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2017年08月31日

5つの立場ー2

先週は岡山にてセミナーを開催いたしました。

 

ご来場下さいましたお客様にこの場をお借りしてお礼申し上げたいと存じます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共末永く宜しくお願い致します。

 

 

と言う事で前回からの続きです。

 

5つの立場の2つは前回の話で賃貸ショップと管理の2つ。

 

今回は残り3つの立場についてです。

 

 

まず3つ目は現場工務スタッフの立場

 

前職時代に、暇があれば現場に応援に行っていました。

 

プレカット等無い頃、切込み場での手伝いや

 

クレーンを使えない現場での、棟上げの応援。

 

 

棟上げ後の防水シート貼等。

 

いい汗を掻きながら、現場の大変さこだわり等、職人さんの気持ちを理解し

 

今に活かす事が出来ています。

 

 

4つ目はアパートオーナーとしての立場

 

私もアパート経営歴が19年になります。

 

オーナーの立場からすれば、収益稼働率に拘るのは当然です。

 

 

5つ目は経営者としての立場

 

色んな立場に立って考え、それを経営者の立場でまとめ

 

弊社にかかわる全ての人にとって、皆が喜びウインウインとなる様に

 

するにはどうすればよいのか?

 

 

私の結論は、「 本物を正々堂々、裏表ない仕事をする事 」

 

大変ですが、その方が精神的にもストレスを感じません。

 

皆、笑顔で仕事が出来ている事を誇りに、

 

今後も妥協せずに頑張ります。

 

 

ではこの辺で。

 

 

2017年08月21日

5つの立場

 

先日は広島にて、セミナーを開催いたしました。

 

お暑い中、ご来場くださいましたお客様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げたいと存じます。誠にありがとうございました。

 

座談会でも沢山の方と盛り上がりました。

 

今後とも末永く宜しくお願いします。

 

 

 

 

と言うことで今回も座談会にて、お客様とお話しした内容について少々。

 

そのお客様は、ゼネコンにお勤めしていた方なので、現場に詳しい方です。

 

 

私のセミナーの中で、外壁工事(サイディング)の話をするのですが、

 

大変共感頂きまして、話が盛り上がりました。

 

 

釘打工事にて、施工する方法のメリット、デメリットに付いてお客様より

 

「釘打ち施工は工期が早いメリットがありますが、経年と共に錆びるのでいけません。

 

そこから爆裂し外壁が痛んだり、水漏れの原因になったりしますからね。

 

工期が短くなって喜ぶのは、売る側の話。お客からすれば後々メンテが掛からないように

 

ちゃんと創ってほしいです。その点、アイケンさんの現場は安心です。

 

社長さんの言う通り金具留め施工の方が、工期やコストも掛かりますが

 

後々助かります。我々オーナーの立場で考えてくれているのだということが

 

ほかにも色々あったので、今日のセミナーに来て本当に良かったです。

 

もっと早く来ればよかった。2年前から知ってはいたのですがなかなか腰が重くて」

 

 

と、お褒めいただきました。ありがとうございます。

 

実は私自身がアパートのオーナーの立場でもあるのですが、

 

いろんな立場で物事を考えることが重要です。

 

一つお話しさせていただくならば、私は5つの立場を経験しています。

 

 

1つ目は、賃貸ショップの営業マンとしての立場。

 

実際に入居者はどの様なニーズを持っているのか。現場を経験しているからこそ

 

その重要性がよくわかります。今も情報収集を行い弊社のブランドに反映しています。

 

 

2つ目は、管理の立場。

 

どんなに拘って創っても、管理がずさんなら入居率は落ちますし、家賃も下落します。

 

前職時代に、いろんな経験を積みました。

 

素早いクレーム対応、小まめな賃貸ショップ訪問。

 

等を継続することの重要性を肌で感じています。

 

 

余談ですが、昔「どうしてアイケンは自社の賃貸ショップを創らないのですか?

 

入居率アップのやる気を感じませんね」と、お叱りを受けたことがあります。

 

 

その答えは、私の賃貸ショップ時代の店長経験、管理部の経験に裏打ちされています。

 

自社にて賃貸ショップを経営するとどうなるか。

 

 

自社の売り上げを伸ばす為に、新築物件の募集を専任にて行います。

 

他社には斡旋させません。競争が激しい業界だけに黒字にするのも大変ですから

 

仕方ありません。

 

 

するとどうなるかと申しますと、管理部の立場が悪くなります。

 

せっかく仲良くなっている、他社賃貸ショップからクレームが入ります。

 

 

新築全物件を、オープンにするようにと。

 

そうでなければ入居者の奪い合いが始まり、

 

新築物件を持っている方へお客様が流れるからです。

 

 

 

結果的に他社賃貸ショップとの関係が壊れ、離れてしまうので、

 

上がるはずの入居率が、実は、がた落ちとなります。

 

 

弊社の入居率が毎月98%以上をキープしているのは

 

そのような経験から、一切の部屋付けを賃貸ショップの方に

 

お願いし、良好な関係を築いているからにほかなりません。

 

