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2017年04月25日

28年

 

先日23日は、アイケンカップゴルフコンペを開催いたしました。

 

ご参加いただいた業者様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。ありがとうございました。

 

 

当日は雲一つない快晴で、雨男の私としてはこの上ない嬉しさで

 

つい表彰式では、晴れ男宣言をしてしまいました。

 

 

たった1度の晴れで、厚かましいですね。

 

次回もどうか晴れますように。

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と言う事で、今回は

 

私事で、大変恐縮ではございますが

 

結婚28周年を4月20日に迎える事が出来ましたので少々。

 

 

 

 

日頃の感謝の気持ちを込めまして、ささやかですが

 

家内と2人、1泊2日の温泉小旅行に行って参りました。

 

 

28年間を振り返ってみますと、

 

平凡な結婚生活を思い描いていたであろう、家内にとっては

 

私との結婚生活は、それとは真逆だと、感じていると思います。

 

 

 

何故なら、私は23歳で結婚してから5回もの転職。

 

しかもその殆どが、何も相談せず、次の当てもなく、いきなり辞めてしまう始末。

 

 

子供を3人も抱えながらですから、どれだけ不安だったかと思います。

 

止めが独立という訳ですから、心配事も多かったでしょう。

 

 

ですが文句も言わず、付いてきてくれましたし、

 

約20年近くは、私の仕事の手伝いをしてくれました。

 

 

恥ずかしながら、今の私があるのも、

 

陰で支えてくれた、家内のお陰だと感謝しています。

 

 

 

 

少し、のろけが入ってしまいましたので、

 

 

短いですが、今回はこの辺で。

 

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2017年04月18日

人口減少時代・・・

 

今日は、人間ドックに行って参りました。

 

少し太り過ぎ以外は、全ての数値が異常なしでしたので

 

安心致しました。

 

 

但し、先生より「もっと運動しなさい。」と言われましたので

 

ゴルフをする言い訳が出来て良かったです。

 

 

それから「食事にも気を付けること。」とも言われたので

 

飲み過ぎに注意しようと思います。

 

 

 

 

と言う事で、今回は「人口減少時代でもアパート経営は成り立つのか?」

 

という、お客様からの質問についてお答えいたします。

 

 

結論は、勝ち組、負け組に分けると分かりやすいので

 

勝ち負けで表現させて頂きます。

 

 

まず人口増減では、勝ち組の都市と、負け組の都市に分かれます。

 

その勝ち組都市の中でも、更に勝ち組のエリアと負け組のエリアに分けられ

 

もっと細かく見れば、勝ち組のエリアの中でも

 

勝ち組の物件と負け組の物件に分かれると言う事。

 

 

人口減少時代でも、勝ち組の都市で、勝ち組のエリア、勝ち組の物件を

 

見極めて購入すれば、アパート経営は成り立ちます。

 

 

「それを見分けるのは、至難の業」とクレームが来そうですが簡単です。

 

中古市場の売り物を細かく調べるだけ。

 

 

築年数で2年から7年の間の物件で

 

どこのメーカーの物件が良く売りに出ているのか?

 

を調査すれば負け組物件を買わずに済みます。

 

 

築浅にもかかわらず売りに出るのは、新築プレミアムが終わった途端

 

入居者から見捨てられた、いわば負け組物件と言えるのです。

 

 

ですから人口が減少時代に突入しようと、

 

勝ち組の都市で、勝ち組のエリアに、勝ち組の物件を購入すれば

 

何も心配する事はありません。

 

 

「 メーカーによって、販売棟数がそもそも違うでしょ。」

 

なるほど、であれば弊社でも毎年20棟前後は

 

売却するお客様がいてもいいはず。

 

 

ですが、創業以来売られた方は10年越のオーナー様お一人のみ。

 

そのオーナー様も売却益で、又弊社の物件を購入頂き、

 

その他のオーナー様は、売る事無く皆さん堅実経営をされています。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

2017年04月10日

相続税対策・・・

 

先々週の土曜日は名古屋にて、セミナーを開催いたしました。

 

ご来場いただいたお客様に、大変遅くなりましたがお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後とも、末永くよろしくお願いします。

