをしました。

 

曇り空だったのですが、途中から日差しが強くなり、

 

半袖だった為、気が付けば腕の日焼けが酷い状態。

 

 

2日経った今日も、ヒリヒリと真っ赤に腫れています。

 

おまけにスコアも残念な結果でしたが、1か月ぶりに運動したので

 

リフレッシュする事が出来ました。

 

 

 

 

と言う事で、今回は前回のセミナーにて、初めてのセミナー参加と言われるお客様より

 

質問された、羊羹型アパートのお話しを致します。

 

 

「他社で売ってるアパートは、羊羹型のアパートが殆どだと思うのですが

 

具体的に何故ダメなんですか?ダメなら普通造らないでしょう?」

 

 

 

確かにどの業者も、羊羹型のアパートを販売しています。

 

 

一般的に考えて、デメリットが有るものは、造らない売らないと、考えがちですが

 

売る側の考え方によって、どのようにでも解釈できますから

 

デメリットと捉えていないのか、分かっていても売る側のメリットの為に、

 

敢て販売しているのかもしれません。

 

 

売る側のメリットと言えば、ズバリ低コストにて建築出来る事。

 

外壁材のサイディングの枚数や、柱の本数やボードの枚数等、少なく済みます。

 

又、屋根の構造も単純ですし、角部屋が少ない事で、サッシの数も限られます。

 

 

何より、設計が単純なので人件費がかからず、アウトソーシングも容易。

 

全てに於いて、コストダウンに繋がる羊羹型は、売る側にとって最大の魅力です。

 

ですから、少し位のデメリットには目を瞑るのです。

 

 

しかし売る側にとっては、少しのデメリットと感じるかもしれませんが

 

住む人にとっては、大きなデメリットと捉えられます。

 

 

住む人にとって大きなデメリットは、当然オーナー様にとっても大きなデメリット。

 

借りる人が居なくなるからです。

 

 

では何がそんなにデメリットなのか?

 

大きく2つ挙げられます。

 

 

一つには騒音の問題。

 

羊羹型アパートの場合、壁1枚で隣の部屋。

 

「隣の声が丸聞こえ。テレビの音まで聞こえます。」

 

羊羹型の場合よく聞くセリフです。

 

 

特に挟まれた中部屋は悲惨。

 

1階の中部屋は、住める状況では無いと言っても過言ではありません。

 

 

上からも両サイドからも音に悩まされます。

 

空室率の高い部屋と言えます。

 

 

次に、湿気の問題。

 

窓が少ない中部屋は、風通しが悪く、

 

梅雨時期などカビが発生するケースも多々あります。

 

 

やはり1階の中部屋は、床下からの湿気にも悩まされる事がある為、

 

カビ発生リスクも高まります。

 

考えただけでもあまり住みたくありません。

 

 

如何でしょうか?

 

この様な状況を避ける為、弊社では全室角部屋。

 

窓を多く取る事で、風通しも良く快適に過ごせます。

 

 

隣同志は水回りなどで仕切る工夫をしていますので、

 

隣室の騒音に悩まされる事も有りません。

 

 

一現場ごとに、これがベストと思えるまで、何度も設計しなおします。

 

何を隠そう、弊社は営業マンより設計士の方が多い会社です。

 

 

ですから、弊社の建築原価は高くなりますが、だからと言って

 

その分を販売価格には、反映させていません。

 

従って、薄利となります。

 

 

が、今では、「お買い得だし、何よりも安心」と言う事が、

 

お客様にも認知され、各支店好評頂いております。

 

 

良いものを創り、喜ばれる仕事をする事で、信頼関係の輪が広がり、

 

結果的に、会社の繁栄へと繋がるものと信じ、日々精進して参りましたが

 

どうやら、間違いではなかったようです。

 

 

今後もこれに驕ることなく、より良い仕事をするよう肝に銘じ

 

社員一同ご期待に添えるよう頑張ります。

 

 

一層のご指導ご鞭撻を、宜しくお願い申し上げます。

 

 

最後はなんだか、決意表明のようになってしまいましたので

 

 

今回はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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