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2016年03月08日

公務員の方こそアパート経営を

 

先週末は、初めての大阪セミナーでした。

 

ご来場いただきました、お客様へ、この場をお借りして

 

お礼申し上げたいと存じます。誠にありがとうございました。

 

 

座談会では、弊社の物件情報にご興味をお持ち頂き

 

物件資料のカウンターの前が、人だかりとなってしまいました。

 

大変有り難い事でございます。

 

 

このご期待に添えます様、益々精進して参ります。

 

今後共、よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

さて今回は、公務員の方はアパート経営がお勧めというお話です。

 

今迄に、サラリーマンの方編、自営業者の方編を書いています。

 

ので、最後は公務員の方編とさせて頂きます。

 

 

公務員の方は、アパート経営を始めるにあたり

 

気にされる事が、2つ有るように思います。

 

 

一つは副業規定

 

公務員なのに、副業等をして良いのかというもの。

 

副業とみなされる条件として、{体を使った労働をした場合}

 

という項目が有り、実際に夜間のアルバイト等は禁止です。

 

 

アパート経営の場合、管理を自分で行わなければ、それには該当せず

 

株やFX等と同じとみなされるようです。

 

 

もしそうでなければ、相続などでアパートを所有する事となった場合

 

規定違反となったのでは解決しないからでしょう。

 

 

 

もう一つは、職員や所員の方の目

 

公務員だからこその悩みなのかもしれません。

 

アパート経営を始めた事が、噂話となって流布するというもの。

 

 

ですが、そんなに個人情報が漏洩するとも考えにくいのですが、

 

意外と狭いコミュニティーでの、職場環境等の場合であれば

 

{どこからともなく}、と言う事は、稀に有るのかもしれません。

 

 

だとしても、別に悪い事をしている訳ではありませんから

 

気にするかしないか、それだけの事だと思いますし

 

人の噂も75日と昔から言われます。

 

 

事実、実際には、ご購入頂くオーナー様は増える一方です。

 

何故なら、公務員と言う高い属性を、活かさない手は無いと

 

気づかれる方が、増えているからだと思います。

 

 

金融機関の審査は一発OKですし、金利面でも有利です。

 

複数棟所有も、比較的簡単です。

 

購入したくても出来ない方が、沢山いらっしゃるこのご時世でも。

 

 

では、何故有利なのか?

 

民間企業や自営業の方と比較して

 

1、倒産が無い

 

2、基本的に年収が下がらない

 

3、定年後の年金も充実

 

4、社会的信用度も高い

 

 

以上の事からも分かるように、安定しており事故リスクが低い。

 

その事が金融機関からの信用度も高くなり、

 

{ 融資枠を増やしても、金利を下げてでも取り組みたい }となるのです。

 

 

 

新築アパート経営は、早く目覚めた者勝ち、そして始めた者勝ちですから

 

上記2つの項目に、気持ちの整理が付きましたら

 

是非お勧めいたします。

 

 

但し、いつも言っている事ですが、

 

業者の選定、パートナー選びは慎重に。

 

 

ではこの辺で。

2016年03月04日

アパート経営に向いている人?

 

ある編集者の方から、どのようなタイプの方がアパート経営に向いていますか?

 

と、質問されました。

 

一概には言えませんが、私なりの漠然とした意見を述べさせて頂きます。

 

 

性格的に

 

 

1、コツコツタイプの人

 

当たり前ですが、金使いの粗い人は自己資金がなかなか溜まりません。

 

又、アパート経営を始めても、家賃収入を使いこむ可能性が有り、

 

生活が派手になるだけなので、あまりお勧めしません。

 

贅沢せずに、目標を立て達成するまでコツコツ貯金する方は

 

例え複数棟購入し、家賃収入で生活できるとしてもセミリタイアせず

 

以前と変わらぬ生活水準を維持し、潤沢な老後を迎える事と思います。

 

 

2、流されない人

 

流されやすい人は、いわゆるミーハーの方が多く、

 

イメージや会社の規模に惑わされやすい傾向にあると思います。

 

本来の物件力や、地域性、担当者の人間性等に目が行かず

 

勧められるままに、購入してしまいそうです。

 

決して、流される事無く本質を見極める事が大事です。

 

 

