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2018年07月17日

豪雨見舞いと安全大会

 

1か月ぶりの更新です。

 

 

 

まずは、今回の西日本豪雨にて犠牲になられた、 また、被災された方々に

 

お悔やみと お見舞いを申し上げます。

 

 

自然を前にすると、人間の無力さを感じずにはいられませんが

 

一刻も早い復興を願うばかりでございます。

 

 

 

 

ということで、先日、7月4日は福岡、11日は広島、岡山合同にて

 

安全大会を開催いたしました。

 

 

 

 

 

お忙しいところご参加くださいました、皆様に

 

この場をお借りしてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

 

会長様はじめ、各会員の方々の 安全に対する意識の向上と

 

現場での実践が 無事故無災害に繋がっているものと実感しておりますが

 

今後も更なる意識向上を宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

毎日35度を超える猛暑が続きますが 熱中症にならないよう、

 

適度な水分補給と、休憩を取り、 この夏を乗り切って下さいませ。

 

 

大阪、名古屋合同、東京、仙台合同の安全大会も

 

今後順次開催してまいりますので その模様も追って更新いたします。

 

 

 

最後に福岡にて、募金した模様の写真をアップいたします。

 

 

RKB毎日放送主催の西日本豪雨災害への募金活動に

 

当日時間が取れる社員13人が気持ちばかりですが、

 

それぞれ募金させていただきました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

暑い中お疲れさまでした。

 

 

 

ではこの辺で。

2018年06月14日

会食

先日は、大阪と京都でミニセミナーを開催いたしました。

 

ご来場くださいましたお客様に、この場を借りてお礼申し上げます。

 

誠に有難うございました。今後共末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

ということで、今回は弊社のオーナー様と

 

約4年ぶりにお会いした時の話を少々。

 

 

そのオーナー様とは、約8年のお付き合いとなります。

 

福岡の方ですが、現在は東京にお住まいになられています。

 

お会いした理由は、所有しているアパートの隣地境界の件。

 

 

弊社の落ち度で、オーナー様にご迷惑をおかけしてしまった事に対する

 

謝罪と、再発防止策等をご報告する場を、設けさせていただきました。

 

 

会食しながらの和やかな雰囲気の中、謝罪等の件は1~2時間で終わり

 

後の時間は昔話に花が咲いたり、現在のそれぞれの状況報告会となり

 

大変楽しいひと時となりました。

 

 

 

 

オーナー様は某上場企業の人事総責任者の立場にあり

 

現在は新卒採用の仕事が忙しいとの事で、

 

いろんな興味深い話を聞かせて頂き、大変勉強になりました。

 

 

詳細はここでは控えさせていただきますが、

 

時代の流れとともに、学生さんの考え方も変化していると知り

 

今後の採用活動に活かそうと思います。

 

 

気が付けば、あっという間に5時間も長居をしてしまい、24時を過ぎ

 

オーナー様の終電時間ギリギリとなってしまいましたが

 

それほど話は尽きませんでした。

 

 

安心したのは、所有アパートの家賃が全く下がっていないと

 

ご報告いただいた事。

 

 

今後とも末永くお付き合いくださいます様

 

宜しくお願い申し上げます。

 

 

ではこの辺で。

 

2018年06月04日

火災保険

半月ぶりの更新です。

 

 

一昨日は名古屋、昨日は仙台にて それぞれセミナーを開催致しました。

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りして、改めてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共、末永く宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

という事で、今回は座談会にて お客様とお話した内容を少々。

 

郊外の御実家の土地に、以前 お父様が建てたアパートが

 

最近火事になってしまったとの事。

 

 

原因は入居者の火の不始末で、半焼して何とか消し止めたものの

 

現在もその対応に追われて大変だそうです。

 

 

そんな中、火元の入居者の保険が、更新されていなかった事が判明した為

 

オーナー様の火災保険だけが頼り。ですが、半焼の場合は保険金の額も

 

半額に減らされるので、解体して建て替える費用には全く足りないし

 

かといって、現状から大修繕するにしても建物自体が古いので

 

どうしたものかと悩んでいるとの事。

 

 

 

お父様は、「もうアパート経営はしない」とおっしゃっているそうですが

 

相続税対策等を考えると、そうもいかないので弊社のセミナーに

 