敢えて、賃貸ショップを経営していないのです。

 

 

と言う事で、長くなってまいりましたので、残りの3つの立場は次回まで

 

引っ張りたいと思います。

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年08月07日

収益稼働率の比較

最近、日焼けで真っ黒になっています。自分で言うのもなんですが

 

たくましさを感じます。

 

ですが洋服を脱ぐと、いつもの見慣れた身体にがっかり。

 

只の勘違いでした。

 

 

 

 

 

と言う事で、前回からの収益稼働率の続きなのですが、

 

「アイケンさんの数字が良いのかどうか、比較できなければわかりません。

 

一般的にはどれくらいの数字なのですか?」

 

との質問をお客様より頂きましたので少々。

 

 

 

残念ながら、他社のデーターまで手に入りませんから正確な数字は分かりません。

 

なので、参考にならないかもしれませんが、私の業界30年の経験から

 

お話させて頂きたいと思います。

 

 

その前に再度、収益稼働率のおさらい。

 

収益稼働率とは、新築時のプランにて提案された家賃設定が、

 

1年間完全満室状態とした場合の年間家賃収入を100とし、

 

それに対して、経年と共にどれだけ実際の家賃収入が落ちていくのかを

 

集計したものです。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、家賃下落やフリーレント等

 

オーナー様の犠牲の下でなしえる入居率であれば、何の意味もありません。

 

それは、収益稼働率を集計すれば一目瞭然。

 

犠牲になった分、年間家賃収入が減るので稼働率は、がた落ち。

 

 

 

オーナー様の立場に立てば、まやかしの入居率よりも正確な収益稼働率の方が

 

アパート経営を行う上で重要な数字だと理解頂いた上で本題です。

 

 

私の感覚の話ですので、あしからず。

 

各メーカー共、1年経過毎に1%の下落はやむを得ないと、見ていると思います。

 

従って10年経過すれば、収益稼働率が90%となります。これ位が一般的です。

 

 

ですが現実は、そう甘くはないようです。

 

多分5年で90%、10年で80%行けば良い方でしょうか。

 

実際には5年で80%、10年で60%と言ったアパートがゴロゴロだと思います。

 

 

弊社に管理変更を依頼されるオーナー様の話や、

 

賃貸ショップの方の情報などを参考にしています。

 

 

余談ですが、そうなると分かっている場合、営業マンがいう事は

 

5年後の出口戦略の話。  買う前から売る事を勧めます。

 

せめてもの罪滅ぼしか、もしくはそうなってしまった時の言い訳か?

 

 

それはともかく、弊社は創業以来一貫して堅実なアパート経営を

 

訴えてきました。売却ありきではなく長く所有し続けましょうと。

 

 

そう言える一番の理由は、弊社の収益稼働率が8年経過しても平均96%だからです。

 

安定したアパート経営が出来ている証。

 

 

この様に弊社は、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

裏表のない仕事をして参りました。

 

 

ですから弊社の社員は、仕事でストレス抱え込まないので、皆健康そのものです。

 

今後も変わることはありません。

 

 

その証拠に、結婚と出産ラッシュです。

 

本当に少子化なのでしょうかと言いたくなります。

 

 

平均年齢30歳の、社員100人ちょっとの会社なのに、

 

既婚率は43%、子供さんの人数は43人。来年3月までに6人生まれます。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年08月04日

ちょっと一休み - 20

毎日猛暑が続いております。

 

体調管理には、十分注意が必要です。

 

 

昼間の熱中症対策と、エアコンの当たり過ぎによる冷房病。

 

その為には、やはり小まめな水分補給、十分な睡眠、それからバランスの取れた食事を

 

規則正しく行う事でしょう。

 

 

分かっていても出来ないのだから、しょうがありませんが・・・。

 

ですが自分の体は自分しか守ってくれないので、気を付けましょう。

 

 

私は、毎日楽しく仕事をしておりますし、この暑い中でも

 

健康の為に、ゴルフに勤しんでいます。あくまでも健康の為に。(笑)

 

 

 

pict-DSC_1832

 

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と言う事で、久しぶりのちょっと一休みでございます。

 

 

夏と言えば花火ですので、福岡での花火大会の写真を少しだけ。

 

まずは18年ぶりに復活しました、百道浜の花火

 

 

pict-DSC_1789

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pict-DSC_1822

 

 

 

良い席にて観れましたので、とても迫力のある花火大会でした

 

12000発の花火が打ち上げられ、特にラストの7分間は4000発の花火の乱れ打ち。

 

圧巻でした。

 

 

次に毎年恒例の大濠花火大会。

 

 

pict-DSC_1826

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6000発の花火が打ち上げられます。

 

 

 

自宅から見えますので、毎年楽しみにしているのですが

 

残念なのは、スマホでは良い写真が撮れなかった事。

 

と言うより、私の腕が悪いのかも。

 

 

しかも、観るほうに集中して、撮るのを忘れました。

 

 

 

 

各都市でも花火大会は開催されていると思います。

 

夏といえばやはり花火ですね。

 

 

 

ではこの辺で。

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