3、分析力のある人

 

分析力のある方は、数ある業者の特徴を細かくチェックし

 

比較検討を行います。

 

強みや弱み、メリットデメリットを総合的に判断し

 

どれを購入すべきかを決断します。

 

 

4、決断が早い人

 

優柔不断な方は、目の前のチャンスを逃します。

 

不動産は、同じものが二つと有りません。

 

良いと分かっているのに、決めきれない人は

 

残念な結果に終わる事が多いように感じます。

 

自分なりに分析し、間違いないと思えば早めに決断し

 

確実に自分のものとし、チャンスを逃さないように。

 

 

5、警戒し過ぎない人

 

さんざん検討し、問題ないと分かっているはずなのに

 

「こんなうまい話が有るのだろうか?何か裏が有るに違いない」と

 

それでも警戒してしまう方も、あまりお勧めしません。

 

例え購入したとしても、事ある毎に心配し過ぎ、体調を壊しかねませんし、

 

どっちに転んでも、後悔しかねません。

 

問題無ければ相手を信頼し、託してみる勇気も必要です。

 

 

6、柔軟性がある人

 

頑固な方は、自分の稼ぎ以外は信用しません。

 

時代の流れと共に、周りがいくら変化しようとも

 

自分は自分で何も変わらないという方は、興味すら湧かないと思います。

 

柔軟な考え方で、まず前向きに受け止めて考える事ができる方は

 

向いている方と言えます。

 

 

7、行動力のある人

 

成功したいという思いが強ければ、時間を惜しまず

 

面倒くさがらず、行動を起こします。

 

自分の目で見て、肌で感じて初めて善し悪しが見えてくるのです。

 

 

8、粘り強い人

 

思い通りに買えなくても、期待通りに行かなくても

 

諦めること無く、粘り強く対応する方。

 

そういう方は、最後にはチャンスをつかみ

 

成功するのではないでしょうか。

 

 

9、楽観的な人

 

神経質すぎると、管理を任せる事にストレスを感じます。

 

日常生活に支障をきたす様では困ります。

 

やるべき事をやって、言うべきことを言ったら、

 

後は、「なんとかなるさ」と気を楽に持てる人。

 

「それでもだめなら、その時に又考えよう」と

 

楽観的に考える事が出来る人は、向いていると思います。

 

 

以上、9つのタイプを挙げさせて頂きましたが、

 

少々、過激な表現も有ったかと思います。お許しください。

 

 

又、当然ですが項目によっては、上記の逆のケースの方が良かったと言う事も

 

有るでしょうから、書いていてもほとほと、漠然とした難しい質問でした。

 

 

ただ一つ言えるのは、どのようなタイプのお客様でも、

 

販売管理する側が責任ある仕事をし、堅実なアパート経営が実現出来れば

 

オーナー様が悩むことも、後悔する事も有りません。

 

改めて、弊社の存在意義を再確する事が出来た質問でした。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2016年03月01日

キャピタル目的の新築アパート経営は危険

 

 

「 5年経ったら売却してキャピタルを得てください。と営業されました。 」

 

と言う話をお客様からお伺いし、私は{ 危険すぎる }と感じました。

 

 

譲渡所得税の税率が下がるから、5年後なのでしょうが

 

家賃下落も無く、空室も無ければ問題ありません。

 

 

しかし現実には、その逆。

 

5年で20~25%の家賃下落するアパートが、後を絶ちません。

 

 

そもそも、売却ありきの営業スタイルは如何なものでしょうか?

 

「永く所有しても、良い事ありません」と言っているように聞こえます。

 

 

そのようなアパートを購入し、5年経ったらどうなるか、

 

実際にシミュレーションしてみましょう。

 

 

新築アパート 1Kロフト付 8所帯 販売価格 7700万円 諸経費別

 

利回り7% 家賃設定55000円 駐車場1台 10000円とします。

 

諸経費以外は、30年 フルローンで購入、金利2.5%としましょう。

 

 

新築当初は年間70万程の、実質手残りを得る事が出来ます。

 

ですが2年めから家賃下落が始まりました。

 

4年目でトントンになってきましたので

 

5年後、言われたように売却を考えます。

 

 

仮に少なめに見積もって、下落率が15%と仮定致しましょう。

 