参加してみようと思われたとの事。

 

 

今回の話を聞いて分かったのは、管理会社としての対応の拙さ。

 

 

通常、入居者の家財保険は1年、もしくは2年契約で

 

入居時に保険料を徴収されるのですが、満期になっても

 

そのまま更新されずに、無保険状態のまま入居し続けている事を

 

入居者本人も管理会社自体も把握していない事。

 

 

保険会社との連携が取れていない事が、このような事態を

 

招いてしまったのでしょう。

 

 

 

もし家財保険を更新していれば、他の入居者へのお見舞い金や

 

仮住まい費用、家財道具一式の保険金等が支払われ、

 

オーナ様自体も、かなり助かるはずなのです。

 

 

下手をすれば、火元以外の他の入居者の方々も更新されていない

 

可能性があるので、その場合の補償はかなり揉めると思われます。

 

 

管理会社としての対応は仮住まい先の手配や、保険会社との交渉

 

オーナー様へのフォロー、近隣対策等多岐にわたります。

 

 

いずれアパートが修繕された後、スムーズに入居者に戻ってきて

 

もらわなければなりません。

 

管理会社の対応が拙いと、これを機会に退去してしまいかねませんから

 

責任重大です。

 

 

 

弊社の場合は、毎月の家賃に保険料を加えて、引き落としにしていますので

 

更新忘れがありません。

 

 

 

それから相続税対策を考えるのであれば、郊外の土地を売却して

 

その費用で都心に近いアパートに買い替えをお勧めします。

 

 

 

巷で言われるように、郊外でのアパート経営は既に飽和状態。

 

建て替えたとしても、心配が絶えません。

 

と、少しだけアドバイスをさせて頂きました。

 

 

 

 

ではこの辺で。

 

2018年05月15日

めげずに

先週土曜日は東京にて、次の日は岡山にてセミナーを開催いたしました。

 

沢山のご参加を頂き、心より感謝申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

 

また、東京では尾木ママによる講演もあり

 

私個人的には、話し方や会場の雰囲気が気になって見ておりましたが

 

流石尾木ママ、引き込まれていくのを実感しましたし

 

時には退屈させない様に、笑いを取ってスパイスを利かせるなど

 

非常に勉強になりました。

 

 

一つ残念だったのは、東京会場にてスマホやPCで写真や動画を撮ったり

 

ボイスレコーダーやタイピング等の行為を

 

注意しても止めない方がいらっしゃった事。

 

 

今後は、残念ですが受付にて、荷物検査等を行わざるを得ませんし

 

発見したらその場で退去をお願いします。

 

 

もっと気持ちよく開催したいのですが、一部の方による

 

迷惑行為に嫌な気分になってしまいました。

 

 

が、めげずに次回もまた開催しますので、

 

今回お越しになれなかった方も、是非お気軽にご来場下さいませ。

 

 

社員一同お待ちしております。

 

2018年05月08日

広いようで狭い

20日ぶりの更新です。

 

4月7日の福岡支店の社員結婚式に続き

 

4月30日は、広島支店の社員の結婚式でした。

 

 

6月と10月は名古屋支店の社員結婚式と

 

最近結婚ラッシュの弊社です。

 

 

おめでた続きで嬉しい限りですが、祝辞のスピーチは

 

何度喋っても緊張します。

 

いい加減、慣れてほしいものです。

 

 

 

 

ということで今回は、弊社広島支店の営業担当 I から聞いた話を少々。

 

 

5年前に入社し、営業としてデビューした最初のお客様 Fオーナーは

 

今までに計4棟ご購入いただいてます。

 

 

次に2人目のお客様は Kオーナーで、こちらも4棟ご購入頂いています。

 

 

実はこのお二人、ご近所でお子様を通じて20年以上前から

 

年に1~2回は、一緒に食事会をするほどの仲良しなのですが

 

最近まで、お互い弊社のオーナ様だという事を、知らなかったそうです。

 

 

先に Kオーナーが、税務署で Fオーナーを見かけたのがきっかけで

 

F様も弊社のオーナーだという事を知ったのですが

 

その事を Fオーナーには知らせずに、営業担当 I と食事会を計画。

 

 

