OWNER'S VOICEお客様の声
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安田様（2022年12月取材）
- 神奈川県在住オーナー
- 安田様
- 代表取締役
- 中島 厚己
本日はお時間をいただきましてありがとうございます。
どうぞよろしくお願いいたします。
まずは、アパート経営に対する印象はいかがでしたか。
当初は正直に言って、新築アパート経営は前向きには検討しておりませんでした。
新築の投資物件は、アパートに限らず区分マンションにしても「新築プレミアム」が乗っかっているから価格も賃料も割高になる一方、結局すぐに中古になって価格は下がり、逆に賃料は割高になり空室に悩まされてしまう、新築物件を買うとそんなことになるのでは、という印象でした。
そうだったのですね。
では、アパート経営に関心を持たれるまでの経緯はどのようなものだったのでしょうか。
とある不動産投資のセミナーに参加したときに、「新築一棟アパート」であるアイケンジャパンさんのセミナーがありまして、とりあえず聞いておくかと思い受講しました。
いざ話を聞いてみると、「理にかなっていて、すごいな」と思いましたね。
それはありがとうございます。
弊社を選んでいただいた決め手というのは、どのあたりなのでしょうか。
そうですね、セミナーを聞いて、その後実際に物件を見て回った上で、決め手になったことが２つあります。
1つ目は、空室をなくすためのコンセプトが明確で非常に納得感があったんですね。
具体的には、物件を選ぶ目が一番厳しい層である「社会人女性」をターゲットに、利便性のある立地と、安心・安全で快適なアパートのコンセプトを明確に組み立てておられることです。
つまりこれらの層に支持されれば空室にはなりにくい、という考え方に大変共感しました。
私も経営コンサルティングの仕事をしていまして、「利用する方の目線で考えることは、最終的に自社の利益にもつながる」とお客様に申し上げているので、利用する方つまり入居者目線で、一貫性のある商品コンセプトでアパートを組み立てていらっしゃるところは間違いないと思いました。
そう仰っていただき光栄です。
その他にも、空室が出てもすぐに次の入居者さんを決められるように、仲介業者へ普段から出向かれているところなど、非常によく考えられているなと感じましたね。
仲介業者に弊社のアパートの良さをまず知っていただけていないと、その先のお客様へ魅力がうまく伝わらないからですね。
魅力ある物件を紹介できて、成約も取れるという仲介業者の目線で考えることも大事ですよね。
おっしゃる通りです。
そして2つ目が、こうした取り組みの成果としての「実績」を、オーナーの関心事に応える数値で公表されていることです。
御社は一般的に言われる入居率ではなく、「収益稼働率」といった指標を出されていますよね。
これはオーナーにとって一番の関心事なのに、一般的にはなかなか知りえない数値だと思います。
築年数が経っても、新築満室時の収入を維持されているかを計算した上で、高い数値をきちんと維持されている。
そして公表までされているのは、相当自信がないとできないと思いました。
ええ。失敗大家を増やさないためにも、表面的な数値でなく10年、20年先を見越して、事業計画通りに収益を得続けることができているか、そこが明確にわかるようにしています。
途中で都合の悪い展開になると、公表しづらい数値になると思うんですよね。
コンセプトに対して、実績がついてきているというのも決め手でした。
詳細にお聞かせいただきありがとうございます。
次にポートフォリオについてお伺いしたいのですが、安田様は、アパート経営以外の手段でも資産運用をされているのですよね。
そうですね。不動産関連ではアパートはアイケンジャパンさんだけなんです。
あとは中古の戸建てや太陽光発電ですね。それ以外には金融商品としては株式や投資信託をしています。
株式は日本のものを主体にしているんですけども、投資信託の方は逆に海外のマーケットに投資をするようなものにして、リスク分散をしています。
そして投資物件は地域を分散させています。