 

 

また、話は飛びますが、福岡では満開の桜も昨日からの雨でかなり散り始めたようです。

 

私は、東京と福岡の2か所で散歩程度の花見をしましたが、春を感じてとても良かったです。

 

 

と言う事で、今回は3月26日の日経新聞に掲載されていました記事について少々。

 

 

「アパート融資異形の誇張」

 

「年3.7兆円 新税制で加熱」

 

という内容です。

 

 

背景の一つに、相続税対策のアパート建設が挙げられ

 

一つの例として近鉄名古屋線津駅から車で10分の中河原地区が挙げられていました。

 

 

1キロ平方メートルに数十件以上が密集するアパート銀座。

 

徒歩圏内に最寄りの駅もなく、表札付きの部屋は1部屋だけ。

 

 

「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」

 

「今はどこも空室だらけ。だれが責任を取るのか」

 

と、70歳の男性は憤る。

 

 

また、愛知県の80歳の男性は

 

「10年は家賃が変わらない契約だったのに、

 

6年後に10万円減額された」と訴訟を起こしたケースも。

 

いわゆる、たちの悪いサブリース契約でのトラブルが増えているとのこと。

 

 

石川県の61歳男性は家賃を1割減らされたことで、収支が悪化し14年に

 

アパートを売却したが、資産価値下落で手元には3000万円の借金が残ったケースも。

 

 

金融庁は、融資残高を伸ばしている12の地方銀行に、契約内容の提出を求め

 

アパート融資のリスクの把握を急いでいるとし、

 

将来、複雑な証券化商品が増えれば、日本版サブプライムローン問題に発展しかねない。

 

 

と言った内容の記事です。

 

この様な内容の記事を見るたびに、私が思う事は一つ。

 

 

「入居者無視のアパートに将来は無い」

 

と言う事です。

 

 

そもそも入居者のニーズが有るのか、無いのか?

 

有るとすればどういうものなのか?をとことんリサーチし

 

その結果次第では、建設中止と言う選択肢が有って当然。

 

 

厳しい言い方かもしれませんが、地主様は相続税対策の事だけ、

 

不動産業者やデベロッパーは売り上げの事だけにとらわれて、

 

一番見なければならないニーズに対して、目を逸らした結果が

 

節税効果以上の逆ザヤとなって、地主様を悩ませてしまいます。

 

 

もっと言うなら、不動産業者やデベロッパーは、敢てニーズを無視しなければ

 

受注棟数を確保できません。

 

そういう立場の営業担当の話を、信じてしまう地主様にも甘さを感じます。

 

 

当然言葉巧みにすり寄って来るのでしょうし、最近ではサブリースの保証料減額合戦が

 

始まっていると聞きます。

 

 

そこに金融機関からの融資の話を持ち込まれれば、

 

「なんとかなるかも」と思うのも無理はありません。

 

 

ですが、そういう地主様ばかりだから、上記の様な問題が起きるのでしょう。

 

建てるまでは「まさか自分が・・・」と思っておられるのでしょうが、

 

悩んだ末に、結局建ててしまえば、後はサブリースだけが頼みの綱。

 

 

そのサブリースが、上記の様なトラブルになり

 

結果的に、最後に泣くのはやはり地主様と言う事になります。

 

 

これらの全ては、入居者のニーズを無視する事から始まります。

 

ご自分の所有している土地は、ご先祖様からの宝物。

 

 

その相続税で、子孫に迷惑をかけられないのも良く分かりますし

 

ましてや思い入れも強く、愛着があるのも分かります。

 

 

ですが、今一度、賃貸市場と言う事を念頭に置き

 

検討しなおされる事をお勧めします。

 

 

近隣に同じ様な建物で空室は無いのか?

 

有れば中止です。サブリースでは守ってもらえません。

 

 

今回は、弊社のニーズ最重視とは、全く反対のケースでしたが

 

書かずにはいられませんでした。

 

 

弊社のオーナー様で、サブリースしている方は1人のみ。

 

500人以上の方は、普通の一般管理です。

 

当然皆さま堅実経営をされています。

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

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