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2018年11月13日

ちょっと一休み22

 

ちょっとどころではありませんね。

 

大分一休み。

 

ブログの更新。

 

約2ヶ月ぶりです。

 

 

 

この2ヶ月間で色んなイベントがありました。

 

各支店でのセミナー。

 

ゴルフコンペ。

 

バーベキュー大会等々。

 

 

それぞれ、ご来場ご参加下さいました皆様に

 

この場をお借りしてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願いします。

 

 

 

ということで、今回はお題目にもありましたように

 

久しぶりの、ちょっと一休みです。

 

 

 

家内と、紅葉狩りを兼ねて、1泊での湯布院温泉旅行に

 

行って参りましたのでその模様を少々。

 

 

 

前日飲み過ぎたので、昼過ぎに自宅を出発。

 

宿に着く前に寄り道しようという事になり

 

久住連山に向かいました。

 

 

 

14時頃遅めの昼食。あいのせ茶屋

 

 

 

 

 

そこからの紅葉です。あまがたに渓谷

 

 

 

 

途中のススキが綺麗で思わずパシャリ。

 

 

 

瀬の本高原。

 

 

 

阿蘇山を望む

 

 

 

南側から見た久住連山

 

 

 

くじゅう花公園でUターン

 

 

 

やまなみハイウエーを北へ進み飯田高原側からの久住連山

 

 

 

 

旅館に到着後の

 

 

 

裏山の由布岳が夕日に染まります。

 

 

湯けむりと由布岳。

 

 

 

 

次の日は湯布院を少しだけ散策。

 

平日の9時半は人もまばらです。

 

 

 

 

 

お決まりの金鱗湖

 

 

 

 

 

10時半には由布院を後にして、30キロ程車を走らせ

 

龍門の滝へ

 

 

写真はありませんがイチョウがとても綺麗でした。

 

 

 

次に、大分の紅葉といえば

 

 

耶馬渓は外せません。

 

一目八景へ

 

 

 

写真より実物のほうが見事です。

 

 

 

 

 

 

 

お昼を食べて帰路へと付きました。

 

天気にも恵まれ、一泊二日の割には

 

盛りだくさんで、心身ともにリラックスできた

 

良いドライブとなりました。

 

 

紅葉は今が見頃です。

 

 

 

大分一休み。

 

実は”おおいた”とかけていました。

 

ではこの辺で。

 

 

 

2018年09月21日

名字

 

1か月ぶりの更新です。

 

先週は岡山にてセミナーを開催致しました。

 

ご来場下さいましたお客様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。

 

 誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

又、一昨日は、東京仙台合同の安全大会を埼玉県の大宮で

 

開催致しました。

 

 

お忙しいところ、又遠方にも係わらずご来場頂いた

 

取引業者様に、この場をお借りしてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

現場の安全意識再認識の場として、

 

非常に有意義な時間だったと思います。

 

 

今年の安全大会もお陰様で、全支店終了することが出来ました。

 

これも偏に、現場に携わって頂く皆さまの安全への

 

強い意識があればこそ。

 

 

大切なオーナー様のアパートを、事故なく無事

 

お引渡しできます様、今後も毎年開催し

 

一層の安全意識向上へと努めて参ります。

 

 

今後共、宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

という事で、今回は岡山のセミナー終了後

 

社員と打ち上げをしていた時に話題に上がった、

 

「ウチって珍しい名字の社員が多くないですか?」

 

という事になり、早速ネットで調べました。

 

 

確かに割合的に多いようです。

 

 

少ない順に列記してみます。

 

 

1、 實升  さねます  日本中で約10人

 

2、伊茂治  いもじ   同じく約10人

 

3、坂廼辺  さかのべ  17人

 

4、政吉   まさよし

 

5、三宿   みしゅく

 

6、傳法   つたのり

 

7、重廣   しげひろ

 

8、宗光   むねみつ

 

9、赤壁   あかかべ

 

10、白男川 しらおがわ

 

11、谷ケ崎 やがさき

 

12、寺上  てらうえ

 

13、柴戸  しばこ

 

14、石貫  いしぬき

 

15、北御門 きたみかど

 

16、永光  ながみつ

 

17、倉員  くらかず

 

18、外島  としま

 

19、鐘江  かねがえ

 

20、五明  ごめい

 

21、元永  もとなが

 

22、井町  いまち

 

23、喜瀬  きせ

 

