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月別アーカイブ: 2015年10月

2015年10月29日

アパート経営はサラリーマンの方へもお勧め パート1

 

会社勤めが長くなると、自分や家族の将来の不安を考える方もいらっしゃいます。

 

その時に、なにか副業を始めたいと思うサラリーマンの方は多いはず。

 

 

子供さんがいらっしゃる方は、学費なども考慮したうえで、

 

定年までの貯蓄と定年後からの出費を計算します。

 

 

例えば、A氏が65歳で定年し、退職金も合わせて3000万円の貯蓄をしたとしましょう。

 

奥様と2人暮らし、無事に子供も独り立ちし、

 

マイホームの返済も終わっているとします。

 

 

年金は70歳からの支給です。月平均15万円とした場合、

 

普通の生活水準で毎日を暮らすと、2人で25万円程の出費。

 

 

70歳までの5年間は毎月25万円の赤字です。

 

1年で300万円となり、5年で1500万円の出費。

 

貯蓄の半分がなくなります。

 

70歳から年金支給が始まりましたが、それでも毎月10万円不足、

 

1年で120万円の赤字。貯蓄0までわずか17.5年となります。

 

 

65歳から17年後ですから82歳、まだまだ長生きするかもしれません。

 

しかも、病気一つしなかった場合の話です。

 

 

これはまずいと思って、何か始めようと考えます。

 

シルバー人材センターに登録して、新たな仕事を始めたり、

 

株式投資やFX等にチャレンジしたり・・・。

 

 

どちらの場合も、かなりの時間を取られます。

 

体が元気なら良いですが、病気すれば働けませんし、

 

株なども必ず儲かるとは限りません。

 

 

そこで、アパート経営をと考えたとしても、もう遅い。

 

金融機関は、お仕事をしていない高齢者へは承認が下りないのです。

 

 

自己資金を全額入れれば話は別ですが・・・。

 

 

 

そうなる前に、サラリーマンの今の属性を最大限生かした

 

アパート経営に踏み切ってみる事を、お勧めします。

 

 

例えば、現在45歳のA氏。自己資金500万円でアパート経営を始めました。

 

毎月の生活費は給与で賄えますし、すぐに大金を使う予定もありません。

 

 

小さなアパートで世帯数も6世帯。家賃収入からローン返済や管理費を差し引くと

 

毎月6万円程度の収入です。7年で500万円取り戻す計算です。

 

20年ローンを組みましたので完済年齢が65歳。

 

その65歳で定年を迎えました。

 

 

この時、貯蓄は2500万円プラス家賃収入分の1000万円の合計3500万円。

 

家賃収入は、少なく見積もっています。

 

そして、アパートのローンも完済しました。

 

 

完済後は毎月20万円の家賃収入です。

 

毎月の生活費25万円ですから、5万円の赤字。5年で300万円ですが

 

貯蓄が3500万円ありますので全く問題ありません。

 

 

70歳からは年金が15万円入りますので、毎月10万円のプラス。

 

何も慌てることは有りません。

 

 

しかもマイホームの他に無担保のアパートが

 

財産として所有出来ています。

 

たった1棟持つか持たないだけで、こんなにも違いができます。

 

もし、年金が破たんしたとしても、2棟~3棟所有していれば悠々自適です。

 

 

このように、アパート経営は自分の分身のような存在になってくれます。

 

ですから、お勧めするのです。

 

 

また、どうしてサラリーマンの方へもお勧めかと申しますと、

 

融資を引き出しやすいだけでなく、忙しい方でも、

 

煩わしい思いをする事無く、簡単にできる副業だからです。

 

 

毎月、通帳に振り込まれてくる家賃収入をチェックするだけ。

 

弊社管理部が、全てを代行します。

 

株やFX等のように時間を取られず、複雑な知識も必要ありません。

 

 

ただし、今まで何度も書いてきましたが、

 

堅実なアパート経営ができていることが条件ですから、

 

なんでも良いと言う訳ではありません。

 

 

次回のパート2でサラリーマンの方へもお勧め編は完結します。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2015年10月26日

堅実なアパート経営とは 土地仕入れ編

弊社の仕事の中で、一番大変なのは土地探し。

 

そして、一番大事なのも土地探し。

 

