株式会社アイケンジャパン
中島厚己と
堅実な仲間たち
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2016年01月20日 中島 厚己
最近、アパート経営が流行っているとよく言われます。
私個人の感想は、以前とそんなに変わらないように思うのですが。
よく言われる、ゼロサム時代。
コップ一杯の水の奪い合いなのではないでしょうか?
只、以前より、業者の勝ち組と負け組に分かれているようには感じますし、
各都市における、地域性の違いも有るようにも思います。
そんな中、今回お話しする事は、非常に重要です。
流行りに流されて、始めるような安い買い物ではないだけに
購入時の参考にして頂ければ、幸いです。
今回の話は、入居率について。
弊社に限らず、同業他社の殆どが高い入居率を掲げ、
新築アパート経営を始めれば ? 皆成功するようなイメージを持たれがちです。
本当にそうであれば、ネット上に失敗談が溢れる事も無いはずですが、
実際は?ネガティブな話が、後を絶ちません。
では何故、そうなるのかと言えば、もうお分かりかと思いますが
殆どの業者の入居率が、お客様に誤解を与えているからです。
一見すれば、常に97~99%を維持し続けているように捉えがちです。
お客様からすれば、堂々とトップページに目立つように出しているのですから、
当然そうだろうと思われても無理は有りません。
ですが、実態は必ずしもそうではありません。
業者によっては、過去の実績であったり、
又は3月末の一瞬の入居率であったりと、まちまち。
今現在の入居率ではないのです。
ですから、大丈夫と信じて購入したにもかかわらず、
話が違い過ぎると ? クレームが溢れます。
見切ったオーナー様は損切りも覚悟で売却しますが、
中古市場に、自社物件を溢れさせると信用にかかわりますので
社内に、仲介部門を創り、内々でさばきます。
仲介料収入も入り一石二鳥です。
又、いくら満室といわれても、家賃が下落したのでは意味がありません。
5年で25%下落すれば、常に1~2室が空室状態と一緒。
こうなれば、ほぼ逆ザヤ。 ? 売却もやむを得なくなるのです。
私が危惧するのは、そのようなオーナー様が増えることによる、
この業界全体の????イメージダウンです。
売れれば良いというやり方は、いずれは自分で自分の首を絞めるようなもの。
如何でしょうか。
ちなみに弊社の状況はと申しますと、
12月末現在の入居率は99.4%。
設立以来、約400棟ほど販売させて頂きましたが
今までに売却されたのは昨年、築年数10年の1棟のみ。
その理由も、空室だからではなく、キャピタルを得るため。
当時の販売価格より400万程高く売却され、
○○○○万円もの売却益を得ました。
約10年間での販売棟数が400棟ですから、決して多くはありませんが
それは、どこよりも厳しく土地を厳選し、
間取りや設備に家賃設定など ? どこよりも厳しく、企画するからです。
入居率99%を切らないために。
ではこの辺で。