24、溝川  みぞかわ

 

25、鎌野  かまの

 

26、作山  さくやま

 

27、百々  どど

 

28、麻田  あさだ

 

29、椛島  かばしま

 

30、西元  にしもと

 

 

以上30位まで列記いたしました。

 

 

 

全社員120人中30人が字や呼び名が珍しく

 

割合的に多く感じます。

 

 

最後に、今回調べて分かった、驚愕の事実があります。

 

それはなんと、日本で1位2位を争う

 

鈴木性と佐藤性が、弊社には一人もいないという事。

 

 

という事で、鈴木さん、佐藤さん、お待ちしておりますよ。

 

 

では、今回はこの辺で。

 

 

2018年08月16日

心洗

 

毎日猛暑が続いておりますが、皆さま体調は如何でしょうか。

 

水分補給と睡眠を十分にとり、我慢せずエアコンをつけて

 

涼しい環境の元お過ごしいただき、残暑を乗り切って下さいませ。

 

 

 

という事で、今回は山口県周防大島町で2歳の藤本理稀君が

 

無事発見保護された件について、少々。

 

 

皆様ニュース等でご存知でしょうから、詳細は省きますが

 

御親族の事を考えると、本当に救われた気持ちになります。

 

 

中でも、私が今回お話ししたいのは、ボランティアの男性。

 

尾畠春夫さんという人物の事でございます。

 

 

彼のことを知れば知るほど、心洗われると共に、

 

尊敬の念に駆られます。

 

 

まず、何よりも年齢が78歳という事。普通なら介護されていても

 

おかしくない年齢です。

 

 

その様な彼が、軽自動車で単身大分からニュースを知って

 

直ぐに駆け付けたそうですが、お盆休みにも係わらず

 

人の命より重たいものはないからと、

 

即行動に移せる身軽さと奉仕の精神には頭が下がります。

 

 

 

それから65歳で鮮魚店を辞めてから、それまでの恩返しにと

 

ボランティア活動を始めた経緯も素晴らしく、

 

 

また、活動費はご自分の国民年金だけという事実。

 

リュックサックが破れていましたが、

 

「 まだ38年しか使っていません 」 

 

というコメントにもしびれました。

 

 

ボランティアは現地でも自己完結すること。

 

従って、御親族からお風呂を勧められても断ったそうです。

 

普通ならお言葉に甘えても、不思議ではありません。

 

 

過去にも大分で2歳の女の子を探した経験が、小さい子は

 

上に登るという知識が今回の発見に繋がったとの事。

 

 

今までに沢山の被災地に出向き、長年活動しているので

 

ボランティア仲間からは、師匠と慕われているそうですが

 

納得させられます。

 

 

 

 

最近では、既得権益にしがみつく真逆のニュースが

 

多かっただけに、久しぶりに心洗われた気がしました。

 

 

尾畠さんは、「 食べるものは最低の物でも、ボランティア活動は

 

続ける 」とおっしゃっていましたが、

 

稲盛先生の ”足るを知る” と言う言葉が頭をよぎりつつ

 

感動を覚え尊敬の念を抱きます。

 

 

ある意味で、いろいろと考える良い機会を

 

尾畠さんが我々に与え、投げかけてくれているのかもしれません。

 

 

 

ではこの辺で。

2018年07月17日

豪雨見舞いと安全大会

 

1か月ぶりの更新です。

 

 

 

まずは、今回の西日本豪雨にて犠牲になられた、 また、被災された方々に

 

お悔やみと お見舞いを申し上げます。

 

 

自然を前にすると、人間の無力さを感じずにはいられませんが

 

一刻も早い復興を願うばかりでございます。

 

 

 

 

ということで、先日、7月4日は福岡、11日は広島、岡山合同にて

 

安全大会を開催いたしました。

 

 

 

 

 

お忙しいところご参加くださいました、皆様に

 

この場をお借りしてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

 

会長様はじめ、各会員の方々の 安全に対する意識の向上と

 

現場での実践が 無事故無災害に繋がっているものと実感しておりますが

 

今後も更なる意識向上を宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

毎日35度を超える猛暑が続きますが 熱中症にならないよう、

 

適度な水分補給と、休憩を取り、 この夏を乗り切って下さいませ。

 

 

大阪、名古屋合同、東京、仙台合同の安全大会も

 

今後順次開催してまいりますので その模様も追って更新いたします。

 

 

 