どの支店でも、同じです。地域毎の差は殆どありません。

 

 

弊社の、各営業担当者は賃貸需要の強いエリア、強い間取りにターゲットを絞り

 

それに見合う土地がないか、毎日駆けずり回っております。

 

 

楽しては、良い土地など手に入らないことを、骨身にしみて分かっているから。

 

堅実なアパート経営を行うためには、土地が重要だという事を

 

十分過ぎるくらいに理解しているから。

 

ですから、一切の妥協はありません。

 

 

その厳しい目で見て仕入れた土地だから、自信をもってお客様にご紹介できます。

 

結果、入居率も99%を維持しますので、オーナー様も安心して下さり、

 

ご友人の方の紹介も沢山頂きます。

 

 

堅実なアパート経営をご提案できているからこそと、自負しております。

 

 

それから、弊社の特徴として、地元のお客様がご購入いただく割合が高い事。

 

地元だけに、詳しいですから、良い土地、良いプランと

 

ご理解頂けているのだと思います。

 

 

以上のように、6回かに分けてお話して参りました

 

「堅実なアパート経営とは。」

 

 

そこには、全てに於いて重要なポイント、仕組みがあり、

 

それに対しての、弊社のぶれない取り組み、楽に逃げない姿勢が

 

可能にさせていると、ご理解いただけたでしょうか?

 

 

今後も、一層の探求心を持って、更なる高みへチャレンジし続けます。

 

 

人生を賭けたアパート経営。 それだけにパートナー選びは重要。

 

そのパートナーに弊社が選ばれるよう、日々精進して参ります。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月22日

堅実なアパート経営とは 金融機関との関係性編

アパート経営をするうえで、殆どの方は金融機関からの借り入れを行い

 

スタートする訳ですが、そこには当然金利が付き物。

 

 

毎月の事ですから、少しでも低い金利で借り入れしたいものです。

 

 

ですが、例えば今の金利が高いからと言って、他の金融機関へ、

 

簡単に借り換えるのは、利口だとは言えません。

 

 

何故なら、融資のご担当者は当初、承認を取るために、

 

苦労して稟議書を作成したかもしれません。

 

場合によっては、上席の方も一緒に交渉してくれたかもしれません。

 

 

それなのに、1~3年で、又は5年後でも他行へ借り換えてしまえば、

 

関係性が悪くなり、次の融資が厳しくなったりします。

 

 

意外と軽く考えがちですが、銀行員の方と言えども人の子ということです。

 

 

確かにどの金融機関も、新規融資は厳しくて、

 

借り換え案件は、審査が甘い傾向はあるように思います。

 

 

ですから、他行から「低金利で借り換えませんか?」との提案を頂いたら

 

まずは、その同じ低い金利にできないのか、借入先の金融機関へ交渉しましょう。

 

 

金融機関のご担当者は、オーナー様からの交渉や相談が無い 事後報告を嫌います。

 

 

同じ金利まで下がれば、儲けもの。同じではなくても幾らかでも下がれば

 

登記からやりかえる経費を考えれば、安くつくかもしれません。

 

 

まったく話に乗って来なければ、筋を通したうえでやむを得ず借り換えとなります。

 

 

又、他行からの提案がない場合でも、抜け駆けと思われないよう、

 

最初は借入先へ金利交渉しましょう。

 

その後、他行とも交渉するならばその事を必ず報告しましょう。

 

 

 

又、何でも程度の問題は付き物です。あまり駆け引きしすぎないように。

 

それから、あまりにも厳しすぎる金利交渉も考え物です。

 

気持ちは良く分かりますが・・・・。

 

 

それから、忘れてはならないのが入居率。

 

融資したアパートの入居率が悪いと、2棟目以降の案件に

 

悪影響を及ぼします。

 

 

金融機関は、必ず毎年、オーナー様の確定申告書を確認します。

 

そこで、問題なくアパート経営ができているのかをチェックされます。

 

 

もしも、空室が多ければ、それに足を引っ張られ次の融資を受けられないことが

 

多々あります。それは他行に出しても同じ事。

 

ですから、入居率は大切なポイントなのです。

 

 

堅実なアパート経営を、永く  そして、何棟も行おうとすれば、

 

金融機関との、良好な信頼関係を築く事が大切。

 

それには、目先だけに走らず、トータルでバランスを考えたお付き合いが懸命です。

 

 

次回は、土地についてのお話しです。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月19日

堅実なアパート経営とは 管理メンテナンス編

理想のアパートが完成したら、次はどのような管理をするか?