東京一極集中で投資すると、もし万が一地震が起こったりしたときにリスクもあるかなと思い、国内では関東圏で分散させて、海外にも戸建てを所有しています。
なるほど。様々な投資のご経験から、アパート経営をされて感じるメリットはございますか。
新築アパートでも「地域一番物件」のような形で経営できれば、確かに利回りも安定しますよね。
新築ですので耐用年数も当然長いわけですし、空室も少なくて済めば、長く投資ができることを実感しています。
そうなんですよ。仰られていた「地域一番物件」は、まさに弊社が提唱している「決め物アパート」です。
不動産業界用語で人気物件のことを「決め物」といい、反対に引き立て役の物件を「当て物」というのですが、アパートやマンション経営だと、空室や家賃下落で悩んでいるオーナーさんは8割いるというデータがあるんですね。
つまり8割のオーナーさんは当て物の物件を所有しているんです。
決め物アパートを所有すれば、築年数が経っても空室や家賃下落に悩まされることも少なく、当初に想定した事業計画を維持することができます。
弊社のアパートを所有されているなかで気づかれたことはございますか。
そうですね。次の入居者がすぐに決まることに驚きました。
これまで退去が9室中2室出ましたが、決まった段階ですぐにご連絡いただきました。
その時点で賃料の相談をさせていただいた上で募集活動に入っていただき、その間も逐一状況のご報告をいただいていました。
スピーディーかつ細やかにご連絡をいただけたおかげで、退去前には次に入居する方を決めていただけました。
それもちょっと賃料を上げる形で、対応いただいたんです。
この対応っていうのは、なかなかできないと思うので素晴らしいなと感じましたね。
ありがとうございます。一般的には、経年と共に家賃が下落していく一方ですからね。
その点、弊社は立地にこだわり、空室に悩まされない高品質な物件で、提案時から適正な家賃設定を行っているため、賃料はほとんど下がらず、築年数が経っても着実にインカムゲインを得ることができています。
やはり立地や家賃設定が大切なのですね。
私は中古の戸建て物件を所有しているのですが、空室が出たときになかなか埋まらないこともあります。
立地があまり良くないことも要因だとは感じているのですが…。
そういうこともありましたので、他の物件と比べたら、驚きの速さで次の入居者を見つけていただけるのがありがたいです。
1ヶ月前の退去予告が出たら、実際に退去するまでに次の申し込みをいただくことを1つの目標にして動いていますからね。
そのため、空室予定がでると大体7割ぐらいは、退去までに次の入居者が決まっています。
残り3割も、1ヶ月以内には次の入居者を決めようと動いています。
やはり1つ目の目標の「退去予定の間に次の入居者を決める」というのが、収益稼働率を落とさない1番の要になるため、そこを目指してやっているんですよ。
それを明確に目標として定めて、社員の方が動かれているスタンスがやはり素晴らしいなと思いますね。
確かに当初のセミナーでも、そういう話をされていましたけど、仰っていることと実際に行動されているところにきちんと一貫性があって、実践されているというところが、感心しているところです。
ありがとうございます。
購入いただいてからがアパート経営のスタートですからね。
募集から管理まで責任持って行うようにしております。
募集だけでなく購入後の管理も、非常に迅速にかつ誠意を持って対応していただけているので、安心しています。
いい加減に管理されてしまうのではないかという心配って、どうしてもありますので。
やはり業者によっては買うまでが商売みたいなところもあるじゃないですか。
でも、購入した会社で管理まで請け負っていただけるのは、安心感が全然違いますよね。
そのご期待を裏切らないよう頑張ります。
今後とも末永くよろしくお願いいたします。
こちらこそお願いいたします。
逆に言うと、今後業容を拡大されていくなかで、今のサービスや品質を保っていただけるのかが1番の関心事ですね。
社員には日頃から重々伝えております。
業容を拡大しても、今後オーナー様が増えても、この方針は崩さないようにしていきます。
ぜひお願いします。
今後ともどうぞよろしくお願いします。
本日はお忙しいところ、ありがとうございました。