最後に福岡にて、募金した模様の写真をアップいたします。

 

 

RKB毎日放送主催の西日本豪雨災害への募金活動に

 

当日時間が取れる社員13人が気持ちばかりですが、

 

それぞれ募金させていただきました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

暑い中お疲れさまでした。

 

 

 

ではこの辺で。

2018年06月14日

会食

先日は、大阪と京都でミニセミナーを開催いたしました。

 

ご来場くださいましたお客様に、この場を借りてお礼申し上げます。

 

誠に有難うございました。今後共末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

ということで、今回は弊社のオーナー様と

 

約4年ぶりにお会いした時の話を少々。

 

 

そのオーナー様とは、約8年のお付き合いとなります。

 

福岡の方ですが、現在は東京にお住まいになられています。

 

お会いした理由は、所有しているアパートの隣地境界の件。

 

 

弊社の落ち度で、オーナー様にご迷惑をおかけしてしまった事に対する

 

謝罪と、再発防止策等をご報告する場を、設けさせていただきました。

 

 

会食しながらの和やかな雰囲気の中、謝罪等の件は1~2時間で終わり

 

後の時間は昔話に花が咲いたり、現在のそれぞれの状況報告会となり

 

大変楽しいひと時となりました。

 

 

 

 

オーナー様は某上場企業の人事総責任者の立場にあり

 

現在は新卒採用の仕事が忙しいとの事で、

 

いろんな興味深い話を聞かせて頂き、大変勉強になりました。

 

 

詳細はここでは控えさせていただきますが、

 

時代の流れとともに、学生さんの考え方も変化していると知り

 

今後の採用活動に活かそうと思います。

 

 

気が付けば、あっという間に5時間も長居をしてしまい、24時を過ぎ

 

オーナー様の終電時間ギリギリとなってしまいましたが

 

それほど話は尽きませんでした。

 

 

安心したのは、所有アパートの家賃が全く下がっていないと

 

ご報告いただいた事。

 

 

今後とも末永くお付き合いくださいます様

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

ではこの辺で。

 

2018年06月04日

火災保険

半月ぶりの更新です。

 

 

一昨日は名古屋、昨日は仙台にて それぞれセミナーを開催致しました。

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りして、改めてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

という事で、今回は座談会にて お客様とお話した内容を少々。

 

郊外の御実家の土地に、以前 お父様が建てたアパートが

 

最近火事になってしまったとの事。

 

 

原因は入居者の火の不始末で、半焼して何とか消し止めたものの

 

現在もその対応に追われて大変だそうです。

 

 

そんな中、火元の入居者の保険が、更新されていなかった事が判明した為

 

オーナー様の火災保険だけが頼り。ですが、半焼の場合は保険金の額も

 

半額に減らされるので、解体して建て替える費用には全く足りないし

 

かといって、現状から大修繕するにしても建物自体が古いので

 

どうしたものかと悩んでいるとの事。

 

 

 

お父様は、「もうアパート経営はしない」とおっしゃっているそうですが

 

相続税対策等を考えると、そうもいかないので弊社のセミナーに

 

参加してみようと思われたとの事。

 

 

今回の話を聞いて分かったのは、管理会社としての対応の拙さ。

 

 

通常、入居者の家財保険は1年、もしくは2年契約で

 

入居時に保険料を徴収されるのですが、満期になっても

 

そのまま更新されずに、無保険状態のまま入居し続けている事を

 

入居者本人も管理会社自体も把握していない事。

 

 

保険会社との連携が取れていない事が、このような事態を

 

招いてしまったのでしょう。

 

 

 

もし家財保険を更新していれば、他の入居者へのお見舞い金や

 

仮住まい費用、家財道具一式の保険金等が支払われ、

 

オーナ様自体も、かなり助かるはずなのです。

 

 

下手をすれば、火元以外の他の入居者の方々も更新されていない

 

可能性があるので、その場合の補償はかなり揉めると思われます。

 

 

管理会社としての対応は仮住まい先の手配や、保険会社との交渉

 

オーナー様へのフォロー、近隣対策等多岐にわたります。

 

 

いずれアパートが修繕された後、スムーズに入居者に戻ってきて

 

もらわなければなりません。

 

管理会社の対応が拙いと、これを機会に退去してしまいかねませんから

 

責任重大です。

 

 

 

弊社の場合は、毎月の家賃に保険料を加えて、引き落としにしていますので

 