平均家賃は、46750円です。

 

中古市場も、最近は利回りが、新築と変わらなくなっていますので

 

同じ7%で売却すると6557万円での売却となります。

 

 

その時のローン残債はなんと6781万円。224万円の赤字です。

 

キャピタルどころではありません。

 

 

これに不動産業者へ支払う仲介料まで考えると206万円赤字が増えます。

 

合計430万円の赤字です。如何でしょうか。

 

 

赤字では売れないし、だからと言って、所有し続けても毎月が赤字では話にならない。

 

もし、空室でも出ようものなら・・・・。

 

毎日が不安で仕方ありません。

 

 

「利回り6%で売るんだよ、何言ってるの?」という意見もあるでしょう。

 

仮に運よく売れて、良かったとしても、

 

それを買われた方は、輪をかけて地獄行きとなります。

 

 

この、誰かが最後にババを引く的なビジネスに、抵抗を感じてなりません。

 

初心者の方は経験値が低いので、コンサルティング会社や不動産業者等から

 

紹介され勧められれば、疑う事無く買ってしまうのでしょう。

 

 

弊社は、「売らずに長期保有しましょう。」と訴えています。

 

安定収入を得、安心をもたらし、将来設計を確実に描ける。

 

堅実なアパート経営とは、そう言う事だと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2016年02月26日

民泊について

最近、「 民泊についての考えを聞かせて下さい。」との質問を

 

沢山受けます。

 

私なりの考えを、お話ししたいと思います。

 

 

結論から言えば、「 当分無し 」です。

 

リスクが多すぎて、メリット無しだからです。

 

 

同業他社では、積極的に参入する意向を表明したり、

 

間接的に、リノベ等で関わったりするようです。

 

 

話題創りの為なのでしょうが、細かな法的整備もされていませんし

 

外国人観光客限定と言う、制限も気になります。

 

 

又、管理物件に空室が多ければ、藁をもすがる思いで民泊に飛びつくのも

 

分からなくもありませんが、お陰様で弊社はその空室に悩んでおりません。

 

 

本業に正面から向かい合い、入居率という数字に全社員がとことんこだわり、

 

自分の仕事のパフォーマンスを上げる事に、誇りと責任を持っています。

 

ですから、民泊ビジネスに、脇目をそらす事も有りません。

 

 

 

只、将来的には選択肢の一つとなるかもしれません。

 

 

オリンピック前後迄に、今よりもっと法整備が進み、全国的に認知され

 

外国人観光客限定や、7日間以上の宿泊条件等が緩和されれば

 

面白いビジネスとなるかもしれませんので、

 

そうなった時に、改めてどうするか考えます。

 

 

「その時では、もう遅い」という声が聞こえてきそうです。

 

が、構いません。

 

 

私が思う事は、ブレルことなく、一心に本業に向き合う事。

 

そちらが、何倍も大事な事ですから。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年02月22日

ラジオ収録

 

昨日は、第5回東京セミナーを開催いたしました。

 

お忙しい中、ご来場くださいましたお客様、誠にありがとうございました。

 

この場をお借りして、お礼申し上げたいと存じます。

 

 

又、サプライズゲストに、尾木ママがお越しいただきました。

 

滞在時間2分という、あっという間の出来事でしたが、

 

分刻みのスケジュールの中、ありがとうございました。

 

お陰様で、大盛況のセミナーとなりました。

 

 

pict-尾木ママ

 

 

 

そして、本日は首都圏限定のラジオ番組の収録を行いました。

 

ラジオ日本「こんにちは!鶴蒔靖夫です」のコーナーで

 

放送予定日は、2月29日(月)午前11:30~11:50です。

 

 

鶴蒔先生の番組は、30年以上の長寿番組で沢山の視聴者の方から支持されています。

 

首都圏のお客様には、是非お聞きいただけますよう、よろしくお願い申し上げます。

 

 

pict-DSC_0698

 

 

只、収録といっても、なかなかうまく喋れず、苦戦しました。

 

当日はラジオを聞かれても、笑わないでやってください。

 

局の方、編集よろしくお願いします。

 

 

ということで、今回は短いですがこの辺で。

2016年02月13日

家賃設定と利回り

 