Fオーナーには、 K様の事を告げずに当日のサプライズとしたところ

 

大変びっくりされ、感動していたとの事。

 

 

お互いご夫婦とお子様での参加。 弊社は I と管理担当の計10名での

 

大変盛り上がった食事会となったそうです。

 

 

最後は当然カープの話で落ち着くのですが、

 

今でも信じられないと言っているのは他でもなく

 

営業担当の I 本人です。

 

 

「まさか私にとって、最初と2人目のお客様が仲良しだったなんて

 

食事会をした後でも、未だに信じられません。」

 

 

世間は広いようで狭いというお話でした。

 

 

 

ではこの辺で。

2018年04月16日

真逆

 

先日は福岡にて第7回アイケンカップを開催いたしました。

 

ご参加下さいました、各方面の業者様にこの場をお借りして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

今後共、宜しくお願い申し上げます。

 

 

当日は、朝から雲行きが怪しかったので、折角の晴れ男デビューも

 

わずか1年で、雨男に逆戻りかと、ひやひやしましたが

 

なんとか雨も降らず、昼からは晴れてくれましたので

 

辛うじて晴れ男を継続できた事が、私個人は何よりでした。

 

 

 

と言うことで、今回は家賃設定の考え方について少々。

 

 

「入居者がすぐに決まる弱気な家賃設定は、大家の負けなのでしょう?

 

例え3ヶ月掛かっても、取れる内に一番高い家賃を取らなきゃ損」

 

 

と言った内容の話を、大家の会で聞かされたという、お客様から

 

私の考えを聞きたいと、質問されましたので、少々。

 

 

そもそも、同じ場所に同じ平米数の部屋を新築しても、

 

間取りや設備によっては、取れる家賃は全く違ってくるので

 

一概には言えませんが、今回は前提として

 

家賃以外は、全てが同じ条件だと仮定して、お話したいと思います。

 

 

私の持論は、結論から言って考え方が真逆です。

 

その理由は、大きく分けて3つ有ります。

 

 

1つ目は、

 

販売したメーカー側の、決まりが悪い時の常套句の可能性が高い事。

 

「弱気な家賃設定は駄目です。入居者とは勝つか負けるかです」

 

等と、自社の無理な家賃設定の言い訳に使っている場合が多く

 

それが、大家の会等で広まったケース。

 

 

2つ目は、

 

賃貸ショップ上がりの私の感覚では、家賃設定が高い物件

 

メーカーというイメージが出来あがると、

 

将来に渡って、そのイメージが定着する事実。

 

「あの物件あのメーカーは、家賃が高いから紹介しにくいよな!」

 

と言う様な会話が、日常で繰り返されますから

 

後で慌てて下げても、一度出来上がったイメージは

 

なかなか崩せないのです。

 

 

3つ目は

 

例えば新築時、60000円で即決まるケースと、

 

70000円の3か月かけて決まる場合を比較してみます。

 

 

60000円なら、フリーレントも無く決まります。

 

70000円なら例えば、空室期間3か月とします。

 

 

それを12カ月で集計するとどうなるか?

 

60000 × 12 = 720000円

 

70000 ×(12-3)= 630000円

 

1年間で90000円の差額となります。

 

 

もしフリーレント1か月付けなければならないと、差額が160000円となり

 

1年間では取り返せません。これに広告料も1ヶ月追加を

 

賃貸ショップから要求されれば、230000円。

 

取り返すのに2年かかります。

 

 

ましてや、もっと空室が続けば精神的にも疲労しますし

 

値下げしなければ決まらない物件は、賃貸ショップに足元を見られます。

 

 

入居者の属性も悪くなり、物件のイメージも悪くなったとしても

 

最終的には、高く売り抜けるための家賃設定のつもりが、

 

実は収支的には損をしている事に気づかず、

 

安くでしか売れなかったということは良く有る話。

 

 

 

弊社の家賃設定は、新築プレミアム等一切なく

 

入居者のニーズを、徹底的に研究した間取り設備を取り入れ

 

無理のない事業プランでのご提案を心掛け、

 

まずは完成までに満室を目指し、

 

場合によっては入退去の時に少し値上げして募集します。

 

 

堅実なアパート経営を自負している当社は、

 

”無理な家賃設定での売り抜いて終わり”