更新忘れがありません。

 

 

 

それから相続税対策を考えるのであれば、郊外の土地を売却して

 

その費用で都心に近いアパートに買い替えをお勧めします。

 

 

 

巷で言われるように、郊外でのアパート経営は既に飽和状態。

 

建て替えたとしても、心配が絶えません。

 

と、少しだけアドバイスをさせて頂きました。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

2018年05月15日

めげずに

先週土曜日は東京にて、次の日は岡山にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご参加を頂き、心より感謝申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

また、東京では尾木ママによる講演もあり

 

私個人的には、話し方や会場の雰囲気が気になって見ておりましたが

 

流石尾木ママ、引き込まれていくのを実感しましたし

 

時には退屈させない様に、笑いを取ってスパイスを利かせるなど

 

非常に勉強になりました。

 

 

一つ残念だったのは、東京会場にてスマホやPCで写真や動画を撮ったり

 

ボイスレコーダーやタイピング等の行為を

 

注意しても止めない方がいらっしゃった事。

 

 

今後は、残念ですが受付にて、荷物検査等を行わざるを得ませんし

 

発見したらその場で退去をお願いします。

 

 

もっと気持ちよく開催したいのですが、一部の方による

 

迷惑行為に嫌な気分になってしまいました。

 

 

が、めげずに次回もまた開催しますので、

 

今回お越しになれなかった方も、是非お気軽にご来場下さいませ。

 

 

社員一同お待ちしております。

 

2018年05月08日

広いようで狭い

20日ぶりの更新です。

 

4月7日の福岡支店の社員結婚式に続き

 

4月30日は、広島支店の社員の結婚式でした。

 

 

6月と10月は名古屋支店の社員結婚式と

 

最近結婚ラッシュの弊社です。

 

 

おめでた続きで嬉しい限りですが、祝辞のスピーチは

 

何度喋っても緊張します。

 

いい加減、慣れてほしいものです。

 

 

 

 

ということで今回は、弊社広島支店の営業担当 I から聞いた話を少々。

 

 

5年前に入社し、営業としてデビューした最初のお客様 Fオーナーは

 

今までに計4棟ご購入いただいてます。

 

 

次に2人目のお客様は Kオーナーで、こちらも4棟ご購入頂いています。

 

 

実はこのお二人、ご近所でお子様を通じて20年以上前から

 

年に1~2回は、一緒に食事会をするほどの仲良しなのですが

 

最近まで、お互い弊社のオーナ様だという事を、知らなかったそうです。

 

 

先に Kオーナーが、税務署で Fオーナーを見かけたのがきっかけで

 

F様も弊社のオーナーだという事を知ったのですが

 

その事を Fオーナーには知らせずに、営業担当 I と食事会を計画。

 

 

Fオーナーには、 K様の事を告げずに当日のサプライズとしたところ

 

大変びっくりされ、感動していたとの事。

 

 

お互いご夫婦とお子様での参加。 弊社は I と管理担当の計10名での

 

大変盛り上がった食事会となったそうです。

 

 

最後は当然カープの話で落ち着くのですが、

 

今でも信じられないと言っているのは他でもなく

 

営業担当の I 本人です。

 

 

「まさか私にとって、最初と2人目のお客様が仲良しだったなんて

 

食事会をした後でも、未だに信じられません。」

 

 

世間は広いようで狭いというお話でした。

 

 

 

ではこの辺で。

2018年04月16日

真逆

 

先日は福岡にて第7回アイケンカップを開催いたしました。

 

ご参加下さいました、各方面の業者様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後共、宜しくお願い申し上げます。

 

 

当日は、朝から雲行きが怪しかったので、折角の晴れ男デビューも

 

わずか1年で、雨男に逆戻りかと、ひやひやしましたが

 

なんとか雨も降らず、昼からは晴れてくれましたので

 

辛うじて晴れ男を継続できた事が、私個人は何よりでした。

 

 

 

と言うことで、今回は家賃設定の考え方について少々。

 

 

「入居者がすぐに決まる弱気な家賃設定は、大家の負けなのでしょう?