「利回り程、あてにならないものは無い」と、お客様との談笑の中で言われました。

 

 

{どういう事ですか}とお尋ねすると、

 

「新築プレミアムの家賃設定は、ある程度覚悟していたのですが、

 

想像以上の家賃下落で、完全にあてが外れました」と言うもの。

 

 

「よく聞く話」と、お答えしたのですが、あまりにも下落がひどかったので、

 

改めて書きたいと思います。

 

 

お客様が新築アパートを購入する場合、利回りは重要な判断材料です。

 

利回りが高い程、収益性が高いと言う事になる訳ですから。

 

その重要な利回りを、操作されているとしたら、事は深刻です。

 

 

「利回りさえ高ければ、直ぐに売れる」と、売る側が操作しようと思えば

 

幾らでもできるのが利回り。

 

 

「今時○%の利回りは悪くないですよ」と担当から言われれば

 

「確かに、これは買わなきゃ損だ」となるのはしょうが有りません。

 

 

本当にその通りなら、上記の様なお話を、お客様から聞かされることも無い訳ですし

 

私も、「よく聞く話」とお答えする事も有りません。

 

 

ですが、実際にはかなりの頻度で耳にします。

 

 

そもそも利回りとは何か?

 

一般的には表面利回りの事を指しているのでしょうが、

 

その表面利回りとは、( 年間の家賃収入を販売価格で割ったもの )となります。

 

 

当然、パーセンテージの高いほうが、収益性も高くなります。

 

ここで問題なのが、家賃設定。

 

 

到底無理であろう、高い家賃設定で事業計画を作り、販売します。

 

お客様は、「ちゃんとした会社だし、まさか後で想定外のような事は起きないでしょう」

 

と、信頼して購入されます。

 

 

が、2年程経つと愕然とする事態が、待ち受けているわけです。

 

同じ商品を同じエリア内に、何年にも渡り販売している訳ですから

 

過去のアパートの家賃がどのような状況をたどったのか、

 

調べるまでもなく分かっているはず。

 

にも拘らず、同じ状況が後を絶たないとは、どういうことかとなるのです。

 

 

又、最近では家賃設定を上げるのは限界があるので、利回りを良く見せるために

 

販売価格を抑え、代わりに諸経費等が1000万位と、高いケースがあります。

 

 

手を変え、品を変えといった感じでしょうか。

 

いずれにしましても、お客様ご自身の本物を見極める目を養って頂くこと。

 

これに尽きるといっても過言ではありません。

 

 

後で、まさか自分が・・・とならないためにも。

 

 

ではこの辺で。

 

2016年02月09日

セミナー

 

先日、名古屋にてセミナーを開催させて頂きました。

 

ご来場頂きましたお客様に、この場を借りてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

又、私事ですが、今回も反省しております。

 

時間配分等うまくいかず、後半はほとんど流してしまいました。

 

お聞き苦しかった事と、お詫び申し上げます。

 

 

話したいことが、多すぎて困ってしまいますが

 

少しずつでも改善し、お客様にとって、よりわかりやすいセミナーとなるよう

 

今後も頑張って参りますので、また次回開催の折にはよろしくお願い申し上げます。

 

 

また、ご参加頂いたお客様から嬉しいお言葉も沢山頂きましたので

 

この場を借りて、御紹介させてください。

 

 

○ とても楽しい時間を過ごせました。

 

○ アイケンさんのセミナーに参加したくて待ち続けていましたが、

 

ようやくかないました。

 

○ いろんな会社のセミナーに参加しましたが、他では聞けない話を

 

たくさん聞けて良かったです。又、社長自らの考えを聞けるのは安心します。

 

○ 比較してこれほど違うとは参加するまで分かりませんでした。

 

等々。

 

 

有り難いことです。励みになります。

 

しかし逆に、厳しいご意見もありました。

 

 

○ 2回目ですが、内容があまり変わっていませんでしたね。

 

○ 失敗談をもっと聞きたい

 

○ 具体的に購入したくても、名古屋の物件が1件も無いのは残念でした。

 

申し訳ありません。完売中で・・・。  肝に銘じます。

 

 

今後も、弊社支店のある各都市で随時開催して参ります。

 

お近くでの開催の折には、是非お気軽にご参加くださいませ。

 

 

ではこの辺で。

2016年02月03日

過剰な設備?