 

等の商売は致しません。

 

 

ですから、弊社のオーナー様は、売却せずに

 

所有し続け、何棟も買い足していかれる方が多いのです。

 

 

 

ではこの辺で。

 

2018年04月05日

先週の31日土曜日には、東京にてLIFLL様つなぐenシステム様

 

主催の投資EXPOに出展しましたので、応援に行って参りました。

 

 

沢山の来場者に圧倒されながらの9時間でしたが、弊社のブースにも

 

多くの方がお寄りくださり、大盛況となりました。

 

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りしまして

 

お礼申し上げます。誠にありがとうございました。

 

 

今後共、末永くお付き合いくださいます様

 

何卒宜しくお願い申し上げます。

 

 

 

と言う事で今回は、前回ブログに「楽しみたい」と書きましたように

 

先週1週間、仕事の合間等で、花見に行った報告をさせて頂きます。

 

 

 

まずは、福岡の舞鶴公園

 

pict-DSC_2209

 

 

 

次は岡山の西川緑道公園沿いの桜

 

pict-DSC_2215

 

 

後楽園横の旭川沿いの桜

 

pict-DSC_2220

 

 

椿も満開

 

 

pict-DSC_2221

 

 

岡山城にて

 

 

pict-DSC_2225

 

 

東京では香取神社に参拝して

 

 

 

pict-DSC_2230

 

 

飯田橋付近

 

 

pict-DSC_2231

 

 

夜の目黒川沿い(残念ながらライトアップは終了してました)

 

 

pict-DSC_2238

 

 

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少し足を延ばして熱海城

 

 

pict-DSC_2251

 

 

pict-DSC_2252

 

 

ローズガーデン(五葉松と桜)

 

 

pict-DSC_2264

 

 

以上、広島では、残念ながら時間が取れませんでしたが

 

24日から30日までの1週間、

 

各地で合間を縫っては、色んな桜を楽しめました。

 

 

出張も悪くありませんね。

 

 

ではこの辺で。

2018年03月23日

幸せ

 

半月ぶりの更新です。

 

 

今年の冬は、例年よりも寒かった気がするのは、

 

歳のせいでしょうか?

 

 

ようやく、各地で桜の開花宣言を聞くようになり

 

待ち遠しかった、春が来たなと実感します。

 

時間の許す限り、お花見に行って、春を満喫したいと思います。

 

 

ということで、今回は弊社の社内事情について少々。

 

 

従業員数は110人、平均年齢は31歳と平均的な会社なのですが

 

既婚者が約50人と45%、子供の数も約60人、

 

特に、この1年間に生まれた赤ちゃんは16人と過去最多。

 

 

本当に少子化なのかと疑いたくなります。

 

おめでたい事ばかりなので、嬉しい限りですが

 

同時に、もっともっと頑張らなければと、責任の重さを痛感します。

 

 

又、独身の社員を観ても、皆 笑顔と笑い声の絶えない環境の中で

 

伸び伸びと、本当に楽しそうに仕事をしています。

 

その証拠が、離職率の低さに表れているのだと思います。

 

 

ところで私の理念は、

 

” 社員が幸せでなければ、決して、お客様や業者様も幸せには出来ない ”

 

と考えています。

 

 

ですから、その環境創りをこの12年実践して参りましたが

 

どうやら現状を見る限り、理想形に近い状況の様です。

 

 

” 皆、仕事も子育ても大変だろうけど、今後も今まで通り

 

笑顔で楽しく頑張ろう!!  私も楽しいから頑張れます ”

 

 

と、励ましたところで

 

では短いですが、今回はこの辺で。

 

 

 

2018年03月07日

ダイエット経過

 

半月ぶりの更新です。

 

熱狂した冬季オリンピックも終わり、3月を迎え巷ではプロ野球の

 

オープン戦が始まりましたが

 

昨日、チケットを頂きましたので、観戦に行ってきました。

 

バックネット裏での観戦でしたので、試合をリアルに観ることができました。

 

 

今年も暇を見つけては、球場に足を運びたいと思います。

 

 

 

ということで、私事ですがダイエット途中経過をを少々。

 

前々回のブログから1か月、ダイエット開始より2か月が経過しました。

 

途中経過は・・・・・・・・

 