 

例え3ヶ月掛かっても、取れる内に一番高い家賃を取らなきゃ損」

 

 

と言った内容の話を、大家の会で聞かされたという、お客様から

 

私の考えを聞きたいと、質問されましたので、少々。

 

 

そもそも、同じ場所に同じ平米数の部屋を新築しても、

 

間取りや設備によっては、取れる家賃は全く違ってくるので

 

一概には言えませんが、今回は前提として

 

家賃以外は、全てが同じ条件だと仮定して、お話したいと思います。

 

 

私の持論は、結論から言って考え方が真逆です。

 

その理由は、大きく分けて3つ有ります。

 

 

1つ目は、

 

販売したメーカー側の、決まりが悪い時の常套句の可能性が高い事。

 

「弱気な家賃設定は駄目です。入居者とは勝つか負けるかです」

 

等と、自社の無理な家賃設定の言い訳に使っている場合が多く

 

それが、大家の会等で広まったケース。

 

 

2つ目は、

 

賃貸ショップ上がりの私の感覚では、家賃設定が高い物件

 

メーカーというイメージが出来あがると、

 

将来に渡って、そのイメージが定着する事実。

 

「あの物件あのメーカーは、家賃が高いから紹介しにくいよな!」

 

と言う様な会話が、日常で繰り返されますから

 

後で慌てて下げても、一度出来上がったイメージは

 

なかなか崩せないのです。

 

 

3つ目は

 

例えば新築時、60000円で即決まるケースと、

 

70000円の3か月かけて決まる場合を比較してみます。

 

 

60000円なら、フリーレントも無く決まります。

 

70000円なら例えば、空室期間3か月とします。

 

 

それを12カ月で集計するとどうなるか?

 

60000 × 12 = 720000円

 

70000 ×(12-3)= 630000円

 

1年間で90000円の差額となります。

 

 

もしフリーレント1か月付けなければならないと、差額が160000円となり

 

1年間では取り返せません。これに広告料も1ヶ月追加を

 

賃貸ショップから要求されれば、230000円。

 

取り返すのに2年かかります。

 

 

ましてや、もっと空室が続けば精神的にも疲労しますし

 

値下げしなければ決まらない物件は、賃貸ショップに足元を見られます。

 

 

入居者の属性も悪くなり、物件のイメージも悪くなったとしても

 

最終的には、高く売り抜けるための家賃設定のつもりが、

 

実は収支的には損をしている事に気づかず、

 

安くでしか売れなかったということは良く有る話。

 

 

 

弊社の家賃設定は、新築プレミアム等一切なく

 

入居者のニーズを、徹底的に研究した間取り設備を取り入れ

 

無理のない事業プランでのご提案を心掛け、

 

まずは完成までに満室を目指し、

 

場合によっては入退去の時に少し値上げして募集します。

 

 

堅実なアパート経営を自負している当社は、

 

”無理な家賃設定での売り抜いて終わり”

 

等の商売は致しません。

 

 

ですから、弊社のオーナー様は、売却せずに

 

所有し続け、何棟も買い足していかれる方が多いのです。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2018年04月05日

先週の31日土曜日には、東京にてLIFLL様つなぐenシステム様

 

主催の投資EXPOに出展しましたので、応援に行って参りました。

 

 

沢山の来場者に圧倒されながらの9時間でしたが、弊社のブースにも

 

多くの方がお寄りくださり、大盛況となりました。

 

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

 

今後共、末永くお付き合いくださいます様

 

何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で今回は、前回ブログに「楽しみたい」と書きましたように

 

先週1週間、仕事の合間等で、花見に行った報告をさせて頂きます。

 

 

 

まずは、福岡の舞鶴公園

 

pict-DSC_2209

 

 

 

次は岡山の西川緑道公園沿いの桜

 

pict-DSC_2215

 

 

後楽園横の旭川沿いの桜

 

pict-DSC_2220

 

 

椿も満開

 

 

pict-DSC_2221

 

 

岡山城にて

 

 

pict-DSC_2225

 

 

東京では香取神社に参拝して

 

 

 

pict-DSC_2230

 

 

飯田橋付近

 

 

pict-DSC_2231

 

 

夜の目黒川沿い(残念ながらライトアップは終了してました)

 

 

pict-DSC_2238

 

 

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少し足を延ばして熱海城

 

 

pict-DSC_2251

 

 

pict-DSC_2252

 

 

ローズガーデン(五葉松と桜)

 

 

pict-DSC_2264

 

 

以上、広島では、残念ながら時間が取れませんでしたが

 

24日から30日までの1週間、

 

各地で合間を縫っては、色んな桜を楽しめました。

 

 

出張も悪くありませんね。

 

 

ではこの辺で。

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