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月別アーカイブ: 2017年06月

2017年06月23日

収益稼働率

 

不動産投資に関する金融機関の審査が、

 

ようやく平常に戻ろうとしています。

 

 

自己資金無しでも融資する姿勢は、

 

少々行き過ぎの感は、否めませんでしたから。

 

 

そして、今後注意しなければならないのが、セカンドローン。

 

厳しくなった融資に対して不足分の自己資金を

 

アパート販売メーカー側が融資すると言うもの。

 

 

今迄も、かなり多用されていたようですが、

 

今後益々増えてくると思われます。

 

 

結局のところ、オーナー様は自己資金無しで購入する事になるのですが、

 

危険極まりないと言わざるを得ません。

 

 

何故なら支払いが2重になるからです。

 

新築時からほぼ利益無し。固定資産税等含めれば赤字になりなりかねません。

 

 

週間ダイヤモンドにも掲載されていましたが、あのシミュレーションは

 

金融機関単体での融資に対するもの。

 

( 詳細は省きますが争いは怖いものです。 )

 

 

あの数字に更にセカンドローンの支払いがあれば、一目瞭然。

 

 

又、売却シミュレーション等を信じては駄目です。

 

「 赤字になる前の、税率が下がる5年後には売却しましょう。」と言うもの。

 

そんな簡単には行きませんから。

 

 

売却価格が残債を下回る可能性も充分考えられます。

 

そもそも5年も持ちこたえられるかどうか・・・・。

 

 

昔から「 ただより怖いものは無い 」とは良く言ったものですが

 

自己資金ゼロより怖いものは無いと言ったところでしょうか。

 

 

弊社では、堅実なアパート経営をしましょうと、創業以来

 

変わらず言い続けておりますが、当然自己資金も含めてのもの。

 

 

無理のない返済計画と、それぞれにとことん拘った

 

土地、建物、管理が全てコラボして初めて堅実と言えるのです。

 

 

その証拠に、お題目にもありました収益稼働率を算出しています。

 

入居率をいくら99%と発信したところで、同業他社も似たような数字を

 

掲げている以上、弊社の優位性や堅実性が正確に伝わりません。

 

 

ですが収益稼働率であれば、話は変わってきます。

 

フリーレントや家賃下落があれば、新築時から比較して年間の収入が

 

目減りしますので、収益稼働率も下がってしまいます。

 

収益稼働率の低い入居率程、空しいものは有りません。

 

 

8年前まで遡った物件データーが保存してありましたので

 

それ以降の全てのデーターを集計しています。

 

 

 

 

来週にはまとまり、公表できそうですのでお楽しみに。

 

 

ではこの辺で。

2017年06月14日

お叱り

 

先週の土曜日は、東京にてセミナーを開催させて頂きました。

 

沢山のお客様にご来場いただき、誠にありがとうございました。

 

今後とも末永くよろしくお願い申し上げます。

 

 

と言う事で、今回もセミナーネタで恐縮ですが少々。

 

 

セミナー終了後、毎回座談会を行うのですが

 

いろんなお客様とお話する事が出来、私の楽しみの一つでもあります。

 

 

今回も在るお客様と話し込んでいると、その方は既に弊社の担当と面識があるとの事。

 

ですが、どうもお顔の表情が冴えません。

 

 

まさかと思い質問してみました。

 

「もしかしたら、お気を悪くされてませんか?」

 

すると苦笑いされます。

 

やはりと思い、平謝り。

 

 

「まだお若いし、営業マンとしてのキャリアも短いでしょうから。」

 

と、おっしゃって下さいますが、当然そういう問題ではありません。

 

若いとか、新人とか何の言い訳にもなりません。

 

 

「駄目なら担当を変えますので、何時でもおっしゃって下さいませ。」と

 

お詫びいたしました。

 

 

その弊社担当は、その事で実は悩んでおり、

 

{自分のどこが、お客様に不快な思いをさせてしまうのか?}

 

答えが中々見つからない模様。

 

先輩社員からも、いろいろと注意を受けているのですが・・・。

 

 

性格的には真面目な子ですし、めげずに頑張っていますので

 

お客様には大変ご迷惑をおかけしますが、何とか一人前の営業へ

 

育ててあげたいと思っています。

 

 

今回のような、お客様からの貴重なご感想やご意見が大変ありがたく

 

真摯に受け止めて、全社員日々精進して参ります。

 

今後も、忌憚ないご意見を頂戴したく存じます。

 

 

何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

ではこの辺で。

2017年06月08日

5バリ

 

今週の日曜日は福岡にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご来場を賜り、有り難く厚く御礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で、今回はセミナーネタではありませんが

 

2日前に某大手企業の方からのお誘いで

 

野球観戦に行った時のお話を少々。

 

 

ヤフオクドームのスーパーボックスでの観戦でしたので

 

いつもの事ですが、野球もそこそこに、飲む方がメインとなりました。

 

 

色んな話をする中で、先方の副支店長様の話が勉強になりましたので

 

簡単にご紹介させて頂きます。

 

 

某ビール会社の部長さんとの話を、紹介して下さったのですが

 

「ビールの売り子の中で、一番売り上げを上げる子は

 

決して可愛い子だとは限りません。

 

5つのバリを持った子です。何だか分かりますか?」と。

 

 

1、気配り

 

2、目配り

 

3、心配り

 

までは何とか正解でしたが、残り2つが分からない。

 

すると、部長様からの答えは

 

4、欲張り

 

5、頑張り

 

ですと、答えが返ってきたそうです。

 

 

気配り、目配り、心配りをしながらも

 

もっと売りたいという欲張りと、負けたくない思いからの頑張りが

 

売れる売り子には、備わっているのだとか。

 

 

ですから、そういった子は就職活動でも必ず良い所に内定するのだそうです。

 

 

 

ですが、5つのバリを備えた子は最近では少なくなっているとの事。

 

生まれ育った環境が大きく影響しているそうです。

 

 

 

5つのバリ

 

ビールの売り子に限らず、全てに於いて言える事なのだと思います。

 

何の仕事であれ、5つのバリが備わっている人は、男女に関係なく

 

必ず実績を残し、出世していくのでしょう。

 

 

弊社もそんな人材がもっともっと欲しいです。

 

選んでもらえるように、頑張ります。

 

 

 

ではこの辺で。

 

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