 

先日、お客様より質問されました。

 

 

「アイケンさんのアパートは、設備や仕様が過剰過ぎませんか?

 

省いたり落としたりしてその分価格を安くして、

 

利回りを上げてくれた方が嬉しいです。」

 

 

確かに一理あります、目先の事だけ考えれば。

 

又、その方は2~3年で売却し、キャピタルを得たいとの事。

 

残念ですが、その様な考えの方には弊社はお売りしません。

 

 

何故そこまで言うのかと、思われるかもしれませんが、

 

それだけ1棟1棟を、土地から必死にこだわり抜いて創っているからです。

 

 

弊社にとっても、誇りを賭けた大事なアパートですし、

 

どの現場も、汗と思い出が詰まっている、オンリーワンだからです。

 

ですから、大切にして下さる方にお売りしたいのです。

 

 

又、そもそも、他社と比較して頂いても弊社の価格は安すぎるほど。

 

それは、お客様との信頼関係を構築したいからに他なりません。

 

その誠意の証として、価格で表現させて頂いているつもりです。

 

 

そして、設備やグレードを高めている一番の理由は、

 

家賃下落防止、入居率アップ、安いメンテナンス費用の為。

 

購入後の、オーナー様に成功して頂く為です。

 

 

その裏付けとして、実際に数字に表れています。

 

弊社販売物件の年間平均入居率99%以上を継続中。

 

5年後の家賃下落率わずか3%未満。

 

400棟以上の販売実績に対して、売却事例わずか1棟。

 

その売却理由も10年経ってキャピタルを得、再度新築買い替えの為。

 

等々。

 

 

又、賃貸ショップの営業スタッフの方からも

 

よくお褒めの言葉を頂きます。

 

 

「アイケンさんの物件は紹介しやすいんです。

 

お客様の反応が明らかに違います」

 

とか、

 

「設備や間取り、仕様面等、色んな引き出しが有るので

 

お客様に話をしやすくて、ついアイケンさんの物件を紹介しますね」

 

等。

 

 

一見、過剰に見える設備や仕様もこの様に訳が有っての事と

 

ご理解頂ければ、幸いです。

 

 

設備を省いたり、仕様を落とし、4~5年後から一気に家賃下落が

 

起こって、困るのはオーナー様自身なのです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

2016年02月01日

弊社オーナー様のタイプ

 

購入するオーナー様はどのような方が多いですか?

 

と質問されました。

 

 

そう言われれば、以前金融機関の方から

 

「 業者によって購入されるオーナー様の性格が違います。 」

 

と、言われた事がありました。

 

 

会社の社風と似た性格の方が、その会社のアパートを購入するケースが多いとの事。

 

面白い話ですが、確かに当たっている所も、有るのかもしれません。

 

 

人の性格は十人十色と昔から言われます。

 

ですから一概には述べる事が出来ませんが、弊社オーナ様のタイプは

 

 

アパート経営等の投資には興味が有るけど、決して派手ではなく

 

慎重で、堅実な方が多い印象です。

 

 

流行りや会社の規模等で、流されたりするのではなく

 

ご自分の目で見て、他社と比較検討され御納得の上でご購入されます。

 

 

その様な方が多いからか、弊社入居率も高いと言う事も有りますが

 

オーナー様からのクレームが、私のサラリーマン時代と比較しても

 

全くと言ってよい程ありません。

 

皆様堅実に経営しておられます。

 

 

アパート経営はローリスクですがノーリスクではありません。

 

だからこそ、見極めが肝心なのです。

 

 

厳しい言い方ですが、投資は自己責任。

 

後で失敗したからと、文句を言った所で

 

どうなるものでもありません。

 

 

責めるなら、自分の浅はかさを責める以外にないのかもしれません。

 

 

それだけに、販売する側の責任は重たいのです・・・。

 

 

では、話が横道に逸れましたが、この辺で。

 

 

 

 

 

2016年01月25日

経費等

先日は、今年最初のセミナーでした。

 

ご来場いただいたお客様、誠にありがとうございました。

 

 

内容を、改善した最初のセミナーでしたが、

 

今までよりは、お客様の反応も良かったように感じました。

 

 