 

管理会社によって、大きく変わって参ります。

 

堅実なアパート経営をする上で、一番大事なポイントです。

 

 

弊社が、一番に考えることは、満室経営は当然として、

 

余計な費用をオーナー様に負担させない管理。

 

 

退去しても、次の入居者が順調に決まれば、余計な広告料を

 

負担しなくて済みます。

 

その為に、各支店の弊社管理担当者は、空室が有ろうが無かろうが、

 

毎日、いろんな賃貸ショップを回り、地道にコミュニケーション活動を

 

しています。

 

 

又、例えば入居者が退去時に、賃貸ショップに鍵を返却した時に、

 

入居期間中の感想を聞かれたら、お褒め頂けるような入居者との関係創り。

 

 

素早いクレーム対応に心がけ、清掃も細目に行い、

 

一人一人が、不快な思いをせず、快適に生活できる空間を創ります。

 

 

その地道な活動の結果、賃貸ショップのご担当者様からの弊社に対する

 

安心感や、信頼度が上がる事により、優先して弊社物件を紹介して

 

頂けるようになる。時間がかかりますが確実です。

 

 

又、余計な費用を負担させない事として、退去後の原状回復費用があります。

 

例えば、同じ部屋の補修見積を取ったとき、管理会社ごとに金額はまちまち。

 

部屋のどの部分をどこまで補修するかによっても違いますが、

 

マージンを取るか取らないかによっても、請求額が大きく変わります。

 

 

それから、私の考え方と、一般的な考え方で大きく違うところが、

 

建物全体の大規模なリフォームやリノベ等は不必要だと言う事です。

 

 

一般的には、「10年も経てばそろそろメンテナンスの時期ですよ」と

 

建設業者や管理会社等から、もっともらしく催促されます。

 

 

建物の寿命を延ばす為という理由のほか、

 

一番は空室を減らすためと言う理由が多いのではないでしょうか。

 

 

確かに、きれいになれば入居者が振り向いてくれるかもしれません。

 

が、その為に百万も二百万もの大金を叩かなければならないのは、如何なものか。

 

ましてや、満室になる保証もありません。

 

挙句、10年に1度が2回目以降は5年に一度となって参ります。

 

私に言わせて頂くならば、空室が埋まらない原因を建物のせいにして、

 

実は、業者の売り上げアップの為に利用している以外の何物でもないと思います。

 

 

堅実なアパート経営をするには、とにかく余計なお金が出ていかないようにする事。

 

 

メンテナンス等は、悪くなったらその箇所だけを、低額で補修すれば良いだけの事。

 

何よりも、空室で悩まないような部屋を最初から提供していればよいわけです。

 

 

又、階段や、通路周りに古さが出やすいので、弊社は殆ど建物内部に囲います。

 

そうする事によって、風雨にさらされない為古くなりません。

 

大部分を占める外壁材も金具留め施工なので、痛みも少なく、

 

水垢がつかないように外部の造作物、例えばエアコンの室外機やガス給湯器

 

の設置場所にも気を使い、換気ダクトも羽根突きを採用する等

 

細部にこだわっています。

 

 

コツコツ貯めた家賃収入を、リフォームの為に費用を負担するのはナンセンス。

 

負担しなくてよい、仕組みがあるのです。

 

次回は、金融機関との関係性について簡単に。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月16日

堅実なアパート経営とは 間取り・設備・仕様編

私がいつも社員に言っている事があります。

 

 

「古くなって、もし隣に他社の新築が建ったとしても

 

入居者様から、弊社を選んでもらえるような、

 

アパートを創らなければダメだ」

 

 

弊社の物創りの基本的な考え方です。

 

 

言うのは簡単ですが、それを実行するのは簡単な事ではありません。

 

ですが、難しい事に本気で取り組んでいるから、今があると思っています。

 

 

もし、私が売り上げ第一、利益第一主義の経営者ならば

 

現在の様な仕様や設備、間取りにデザイン性等にはせず

 

