OWNER'S VOICEお客様の声
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菊井様（2021年11月取材）
- 代表取締役
- 中島 厚己
- 岡山県在住オーナー
- 菊井様
本日はありがとうございます。
まずは、菊井様が不動産投資をはじめたきっかけを教えていただけますでしょうか？
飲食店を経営しているのですが、同じ業態で多店舗経営するか、別の業態にするかを考えた時に、同じ業態だとリスクヘッジできないですし、いつかは自分で物件を持ちたいという目標もありましたので、勉強して不動産投資にシフトしていきました。
そうなのですね
弊社でアパートを購入していただいたのはいつ頃になりますか？
昨年ですね。
その前に中古物件を４棟購入していました。安い物件を手直ししながら経営しています。
購入時期はコロナ禍を受けた後でしょうか？
ちょうどコロナ禍を受けるようになった直後ですね。
本業の飲食業でダメージが出始めた頃です。
うちは思い切って早くに休業を決めました。
そうでしたか、大変なご苦労だと思います。
お店を思い切って休業できたのは、お持ちの中古物件から家賃収入があったからでしょうか？
そうですね。
飲食店の返済が全て終わっているわけではないので、不動産を持っていなかったらまた借り入れして返済に回さないといけなかったかもしれません。
家賃収入のおかげで返済ができたので、ほぼ手出しもなく良かったです。
弊社を選んでいただいた理由をお聞かせいただけますか？
すでに所有している物件でお世話になっていた不動産屋さんから、「田中さん（※アイケンジャパン 営業担当）という方がいるけど話聞いてみないか？」と言われたことがきっかけです。
不動産は好きなので勉強がてら聞いてみるかとお会いしたら、当初新築アパートを購入する気はなかったんですけど話を聞いているうちに興味が出てきました。
そうでしたか、ありがとうございます。
購入を検討いただくにあたり、弊社のセミナーに参加いただいたことはございましたか？
一度もないです。
ぜひ一度参加してみたいですね。
最近は私以外にも4人の社員がセミナー講師をするようになりまして。
それぞれが違う切り口で話していますが、基本的には15年間の実績を元に「アパート経営を成功させるには、こうするしかない」というノウハウをご説明しています。
不動産はその人のライフスタイルとか資産状況によって、参加すべきセミナーが違いますからね。
自分の年齢によっても対象物件が変わってきますし、常に新しい情報を仕入れてアップデートしないと時代に置いていかれますよね。
おっしゃる通り、世の中どんどん変化していっています。
弊社の物件もコロナ禍対応仕様への変更を予定しています。
アパート経営は順調ですか？
今のところ、今日までは何も問題ないです（笑）
いい物件を紹介していただいてよかったです。
ありがとうございます。そう言っていただけて何よりです。
新築アパートで同業他社さんと比較はされましたか？
本格的に比較はしてないですけど、胡散臭いなと思いながら数社話は聞いてみました。
そうでしたか（笑）
これは、私が不動産業界に飛び込んだ頃の話になるのですが、当時市場に出回っている物件と入居者のニーズがかけ離れた物件が多かったんです。そのせいで空室が続いて失敗しているオーナーさんをたくさん見てきました。
この時の経験から、「この業界を変えたい」と独立したのが、この会社のはじまりです。
だから弊社は、「とことん入居者目線で。その結果、オーナー様に全く心配のないアパート経営をしてもらうんだ」という強い想いがあるんです。
たしかに御社の物件は出来上がりを見たとき、自分が住みたいと思いましたもんね。人に貸すのがもったいないと思いましたもん。
私は中古物件を自分で手直しすることもあるんですけど、基本、自分が住みたくない物件は入居する人も喜ばないと思うんですよ。
その考えで、自分で手直しできる部分は自分でやって、浮いたお金で付加価値になる設備を付けるようにしています。