が、まだまだ自己満足で終わっているところも、多々あるようですので、

 

もっともっと、お客様の立場に立って、お話しできるように、

 

精進して参ります。

 

 

次回は名古屋での開催となります。

 

お時間の許す方は、是非ご参加くださいませ。

 

 

 

 

 

では早速ですが、今回はアパート経営を実際に始めると、

 

どのような経費等が掛かってくるのか

 

簡単にお話ししたいと思います。

 

 

経費等には、毎月決まって掛かる固定費と

 

退去や修繕など、不定期に掛かる変動費とに大きく分けられます。

 

 

では、まず毎月かかる固定費について、

 

実際にはどのような費用が掛かってくるのか見てみましょう。

 

 

 

1、管理手数料

 

管理会社へ支払う管理手数料です。

 

オーナー様によっては、まれにご自分で一切を、管理される方がいらっしゃいますが

 

一般的には本業を抱え、忙しい方がほとんどなので、委託されます。

 

料金は、毎月の家賃などの収入に対して、数%の手数料を支払います。

 

管理会社によって3%~10%とまちまちで

 

管理委託の内容によって異なります。

 

 

2、定期清掃料

 

共用部分の清掃を依頼する場合に掛かってきます。

 

オーナー様によっては、ご自分で清掃される方もいらっしゃいますが

 

一般的には、管理会社へ依頼されるオーナー様が多く、

 

月に1~4回の清掃をします。

 

料金は、会社によってまちまちです。

 

 

3、水道、電気料

 

共用部分の水道使用料、電気使用料です。水道料金は2か月に1回です。

 

 

4、その他の費用

 

ネット使用料をオーナー様が負担したり、防犯カメラや自動販売機、

 

浄化槽があればその費用等、設備によって掛かってきます。

 

 

5、固定資産税

 

毎年、土地と建物それぞれに固定資産税を納付します。

 

税額は物件の大小、土地の地価により変わります。

 

 

 

次に変動費について

 

 

1、退去時の補修費用

 

クロスの張替え、クリーニングの費用、鍵の交換費用など

 

管理会社との契約内容や、賃貸借契約の内容によって、

 

費用負担額や項目も違ってまいります。

 

 

2、入居斡旋に伴う広告料

 

賃貸ショップから、入居者を斡旋してもらった時の成功報酬です。

 

本来は、情報誌などへの広告掲載の費用として始まった仕組みですが、

 

今では賃貸ショップの重要な収入源となっており

 

通常は家賃の1か月分相当が一般的です。

 

決まりにくい物件は家賃の2か月分から

 

まれに5か月分もの広告料を支払うオーナー様も、いらっしゃるようです。

 

 

3、フリーレント

 

空室が埋まらないよりは、入居者へサービス期間として

 

2~3か月家賃フリーとし、成約へと結び付ける手段です。

 

 

4、設備の修理や交換

 

共用部の電球や、各お部屋の設備について、

 

故障すれば修理や交換が必要となります。

 

ただし、入居者に過失がある場合はその限りではありません。

 

 

5、大規模修繕

 

建物が古くなると、大規模修繕の提案を、管理会社やリフォーム会社よりされます。

 

どうするかは、オーナー様次第です。

 

 

6、その他の費用

 

他に、最初だけ掛かる不動産取得税、火災保険や地震保険の更新

 

確定申告を税理士に頼めば、その報酬。

 

申告の結果、所得があれば所得税の納付。

 

等々・・・

 

 

 

申告の詳しい話はここでは省略しますが、上記の経費等が掛かってもなお

 

黒字計上出来、所得税を納付したとすれば、ちゃんと利益が出た証です。

 

節税したい気持ちは分かりますが・・・。

 

 

固定費については、経営上やむを得ない費用ですが、

 

出来れば、変動費については極力抑えたいものです。

 

その中でも、広告料とフリーレントの負担は特に重たいですから

 

その最も効果的な解決策は、入居率の良いアパートを購入すること。

 

あまり退去も頻繁ではなく、もし出ても直に次の入居者が決まるアパート。

 

 

余計な広告料を支払ったり、フリーレントを条件としなくても

 

入居者様から是非借りたいと思ってもらえる、アパートを購入することです。

 

 

少しでも参考になれば幸いです。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

 

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