もっと、低コストで簡単な創りにしています。

 

 

細かい所は、ホームページで確認して頂くとして、

 

(ここでは、詳しく書きませんが、書いたら多すぎて・・・)

 

一つ一つの建材のグレード、又、標準仕様の設備は

 

同業他社と比較すれば一目瞭然。

 

 

間取りに関しては、全ての入居者様にとって

 

快適に住めるよう、まず全体の配置にこだわります。

 

どの部屋に住んでも、挟まれた中部屋を創らず

 

全室角部屋となるよう、風通しや採光に注意します。

 

 

その次に、各部屋毎の使い勝手をイメージし

 

快適に過ごせる空間創りにこだわります。

 

ですから、開き戸や折り戸よりも、引き戸を多く採用し

 

デットスペースを創りません。

 

 

隣室や、上下階の音にも配慮した防音対策に、オートロック等の

 

セキュリティ対策、スカイバルコニー等の差別化対策。

 

 

そして、何と言っても居住性を犠牲にすることなく、

 

快適性を確保しながらの、お洒落な外観のデザイン性にこだわります。

 

 

それらの全ては、最終的に家賃下落阻止、入居率アップとなり、

 

堅実なアパート経営へと繋がっていくのです。

 

 

まさに、注文住宅ならぬ、入居者目線の「注文アパート」という発想。

 

 

次回は、管理メンテナンス編です。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月13日

堅実なアパート経営とは 家賃設定編

よくお客様から、所有しているアパートの現状を、聞かされるのですが、

 

空室で悩むようなアパートや、家賃下落が5年で15~20%といったアパートでは

 

とても成功とはいえませんし、堅実なアパート経営とも言えません。

 

 

当然新築時の家賃が高くて、古くなると下落する事はやむを得ないわけですが

 

その下落幅が問題なのです。

 

 

家賃が20%も下がっては、いくら入居率が高いと言っても空しいだけ。

 

 

弊社の下落幅は平均で、5年で2~4%程度、入居率も99%をほぼ毎月維持しています。

 

(98%~100%で、平均99%を超えています)

 

 

この差はどこにあるのか、という事ですが、間取りや設備以外に

 

プラン作成時の家賃設定に、問題が有ると言わざるを得ません。

 

 

何年もやっていれば、下落する事が分かっているはず。

 

それなのに、

 

{ 新築時には苦戦しながらでも、なんとか満室になるからいいでしょう。}

 

的な、無責任な家賃設定をし、高利回りで販売しますが、5年後には利回り5~6%まで

 

落ちてしまいます。

 

しかも、最近では新築時でも6~7%ですから・・・

 

 

こんな状況に泣かされているオーナー様が沢山いらっしゃいます。

 

とても堅実だとは言えません。

 

 

弊社では、下落しないように、間取りや設備デザイン性で差別化を図っていますが、

 

何よりも、プラン時の家賃設定に注意を払い、堅実な家賃設定を心がけています。

 

 

アパート経営をする上での、重要なポイントだといえます。

 

 

次回は、間取りや設備についてお話しします。

 

ではこの辺で。

 

2015年10月09日

堅実なアパート経営とは 自己資金編

「何を以って、堅実なアパート経営と言うのですか?」

 

と、質問を受けました。

 

 

言いたいことは、山ほどありますので

 

何回かに分けて書いて参ります。

 

 

まず、弊社の社員は、何人かが自社アパートを実際に購入し、経営をしています。

 

2棟所有している社員もおり、次も検討中です。

 

当然、全員堅実に経営しております。

 

 

未だ買えていない社員も、購入に向け自己資金を貯めています。

 

さらりと言いましたが、自己資金を貯める事が出来ない限り、

 

どんなに買いたくても、買わせません。

 

 

若い社員が多い弊社では、皆がほしがります。

 

ですが、倹約をしてコツコツ自己資金を貯める生活が、

 

体に染みついてからでないと、家賃収入を簡単に使いこみ

 

派手な生活が染み付いてしまい、よろしくありません。

 

 

お客様にも、「まずは自己資金を貯めてからチャレンジして下さい。

 

必ずお待ちしていますから。」という事も多いです。

 

他社からは、「金利は高いですが、自己資金無しでも買えますよ」

 

