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月別アーカイブ: 2017年08月

2017年08月07日

収益稼働率の比較

最近、日焼けで真っ黒になっています。自分で言うのもなんですが

 

たくましさを感じます。

 

ですが洋服を脱ぐと、いつもの見慣れた身体にがっかり。

 

只の勘違いでした。

 

 

 

 

 

と言う事で、前回からの収益稼働率の続きなのですが、

 

「アイケンさんの数字が良いのかどうか、比較できなければわかりません。

 

一般的にはどれくらいの数字なのですか?」

 

との質問をお客様より頂きましたので少々。

 

 

 

残念ながら、他社のデーターまで手に入りませんから正確な数字は分かりません。

 

なので、参考にならないかもしれませんが、私の業界30年の経験から

 

お話させて頂きたいと思います。

 

 

その前に再度、収益稼働率のおさらい。

 

収益稼働率とは、新築時のプランにて提案された家賃設定が、

 

1年間完全満室状態とした場合の年間家賃収入を100とし、

 

それに対して、経年と共にどれだけ実際の家賃収入が落ちていくのかを

 

集計したものです。

 

 

例え入居率が98%であったとしても、家賃下落やフリーレント等

 

オーナー様の犠牲の下でなしえる入居率であれば、何の意味もありません。

 

それは、収益稼働率を集計すれば一目瞭然。

 

犠牲になった分、年間家賃収入が減るので稼働率は、がた落ち。

 

 

 

オーナー様の立場に立てば、まやかしの入居率よりも正確な収益稼働率の方が

 

アパート経営を行う上で重要な数字だと理解頂いた上で本題です。

 

 

私の感覚の話ですので、あしからず。

 

各メーカー共、1年経過毎に1%の下落はやむを得ないと、見ていると思います。

 

従って10年経過すれば、収益稼働率が90%となります。これ位が一般的です。

 

 

ですが現実は、そう甘くはないようです。

 

多分5年で90%、10年で80%行けば良い方でしょうか。

 

実際には5年で80%、10年で60%と言ったアパートがゴロゴロだと思います。

 

 

弊社に管理変更を依頼されるオーナー様の話や、

 

賃貸ショップの方の情報などを参考にしています。

 

 

余談ですが、そうなると分かっている場合、営業マンがいう事は

 

5年後の出口戦略の話。  買う前から売る事を勧めます。

 

せめてもの罪滅ぼしか、もしくはそうなってしまった時の言い訳か?

 

 

それはともかく、弊社は創業以来一貫して堅実なアパート経営を

 

訴えてきました。売却ありきではなく長く所有し続けましょうと。

 

 

そう言える一番の理由は、弊社の収益稼働率が8年経過しても平均96%だからです。

 

安定したアパート経営が出来ている証。

 

 

この様に弊社は、良いものは良い、悪いものは悪いと

 

裏表のない仕事をして参りました。

 

 

ですから弊社の社員は、仕事でストレス抱え込まないので、皆健康そのものです。

 

今後も変わることはありません。

 

 

その証拠に、結婚と出産ラッシュです。

 

本当に少子化なのでしょうかと言いたくなります。

 

 

平均年齢30歳の、社員100人ちょっとの会社なのに、

 

既婚率は43%、子供さんの人数は43人。来年3月までに6人生まれます。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

 

 

 

 

2017年08月04日

ちょっと一休み - 20

毎日猛暑が続いております。

 

体調管理には、十分注意が必要です。

 

 

昼間の熱中症対策と、エアコンの当たり過ぎによる冷房病。

 

その為には、やはり小まめな水分補給、十分な睡眠、それからバランスの取れた食事を

 

規則正しく行う事でしょう。

 

 

分かっていても出来ないのだから、しょうがありませんが・・・。

 

ですが自分の体は自分しか守ってくれないので、気を付けましょう。

 

 

私は、毎日楽しく仕事をしておりますし、この暑い中でも

 

健康の為に、ゴルフに勤しんでいます。あくまでも健康の為に。(笑)

 

 

 

pict-DSC_1832

 

pict-DSC_1828

 

 

と言う事で、久しぶりのちょっと一休みでございます。

 

 

夏と言えば花火ですので、福岡での花火大会の写真を少しだけ。

 

まずは18年ぶりに復活しました、百道浜の花火

 

 

pict-DSC_1789

pict-DSC_1798

 

pict-DSC_1822

 

 

 

良い席にて観れましたので、とても迫力のある花火大会でした

 

12000発の花火が打ち上げられ、特にラストの7分間は4000発の花火の乱れ打ち。

 

圧巻でした。

 

 

次に毎年恒例の大濠花火大会。

 

 

pict-DSC_1826

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6000発の花火が打ち上げられます。

 

 

 

自宅から見えますので、毎年楽しみにしているのですが

 

残念なのは、スマホでは良い写真が撮れなかった事。

 

と言うより、私の腕が悪いのかも。

 

 

しかも、観るほうに集中して、撮るのを忘れました。

 

 

 

 

各都市でも花火大会は開催されていると思います。

 

夏といえばやはり花火ですね。

 

 

 

ではこの辺で。

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