他にも不動産投資はありますが、その中でもアパートに関心をもたれたのはどのようなお考えからでしょうか？
まずアパートは、土地が持てる。
そしてアパート一棟の中に、複数の部屋が持てますよね。区分マンションだと、退去されたら100％空室になるじゃないですか。修繕費など色々お金もかかりますし。
アパートは一戸退去が出ても大丈夫というか、一気にリスクを背負うことがないですから。
そうですね。
アパートの土地を担保に事業の借り入れができたり、次の不動産投資の借り入れができたり。小回りが利きますよね。
土地を所有できる不動産投資が「勝ち」ですよね。建物はいずれ古くなっていきますが、土地は古くなりませんから。
ええ、そう思います。
お聞かせいただきありがとうございます。
なにか担当営業とのエピソードはありますか？
お互い釣りが好きなので、電話で３時間しゃべったり。
３時間ですか！？
ええ。釣りとビジネスの話を織り交ぜながら。
気が付いたら夜中で、「もう寝ないと」なんて言って。
凄いですね！釣りは、一緒に行かれたんですか？
行こうとは言っているんですけどね、如何せん私の釣りが本格的すぎて（笑）
魚の締め方とか、本業の勉強にもなるんですよ。
まだまだ私のレベルではついていけないです…。
仕事と趣味を兼ねていて、いいですね！ご一緒できるように、田中君も頑張ってね。
今後、アパートは何棟くらいまで増やしたいと思っていらっしゃいますか？
今後のビジョンをお聞かせください。
３棟ですね。
今所有している中古の物件をいい時期に売却して、そのタイミングで新築に変えていき、次の世代に残せる資産に替えていこうと思っています。
うちの会社はビルも持っていますので、最終的にはマンションに建て替えたいなとも。
お持ちのビルに菊井さんのお店が入っているのですよね？
ぜひ食事に行かせていただきます。
ぜひ。お待ちしております。
最後に、弊社への要望はございますか？
要望といいますか、これからアイケンさんの物件数が増えていくと、同じアイケンさんの物件間で競争が始まらないかと心配で。その辺りはどうですか？
よく聞かれるのですが、ご心配には及ばないと考えています。
例えばここ岡山では、弊社の物件は年間20棟、100部屋程度しか増えていません。
1,000部屋増やすには10年かかるペースです。弊社が10年間建て続ける間に、市場にすでに存在している築30年40年の物件が取り壊されていく。
いわば循環するだけなんです。
なるほど、アパートの新陳代謝が起こるということですね。
おっしゃる通りです。岡山の人口、市場から考えても問題ないペースです。
よく分かりました。ありがとうございます。アイケンさんの物件でも設備の劣化はあるんでしょうか？
あります。
弊社も創業して15年経ちましたから、そろそろ発生し始める頃合いです。
建物自体は何年くらい持つんでしょうか？
劣化等級３でつくっていますので、建物の主要構造は約70年は持ちます。
設備の寿命が先にきますので、築15年を目途に一度大規模な点検をして、その後は10年ごとを目途に点検するのが良いと思います。
なるほど。立地や間取り、家賃以外で、入居してもらうために一番手を入れないといけないのはどこでしょうか？
共用部分の階段や通路ですね。
弊社の物件は、そもそも汚れたり古くなりにくいつくりをしていますが、それでも常に綺麗にしておきましょうと言っています。
もしお時間ある場合は、お持ちの中古物件の階段や通路をチェックされるといいですよ。
実は、持っている中古物件の階段や通路の清掃は自分でやっているんですよ。
そうでしたか！素晴らしいです。私も自分の物件をやっていましたが、大変ですよね。
あとは20年～30年経つと内装も古くなりますから、簡単なリノベーションをしてもいいかもしれないですね。
アクセントクロスを一部貼ったりとかですよね。勉強になります。
そうです。色々とご質問をいただきありがとうございます。
弊社はこれからも真面目にコツコツとアパートをつくっていきます。
ありがとうございます。これからもよろしくお願いします。
こちらこそよろしくお願いします。本日はありがとうございました。