と言われるみたいですが・・・。

 

 

すると、半分の方は「分かりました。頑張って貯めます」と言って頂き、

 

半分の方は、他社にて購入しているようです。

 

 

私は、アパート経営とは、将来に備えるためにあるものと考えます。

 

サラリーマンであれば、現役の間に倹約体質になり、買い足していくこと。

 

定年を迎えても、生活に困らないだけの家賃収入が得られる状況に組み立てる事。

 

 

簡単に、自己資金なしで買えば、もし家賃下落でもすれば

 

途端に逆ざやとなりかねません。

 

例えば毎月10万円の手出しになれば、1年で120万円、5年で600万円。

 

結局自己資金を出すのです。

 

その様なアパートを何棟も所有し、何年も続くと、定年を待たずに破たんしかねません。

 

 

 

退職金を全額アパートのローン返済に回さなければならなくなったという話は

 

良く有る事です。やはり、結局自己資金を出す羽目になるのです。

 

 

私は、お客様によくいう事があります。

 

自己資金無しで買えてラッキーと思っている方に、

 

{「業者は、売れてラッキー」と思っていますよ。

 

後々、空室で悩もうと痛くも痒くもない訳ですから。}と。

 

 

弊社オーナー様は、誰一人として失敗した人はいません。

 

皆さん、堅実にアパート経営をして頂いています。

 

中古市場にて売りに出ないのが、何より証拠です。

 

相談もありません。

 

 

次回は、堅実なアパート経営の為の家賃設定について

 

お話ししたいと思います。

 

 

ではこの辺で。

 

2015年10月07日

福岡の憩いの場 大濠公園界隈

福岡の人気スポットと言えば?と聞かれました。

 

私の個人的な意見ですのであしからず。

 

 

市民の憩いの場、大濠公園と隣接の舞鶴公園などがお薦めのスポットです。

 

 

 

元々大濠公園は、福岡城の、堀としての役目が有ったようです。

 

 

昔は、博多湾と繋がる入江だったところを

 

自然を上手く活かし、福岡城の堀として黒田長政が創ったそうです。

 

 

戦後に、現在の大濠公園として整備され、昼夜を問わず

 

沢山の方が訪れています。

 

 

 

この日は、平日の風が強い日でしたので、人出も少なく、足漕ぎボートもちらほら。

 

 

ウォーキングや、ジョギング等で訪れる方が多く

 

夜になってもライトアップされるので、

 

女性も安心して、汗を流しています。

 

 

 

1週が2000メートルで、内側のコースから散歩ウォーキング、ジョギング

 

一番外が、サイクリングと線引きされています。

 

 

 

大通りから少し入るので、とても静かで、家族連れやカップル等も訪れます。

 

 

大濠を眺めながらのお洒落なカフェが2店舗有ります。

 

 

 

森林浴は、隣の舞鶴公園(全てが旧福岡城内)に行けばすがすがしい気分に浸れます。

 

 

 

護国神社は、凛とした空気感。

 

 

 

 

美術館に、日本庭園、能楽堂、鴻臚館跡、平和台陸上競技場等併設され、

 

春は花見、夏は花火大会、秋は紅葉と楽しめる大濠公園界隈。

 

 

福岡へ、行かれた際は、一度立ち寄られてみては?

 

ではこの辺で。

2015年10月03日

狭すぎて・・・

弊社は、全員で60人の社員がおります。

 

その内福岡オフィスでは、33人のスタッフが正社員として

 

業務に従事しています。

 

が、スペースが狭すぎて、息が詰まりそうになって参りました。

 

 

オフィスの広さが43坪。

 

その中に応接室や倉庫、更衣室等含まれていますので、

 

残り25坪程のスペースに33人がひしめき合っている事になります。

 

蟹歩きをしなければ、通れない状況になっています。

 

 

 

現在のオフィスに引っ越して来たのが4年前。

 

当時は、全社員合わせても12人でした。

 

まさかの、嬉しい誤算です。

 

 

 

床が見えません。

 

 

 

 

という事で、11月末頃に、引っ越しをすることになりました。

 

 

近々、発表させて頂きます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新しいオフィスの屋上バルコニーです。

 

では、短いですがこの辺で。

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