 

77キロから73キロと4キロ減となりました。

 

炭水化物ダイエットを行っているのですが

 

意外と体重が簡単に減るのでびっくり。

 

 

と思ったのは最初の1か月だけ。

 

実はこの半月殆ど減っていません。

 

 

開始から1か月で、一気に3キロの減量に成功しましたので

 

これは楽勝かと思いきや、次の1か月では1キロしか減っていません。

 

 

停滞期に突入した私のダイエット生活。

 

早くも正念場を迎えました。

 

 

飲み会が多いのも影響しているのでしょうか、

 

ですがそれを言い訳にはしたくありませんので

 

目標の70キロ切りまで、無理せず楽しくダイエットを

 

行いたいと思います。

 

 

4キロといえば、2?のペットボトル2本分の減量。

 

そう考えれば、気持ちも楽になります。

 

 

また、先日久しぶりに大濠公園を散歩しましたが、

 

自分の身体が、正直軽く感じましたので

 

6キロの散歩も楽しく終わりました。

 

 

ということで、ダイエット師匠との約束もありますので・・・。

 

目標達成まで頑張ります。

 

 

誰もお待ちでは無いでしょうが、また1か月後に報告させていただきます。

 

 

 

では短いですがこの辺で。

2018年02月22日

嫁ブロック

 

先週土曜日には広島で、次の日は岡山にて

 

それぞれ、アパート経営セミナーを開催させて頂きました。

 

 

ご来場下さいましたお客様に、この場をお借りして

 

改めてお礼申し上げます。

 

誠にありがとうございました。

 

今後共、末永くお付き合いくださいます様、お願い申し上げます。

 

 

という事で、今回もセミナーネタを少々。

 

座談会に於きまして、お客様より質問されたのが

 

「 親族の反対に遭って話が前に進まない。

 

皆さんはどうなんでしょうか?

 

どうすれば理解してくれるのか困ってます。」と言うもの。

 

 

「良く有る話です。最初は皆さん反対されます。

 

親兄弟からの反対は、押し切れても

 

奥様からの反対だけは、受け止めるしかありません。」

 

 

と、お答えしました。

 

 

一般的に言われるのが、男性は夢を追いかけ、女性は現実的だという事。

 

毎日の生活費をやりくりしている奥様からすれば

 

「何、寝ぼけた事言ってるの!!」

 

となるのは当然です。

 

 

色んな投資話に対して、「そんなうまい話が有る訳ない」

 

と思っているのに、アパート経営となれば1度に何千万もの

 

借金を背負う羽目に陥るなんて、絶対に受け入れらません。

 

 

事実、巷では {アパート経営に失敗して多額の借金だけが残った}

 

といった、ニュースが溢れていますから、そんな記事を目にする度に

 

「どうして簡単に飛びつくんだろうね。この手の話に。」と

 

心で思いながら、我が家は絶対に引っ掛からないと再確認するのでしょう。

 

守らなければならない責任があるので、当然の事です。

 

 

 

ところで、私は最近弊社のオーナー様方とお会いする機会があり

 

何人かのオーナー様と、昔話に花が咲くのですが

 

やはり印象に残っているのが、俗に言う「 嫁ブロック 」の話。

 

 

「 最初は人前もはばからず大泣きして、大反対だった家内を横目に

 

当時は、半ば強引にアイケンさんのアパートを買ったんですが

 

それが今では泣いて喜んでますからね。嘘みたいです。

 

{ アイケンさ~ん次はどこ~? }って逆に催促してるからね~

 

信じられませんよ、全く。」

 

 

このオーナー様は3棟所有して頂いてます。

 

 

この様なエピソードが、多かれ少なかれご夫婦の間で

 

皆様お持ちの様で、昔を懐かしむ時には忘れられないのでしょう。

 

 

ご夫婦の力関係もあるのでしょうが、興味は無くても

 

理解してもらえる様になるまで、地道に話をし続ける他ありません。

 

 

ですが、本当に失敗は許されない不動産投資ですから

 

メーカー選びや物件選びは、くれぐれも慎重に。

 

 

後から「ほら見た事か!」と幾ら奥様に責められても

 

取り返しは付きませんから。

 

 

ではこの辺で。

 

 

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